掘金物業(yè)|雷達掃描：南都物業(yè)發(fā)展空間或?qū)⑹照?/h1>
來源：智能家居 時間：2020-06-03 19:25
繼萬科物業(yè)高調(diào)宣布出圈后，南都物業(yè)（603506.SH）也躍躍欲試。不論是社區(qū)物業(yè)，還是出圈城市服務(wù)，管理面積始終是物業(yè)公司繞不開的話題。
縱觀上市物業(yè)公司，南都物業(yè)顯得頗為另類，屬于少有的第三方物業(yè)公司。但是隨著物業(yè)管理行業(yè)不斷迭代，南都物業(yè)先天不足的劣勢也逐步顯現(xiàn)。而沒有母公司的支持，南都物業(yè)的業(yè)績增長日漸乏力。
發(fā)展勢頭有所放緩 資源統(tǒng)籌產(chǎn)品創(chuàng)新表現(xiàn)不佳
據(jù)上市物業(yè)公司綜合實力測評結(jié)果顯示，南都物業(yè)排名第14，綜合得分為142.84分。
來源：北京林業(yè)大學程鵬研究團隊
就價值創(chuàng)造力而言，南都物業(yè)居上市物業(yè)公司前列，表明其在為股東創(chuàng)造價值方面表現(xiàn)較好；在市場領(lǐng)導力、全國影響力中居上市物業(yè)公司中游，說明其整體營收、規(guī)模與全國布局、影響力方面有待提升。但是在資源統(tǒng)籌力與產(chǎn)品創(chuàng)新力方面與同行相比表現(xiàn)較差，表明其在發(fā)揮現(xiàn)有資源和資產(chǎn)潛力、創(chuàng)新服務(wù)和產(chǎn)品方面需進一步改善。
從年報數(shù)據(jù)來看，2019年南都物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入12.44億元，較2018年小幅上漲17.55%。2017-2019年三年間營收分別增長41.85%、29.18%、17.55%，呈逐年下降趨勢，發(fā)展勢頭有所放緩。2016-2019年四年間，南都物業(yè)的凈利潤率分別為10.9%、9.2%、9.06%、9.67%，僅在2019年凈利潤率出現(xiàn)反彈。
不難發(fā)現(xiàn)，南都物業(yè)在營收及利潤方面的表現(xiàn)均不盡如人意。反映到股價方面，其股價亦從2018年6月8日收盤價最高30.17元（前復(fù)權(quán)）跌至2019年年報發(fā)布當日的20元（2020年4月30日發(fā)布2019年報），區(qū)間跌幅達33.71%，這也反映出資本市場對其長期發(fā)展前景并不看好。
在物業(yè)管理行業(yè)，物業(yè)公司引以為傲的不只是在管面積，還有儲備面積，而儲備面積則代表未來。南都物業(yè)將在管面積與儲備面積合并為合約面積，并未公開各自的數(shù)據(jù)。2017-2019年，南都物業(yè)的合約面積分別為3885萬平方米、5543萬平方米、6061萬平方米，合約面積增速分別為23.41%、42.67%、9.35%。總體來看，南都物業(yè)的合約面積增長缺乏穩(wěn)定性。
縱觀頭部物業(yè)公司，其規(guī)模的大幅增長均離不開母公司所開發(fā)的項目。相比之下，作為第三方物業(yè)公司，南都物業(yè)可謂先天不足，其外擴之路也頗為艱難。這在南都物業(yè)的區(qū)域布局方面也有所體現(xiàn)。
來源：南都物業(yè)2017-2019年報
翻閱2017-2019年三年間區(qū)域營收貢獻數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，南都物業(yè)雖然在杭州市營收占比逐漸下降，但在長三角城市群（不含杭州）營收占比卻快速上升。整體來看，雖然2017-2019年長三角城市群（含杭州）整體營收占比分別為92.33%、92.12%、91.98%，呈逐步下降趨勢，但仍高達90%以上。同時，成渝城市群營收占比逐步下降，2019年營收占比較2017年下降60%；其他省份雖然整體占比呈上升趨勢，區(qū)域擴張亦持續(xù)推進，但受限于整體營收占比，影響有限。
