當(dāng)越來越多的物業(yè)公司渴望“出圈”，招商積余（001914.SZ）已經(jīng)先行一步，在非住宅物業(yè)方面有所布局。不過，招商積余的布局離不開資產(chǎn)重組。

盡管早在2019年12月16日招商積余就通過整合招商局集團、航空工業(yè)集團兩大央企集團所屬物業(yè)板塊后重新上市，但內(nèi)部整合仍在持續(xù)，而相關(guān)業(yè)務(wù)的調(diào)整也勢必會對招商積余的未來發(fā)展產(chǎn)生影響。

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資源統(tǒng)籌與產(chǎn)品創(chuàng)新較弱 業(yè)務(wù)剝離致營收利潤雙降

據(jù)上市物業(yè)公司綜合實力測評結(jié)果顯示，招商積余排名第5，綜合得分為202.95分。

資料來源：北京林業(yè)大學(xué)程鵬研究團隊

具體來看，招商積余在價值創(chuàng)造力、市場領(lǐng)導(dǎo)力、全國影響力等三個維度均排名第6，這表明企業(yè)在“能否為股東創(chuàng)造持續(xù)高于市場平均的價值、是否在相應(yīng)市場及財務(wù)指標(biāo)方面確立了行業(yè)領(lǐng)先地位、是否已經(jīng)在全國具備了較高的影響力”等方面表現(xiàn)突出。

但是，在資源統(tǒng)籌力及產(chǎn)品創(chuàng)新力等維度，招商積余表現(xiàn)不盡人意。其中，在資源統(tǒng)籌力維度排名22，表明企業(yè)在發(fā)揮現(xiàn)有資源和資產(chǎn)的潛力方面還有極大的提升空間。在產(chǎn)品創(chuàng)新力層面，招商積余排名24，在25家上市企業(yè)中處于倒數(shù)地位，說明其新服務(wù)和新產(chǎn)品還沒有為公司帶來持續(xù)的價值，后續(xù)需要進一步挖掘并培育。

資料來源：招商積余2019年報

從業(yè)績來看，2019年，招商積余實現(xiàn)營業(yè)收入60.78億元，較2018年下降8.68%。其中，物業(yè)管理實現(xiàn)收入51.5億元，較2018年增長32.8%；資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入6.17億元，較2018年微降2.35%；其他業(yè)務(wù)（主要為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)）較2018年大幅下降85.48%，其主要原因是招商積余剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)所致。受此影響，招商積余實現(xiàn)凈利潤2.70億元，較2018年的8.24億元大幅下降212%。

資料來源：各物業(yè)公司2019年報

對比來看，招商積余2019年的收入僅次于碧桂園服務(wù)及綠城服務(wù)，位居行業(yè)第三?？紤]到招商積余2019年全年業(yè)績僅并表招商物業(yè)2019年12月的業(yè)績，可以推斷2020年招商積余營收將有所提升。

分產(chǎn)品來看，公司2019年基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)實現(xiàn)收入增長27.88%。其中，住宅物業(yè)服務(wù)實現(xiàn)收入增長47.05%，非住宅物業(yè)服務(wù)實現(xiàn)收入增長24.28%，專業(yè)化服務(wù)實現(xiàn)收入增長95.93%。

2019年，招商積余住宅物業(yè)服務(wù)實現(xiàn)收入8.35億，占比13.74%；非住宅物業(yè)服務(wù)實現(xiàn)收入37.64億，占比61.93%。不論住宅業(yè)務(wù)還是非住宅業(yè)務(wù)的占比均較2018年均出現(xiàn)了不同程度的提升，其中非住宅物業(yè)收入占比上升16.42%，住宅物業(yè)收入占比上升5.21%。

低調(diào)出圈尋求未來發(fā)展 內(nèi)部整合成重中之重

2019年，招商積余在管面積1.53億平方米，較2018年增長24.91%。其中，住宅業(yè)務(wù)2019年管理規(guī)模7653萬平方米，較2018年增長15.96%；非住宅業(yè)務(wù)2019年管理規(guī)模7613平方米，較2018年增長35.42%。

截至2019年年底，招商積余新簽項目涵蓋企業(yè)總部、政府、商業(yè)寫字樓、園區(qū)、高校、場館、醫(yī)院、公共交通等眾多業(yè)態(tài)。目前，招商積余住宅與非住宅比例接近1：1。

