6400億！中交的綠城，規(guī)模為先

來源：智能家居時間：2021-03-23 21:50

3月23日，綠城中國召開2020年度線上業(yè)績發(fā)布會。這也是在2019年7月宋衛(wèi)平辭任綠城董事局主席、中交全面換方后的首份真正意義的“中交綠城”年度答卷。在業(yè)績發(fā)布會的前夜，中交的綠城交出了一份規(guī)?；c去杠桿方面不錯的答卷，但卻開始表露出在扣非凈利潤與毛利率方面的無力，以及在計提減值方面的警報依舊。這讓更多的綠城鐵粉擔憂——在規(guī)模化道路上狂奔的綠城，還能否保持過往的溢價？

隨后的5年目標，更是將這種擔心推到頂峰——會上，綠城管理層，2025底綠城中國的房地產開發(fā)、房地產代建和新興業(yè)務三大板塊，合同額年度目標分別為4500億元、1500億元和400億元，總目標錨定6400億元，這一數(shù)據(jù)基本接近目前頭部房企年度營收數(shù)據(jù)。

合約銷售大漲毛利、扣非下降

財報數(shù)據(jù)顯示，2020年綠城實現(xiàn)營業(yè)收入657.83億元，同比增長6.8%；年內實現(xiàn)利潤57.63億元，同比增長46.5%；股東應占利潤為37.96億元，較去年同期增長53.1%。另一方面，綠城的扣非后利潤卻出現(xiàn)一定幅度下滑，2020年扣非后利潤為39.93億元，較2019年下降約8.6個百分點。

對于扣非凈利潤的下滑，綠城方面解釋為，公司年內毛利率出現(xiàn)下滑。2020年，綠城的毛利為155.73億元，同比微降0.4%，毛利率為23.7%，較上年同期減少1.3個百分點，處于行業(yè)較低水平。主要原因是受到政策性限價影響，多數(shù)項目未能體現(xiàn)品牌溢價。

2020年，綠城實現(xiàn)合約銷售約2892億元，同比增長43%，完成2500億目標的116%，但權益占比仍然不高。其中，房地產開發(fā)銷售合同金額2147億元，同比增長約59%，綠城權益銷售約1194億元，同比增長55%，權益占比56%，權益占比存在較大提升空間。另外，綠城代建項目累計取得合同銷售金額745億元，代建業(yè)績占整體約26%。

一位房企董辦人員稱，因為房地產營收計算的特殊性，相比于所謂的合約銷售金額，資本市場對毛利率和扣非凈利潤更為關注?！熬G城過往又是一家以品牌溢價著稱的房企，如果這個數(shù)據(jù)掉，規(guī)模陡增，在一定程度上意味著過去小而美的路子可能要換了?！?/p>

土地儲備方面，綠城2020年在全國41個城市新增項目85個，獲取土地建筑面積約2041萬平方米，同比增加65%，預計新增貨值3288億元，同比增加60%，其中歸屬綠城權益貨值約1885億元，同比增加74%，權益占比約57%。同時，新增貨值中15%實現(xiàn)當年銷售轉化，較上年同期提升11個百分點.

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，綠城有意思的數(shù)據(jù)是新增貨值中約1326億元即四成貨值來自于35個非公開市場取得項目。包括收并購、城市更新、TOD等方式，2020年主要收并購新戰(zhàn)投新湖中寶(600208,股吧)多個項目。另外，新增土儲中還包含13個小鎮(zhèn)項目，預計貨值490億元。

連續(xù)五年計提減值

每逢年報，綠城都有一個市場關注的焦點，那就是其計提減值問題。受歷史因素影響，綠城相關業(yè)務計提減值動作不斷。

財報數(shù)據(jù)顯示，2020年綠城計提減值13.34億元，其中房地產日常開發(fā)相關業(yè)務計提減值4.78億元，包含兩個在開發(fā)物業(yè)；非房地產業(yè)務計提減值8.56億元，包括足球俱樂部、酒店、風景區(qū)等。這方面繼續(xù)影響著綠城的利潤指標。

