掘金物業(yè)|雷達(dá)掃描：南都物業(yè)發(fā)展空間或?qū)⑹照?/h1>

來(lái)源：智能家居 時(shí)間：2020-06-03 19:25

繼萬(wàn)科物業(yè)高調(diào)宣布出圈后，南都物業(yè)（603506.SH）也躍躍欲試。不論是社區(qū)物業(yè)，還是出圈城市服務(wù)，管理面積始終是物業(yè)公司繞不開(kāi)的話(huà)題。

縱觀(guān)上市物業(yè)公司，南都物業(yè)顯得頗為另類(lèi)，屬于少有的第三方物業(yè)公司。但是隨著物業(yè)管理行業(yè)不斷迭代，南都物業(yè)先天不足的劣勢(shì)也逐步顯現(xiàn)。而沒(méi)有母公司的支持，南都物業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)日漸乏力。

發(fā)展勢(shì)頭有所放緩 資源統(tǒng)籌產(chǎn)品創(chuàng)新表現(xiàn)不佳

據(jù)上市物業(yè)公司綜合實(shí)力測(cè)評(píng)結(jié)果顯示，南都物業(yè)排名第14，綜合得分為142.84分。

來(lái)源：北京林業(yè)大學(xué)程鵬研究團(tuán)隊(duì)

就價(jià)值創(chuàng)造力而言，南都物業(yè)居上市物業(yè)公司前列，表明其在為股東創(chuàng)造價(jià)值方面表現(xiàn)較好；在市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)力、全國(guó)影響力中居上市物業(yè)公司中游，說(shuō)明其整體營(yíng)收、規(guī)模與全國(guó)布局、影響力方面有待提升。但是在資源統(tǒng)籌力與產(chǎn)品創(chuàng)新力方面與同行相比表現(xiàn)較差，表明其在發(fā)揮現(xiàn)有資源和資產(chǎn)潛力、創(chuàng)新服務(wù)和產(chǎn)品方面需進(jìn)一步改善。

從年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，2019年南都物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入12.44億元，較2018年小幅上漲17.55%。2017-2019年三年間營(yíng)收分別增長(zhǎng)41.85%、29.18%、17.55%，呈逐年下降趨勢(shì)，發(fā)展勢(shì)頭有所放緩。2016-2019年四年間，南都物業(yè)的凈利潤(rùn)率分別為10.9%、9.2%、9.06%、9.67%，僅在2019年凈利潤(rùn)率出現(xiàn)反彈。

不難發(fā)現(xiàn)，南都物業(yè)在營(yíng)收及利潤(rùn)方面的表現(xiàn)均不盡如人意。反映到股價(jià)方面，其股價(jià)亦從2018年6月8日收盤(pán)價(jià)最高30.17元（前復(fù)權(quán)）跌至2019年年報(bào)發(fā)布當(dāng)日的20元（2020年4月30日發(fā)布2019年報(bào)），區(qū)間跌幅達(dá)33.71%，這也反映出資本市場(chǎng)對(duì)其長(zhǎng)期發(fā)展前景并不看好。

在物業(yè)管理行業(yè)，物業(yè)公司引以為傲的不只是在管面積，還有儲(chǔ)備面積，而儲(chǔ)備面積則代表未來(lái)。南都物業(yè)將在管面積與儲(chǔ)備面積合并為合約面積，并未公開(kāi)各自的數(shù)據(jù)。2017-2019年，南都物業(yè)的合約面積分別為3885萬(wàn)平方米、5543萬(wàn)平方米、6061萬(wàn)平方米，合約面積增速分別為23.41%、42.67%、9.35%。總體來(lái)看，南都物業(yè)的合約面積增長(zhǎng)缺乏穩(wěn)定性。

縱觀(guān)頭部物業(yè)公司，其規(guī)模的大幅增長(zhǎng)均離不開(kāi)母公司所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。相比之下，作為第三方物業(yè)公司，南都物業(yè)可謂先天不足，其外擴(kuò)之路也頗為艱難。這在南都物業(yè)的區(qū)域布局方面也有所體現(xiàn)。

