??“2021年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額2500億?！?/p>

??中國(guó)金茂（00817.HK）總裁李從瑞給金茂畫(huà)了三條線(xiàn)，2020年2000億，2021年2500億，2022年3000億。“3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)年銷(xiāo)售額3000億元是一個(gè)短期目標(biāo)”。

??2020年，金茂輕松躍過(guò)第一條線(xiàn)，實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售約2311億元，同比增長(zhǎng)44%，目標(biāo)完成率115.6%。

??下一站是2500億。

??而早在一年前，李從瑞已成竹在胸，“貨值充足，2021年2500億，沒(méi)問(wèn)題。”

??2016至2020年，金茂分別以61.1%、42.8%、85%、25.6%以及44%的銷(xiāo)售額同比增速，連續(xù)五年位列行業(yè)TOP20房企銷(xiāo)售額增速排行榜第一位。

??利潤(rùn)長(zhǎng)效增長(zhǎng)點(diǎn)

??金茂并不是唯規(guī)模論者。

??2020年，金茂實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約600.54億元，同比增長(zhǎng)約39%，毛利約為121.14億元，所有者應(yīng)占溢利為38.81億元。 

??期內(nèi)，金茂計(jì)提資產(chǎn)減值損失43.69億元，其中包括發(fā)展中物業(yè)減值15.43億元，持作出售物業(yè)減值15.15億元，應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)減值13.11億元，這三項(xiàng)減值損失占期內(nèi)營(yíng)收的7.3%。對(duì)比2019年同期，彼時(shí)并未計(jì)提。

??從0到43.69億元，金茂給出的解釋是，公司及部分聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)項(xiàng)目售價(jià)不及預(yù)期，需要計(jì)提發(fā)展中物業(yè)和持作出售物業(yè)減值準(zhǔn)備。

??突如其來(lái)的43.69億資產(chǎn)減值損失，是造成期內(nèi)凈利下滑的主因。

??一般來(lái)講，上市公司選擇大額計(jì)提甚至是一次性計(jì)提，會(huì)對(duì)短期業(yè)績(jī)形成沖擊，但從中長(zhǎng)期來(lái)看不是壞事。一次性卸掉包袱之后，未來(lái)可以輕裝上陣。雖然當(dāng)期凈利潤(rùn)有所下滑，但是不影響現(xiàn)金流，也為未來(lái)業(yè)績(jī)讓利。

??在計(jì)提大額減值之下，金茂有一個(gè)容易被忽略的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。據(jù)披露，期內(nèi)聯(lián)營(yíng)公司貢獻(xiàn)利潤(rùn)6.98億元，相較2019年，聯(lián)營(yíng)公司已實(shí)現(xiàn)扭虧為盈并大幅增長(zhǎng)524.8%。

??這一年，金茂加大了對(duì)外投資力度。期內(nèi)，金茂對(duì)聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)公司的權(quán)益投資約274.3億元，同比增長(zhǎng)43.5%，占非流動(dòng)資產(chǎn)的比例為16.9%，2019年該占比僅為12%。

??實(shí)際上，金茂的投入還不止于此。據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表顯示，截止2020年底，應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)為425.6億元，其中，應(yīng)收聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)公司的款項(xiàng)合計(jì)約415.6億元，占比高達(dá)97.7%，遠(yuǎn)超過(guò)其權(quán)益投資金額。

??不過(guò)，這筆應(yīng)收款并沒(méi)有被白白占用。截止2020年底，約247.7億元按年利率計(jì)息，利息區(qū)間在1.93%-13.88%之間。而2019年，這類(lèi)應(yīng)收款利率上限為10%。

??截止2020年底，金茂實(shí)現(xiàn)核心利潤(rùn)70.63億，同比增長(zhǎng)約15%。

??值得注意的是，金茂的合約負(fù)債為814.9億元，同比增長(zhǎng)約25.6%，是期內(nèi)營(yíng)收的1.36倍。合約負(fù)債主要為預(yù)收款，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的期房預(yù)售制，這個(gè)數(shù)據(jù)多用于預(yù)測(cè)未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)空間。