梳理過往年報，記者注意到，綠城進行計提減值工作已進入到第五個年頭。2016年綠城計提減值2.14億元，2017年綠城計提減值9.8億元，2018年綠城計提減值17.35億元，2019年綠城計提減值同比出現(xiàn)下降，為13.76億元。2020年，這一數(shù)值再次出現(xiàn)小幅下降。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，目前房企計提減值，主要是銷售中的房子，已經在會計報表中形成了資產和成本。由于房地產調控政策下，為回收資金，房企會選擇降價銷售房子，而降價會帶來這部分資產減值，為了在會計核算中體現(xiàn)資產跌價損失，所以對這部分減值進行計提扣除?！熬G城方面主要是受歷史原因影響，但其持續(xù)性動作極易消耗投資者的信心?！?/p>

在去年的業(yè)績發(fā)布會上，綠城中國董事會主席張亞東曾發(fā)表了一番“推心置腹”的談話。“最痛苦的事情是改變不了過去，所以要花時間去進行轉變，才給公眾呈現(xiàn)一個好的成果，目前大部分問題已經得到了解決，一小部分問題正在解決，新出現(xiàn)的問題幾乎沒有出現(xiàn)?！?/p>

房地產發(fā)展已進入到全新階段，綠城也不得不做出改變。按照張亞東的說法，過去幾年是綠城的康復期，近三年是綠城的健身期，再過幾年綠城將進入起跑期。

2025年錨定6400億

融入中交基因后，綠城開始規(guī)?；崴?。在今日召開的業(yè)績會上，張亞東也給出了短期和中期兩個目標。

據(jù)張亞東介紹，2021年公司的合同銷售目標是3100億元以上，新增3000+億元土地貨值，成為有特長且全面發(fā)展的優(yōu)等生。

而綠城的中期目標，即戰(zhàn)略2025規(guī)劃，就是要完成“1299”戰(zhàn)略體系。張亞東表示，“1”指的是一個核心目標，即成為TOP10中的品質標桿；“2”指的是兩個戰(zhàn)略支點，即最懂客戶和最懂產品，“9”指的是九大重點業(yè)務，即房產開發(fā)、房產代建、生活服務平臺、裝配式內裝、HD-EPC、城市更新、地產金融、康養(yǎng)服務、房屋4S。另外一個“9”指的是九大關鍵能力，即持續(xù)變革、高效營銷、精準投資、精益運營、穩(wěn)健財務、做強商業(yè)、做優(yōu)金融、組織人才、內控保障。

未來五年（2021-2025），公司主要圍繞“1299”戰(zhàn)略體系展開“九”大重點業(yè)務。具體而言，預計到2025年公司重資產房地產自投開發(fā)板塊合同銷售額目標達到4500億元以上，輕資產房產代建業(yè)務合同銷售額預期達到1500億元以上，輕重資產的年增長率均為15%，公司對達成目標很有信心。除此之外，“綠城+”新興業(yè)務2025年預計達到400億元以上的銷售目標。

“三大業(yè)務板塊合計，2025年綠城的合同銷售額預期達到6400億的目標?！睆垇問|稱。

背靠央企中交，綠城的融資優(yōu)勢也得到體現(xiàn)。截至2020年末，綠城的現(xiàn)金及銀行結余（包含受限制現(xiàn)金與抵押存款）約為652.03億元，同比增長25.6%。其中非受限制現(xiàn)金為595.47億元，同比增長27.9%。其非受限現(xiàn)金短債比為2.52，短期資金流動性充盈，較上年同期大幅提升。此外，綠城境內外融資渠道通暢，呈現(xiàn)融資能力強、成本低特征，境外融資利率創(chuàng)歷史新低。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，依照“三道紅線”融資新規(guī)，綠城剔除預收款后的資產負債率為72%，較上年同期下降約7個百分點但仍超出閾值；凈負債率為63.8%，較上年同期微增0.6個百分點且維持在合理水平；非受限現(xiàn)金短債比為2.52，較上年同期大幅提升約1.68至達標。由此，綠城2020年“三道紅線”一線超出閾值，提升至“黃檔”房企行列。

但讓不少綠城老業(yè)主們擔心的是，決定在規(guī)?；缆飞峡癖嫉男戮G城還能保持多少過往的高品質，還需要時間的檢驗。

北京商報記者盧揚王寅浩

（責任編輯：李顯杰）