??為武漢體育中心方艙醫(yī)院提供服務(wù)的物管公司招商積余在4月13日了公布2019年度業(yè)績(jī)報(bào)告。

??過去一年，招商積余實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入60.8億元，同比下降8.7%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)2.86億元，同比下降66.6%。截至2019年末，招商積余已進(jìn)駐全國(guó)70多個(gè)城市，在管項(xiàng)目1198個(gè)，管理面積約 1.53 億平方米。

??這是招商積余重組上市之后的首份年報(bào)。去年4月，中航善達(dá)發(fā)布《重大資產(chǎn)重組停牌公告》，宣布招商物業(yè)及中航物業(yè)兩大央企物業(yè)管理平臺(tái)即將重組。

??2019年11月19日，中航善達(dá)收購(gòu)招商物業(yè)100%股權(quán)決定正式得到證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，并于次日完成股權(quán)過戶。12月16日，招商積余在深圳舉辦重組更名及上市儀式，招商物業(yè)及中航物業(yè)兩大央企物業(yè)管理平臺(tái)重組交易案終于塵埃落定。

??重組上市之后的招商積余無(wú)論是在管面積，還是營(yíng)業(yè)收入，均已成為物管行業(yè)的龍頭企業(yè)，60.8億元的營(yíng)收，僅次于碧桂園服務(wù)的96.45億元及綠城服務(wù)的85.82億元，位居已公布業(yè)績(jī)上市物企的第三位。

??然而，從盈利能力上來看，招商積余低毛利難題仍然待解。

??不走“尋常路”?

??在重組上市后，“中航善達(dá)股份有限公司”更名為“招商局積余產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)股份有限公司”。招商積余解釋稱，更名背后是上市公司層面的股東調(diào)整和資產(chǎn)、業(yè)務(wù)的優(yōu)化，將明確新公司的未來業(yè)務(wù)定位及發(fā)展方向。

??“積善之家，必有余慶”，“積余”在《辭典》里的釋義為積攢起來的剩余財(cái)物和資產(chǎn)，“積余產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)”則意為對(duì)存量資產(chǎn)的管理、運(yùn)營(yíng)及服務(wù)。

??縱觀整個(gè)行業(yè)，在住宅物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益白熱化的當(dāng)下，非住宅類物業(yè)成為市場(chǎng)相繼追逐的熱點(diǎn)。擁有“招商物業(yè)”和“中航物業(yè)”兩個(gè)業(yè)內(nèi)知名品牌，并同時(shí)坐擁招商局集團(tuán)、航空工業(yè)集團(tuán)兩大央企背景，招商積余在以機(jī)構(gòu)類物業(yè)為主的非住宅類物業(yè)領(lǐng)域具備一定優(yōu)勢(shì)。

??年報(bào)披露，截至2019年末，招商積余在管面積1.53億平方米之中，非住宅類物業(yè)面積高達(dá)7613萬(wàn)平方米，占比高達(dá)49.8%，較上年增長(zhǎng)3.9個(gè)百分點(diǎn)，機(jī)構(gòu)物業(yè)為主的非住宅物業(yè)已經(jīng)占存量在管面積的一半。

??與此同時(shí)，2019年招商積余新簽?zāi)甓群贤痤~約22.1億元，同比增長(zhǎng)37.6%。其中，非住宅類業(yè)務(wù)新簽合同金額17.95億元，占比高達(dá)81.3%。

??年報(bào)披露，期內(nèi)招商積余先后拿下北京京東集團(tuán)總部辦公樓、阿里巴巴廣東云計(jì)算數(shù)據(jù)中心、港珠澳大橋人工島、上海應(yīng)用技術(shù)大學(xué)、湖南省美術(shù)館、武漢地鐵2號(hào)線等一系列企業(yè)總部、政府、商業(yè)寫字樓、園區(qū)、高校、場(chǎng)館、 醫(yī)院、公共交通等眾多機(jī)構(gòu)特色業(yè)態(tài) 。

??其中，甚至包括此次疫情之中發(fā)揮作用極大的方艙醫(yī)院之一武漢體育中心的物管服務(wù)也是由招商物業(yè)負(fù)責(zé)。

??低毛利率難題待解

??一般而言，機(jī)構(gòu)類物業(yè)等非住宅類業(yè)務(wù)，其定價(jià)受政策限制較小，更加市場(chǎng)化，利率比較穩(wěn)定，也不像住宅物業(yè)那樣提價(jià)困難。此外，非住宅物業(yè)所涉及的業(yè)態(tài)和服務(wù)內(nèi)容更為多元，存在一定資源和技術(shù)壁壘，盈利水平更高。

??然而，與現(xiàn)實(shí)相悖的是，發(fā)力非住宅業(yè)務(wù)的招商積余其毛利率水平一直較低。年報(bào)披露數(shù)據(jù)顯示，2019年招商積余毛利率18.3%，同比下滑1.3個(gè)百分點(diǎn)，歸母凈利率同比下滑8.2個(gè)百分點(diǎn)至4.7%。

??對(duì)于盈利水平偏低，招商積余解釋稱，利潤(rùn)同比下降主要是由于公司不斷清退房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比下降導(dǎo)致毛利率下滑。

??這并未能解答招商積余物業(yè)管理板塊低利率水平的疑問。拆解不同業(yè)務(wù)之后，不難發(fā)現(xiàn)招商積余物管業(yè)務(wù)毛利率同比下滑0.78個(gè)百分點(diǎn)至9.83%，其中基礎(chǔ)物業(yè)管理、專業(yè)化服務(wù)毛利率較上年分別減少1.17和1.84個(gè)百分點(diǎn)至8.47%和21.22%，明顯低于行業(yè)30%左右的平均水平。

??不過，從券商機(jī)構(gòu)的反饋來看，市場(chǎng)仍普遍看好招商積余未來的發(fā)展?jié)摿Γd業(yè)證券、天風(fēng)證券、東北證券、華泰證券等機(jī)構(gòu)均給出增持、買入的評(píng)級(jí)。

??一名證券業(yè)從業(yè)者向時(shí)代財(cái)經(jīng)解釋道，這是由于目前行業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為招商積余的利潤(rùn)率是一個(gè)逐步修復(fù)的過程，相信隨著公司經(jīng)營(yíng)效率的提升和整合后發(fā)揮的協(xié)同效應(yīng)，公司的利潤(rùn)率能夠達(dá)到行業(yè)正常水平。事實(shí)上，大部分港股物管公司上市之前的毛利率表現(xiàn)也并不如現(xiàn)在這樣好看。

??與此同時(shí)，由于重大資產(chǎn)重組的原因，招商積余2019年度業(yè)績(jī)僅合并了招商物業(yè)12月經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，并未能完全體現(xiàn)此次重組的優(yōu)勢(shì)。年報(bào)披露，招商物業(yè)在2019年11月19日完成過戶，從收購(gòu)日起至年末招商物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5.9億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)5075萬(wàn)元，凈利潤(rùn)3876萬(wàn)元。

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