來(lái)源：南都物業(yè)2017-2019年報(bào)

翻閱2017-2019年三年間區(qū)域營(yíng)收貢獻(xiàn)數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，南都物業(yè)雖然在杭州市營(yíng)收占比逐漸下降，但在長(zhǎng)三角城市群（不含杭州）營(yíng)收占比卻快速上升。整體來(lái)看，雖然2017-2019年長(zhǎng)三角城市群（含杭州）整體營(yíng)收占比分別為92.33%、92.12%、91.98%，呈逐步下降趨勢(shì)，但仍高達(dá)90%以上。同時(shí)，成渝城市群營(yíng)收占比逐步下降，2019年?duì)I收占比較2017年下降60%；其他省份雖然整體占比呈上升趨勢(shì)，區(qū)域擴(kuò)張亦持續(xù)推進(jìn)，但受限于整體營(yíng)收占比，影響有限。

備注：南都物業(yè)為合約面積，其余物業(yè)公司為在管面積

來(lái)源：各物業(yè)公司2019年報(bào)

從橫向?qū)Ρ葋?lái)看，時(shí)代鄰里大灣區(qū)城市在管面積32.32百萬(wàn)平方米，占比84.1%；佳兆業(yè)美好長(zhǎng)三角地區(qū)在管面積20.94百萬(wàn)平方米，占比45.3%；永升生活服務(wù)東部地區(qū)在管面積41.76百萬(wàn)平方米，占比64.1%；新城悅服務(wù)長(zhǎng)三角地區(qū)在管面積48.64百萬(wàn)平方米，占比80.8%；藍(lán)光嘉寶西南地區(qū)在管面積45.12百萬(wàn)平方米，占比62.91%。

不論是同處華東的新城悅服務(wù)、永升生活服務(wù)，還是成長(zhǎng)于西南的藍(lán)光嘉寶，核心區(qū)域在管面積占比均低于南都物業(yè)。同時(shí)，上述物業(yè)公司全國(guó)化步伐持續(xù)加快。相比之下，南都物業(yè)的全國(guó)布局則較為保守。

區(qū)域聚焦戰(zhàn)略無(wú)所謂對(duì)錯(cuò)，但是隨著標(biāo)桿物業(yè)公司紛紛布局長(zhǎng)三角地區(qū)并開(kāi)始加大拓展力度，且區(qū)域內(nèi)本身物業(yè)公司數(shù)量眾多、實(shí)力強(qiáng)勁，南都物業(yè)區(qū)域內(nèi)部的發(fā)展壓力也隨之加大?？梢灶A(yù)見(jiàn)，若區(qū)域聚焦難以突破，南都物業(yè)未來(lái)的發(fā)展空間也將收窄。

服務(wù)邊界難以拓展 出圈計(jì)劃亟需落地

目前，南都物業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)分為五類(lèi)，分別為物業(yè)服務(wù)、案場(chǎng)服務(wù)、顧問(wèn)服務(wù)、增值服務(wù)、長(zhǎng)租公寓。

在2019年，物業(yè)服務(wù)營(yíng)業(yè)收入9.92億元，較2018年增長(zhǎng)13.43%，增速較2018年下降16.24個(gè)百分點(diǎn)；案場(chǎng)服務(wù)營(yíng)業(yè)收入1.17億元，較2018年增長(zhǎng)29.03%，增速較2018年上漲約27.5個(gè)百分點(diǎn)；顧問(wèn)服務(wù)營(yíng)業(yè)收入較2018年大幅上漲153.08%，但收入僅為0.03億元，影響有限；增值服務(wù)營(yíng)業(yè)收入0.93億元，連續(xù)三年漲幅超過(guò)30%；長(zhǎng)租公寓營(yíng)業(yè)收入0.24億元，但成本高達(dá)0.33億元，虧損接近0.1億元。

