年報顯示，2019年，綠城中國與中交地產(chǎn)（000736.SZ）的銷售規(guī)?？傆嫾s2312億元。相較之下，保利、中海、華潤等頭部央企仍橫亙在前。“三年劍指央企前二”，中交集團在2017年放出的豪言猶在耳畔，但跌跌撞撞兩年之后，這一目標基本化為泡影。

與綠城中國2018億元的銷售額相比，中交地產(chǎn)294億元的銷售額顯然拖了后腿。對中交地產(chǎn)而言，當能力撐不起野心，所有的路注定都是彎路。

規(guī)模增長桎梏頗多 心有余而力不足

自2018年開始，中交地產(chǎn)才有了披露銷售額的底氣。不過，公司148.8億元的銷售規(guī)模與其央企的身份多少有些相悖。但是通過上述數(shù)據(jù)確可窺見中交地產(chǎn)的銷售額基數(shù)。

2019年，中交地產(chǎn)實現(xiàn)簽約銷售額293.9億元，同比增長97.5%；實現(xiàn)銷售面積188.5萬平方米，同比增長52.8%；銷售均價由每平方米12058元提升至每平方米15588元。

以改善型住房為主要產(chǎn)品的中交地產(chǎn)，雖然銷售均價大幅提升、銷售規(guī)模接近翻倍，但由于此前的基數(shù)較低始終沒能突破300億元銷售大關。此外，中交地產(chǎn)的權(quán)益銷售額接近200億元，約192.3億元。隨著頭部房企的卡位戰(zhàn)接近尾聲，中交地產(chǎn)乃至中交系迫切需要找到屬于自己的位置，而這一切都離不開銷售規(guī)模。

從中交地產(chǎn)的土地儲備來看，歷經(jīng)4年的累積，其項目總建筑面積已經(jīng)由317.8萬平方米大幅提升至1465.8萬平方米。即使將累計竣工面積（中交未公布竣工待售面積）全部減掉，中交地產(chǎn)依然擁有928.9萬平方米的土地儲備。

然而，從土地儲備到銷售業(yè)績，其中至關重要的就是操盤能力。從中交地產(chǎn)過往開發(fā)的項目來看，其對規(guī)模的崛起可謂心有余而力不足。

據(jù)中交地產(chǎn)2016年業(yè)績公告披露，彼時公司共儲備有10個項目，其中在建項目7個，處于前期籌備的新增項目3個。

通過對其2018年年報的開工時間進行查證，可發(fā)現(xiàn)只有中交·璟庭、中交·金梧桐公館為2016年內(nèi)的新開工項目，規(guī)劃面積共計41.4萬方。值得注意的是，后者在2015年就已被標識為在建項目。

無獨有偶，2016年被標識為處于在建的重慶中交·中央公園項目，其實際開工時間是2017年9月，而該項目的獲取時間為2015年12月，規(guī)劃面積高達193.5萬方?？梢娭薪坏禺a(chǎn)在土地儲備較少的情況下，新增項目的開工速度較慢，拉長了項目的建設周期，其操盤能力也受到嚴峻考驗。

在中交地產(chǎn)早年開發(fā)的項目中，其開發(fā)周期動輒超過5年，有的甚至高達10年之久。例如，長沙中房瑞致項目的總投資額約為68.97億元，于2012年4月開工，其預計竣工的時間為2022年7月；重慶中交漫山項目早在2015年12月就已經(jīng)開工，其總投資額為55.13億元，預計竣工時間為2021年12月。如果從拿地時間開始算起，其周期更長。

由此可知，項目數(shù)量較少、開工緩慢，嚴重制約了中交地產(chǎn)的規(guī)模發(fā)展。進入2017年，中交地產(chǎn)試圖扭轉(zhuǎn)這種不利局面。

數(shù)據(jù)顯示，2017年-2019年，隨著中交地產(chǎn)獲取項目的增多，其新開工項目呈現(xiàn)出高開低走的趨勢。2017年，中交地產(chǎn)新開工項目達到8個，總建面約364.5萬方。然而，這成為了中交地產(chǎn)三年來的巔峰，此后便出現(xiàn)斷崖式下降。

2018年，中交地產(chǎn)新開工項目下降至3個，總建面約41.4萬方；2019年，中交地產(chǎn)新開工項目增加至4個，總建面約73.5萬方。

可以推測，中交地產(chǎn)在大幅提升開工項目之后難以消化大量同時在建的工程，造成了一定的庫存積壓。中交地產(chǎn)表示以“盤活存量、去化庫存、加速簽約、快速回款”為重點狠抓2019年的銷售工作，針對長庫存產(chǎn)品進行精準營銷，側(cè)面說明了公司此前去化能力不足。

