中新經(jīng)緯3月23日電 (薛宇飛)22日晚，綠城中國(guó)控股有限公司(下稱(chēng)綠城中國(guó))發(fā)布了2021年業(yè)績(jī)公告。2021年，綠城中國(guó)在行業(yè)整體承壓的情況下，銷(xiāo)售額與營(yíng)收均出現(xiàn)大幅上漲，營(yíng)收規(guī)模首次突破千億元人民幣，同比增長(zhǎng)超五成。不過(guò)，綠城中國(guó)的利潤(rùn)率在行業(yè)內(nèi)一直不高，2021年的整體毛利率為18.1%，同比下降了5.6個(gè)百分點(diǎn)，降幅明顯。

超額完成銷(xiāo)售目標(biāo)

受2021年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化的影響，房企的銷(xiāo)售情況不太好。據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，從公布年度銷(xiāo)售目標(biāo)的32家代表企業(yè)看，2021年房企銷(xiāo)售目標(biāo)完成率明顯低于2020年，均值為90.1%。

不過(guò)，綠城中國(guó)是個(gè)例外，自中交系張亞?wèn)|執(zhí)掌公司權(quán)杖、擔(dān)任董事會(huì)主席后，對(duì)規(guī)模的要求有所提高。在2020年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)43%后，2021年初又定下3100億元的全年銷(xiāo)售目標(biāo)。最終，綠城中國(guó)取得合同銷(xiāo)售額3509億元，同比增長(zhǎng)21%，全年目標(biāo)達(dá)成率為113%。據(jù)中指研究院，從銷(xiāo)售金額看，綠城排在行業(yè)第7位，比2020年提到1位。

具體看，3509億元的銷(xiāo)售額中，自投項(xiàng)目占2666億元，這其中，歸屬于綠城中國(guó)的權(quán)益金額為1452億元，權(quán)益比約為54.46%。從權(quán)益比可以看出，綠城與第三方企業(yè)合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目較多。非自投項(xiàng)目，即以“綠城”品牌銷(xiāo)售的代建管理項(xiàng)目取得843億元的銷(xiāo)售額。

綠城中國(guó)的項(xiàng)目整體較為高端，2021年自投項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)為28416元/平方米。從城市等級(jí)看，一二線(xiàn)城市的銷(xiāo)售額貢獻(xiàn)比達(dá)80%，從區(qū)域看，長(zhǎng)三角占比達(dá)66%。

營(yíng)收方面，2021年，綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1002.40億元，同比增長(zhǎng)52.4%。對(duì)于營(yíng)收規(guī)模大漲，業(yè)績(jī)公告解釋稱(chēng)，“主要是物業(yè)銷(xiāo)售收入增加?！?/p>

據(jù)披露，綠城中國(guó)的收入主要來(lái)自于物業(yè)銷(xiāo)售，同時(shí)也包括項(xiàng)目管理收入、設(shè)計(jì)及裝修收入、持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入。2021年，公司實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷(xiāo)售收入897.55億元，同比增長(zhǎng)56.5%，占總營(yíng)收的89.5%。

利潤(rùn)指標(biāo)下行 派息額超11億

雖然綠城中國(guó)的規(guī)?？焖偬岣撸行陆?jīng)緯發(fā)現(xiàn)，在近幾年，綠城中國(guó)在利潤(rùn)指標(biāo)上的表現(xiàn)不盡如人意。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2018-2020年，公司毛利率為22.81%、25.39%、23.67%，凈利率為3.92%、6.35%、8.70%，整體弱于行業(yè)平均水平。

2021年，綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)76.87億元，同比增長(zhǎng)33.4%；股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)57.65億元，同比增長(zhǎng)44.4%；股東應(yīng)占利潤(rùn)44.69億元，同比增長(zhǎng)17.7%。以上指標(biāo)增幅雖不小，但增速不及營(yíng)收同比增長(zhǎng)52.4%的勢(shì)頭。

業(yè)績(jī)公告稱(chēng)，2021年，公司整體毛利率為18.1%，較2020年的23.7%下降5.6個(gè)百分點(diǎn)，其中，物業(yè)銷(xiāo)售的毛利率為17.5%，較2020年的23.5%下降6個(gè)百分點(diǎn)。另?yè)?jù)中新經(jīng)緯計(jì)算，綠城中國(guó)2021年整體的凈利潤(rùn)率約為7.67%。

對(duì)于物業(yè)銷(xiāo)售毛利率大幅下滑，綠城中國(guó)在業(yè)績(jī)公告中解釋稱(chēng)：“一方面是房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)的變化，行業(yè)毛利率有所下降，另一方面是近年來(lái)受限價(jià)影響，公司品牌價(jià)值溢價(jià)未能充分體現(xiàn)?！痹跇I(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，綠城中國(guó)管理層還透露，公司已售未結(jié)轉(zhuǎn)部分的毛利率也維持在這一水平。