為此，南都物業(yè)表示，未來(lái)運(yùn)營(yíng)公寓租賃項(xiàng)目的大悅商業(yè)將向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型，且公司的長(zhǎng)租公寓為募投項(xiàng)目，后續(xù)不再增加其他項(xiàng)目。

除明確不在增加項(xiàng)目的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)外，在其他四個(gè)業(yè)務(wù)中，物業(yè)服務(wù)面積增長(zhǎng)遭遇瓶頸；案場(chǎng)服務(wù)與關(guān)聯(lián)企業(yè)關(guān)系較大，拓展難度大，這也是第三方物業(yè)公司普遍面臨的煩惱；顧問(wèn)服務(wù)營(yíng)收有限，難成氣候；增值服務(wù)營(yíng)收占比7.5%，仍有不小的發(fā)展空間，但是嚴(yán)重依賴(lài)合約面積。

實(shí)際上，上市前夕，銀泰置地、南都集團(tuán)，鄭勇強(qiáng)、中誠(chéng)年代等突擊入股南都物業(yè)。其中，在商業(yè)物業(yè)管理方面，南都物業(yè)就承接了數(shù)個(gè)銀泰系的項(xiàng)目。而中誠(chéng)年代為中城聯(lián)盟控股子公司，中誠(chéng)聯(lián)盟股東名單包括旭輝集團(tuán)、萬(wàn)科、泰和集團(tuán)、中糧地產(chǎn)等諸多地產(chǎn)公司，但不少地產(chǎn)公司旗下都有自己的物業(yè)公司，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目自然也不愿意流向外人，南都物業(yè)的機(jī)會(huì)更是寥寥無(wú)幾。

2020年5月，南都物業(yè)公告完成工商變更登記，新增“城鄉(xiāng)市容管理、市政設(shè)施管理、城市綠化管理、航空運(yùn)營(yíng)支持服務(wù)、各類(lèi)工程建設(shè)活動(dòng)”等服務(wù)范圍，結(jié)合其2019年報(bào)披露向城市空間運(yùn)營(yíng)商和智慧場(chǎng)景服務(wù)商轉(zhuǎn)型的發(fā)展戰(zhàn)略，不難推測(cè)，南都物業(yè)將逐步發(fā)力城市服務(wù)領(lǐng)域。

城市服務(wù)領(lǐng)域雖是一片新藍(lán)海，但各頭部物業(yè)公司早已開(kāi)始布局。早些時(shí)候，保利物業(yè)推出“鎮(zhèn)興中國(guó)”計(jì)劃，在華東大力拓展鄉(xiāng)鎮(zhèn)物業(yè)服務(wù)，并實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。2019年第一季度，華東在管面積已占保利物業(yè)整體在管面積的56.7%。碧桂園服務(wù)憑借多年的大盤(pán)管理實(shí)踐，積累起大盤(pán)管理與運(yùn)營(yíng)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。以碧桂園集團(tuán)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目碧桂園鳳凰城（鎮(zhèn)江-句容）為例，其已售出并交付總可建筑面積達(dá)350萬(wàn)平方米。眾多類(lèi)似項(xiàng)目為碧桂園服務(wù)開(kāi)展城市服務(wù)提供了經(jīng)驗(yàn)，碧桂園城市服務(wù)業(yè)務(wù)也得以快速發(fā)展。萬(wàn)科物業(yè)更是以珠海橫琴城市服務(wù)為起點(diǎn)，在一二線(xiàn)城市不斷落子，不久前進(jìn)入鼓浪嶼并為全島提供整合運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

不過(guò)，物業(yè)公司開(kāi)展城市服務(wù)，需要在資源獲取、能力建設(shè)、團(tuán)隊(duì)培育等方面持續(xù)發(fā)力。盡管南都物業(yè)此前表示自身已經(jīng)具備多業(yè)態(tài)物業(yè)服務(wù)能力與經(jīng)驗(yàn)，且公司愿景已經(jīng)明確，但從進(jìn)展來(lái)看南都物業(yè)落地出圈計(jì)劃尚需時(shí)日。

（責(zé)任編輯：王鑫）

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