不難看出，隨著中交地產(chǎn)的土儲逐漸增加，其操盤能力并未相應提升，進而制約銷售規(guī)模，最終導致銷售回款受限并影響項目投入，由此陷入惡性循環(huán)。

此外，中交地產(chǎn)的主營業(yè)務難成氣候，除了起步基數(shù)較低，與人事、組織架構(gòu)的頻繁變動不無關系。

2017年4月，經(jīng)歷多次更名與重組失敗的中交地產(chǎn)進行了一次大換血，人事變動多達14項，其中9人卸任，5人獲任。同年12月，公司董事長吳文德辭任。

此后，中交集團再次迎來人事調(diào)整。2018年9月，此前已在中交地產(chǎn)卸任的孫國強辭去了中交集團董事長職務，吳文德也再次離去。而在四個月之前，中交地產(chǎn)總裁楊劍平提交了辭呈。

2018年9月之后趙暉接任中交集團董事長，耿忠強則被聘任為中交地產(chǎn)總裁。據(jù)媒體報道，二人上臺后，便開始大刀闊斧改革，小到公司人臉識別和打卡考勤，大至中交地產(chǎn)內(nèi)部組織架構(gòu)體系調(diào)整，將“總部—區(qū)域—城市”三級架構(gòu)改為“總部—城市”兩級架構(gòu)。

實際上，中交地產(chǎn)的人事變動只是中交集團針對地產(chǎn)資源進行調(diào)整的縮影，但不可否認的是，中交地產(chǎn)內(nèi)部的人事動蕩也對其規(guī)模發(fā)展產(chǎn)生了較大影響。

盈利能力成色不足 主營業(yè)務造血能力有限

與之前相比，中交地產(chǎn)的銷售規(guī)模實現(xiàn)小幅提升，但其主營業(yè)務的盈利能力堪憂，非經(jīng)常性損益占比較大。

在中交地產(chǎn)的收入構(gòu)成中，絕大部分來自于房地產(chǎn)銷售的結(jié)算收入，占比已由2017年的97.2%提升至2019年的99.2 %。得益于銷售業(yè)績的提升，中交地產(chǎn)的營業(yè)收入由2017年的62.6億元提升至2019年的140.6億元，營收增速也由16.1%大幅提升至57.1%。

與營業(yè)收入形成對比的是，中交地產(chǎn)的凈利潤不盡人意。2017年-2019年，中交地產(chǎn)分別實現(xiàn)歸母凈利潤5.9億元、8.1億元及5.4億元，其中非經(jīng)常性損益分別為4.3億元、5.2億元、2.8億元，占比超過了50%，進一步擠壓中交地產(chǎn)的利潤空間。

仔細研究發(fā)現(xiàn)，在2019年之前，主要有兩筆收購對中交地產(chǎn)的非經(jīng)常性損益造成較大影響。這兩筆收購分別是2017年花費6.4億元收購華通置業(yè)以及2018年花費8.7億元收購北京聯(lián)合置業(yè)。其中，收購華通置業(yè)，為中交地產(chǎn)帶來了4億元的當期凈損益，收購北京聯(lián)合置業(yè)則帶來了2.9億元的當期凈損益。

同時，在中交地產(chǎn)的非經(jīng)常性損益中，另一筆收益的占比自2017年起逐步增加，即來自于公司對非金融企業(yè)收取的資金占用費。實際上，對非金融企業(yè)收取的資金占用費，是通過企業(yè)之間的拆借費用形成的資金利息。即其他非金融企業(yè)向中交地產(chǎn)提出借款需求，中交地產(chǎn)收取資金利息，再形成收益。這屬于中交地產(chǎn)將央企資金和資源變現(xiàn)的行為，與主營的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務無關。

在2017年-2019年，這筆費用為中交地產(chǎn)帶來的收益從0.7億元大幅提升至3.5億元，在扣非后已經(jīng)超過了2.6億元的歸母凈利潤。早在2019年初，中交地產(chǎn)曾將扣非后歸母凈利潤目標定在了4.1億元。從公布的財報數(shù)據(jù)來看，公司距離這一目標尚有較大的差距。

