原創(chuàng) 房小評(píng) 中國(guó)房評(píng)報(bào)道 今天

2021年初，綠城以張亞?wèn)|和郭佳峰兩個(gè)人的名義，發(fā)布了一篇“任重道遠(yuǎn)，快馬加鞭”的新春賀詞。這在房地產(chǎn)行業(yè)很少見，通常新年賀詞都是以老板或者董事會(huì)主席的口吻發(fā)布。

2019年下半年，“老綠城”郭佳峰回歸綠城擔(dān)任執(zhí)行董事。2020年末，郭佳峰接替張亞?wèn)|坐上行政總裁的位置。

種種現(xiàn)象都表明，郭佳峰在綠城的工作得到了張亞?wèn)|的支持。

2020年，是這對(duì)搭檔在綠城共事的第一個(gè)完整財(cái)年，究竟成果如何？

壹

目標(biāo)加碼

2020年，綠城以2892億元的合同銷售總額，重回房地產(chǎn)銷售榜前十的，同比增長(zhǎng)約43%。

其中地產(chǎn)開發(fā)合同銷售金額約為2147億元，同比增長(zhǎng)約59%；代建項(xiàng)目累計(jì)合同銷售金額約為745億元。

在杭州、北京和寧波等城市，綠城的銷售額均超過(guò)200億元。

也許是因?yàn)?020年的銷售額表現(xiàn)實(shí)在太好，張亞?wèn)|在業(yè)績(jī)會(huì)上宣布：提高五年規(guī)劃的目標(biāo)。

2020年中期，張亞?wèn)|曾經(jīng)透露：綠城中國(guó)計(jì)劃在2025年實(shí)現(xiàn)5000億元的合同銷售目標(biāo)。

編輯

綠城中國(guó)董事會(huì)主席兼執(zhí)行董事 張亞?wèn)|

而在今天的業(yè)績(jī)會(huì)上，張亞?wèn)|公布了綠城全新的“1299戰(zhàn)略”體系。

1299戰(zhàn)略體系的核心目標(biāo)是：到2025年合同銷售額提高到6400億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)4500億元，代建1500億元，“綠城+”新興業(yè)務(wù)400億元。

而要實(shí)現(xiàn)這幾個(gè)目標(biāo)，按照綠城2020年的銷售額，只需要保持每年15%的增長(zhǎng)率即可。

實(shí)現(xiàn)起來(lái)難度不大，難怪綠城會(huì)把目標(biāo)直接抬高了1400億元。

2021年，綠城的銷售目標(biāo)為3100億元。

張亞?wèn)|透露，截至去年底綠城的可售貨值已經(jīng)超過(guò)4000億元，再加上今年初拿的地可以轉(zhuǎn)化3-400億元貨值，按照70%的去化率，3100億的新年目標(biāo)是比較保守的。

貳

投拓加持

郭佳峰回歸綠城的一項(xiàng)重要工作是負(fù)責(zé)投拓，這也是綠城2020年給外界最亮眼的印象。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院2020年房企拿地排行榜，綠城拿地金額位列行業(yè)第八，比銷售排名還高，可見綠城在過(guò)去一年納儲(chǔ)的積極性。

根據(jù)年報(bào)，2020年綠城在41座城市新增項(xiàng)目85個(gè)，總建面約為2041萬(wàn)平米，而綠城2020年的總合同銷售面積約為1385萬(wàn)平米，這意味著綠城的土儲(chǔ)增厚了600多萬(wàn)平米。

新增貨值3288億元，大漲6成。綠城徹底擺脫2019年初沒(méi)項(xiàng)目賣的情況。

截至期末，綠城擁有土儲(chǔ)項(xiàng)目194個(gè)，總建面約為5079萬(wàn)平米，足夠支撐未來(lái)3年以上的發(fā)展。而且，這些土儲(chǔ)中，一二線城市貨值占比達(dá)到73%。

