疫情當(dāng)前，上市物業(yè)公司掀起配股高潮。佳兆業(yè)美好（02168.HK）也是其中之一。

2020年6月9日，佳兆業(yè)美好（02168.HK）發(fā)布公告稱，公司與賣方葉昌投資及配售代理就配售事項及認(rèn)購事項訂立協(xié)議。根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，本次配售數(shù)量總計為1400萬股，配售價為每股32.55港元，預(yù)計本次認(rèn)購事項所得款項凈額約為4.51億港元。

早些時候，佳兆業(yè)美好為自己定下了沖擊物業(yè)第一梯隊的目標(biāo)。這也意味著，佳兆業(yè)美好的規(guī)模訴求仍然較為強烈，后續(xù)的擴張需要不斷補血。不過，物業(yè)第一梯隊高手如云，佳兆業(yè)美好想要躋身其中絕非易事。

全國影響力不佳 對母公司的依賴逐步弱化

據(jù)上市物業(yè)公司綜合實力測評結(jié)果顯示，佳兆業(yè)美好排名第10，綜合得分為169.31分。

來源：北京林業(yè)大學(xué)程鵬研究團隊

在價值創(chuàng)造力維度中，佳兆業(yè)美好排名第1，表明其在為股東持續(xù)創(chuàng)造高于市場平均價值方面領(lǐng)先其他上市同行。在產(chǎn)品創(chuàng)新力及市場領(lǐng)導(dǎo)力維度中，佳兆業(yè)美好均處于上市物業(yè)公司中游，表明其在創(chuàng)新產(chǎn)品與服務(wù)、提高管理面積與營收等方面仍有持續(xù)提升的空間。在全國影響力及資源統(tǒng)籌力兩個維度中，佳兆業(yè)美好處于行業(yè)中下游，表明其在全國缺乏影響力并且布局廣度不足，現(xiàn)有資源和資產(chǎn)的潛力也未得到充分地挖掘。

2019年佳兆業(yè)美好實現(xiàn)營收12.62億元，同比增長40.87%；實現(xiàn)毛利3.78億元，同比增長36.59%；凈利潤由2018年的0.54億元增至2019年的1.67億元，漲幅高達212.22%，即使不考慮上市費用等非經(jīng)常性支出，漲幅依舊高達61.5%。

除了營收快速增長之外，在管面積亦有所增長。2019年，佳兆業(yè)美好在管面積增至4620.7萬平方米，較2018年2686.9萬平方米增長71.97%；同期，儲備面積亦增長67.13%至5380.0萬平方米。

營收與在管面積快速增長的背后，是佳兆業(yè)美好試圖擺脫對母公司的依賴。

來源：佳兆業(yè)美好招股說明書、2018-2019年報

數(shù)據(jù)顯示，2015-2019年，佳兆業(yè)美好物業(yè)服務(wù)收入中來自關(guān)聯(lián)企業(yè)開發(fā)項目的收入分別占當(dāng)期物業(yè)服務(wù)營收的89%、87%、82%、76%、60%；同期來自于第三方項目貢獻的物業(yè)服務(wù)收入占比分別為11%、13%、18%、24%、40%。雖然第三方項目營收貢獻不斷增長，但距離關(guān)聯(lián)企業(yè)的占比還有一定的距離。

除了物業(yè)服務(wù)，佳兆業(yè)美好的其他業(yè)務(wù)也依賴母公司。翻閱2019年報，佳兆業(yè)美好四大主營業(yè)務(wù)中，物業(yè)管理服務(wù)營收貢獻最大，達5.60億元；交付前及顧問服務(wù)緊隨其后，營收為4.67億元；社區(qū)增值服務(wù)及智能解決方案服務(wù)分別貢獻營收1.21億元、1.13億元。

據(jù)了解，交付前及顧問服務(wù)主要包含兩部分，即交付前服務(wù)、顧問服務(wù)，其中交付前服務(wù)的主要客戶也是母公司。社區(qū)增值服務(wù)包含6大類子業(yè)務(wù)，但營收貢獻最大的業(yè)務(wù)為停車位租賃服務(wù)，而此業(yè)務(wù)也與母公司有著密不可分的關(guān)系。

自上市之后，佳兆業(yè)美好也在試圖降低對母公司的依賴，積極開展收并購。2019年4月，佳兆業(yè)美好完成對嘉興大樹及其附屬公司嘉興市融樹酒店管理有限公司的收購。于收購日當(dāng)天，嘉興大樹及融樹酒店合共管理78個項目，在管建筑面積約7.9百萬平方米。2019年10月，佳兆業(yè)美好完成對江蘇恒源的收購。于收購日當(dāng)天，江蘇恒源包括12個住宅社區(qū)及63個非住宅項目，在管總建筑面積分別約1.3百萬平方米及7.1百萬平方米。