資料來源：招商積余2019年報

實際上，不少物業(yè)公司都瞄準(zhǔn)了非住宅物業(yè)，渴望出圈。早些時候，萬科物業(yè)公布其“三駕馬車”的業(yè)務(wù)架構(gòu)。其中，商企空間（BS）業(yè)務(wù)層面，在管項目1009個；社區(qū)空間（CS）業(yè)務(wù)層面，在管項目2663個；城市空間（US）業(yè)務(wù)已布局橫琴、青島、成都、廈門等城市。根據(jù)萬科2019年年報，萬科物業(yè)在管面積4.5億平方米，住宅物業(yè)服務(wù)新增簽約面積1.03億平方米，非住宅物業(yè)服務(wù)新增簽約面積0.18億平方米。

相比萬科物業(yè)，招商積余在社區(qū)空間（CS）業(yè)務(wù)層面劣勢較為明顯。截至2019年，招商積余總在管項目1198個，其中住宅業(yè)態(tài)在管面積僅7653萬平方米，2019年新增在管面積1054萬平方米，與萬科物業(yè)住宅業(yè)態(tài)新增簽約面積1.03億平方米差距很大。

而在非住宅物業(yè)領(lǐng)域及城市服務(wù)領(lǐng)域，招商積余與萬科物業(yè)的差距較小。以2019年的數(shù)據(jù)為例，萬科物業(yè)非住宅物業(yè)服務(wù)新增簽約面積0.18億平方米，招商積余新增非住宅物業(yè)在管面積0.2億平方米。隨著招商積余與招商蛇口的資源整合持續(xù)推進，招商積余有望在非住宅業(yè)務(wù)層面與萬科物業(yè)縮小差距。

資料來源：招商積余2019年報

2019年，招商積余在管面積達(dá)到1.53億平方米。其中，來自控股股東的管理面積為6244萬平方米，占比40.90%，較2018年降低3.97個百分點。與此同時，2019年招商積余新增管理面積3045萬平方米，來自控股股東新增管理面積為860萬平方米，占比僅為28.24%。

資料來源：招商蛇口2019年報

招商蛇口2019年報顯示，其銷售面積較2018年上升41.35%至1169.44萬平方米，但是其結(jié)轉(zhuǎn)面積的增幅僅為22.50%。因此，即便招商蛇口全部結(jié)轉(zhuǎn)的面積交給招商積余管理也十分有限。同時，招商蛇口結(jié)轉(zhuǎn)交付的面積多為住宅，對招商積余拓展非住宅管理意義不大。

不同于住宅物業(yè)，非住宅物業(yè)的規(guī)模擴張也極為考驗物業(yè)公司的綜合能力，而關(guān)聯(lián)企業(yè)在這方面的支持卻較為有限。不過，招商系本身的資源稟賦極為強大，后期或為招商積余的發(fā)展提供其他的支撐。

在招商蛇口2019年業(yè)績發(fā)布會上，副總經(jīng)理聶黎明表示，目前很多工作都在緊鑼密鼓地推進，在招商積余重組上市之后，關(guān)于改革以及融合、融效的工作，一刻也沒有停止?！罢猩谭e余緊跟著會啟動組織架構(gòu)的大調(diào)整，對于招商積余總部，原中航物業(yè)總部和招商物業(yè)的總部將會進行大的改革和調(diào)整。另外，招商蛇口為了體現(xiàn)對招商積余的支持，以及提升招商蛇口持有物業(yè)運營的能力，招商蛇口的商業(yè)運營板塊與招商積余的商業(yè)運營板塊整合也即將開始”。

據(jù)悉，2019年，招商積余資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入6.17億，占比10.15%。若招商蛇口商業(yè)運營板塊整合順利，招商積余持有物業(yè)的運營能力將有所增強。

值得關(guān)注的是，中航物業(yè)在2019年緊緊圍繞科技轉(zhuǎn)型，打造智慧物業(yè)平臺。目前，智慧物業(yè)已布局15個省4個直轄市，內(nèi)部覆蓋項目達(dá)516個。而招商物業(yè)亦持續(xù)推進"招商通智慧服務(wù)平臺"的更新迭代，目前已覆蓋607個在管項目，并建成了6個城市級智慧運營中心。然而，不同物業(yè)平臺之間數(shù)據(jù)的交互、互聯(lián)互通涉及到很多基礎(chǔ)的設(shè)計、定義，數(shù)據(jù)融合極為費時費力。招商積余如何快速實現(xiàn)內(nèi)部的互聯(lián)互通，仍有待觀察。

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