綠城在加大納儲(chǔ)力度的時(shí)候調(diào)結(jié)構(gòu)，回到了自己最適合的一二線樓市。根據(jù)年報(bào)，綠城在一二線城市樓盤去化率可以達(dá)到72%。

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綠城中國(guó)執(zhí)行董事兼行政總裁 郭佳峰

郭佳峰在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，綠城去年一大進(jìn)步就是拓寬了收并購(gòu)、產(chǎn)城融合、合作開發(fā)、城市更新的渠道，新增項(xiàng)目占比近40%。

包括收購(gòu)復(fù)星和新湖中寶的項(xiàng)目，以更低的成本獲得土地，保證了未來(lái)的銷售額和盈利能力。

2021年，綠城計(jì)劃新增貨值3000億元，在確保現(xiàn)金安全的情況下，盡可能多拿一些地塊，隨機(jī)應(yīng)變。

郭佳峰認(rèn)為當(dāng)下杭州、寧波等城市效能比高，安全性高，雖然平均利潤(rùn)率不是很高，但風(fēng)險(xiǎn)收益匹配。在全國(guó)各地土地溢價(jià)率上升的情況下，去年底、今年初，綠城加大在浙江區(qū)域，尤其是這兩大城市的布局。

土地集中出讓制度出臺(tái)，對(duì)房企的資金安排和投資布局是個(gè)挑戰(zhàn)。

但郭佳峰認(rèn)為這對(duì)綠城的影響不大。

“綠城本就是全國(guó)化公司，在50多個(gè)城市縱深布局，在22個(gè)重點(diǎn)城市銷售排名靠前，有能力提高拓地的量，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化模型選擇適合綠城的地。而且綠城資金成本較低，反而更具有優(yōu)勢(shì)，能夠拿出大量保證金來(lái)爭(zhēng)取想要的土地?！?/p>

叁

提速增效

張亞?wèn)|在加入綠城時(shí)說(shuō)，是來(lái)提高綠城的管理水平，要提高效率和運(yùn)營(yíng)能力。

2020年，綠城在這些方面明顯提升。

新開工面積增長(zhǎng)41%

竣工面積增長(zhǎng)31%

拿地到開工提速27%

開盤提速29%

股東投入回正到交付提速7%

人均銷售額同比增長(zhǎng)11%

在銷售額大增的前提下，行政開支與上年基本持平

人均費(fèi)率下降

同時(shí)，綠城的平均借貸成本下降40個(gè)基點(diǎn)到4.9%，融資成本創(chuàng)歷史新低，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)最優(yōu)的那一檔。

截至2020年末，綠城中國(guó)現(xiàn)金及銀行結(jié)余（包含受限制現(xiàn)金與抵押存款）約為652.03億元，同比增長(zhǎng)25.6%。其中非受限制現(xiàn)金為595.47億元，同比增長(zhǎng)27.9%。

可以看到，綠城的短期債務(wù)占比明顯下降，截至期末：

現(xiàn)金短債比為1.4

凈資產(chǎn)負(fù)債率為66%

剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為71%

也就是說(shuō)“三道紅線”中，綠城已經(jīng)有兩道為綠，另一道已經(jīng)達(dá)標(biāo)在即。

綠城中國(guó)執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)表示：去年初公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73%，年底就降到71%，這個(gè)指標(biāo)的優(yōu)化有一定的難度，但已經(jīng)有向好的態(tài)勢(shì)。

“爭(zhēng)取2023年底前，公司三條紅線進(jìn)入綠檔。”

可以看到，綠城中國(guó)本身的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)就比較穩(wěn)健，融資成本較低，才能在金融監(jiān)管收緊的2020年，大舉拿地上規(guī)模。

不論是“三道紅線”，還是土地集中出讓制度的出臺(tái)，對(duì)于這類企業(yè)而言，反而是創(chuàng)造了逆市前行的機(jī)會(huì)。

而現(xiàn)在，正是張亞?wèn)|口中“綠城的起跑期”。

新主席和老綠城的黃金搭檔，將繼續(xù)帶領(lǐng)綠城跑向2025的新紀(jì)元。

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