備注：南都物業(yè)為合約面積，其余物業(yè)公司為在管面積
來源：各物業(yè)公司2019年報
從橫向?qū)Ρ葋砜?，時代鄰里大灣區(qū)城市在管面積32.32百萬平方米，占比84.1%；佳兆業(yè)美好長三角地區(qū)在管面積20.94百萬平方米，占比45.3%；永升生活服務(wù)東部地區(qū)在管面積41.76百萬平方米，占比64.1%；新城悅服務(wù)長三角地區(qū)在管面積48.64百萬平方米，占比80.8%；藍光嘉寶西南地區(qū)在管面積45.12百萬平方米，占比62.91%。
不論是同處華東的新城悅服務(wù)、永升生活服務(wù)，還是成長于西南的藍光嘉寶，核心區(qū)域在管面積占比均低于南都物業(yè)。同時，上述物業(yè)公司全國化步伐持續(xù)加快。相比之下，南都物業(yè)的全國布局則較為保守。
區(qū)域聚焦戰(zhàn)略無所謂對錯，但是隨著標桿物業(yè)公司紛紛布局長三角地區(qū)并開始加大拓展力度，且區(qū)域內(nèi)本身物業(yè)公司數(shù)量眾多、實力強勁，南都物業(yè)區(qū)域內(nèi)部的發(fā)展壓力也隨之加大?？梢灶A(yù)見，若區(qū)域聚焦難以突破，南都物業(yè)未來的發(fā)展空間也將收窄。
服務(wù)邊界難以拓展 出圈計劃亟需落地
目前，南都物業(yè)的主營業(yè)務(wù)分為五類，分別為物業(yè)服務(wù)、案場服務(wù)、顧問服務(wù)、增值服務(wù)、長租公寓。
在2019年，物業(yè)服務(wù)營業(yè)收入9.92億元，較2018年增長13.43%，增速較2018年下降16.24個百分點；案場服務(wù)營業(yè)收入1.17億元，較2018年增長29.03%，增速較2018年上漲約27.5個百分點；顧問服務(wù)營業(yè)收入較2018年大幅上漲153.08%，但收入僅為0.03億元，影響有限；增值服務(wù)營業(yè)收入0.93億元，連續(xù)三年漲幅超過30%；長租公寓營業(yè)收入0.24億元，但成本高達0.33億元，虧損接近0.1億元。
為此，南都物業(yè)表示，未來運營公寓租賃項目的大悅商業(yè)將向輕資產(chǎn)運營模式轉(zhuǎn)型，且公司的長租公寓為募投項目，后續(xù)不再增加其他項目。
除明確不在增加項目的長租公寓業(yè)務(wù)外，在其他四個業(yè)務(wù)中，物業(yè)服務(wù)面積增長遭遇瓶頸；案場服務(wù)與關(guān)聯(lián)企業(yè)關(guān)系較大，拓展難度大，這也是第三方物業(yè)公司普遍面臨的煩惱；顧問服務(wù)營收有限，難成氣候；增值服務(wù)營收占比7.5%，仍有不小的發(fā)展空間，但是嚴重依賴合約面積。
實際上，上市前夕，銀泰置地、南都集團，鄭勇強、中誠年代等突擊入股南都物業(yè)。其中，在商業(yè)物業(yè)管理方面，南都物業(yè)就承接了數(shù)個銀泰系的項目。而中誠年代為中城聯(lián)盟控股子公司，中誠聯(lián)盟股東名單包括旭輝集團、萬科、泰和集團、中糧地產(chǎn)等諸多地產(chǎn)公司，但不少地產(chǎn)公司旗下都有自己的物業(yè)公司，開發(fā)的項目自然也不愿意流向外人，南都物業(yè)的機會更是寥寥無幾。
2020年5月，南都物業(yè)公告完成工商變更登記，新增“城鄉(xiāng)市容管理、市政設(shè)施管理、城市綠化管理、航空運營支持服務(wù)、各類工程建設(shè)活動”等服務(wù)范圍，結(jié)合其2019年報披露向城市空間運營商和智慧場景服務(wù)商轉(zhuǎn)型的發(fā)展戰(zhàn)略，不難推測，南都物業(yè)將逐步發(fā)力城市服務(wù)領(lǐng)域。