??多維降杠桿 達(dá)成“零踩線(xiàn)”

??保持規(guī)模增速的同時(shí)，金茂 “零踩線(xiàn)”，2020年底成功轉(zhuǎn)為綠檔房企。不得不說(shuō)，這一年金茂降杠桿成效顯著。

??期內(nèi)，金茂的計(jì)息銀行借款及其他借款總額約975.8億元，僅同比增長(zhǎng)1%，籌資現(xiàn)金流凈流出87.8億元，同比增長(zhǎng)超過(guò)一倍。不僅如此，期內(nèi)新增銀行貸款及其他借款863.8億元，同期還款金額達(dá)到903.8億元，這是近年來(lái)金茂首次 “還款與借款”的倒掛。

??一直以來(lái)，金茂的融資成本遠(yuǎn)低于行業(yè)均值。2020年，金茂融資成本已低至4.42%，較2019年下降0.72個(gè)百分點(diǎn)。在披露年報(bào)的同一天，金茂剛剛成功發(fā)行2021年度第一期超短期融資券，發(fā)行金額8億元，票面利率3.2%，發(fā)行期限270天。

??與此同時(shí)，金茂加大了股權(quán)融資力度。期內(nèi)，借助資本市場(chǎng)定增融資，金茂以每股5.7港元的價(jià)格配售9.51億股，共獲得19.92億港元資金。增發(fā)融資直接帶來(lái)現(xiàn)金流增長(zhǎng)，有助于降低負(fù)債率。

??另外，金茂期內(nèi)出售子公司獲得現(xiàn)金3.7億元，同比增長(zhǎng)236.4%。不過(guò)，金茂擬轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目公司股權(quán)多數(shù)為部分權(quán)益轉(zhuǎn)讓?zhuān)热绺Ｖ菖d茂51%股權(quán)、貴陽(yáng)黔茂地產(chǎn)60%股權(quán)、常州龍茂45%股權(quán)等。

??這樣做至少有三大好處，其一，為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目引入有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，如為北京頤和金茂府引入綠城，為北京金茂府二期的項(xiàng)目公司引入保利北京、北京綠城等；其二，通過(guò)繼續(xù)持有部分股權(quán)獲得收益；其三，快速回籠資金。

??數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，金茂現(xiàn)金及銀行結(jié)余（不含受限制現(xiàn)金結(jié)余）約為434.56億元，同比大幅增長(zhǎng)142.1%。現(xiàn)金流充沛的前提下，金茂加大了分紅力度。據(jù)披露，金茂中期派息0.12港幣，末期派息0.14港幣，年內(nèi)派息達(dá)0.26港幣，同比增長(zhǎng)13%。另外，今年前2個(gè)月，金茂累計(jì)回購(gòu)股票5160.2萬(wàn)股，耗資超1.6億港元。

??截止2020年底，金茂貸款信貸額度為1736.24億元，已動(dòng)用720.6億元，剩余可用額度約1015.64億元。

??城市運(yùn)營(yíng)貢獻(xiàn)44%土儲(chǔ)

??2020年，金茂新增城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目7個(gè)，截至年末，累計(jì)獲取的城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目已達(dá)到27個(gè)，均位于一二線(xiàn)核心城市以及活力城市群周邊。

??與此同時(shí)，金茂斬獲多個(gè)優(yōu)質(zhì)土地資源，在煙臺(tái)、北京、青島、南昌、武漢、上海、臺(tái)州、嘉興、福州、廣州、張家口、蘇州、溫州、南京等14個(gè)城市新增土地儲(chǔ)備1417萬(wàn)平米， 其中44%的二級(jí)土儲(chǔ)資源源于城市運(yùn)營(yíng)。截止2020年底，金茂土地儲(chǔ)備總面積達(dá)到9511萬(wàn)平米。

??在土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)上，截至2020年年末，金茂已經(jīng)進(jìn)入51個(gè)城市并持有270余個(gè)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了全國(guó)核心城市的均衡布局。據(jù)了解，金茂新增二級(jí)項(xiàng)目土地儲(chǔ)備中，87%位于核心一二線(xiàn)城市。

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