??為武漢體育中心方艙醫(yī)院提供服務(wù)的物管公司招商積余在4月13日了公布2019年度業(yè)績報告。

??過去一年，招商積余實現(xiàn)營業(yè)收入60.8億元，同比下降8.7%；實現(xiàn)歸母凈利潤2.86億元，同比下降66.6%。截至2019年末，招商積余已進駐全國70多個城市，在管項目1198個，管理面積約 1.53 億平方米。

??這是招商積余重組上市之后的首份年報。去年4月，中航善達發(fā)布《重大資產(chǎn)重組停牌公告》，宣布招商物業(yè)及中航物業(yè)兩大央企物業(yè)管理平臺即將重組。

??2019年11月19日，中航善達收購招商物業(yè)100%股權(quán)決定正式得到證監(jiān)會批準，并于次日完成股權(quán)過戶。12月16日，招商積余在深圳舉辦重組更名及上市儀式，招商物業(yè)及中航物業(yè)兩大央企物業(yè)管理平臺重組交易案終于塵埃落定。

??重組上市之后的招商積余無論是在管面積，還是營業(yè)收入，均已成為物管行業(yè)的龍頭企業(yè)，60.8億元的營收，僅次于碧桂園服務(wù)的96.45億元及綠城服務(wù)的85.82億元，位居已公布業(yè)績上市物企的第三位。

??然而，從盈利能力上來看，招商積余低毛利難題仍然待解。

??不走“尋常路”?

??在重組上市后，“中航善達股份有限公司”更名為“招商局積余產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)股份有限公司”。招商積余解釋稱，更名背后是上市公司層面的股東調(diào)整和資產(chǎn)、業(yè)務(wù)的優(yōu)化，將明確新公司的未來業(yè)務(wù)定位及發(fā)展方向。

??“積善之家，必有余慶”，“積余”在《辭典》里的釋義為積攢起來的剩余財物和資產(chǎn)，“積余產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)”則意為對存量資產(chǎn)的管理、運營及服務(wù)。

??縱觀整個行業(yè)，在住宅物業(yè)市場競爭日益白熱化的當下，非住宅類物業(yè)成為市場相繼追逐的熱點。擁有“招商物業(yè)”和“中航物業(yè)”兩個業(yè)內(nèi)知名品牌，并同時坐擁招商局集團、航空工業(yè)集團兩大央企背景，招商積余在以機構(gòu)類物業(yè)為主的非住宅類物業(yè)領(lǐng)域具備一定優(yōu)勢。

??年報披露，截至2019年末，招商積余在管面積1.53億平方米之中，非住宅類物業(yè)面積高達7613萬平方米，占比高達49.8%，較上年增長3.9個百分點，機構(gòu)物業(yè)為主的非住宅物業(yè)已經(jīng)占存量在管面積的一半。

??與此同時，2019年招商積余新簽?zāi)甓群贤痤~約22.1億元，同比增長37.6%。其中，非住宅類業(yè)務(wù)新簽合同金額17.95億元，占比高達81.3%。

??年報披露，期內(nèi)招商積余先后拿下北京京東集團總部辦公樓、阿里巴巴廣東云計算數(shù)據(jù)中心、港珠澳大橋人工島、上海應(yīng)用技術(shù)大學(xué)、湖南省美術(shù)館、武漢地鐵2號線等一系列企業(yè)總部、政府、商業(yè)寫字樓、園區(qū)、高校、場館、 醫(yī)院、公共交通等眾多機構(gòu)特色業(yè)態(tài) 。

??其中，甚至包括此次疫情之中發(fā)揮作用極大的方艙醫(yī)院之一武漢體育中心的物管服務(wù)也是由招商物業(yè)負責。

??低毛利率難題待解

??一般而言，機構(gòu)類物業(yè)等非住宅類業(yè)務(wù)，其定價受政策限制較小，更加市場化，利率比較穩(wěn)定，也不像住宅物業(yè)那樣提價困難。此外，非住宅物業(yè)所涉及的業(yè)態(tài)和服務(wù)內(nèi)容更為多元，存在一定資源和技術(shù)壁壘，盈利水平更高。

??然而，與現(xiàn)實相悖的是，發(fā)力非住宅業(yè)務(wù)的招商積余其毛利率水平一直較低。年報披露數(shù)據(jù)顯示，2019年招商積余毛利率18.3%，同比下滑1.3個百分點，歸母凈利率同比下滑8.2個百分點至4.7%。

??對于盈利水平偏低，招商積余解釋稱，利潤同比下降主要是由于公司不斷清退房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比下降導(dǎo)致毛利率下滑。

??這并未能解答招商積余物業(yè)管理板塊低利率水平的疑問。拆解不同業(yè)務(wù)之后，不難發(fā)現(xiàn)招商積余物管業(yè)務(wù)毛利率同比下滑0.78個百分點至9.83%，其中基礎(chǔ)物業(yè)管理、專業(yè)化服務(wù)毛利率較上年分別減少1.17和1.84個百分點至8.47%和21.22%，明顯低于行業(yè)30%左右的平均水平。

??不過，從券商機構(gòu)的反饋來看，市場仍普遍看好招商積余未來的發(fā)展?jié)摿Γd業(yè)證券、天風(fēng)證券、東北證券、華泰證券等機構(gòu)均給出增持、買入的評級。

??一名證券業(yè)從業(yè)者向時代財經(jīng)解釋道，這是由于目前行業(yè)內(nèi)普遍認為招商積余的利潤率是一個逐步修復(fù)的過程，相信隨著公司經(jīng)營效率的提升和整合后發(fā)揮的協(xié)同效應(yīng)，公司的利潤率能夠達到行業(yè)正常水平。事實上，大部分港股物管公司上市之前的毛利率表現(xiàn)也并不如現(xiàn)在這樣好看。

??與此同時，由于重大資產(chǎn)重組的原因，招商積余2019年度業(yè)績僅合并了招商物業(yè)12月經(jīng)營數(shù)據(jù)，并未能完全體現(xiàn)此次重組的優(yōu)勢。年報披露，招商物業(yè)在2019年11月19日完成過戶，從收購日起至年末招商物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入5.9億元，營業(yè)利潤5075萬元，凈利潤3876萬元。

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