城市服務(wù)領(lǐng)域雖是一片新藍海，但各頭部物業(yè)公司早已開始布局。早些時候，保利物業(yè)推出“鎮(zhèn)興中國”計劃，在華東大力拓展鄉(xiāng)鎮(zhèn)物業(yè)服務(wù)，并實現(xiàn)快速擴張。2019年第一季度，華東在管面積已占保利物業(yè)整體在管面積的56.7%。碧桂園服務(wù)憑借多年的大盤管理實踐，積累起大盤管理與運營的相關(guān)經(jīng)驗。以碧桂園集團開發(fā)的項目碧桂園鳳凰城（鎮(zhèn)江-句容）為例，其已售出并交付總可建筑面積達350萬平方米。眾多類似項目為碧桂園服務(wù)開展城市服務(wù)提供了經(jīng)驗，碧桂園城市服務(wù)業(yè)務(wù)也得以快速發(fā)展。萬科物業(yè)更是以珠海橫琴城市服務(wù)為起點，在一二線城市不斷落子，不久前進入鼓浪嶼并為全島提供整合運營服務(wù)。
不過，物業(yè)公司開展城市服務(wù)，需要在資源獲取、能力建設(shè)、團隊培育等方面持續(xù)發(fā)力。盡管南都物業(yè)此前表示自身已經(jīng)具備多業(yè)態(tài)物業(yè)服務(wù)能力與經(jīng)驗，且公司愿景已經(jīng)明確，但從進展來看南都物業(yè)落地出圈計劃尚需時日。
（責任編輯：王鑫）相關(guān)知識
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南都物業(yè)：一季度歸屬股東凈利潤3034.30萬元 同比增長11.87%
地產(chǎn)股收盤丨恒指收漲1.01% 恒大物業(yè)收漲22.96% 宋都服務(wù)收跌34.4%
南都物業(yè)上半年歸母凈利增兩成至6800萬，加速布局京津冀
網(wǎng)址: 掘金物業(yè)|雷達掃描：南都物業(yè)發(fā)展空間或?qū)⑹照?/a> http://www.qpff.com.cn/newsview14571.html
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縱觀上市物業(yè)公司，南都物業(yè)顯得頗為另類，屬于少有的第三方物業(yè)公司。但是隨著物業(yè)管理行業(yè)不斷迭代，南都物業(yè)先天不足的劣勢也逐步顯現(xiàn)。而沒有母公司的支持，南都物業(yè)的業(yè)績增長日漸乏力。
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從年報數(shù)據(jù)來看，2019年南都物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入12.44億元，較2018年小幅上漲17.55%。2017-2019年三年間營收分別增長41.85%、29.18%、17.55%，呈逐年下降趨勢，發(fā)展勢頭有所放緩。2016-2019年四年間，南都物業(yè)的凈利潤率分別為10.9%、9.2%、9.06%、9.67%，僅在2019年凈利潤率出現(xiàn)反彈。
不難發(fā)現(xiàn)，南都物業(yè)在營收及利潤方面的表現(xiàn)均不盡如人意。反映到股價方面，其股價亦從2018年6月8日收盤價最高30.17元（前復(fù)權(quán)）跌至2019年年報發(fā)布當日的20元（2020年4月30日發(fā)布2019年報），區(qū)間跌幅達33.71%，這也反映出資本市場對其長期發(fā)展前景并不看好。
在物業(yè)管理行業(yè)，物業(yè)公司引以為傲的不只是在管面積，還有儲備面積，而儲備面積則代表未來。南都物業(yè)將在管面積與儲備面積合并為合約面積，并未公開各自的數(shù)據(jù)。2017-2019年，南都物業(yè)的合約面積分別為3885萬平方米、5543萬平方米、6061萬平方米，合約面積增速分別為23.41%、42.67%、9.35%。總體來看，南都物業(yè)的合約面積增長缺乏穩(wěn)定性。
縱觀頭部物業(yè)公司，其規(guī)模的大幅增長均離不開母公司所開發(fā)的項目。相比之下，作為第三方物業(yè)公司，南都物業(yè)可謂先天不足，其外擴之路也頗為艱難。這在南都物業(yè)的區(qū)域布局方面也有所體現(xiàn)。
來源：南都物業(yè)2017-2019年報