另外，2021年，綠城中國(guó)的總利息開(kāi)支達(dá)到80.76億元，加權(quán)平均利息成本為4.6%，較2020的4.9%下降30個(gè)基點(diǎn)。4.6%的融資成本，在行業(yè)內(nèi)較為優(yōu)秀。公司董事會(huì)還宣布，將建議宣派0.46元/股的股息，高于2020年的0.35元/股和2019年的0.30元/股。若獲股東大會(huì)批準(zhǔn)，意味著綠城中國(guó)將派發(fā)總計(jì)超過(guò)11億元的股息。

一年內(nèi)到期債務(wù)320億 銷(xiāo)售目標(biāo)回撤

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，截至2021年12月31日，綠城中國(guó)銀行(601988)存款及現(xiàn)金共計(jì)714.96億元，總借貸1274.59億元(2020年底為1192.02億元)，凈負(fù)債(總借貸減去銀行存款及現(xiàn)金)為559.63億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率為52.0%，與2020年底的63.8%相比下降了11.8個(gè)百分點(diǎn)。

另外，公司一年內(nèi)到期借貸余額為320.53億元，占總借貸的25.1%，低于2020年底的27.3%；銀行存款及現(xiàn)金的期末余額為一年內(nèi)到期借貸余額的2.2倍，高于2020年底的2.0倍，現(xiàn)金流較為充裕。

但需要指出的是，“銀行存款及現(xiàn)金”中包括了109.51億元的銷(xiāo)售監(jiān)管資金和31.20億元的抵押銀行存款，這兩項(xiàng)資金是受限制的，不能隨意用于償債。

對(duì)于上報(bào)監(jiān)管部門(mén)的“三道紅線(xiàn)”指標(biāo)，綠城中國(guó)在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露，截至2021年12月31日，公司現(xiàn)金短債比為1.7倍，凈資產(chǎn)負(fù)債率為53.5%，剔除預(yù)售帳款后的資產(chǎn)負(fù)債率為70.3%，最后一個(gè)指標(biāo)略高于“不得大于70%”的監(jiān)管要求。管理層表示，公司確保2023年進(jìn)入“綠檔”達(dá)標(biāo)，同時(shí)也會(huì)根據(jù)2021年內(nèi)外部環(huán)境變化，做好提前進(jìn)入“綠檔”的準(zhǔn)備。

綠城中國(guó)將2022年的銷(xiāo)售目標(biāo)定為3300億元，低于2021年實(shí)際達(dá)成的3509億元。綠城中國(guó)執(zhí)行董事李駿表示，2022年預(yù)計(jì)整體可售貨源金額約4442億元，其中自投項(xiàng)目可售金額3452億元，公司將爭(zhēng)取超額完成3300億元的目標(biāo)，并且“戰(zhàn)略2025”的中長(zhǎng)期目標(biāo)沒(méi)有改變。據(jù)了解，綠城中國(guó)此前提出，到2025年，要實(shí)現(xiàn)5000億元的銷(xiāo)售規(guī)模。

張亞?wèn)|稱(chēng)，在2018年，公司就提出“經(jīng)濟(jì)去地產(chǎn)化，地產(chǎn)去金融化，住宅去商品房化”的觀(guān)點(diǎn)，在今后一個(gè)時(shí)期，這一趨勢(shì)不會(huì)改變。綠城對(duì)行業(yè)的判斷是：行業(yè)總體保持穩(wěn)定、結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整、長(zhǎng)期趨向健康。

“我們認(rèn)為住房是一個(gè)基本需求，這一點(diǎn)不會(huì)改變，但全國(guó)商品房的年銷(xiāo)售額已經(jīng)達(dá)到18萬(wàn)億元，可能已經(jīng)到頂，今后會(huì)逐步下降，預(yù)計(jì)未來(lái)5-10年會(huì)保持15萬(wàn)億元以上的水平。這樣一個(gè)量，仍會(huì)讓房地產(chǎn)業(yè)保持住支柱產(chǎn)業(yè)的地位。即使商品房年銷(xiāo)售額降到15萬(wàn)億元，對(duì)綠城來(lái)講也是一個(gè)重大機(jī)會(huì)，仍大有可為?！睆垇?wèn)|繼續(xù)稱(chēng)，在結(jié)構(gòu)上，過(guò)去商品房與保障房的比例大致是9：1，今后商品房、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃房的比例會(huì)變成5：3：2，甚至進(jìn)一步調(diào)整為4：3：3，這樣才能實(shí)現(xiàn)“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障”。

張亞?wèn)|說(shuō)：“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控是為了整個(gè)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，特別是經(jīng)過(guò)去偽求真的過(guò)程，讓一些問(wèn)題企業(yè)出清，行業(yè)才能逐漸健康起來(lái)?！?中新經(jīng)緯APP)

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