作為目前A股市場(chǎng)最大的物業(yè)上市公司，招商積余重大資產(chǎn)重組后的首份財(cái)務(wù)報(bào)告必然引起關(guān)注。據(jù)年報(bào)顯示，2019年，招商積余實(shí)現(xiàn)營(yíng)收60.78億元，在目前已經(jīng)發(fā)布年報(bào)的24家物業(yè)公司中位居第三，但同比下降8.7%，綜合毛利率18.26%，凈利率4.44%，不及行業(yè)平均水平。

這背后有此前資產(chǎn)調(diào)整、剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)的原因，但是對(duì)于重組后的招商積余來(lái)說(shuō)，如何將業(yè)績(jī)帶入穩(wěn)定快速的增長(zhǎng)通道，值得關(guān)注。不過(guò)，背靠央企地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商招商蛇口，該企業(yè)未來(lái)增長(zhǎng)具備想象空間。

數(shù)據(jù)來(lái)源：各企業(yè)公告、東方財(cái)富網(wǎng)

非物管業(yè)務(wù)拖累營(yíng)收增速

2019年，經(jīng)過(guò)復(fù)雜的“A股分拆A股上市+A股收購(gòu)A股”，招商積余成為上市物業(yè)公司中的龍頭企業(yè)。

招商積余在重組前名為中航善達(dá)股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“中航善達(dá)”），2019年4月份，中航善達(dá)第一大股東中航國(guó)際控股股份有限公司將其所持股份全部轉(zhuǎn)讓給招商局蛇口，同時(shí)中航善達(dá)以發(fā)行股份的方式收購(gòu)招商物業(yè)100%股權(quán)，交易完成后中航善達(dá)的控股股東變更為招商蛇口。當(dāng)年年底，中航善達(dá)更名為招商積余在深交所上市。

隨著招商物業(yè)并表，招商積余一舉成為A股最大的物業(yè)公司。如今，這艘“巨無(wú)霸”的表現(xiàn)如何？

年報(bào)顯示，招商積余2019年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入60.78億元，同比下降8.7%，這在24家已發(fā)布年報(bào)的物業(yè)公司中處于墊底。

據(jù)新京報(bào)統(tǒng)計(jì)，目前，H股22家、A股2家物業(yè)公司發(fā)布了2019年年報(bào)，在營(yíng)收方面，招商積余排在碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)之后，位居第三。但是，8.7%的負(fù)增長(zhǎng)在24家企業(yè)中排在最后一位，遠(yuǎn)低于38.3%的平均增速。

究其下降原因，主要受資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)增速下滑拖累。年報(bào)顯示，招商積余的營(yíng)收主要由三部分組成，物業(yè)管理、資產(chǎn)管理以及其他業(yè)務(wù)，其中物業(yè)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入51.49億元，同比增長(zhǎng)32.80%，占公司營(yíng)業(yè)收入的84.72%；資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6.17億元，同比下降2.35%，占公司營(yíng)業(yè)收入的10.15%；其他業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3.12億元，同比下降85.48%，占公司營(yíng)業(yè)收入的5.13%。

對(duì)于其他業(yè)務(wù)收入的大幅下滑，招商積余表示，公司已不再?gòu)氖滦碌姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)，僅銷(xiāo)售部分遺留地產(chǎn)項(xiàng)目尾盤(pán)，故營(yíng)業(yè)收入同比降幅較大。

這背后亦隱藏著招商積余歷史上的多次轉(zhuǎn)型。前身中航善達(dá)上市之初采取多元化經(jīng)營(yíng)，主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理和酒店經(jīng)營(yíng)管理，后來(lái)轉(zhuǎn)型剝離了酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，2016年又開(kāi)始剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。地產(chǎn)業(yè)務(wù)的剝離，成為招商積余業(yè)績(jī)波動(dòng)的主要原因和潛在風(fēng)險(xiǎn)。