翻閱2017-2019年三年間區(qū)域營收貢獻數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，南都物業(yè)雖然在杭州市營收占比逐漸下降，但在長三角城市群（不含杭州）營收占比卻快速上升。整體來看，雖然2017-2019年長三角城市群（含杭州）整體營收占比分別為92.33%、92.12%、91.98%，呈逐步下降趨勢，但仍高達90%以上。同時，成渝城市群營收占比逐步下降，2019年營收占比較2017年下降60%；其他省份雖然整體占比呈上升趨勢，區(qū)域擴張亦持續(xù)推進，但受限于整體營收占比，影響有限。
備注：南都物業(yè)為合約面積，其余物業(yè)公司為在管面積
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不論是同處華東的新城悅服務(wù)、永升生活服務(wù)，還是成長于西南的藍光嘉寶，核心區(qū)域在管面積占比均低于南都物業(yè)。同時，上述物業(yè)公司全國化步伐持續(xù)加快。相比之下，南都物業(yè)的全國布局則較為保守。
區(qū)域聚焦戰(zhàn)略無所謂對錯，但是隨著標桿物業(yè)公司紛紛布局長三角地區(qū)并開始加大拓展力度，且區(qū)域內(nèi)本身物業(yè)公司數(shù)量眾多、實力強勁，南都物業(yè)區(qū)域內(nèi)部的發(fā)展壓力也隨之加大?？梢灶A(yù)見，若區(qū)域聚焦難以突破，南都物業(yè)未來的發(fā)展空間也將收窄。
服務(wù)邊界難以拓展 出圈計劃亟需落地
目前，南都物業(yè)的主營業(yè)務(wù)分為五類，分別為物業(yè)服務(wù)、案場服務(wù)、顧問服務(wù)、增值服務(wù)、長租公寓。
在2019年，物業(yè)服務(wù)營業(yè)收入9.92億元，較2018年增長13.43%，增速較2018年下降16.24個百分點；案場服務(wù)營業(yè)收入1.17億元，較2018年增長29.03%，增速較2018年上漲約27.5個百分點；顧問服務(wù)營業(yè)收入較2018年大幅上漲153.08%，但收入僅為0.03億元，影響有限；增值服務(wù)營業(yè)收入0.93億元，連續(xù)三年漲幅超過30%；長租公寓營業(yè)收入0.24億元，但成本高達0.33億元，虧損接近0.1億元。
為此，南都物業(yè)表示，未來運營公寓租賃項目的大悅商業(yè)將向輕資產(chǎn)運營模式轉(zhuǎn)型，且公司的長租公寓為募投項目，后續(xù)不再增加其他項目。
除明確不在增加項目的長租公寓業(yè)務(wù)外，在其他四個業(yè)務(wù)中，物業(yè)服務(wù)面積增長遭遇瓶頸；案場服務(wù)與關(guān)聯(lián)企業(yè)關(guān)系較大，拓展難度大，這也是第三方物業(yè)公司普遍面臨的煩惱；顧問服務(wù)營收有限，難成氣候；增值服務(wù)營收占比7.5%，仍有不小的發(fā)展空間，但是嚴重依賴合約面積。
實際上，上市前夕，銀泰置地、南都集團，鄭勇強、中誠年代等突擊入股南都物業(yè)。其中，在商業(yè)物業(yè)管理方面，南都物業(yè)就承接了數(shù)個銀泰系的項目。而中誠年代為中城聯(lián)盟控股子公司，中誠聯(lián)盟股東名單包括旭輝集團、萬科、泰和集團、中糧地產(chǎn)等諸多地產(chǎn)公司，但不少地產(chǎn)公司旗下都有自己的物業(yè)公司，開發(fā)的項目自然也不愿意流向外人，南都物業(yè)的機會更是寥寥無幾。
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不過，物業(yè)公司開展城市服務(wù)，需要在資源獲取、能力建設(shè)、團隊培育等方面持續(xù)發(fā)力。盡管南都物業(yè)此前表示自身已經(jīng)具備多業(yè)態(tài)物業(yè)服務(wù)能力與經(jīng)驗，且公司愿景已經(jīng)明確，但從進展來看南都物業(yè)落地出圈計劃尚需時日。
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