此外，資金占用費的不斷增長，也從側(cè)面反映出中交地產(chǎn)主營業(yè)務的盈利能力仍不足以支撐歸母凈利潤的增長。

在主營業(yè)務并未站穩(wěn)腳跟之時，中交地產(chǎn)卻已瞄準了更為多元的業(yè)態(tài)布局。據(jù)2019年年報所示，中交地產(chǎn)意欲在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的基礎上，發(fā)展創(chuàng)新業(yè)務，逐步進入高端養(yǎng)老、TOD城市綜合體、城市更新、中交產(chǎn)業(yè)園、物流地產(chǎn)、融資代建等領域。

多元化業(yè)務的投資，主要依賴中交地產(chǎn)主營業(yè)務的造血能力。這也不免引人擔憂，中交地產(chǎn)的步子是否邁得大了一些。

值得注意的是，在非經(jīng)常性損益占比最低的2019年，中交地產(chǎn)的歸母凈利潤為三年來的最低值。一方面，由于2019年的毛利率下降了5.5個百分點至25.0%，為近三年來最低；另一方面，中交地產(chǎn)期內(nèi)計提的信用減值和資產(chǎn)減值損失同比大幅上升5.3億元，共計提約5.5億元。其中存貨跌價損失達4.21億元，進而使得期內(nèi)凈利潤同比微降2.6%至11.2億元。

此外，受合作開發(fā)影響，期內(nèi)少數(shù)股東分走了5.8億元的凈利潤，占比達到了51.6%。綜合來看，中交地產(chǎn)2019年的歸母凈利潤同比下降了33.0%。

少數(shù)股東權(quán)益呈幾何級增長 實際擔保余額達凈資產(chǎn)三倍

即便如此，中交系對于規(guī)模的執(zhí)念依然不死。相較于其他房企，中交系旗下有兩大上市平臺，即H股的綠城中國與A股的中交地產(chǎn)。兩大上市平臺加持，使中交系在合作開發(fā)中可騰挪的空間也比較大。

早在今年1月份，中交地產(chǎn)的董事長趙暉辭職，李永前走馬上任。據(jù)悉，李永前曾在中交集團與綠城中國交叉任職多年，此后又在綠城中國擔任執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁。此次擔任中交地產(chǎn)的總裁，頗具意義。

今年3月20日，綠城中國發(fā)布公告稱，其全資附屬公司北京博意向天津世茂、中交房地產(chǎn)出售項目公司的股權(quán)。上述交易完成后，北京博意、天津世茂、中交房地產(chǎn)分別持有項目公司的股權(quán)比例為42.5%、42.5%、15%。

5天之后，綠城中國再發(fā)有關關聯(lián)交易的公告。公告顯示，綠城中國的非全資附屬公司北京致順通過招標程序確定了北京順義建設項目的承建商為中交一局。

此前，外界關于中交地產(chǎn)與綠城中國的整合充滿期待，但始終未有實質(zhì)進展。

在不少業(yè)內(nèi)人士看來，通過中交系的兩大上市平臺旗下的控股公司開展合作開發(fā)，有望加速中交地產(chǎn)的規(guī)模崛起。

數(shù)據(jù)顯示，在2016年-2019年中交地產(chǎn)的少數(shù)股東權(quán)益分別為10.13億元、16.46億元、19.45億元、35.26億元，四年間增長了248.08%。其中，在2019年，中交地產(chǎn)期末的少數(shù)股東權(quán)益首次反超歸屬于母公司股東的權(quán)益，前者約為35.26億元，后者約為27.35億元。

隨著合作開發(fā)的項目不斷增多，中交地產(chǎn)其他應收款中與關聯(lián)方往來款及借款不斷攀升，在過去的3年間分別為4.70億元、37.61億元、41.83億元。依托央企背景，中交地產(chǎn)正在將資本優(yōu)勢變現(xiàn)。受此影響，中交地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率（剔除預收賬款后）始終維持在高位，分別為84.23%、82.10%、82.47%。

此外，截至2019年12月31日，中交地產(chǎn)的實際擔保余額為82.51億元，占公司凈資產(chǎn)的比例為301.74%。由于大部分擔保都屬于連帶責任，堪稱隱形的負債，在無形中推高了中交地產(chǎn)的杠桿。

當其他頭部央企都在找尋新的利潤增長點時，中交系還在為做大規(guī)模奔忙。有時候，一步差步步差。無論是宏觀環(huán)境還是市場格局，留給中交系的時間的確不多。

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