如果僅看物業(yè)管理這塊業(yè)務(wù)，招商積余32.80%的增速接近行業(yè)平均水平。值得關(guān)注的是，其所背靠招商蛇口，去年銷(xiāo)售額超過(guò)2200億元，這對(duì)于招商積余未來(lái)的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)是強(qiáng)大保障。2019年，招商積余來(lái)自控股股東招商蛇口的管理面積有6244萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.98%。

歷史資產(chǎn)出售致凈利率大幅下降

與營(yíng)收保持相同趨勢(shì)的是，招商積余的盈利水平也是下滑的。

年報(bào)顯示，2019年，招商積余的綜合毛利率18.26%，其中物業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率為9.83%，基礎(chǔ)物業(yè)管理8.47%。

2019年招商積余部分財(cái)務(wù)指標(biāo)

圖片來(lái)源：企業(yè)公告截圖

再看利潤(rùn)水平，2019年，招商積余歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)2.86億元，同比下降66.59%。東方財(cái)富網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，該企業(yè)綜合凈利率僅為4.44%，同比下降了近8個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，招商積余表示，利潤(rùn)同比下降主要系上一年公司轉(zhuǎn)讓三家房地產(chǎn)項(xiàng)目公司取得投資收益所致，若剔除上述子公司轉(zhuǎn)讓投資收益影響，2019年利潤(rùn)總額同比增加4.4億元，同比增長(zhǎng)2502.72%；歸屬于母公司所有者凈利潤(rùn)同比增加4.26億元，同比增長(zhǎng)334.95%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)2.90億元，同比增長(zhǎng)292.85%。

據(jù)了解，2018年，前身中航善達(dá)轉(zhuǎn)讓了三家公司，分別為中航城置業(yè)（上海）有限公司100%股權(quán)、陽(yáng)中航房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司70%股權(quán)、惠東縣康宏發(fā)展有限公司51%股權(quán)，而這三筆資產(chǎn)處置所獲得的收益占當(dāng)年中航善達(dá)利潤(rùn)總額的101.98%。也就是說(shuō)，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓令招商積余的利潤(rùn)出現(xiàn)明顯波動(dòng)。

華泰證券分析表示，招商積余剩余的房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利能力一般，龍巖、衡陽(yáng)、天津項(xiàng)目均已計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。若市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)一步惡化，公司可能繼續(xù)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。此外，公司若繼續(xù)出讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司股權(quán)，也可能造成業(yè)績(jī)波動(dòng)?！罢猩谭e余正逐步擺脫地產(chǎn)負(fù)累，預(yù)計(jì)公司未來(lái)輕資產(chǎn)屬性將更加明晰，隨著地產(chǎn)項(xiàng)目的處置，有息負(fù)債和財(cái)務(wù)費(fèi)用率也將延續(xù)下行趨勢(shì)?！?/p>

不過(guò)，在不少研究機(jī)構(gòu)看來(lái)，背靠央企，招商積余未來(lái)優(yōu)勢(shì)明顯。東吳地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，兩大央企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，招商積余在物業(yè)資源獲取上優(yōu)勢(shì)明顯。同時(shí)，機(jī)構(gòu)物業(yè)具備提價(jià)簡(jiǎn)單、收繳率高、行業(yè)壁壘高、規(guī)模較大等優(yōu)點(diǎn)，毛利率改善空間大，未來(lái)業(yè)績(jī)釋放有較大潛力。

年報(bào)顯示，截至2019年12月31日，招商積余物業(yè)管理業(yè)務(wù)在管項(xiàng)目1198個(gè)，管理面積約1.53億平方米，在行業(yè)中位居前列，同比增長(zhǎng)24.91%。其中，中航物業(yè)在管項(xiàng)目591個(gè)，管理面積6729萬(wàn)平方米，招商物業(yè)在管項(xiàng)目607個(gè)，管理面積8537萬(wàn)平方米。

來(lái)源：新京報(bào)

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