不過，佳兆業(yè)美好很難徹底擺脫對母公司的依賴。在2017-2019年，佳兆業(yè)集團銷售收入快速增長，銷售額從2017年的450億元快速上漲至2019年的1152億，首次晉升千億。與之相對應(yīng)，佳兆業(yè)集團所能給予佳兆業(yè)美好的支持力度或?qū)⒅鸩皆龃?。對佳兆業(yè)美好而言，降低關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司影響可謂長路漫漫。

業(yè)務(wù)布局亟需優(yōu)化 非住宅物業(yè)收入較低

得益于佳兆業(yè)集團的布局，佳兆業(yè)美好的在管面積中粵港澳大灣區(qū)占比遙遙領(lǐng)先。但在2019年占比迅速下降，在管面積被長三角地區(qū)超越。經(jīng)過2019年的兩次收并購，佳兆業(yè)美好在長三角地區(qū)的管理面積增加1600萬平方米，并一躍成為公司主要項目所在地。

來源：佳兆業(yè)美好招股說明書、2018-2019年報

可惜，在管面積增長并不意味著營收相應(yīng)增加。以2015年為例，粵港澳大灣區(qū)在管面積占比為42.46%，但物業(yè)服務(wù)營收占比高達74.93%；同期華西華中兩大區(qū)域在管面積占比為31.10%，但物業(yè)服務(wù)營收占比僅是個位數(shù)，為4.26%，不及粵港澳大灣區(qū)營收占比的零頭。

在2016-2017年，粵港澳大灣區(qū)在管面積占比分別為42.61%、42.06%，

對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)收入占比分別為69.87%、66.19%；同期華東華中兩大區(qū)域在管面積占比分別為32.58%、32.89%，取得的物業(yè)服務(wù)收入占比為5.92%、7.80%。由此可知，佳兆業(yè)美好的區(qū)域營收與在管面積存在嚴(yán)重的不對等。

盡管佳兆業(yè)美好在2018-2019年并未公布區(qū)域營收的具體數(shù)據(jù)，但公司業(yè)務(wù)布局優(yōu)化、項目質(zhì)量與營收優(yōu)化等勢在必行。

來源：佳兆業(yè)美好2019年報

需要優(yōu)化的不只是佳兆業(yè)美好的區(qū)域布局，還有項目業(yè)態(tài)。在2018-2019年，佳兆業(yè)美好非住宅物業(yè)在管面積占比分別為11.1%、26.9%，占比增加15.8個百分點。受益于2019年的兩次收并購，佳兆業(yè)美好非住宅物業(yè)在管面積快速增加。然而，同期非住宅物業(yè)營收增長速度卻極為緩慢，2018-2019年非住宅物業(yè)營收占比分別為46.0%、47.1%，僅增加1.1個百分點。

早在2020年的業(yè)績會上，佳兆業(yè)美好主席兼執(zhí)行董事廖傳強就提及，未來的股權(quán)合作以及收并購會更注重非住宅業(yè)務(wù)。目前行業(yè)內(nèi)收并購的機會很多，這也意味著大家面臨的壓力比較大，佳兆業(yè)美好也有項目在進行接觸?！拔覀冩i定的方向是在經(jīng)濟較發(fā)達的地區(qū)，包括大灣區(qū)、長三角、京津冀等”。

從目前的發(fā)展來看，佳兆業(yè)美好不僅需要平衡住宅物業(yè)與非住宅物業(yè)的規(guī)模，還要持續(xù)提升非住宅物業(yè)的營收。

加強現(xiàn)金流管理 為收并購奠定基礎(chǔ)

隨著物業(yè)管理行業(yè)再迎風(fēng)口，佳兆業(yè)美好的野心逐步表露。在2019年佳兆業(yè)美好中期業(yè)績發(fā)布會上，廖傳強曾表示，“現(xiàn)在我們已經(jīng)是十強了，其實我們更想表達的是，我們想要進入第一梯隊，這個有可能是前二十、有可能是前十五。” 同時，佳兆業(yè)美好定下了“兩年內(nèi)挺進行業(yè)第一梯隊”的目標(biāo)。

然而，第一梯隊并非輕易就能挺進。新項目營收貢獻不足、增值服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展不成熟等都將影響佳兆業(yè)美好的目標(biāo)達成。

2019年佳兆業(yè)美好的物業(yè)服務(wù)營收增長48.84%，但物業(yè)服務(wù)成本增長61.43%，遠超營收增幅。此外，2019年非住宅業(yè)態(tài)物業(yè)服務(wù)營收增長52.48%，遠低于對應(yīng)面積增速316.71%，非住宅項目營收增長亦面臨挑戰(zhàn)，而非住宅物業(yè)也是佳兆業(yè)美好的重點發(fā)展方向。

除了物業(yè)服務(wù)營收之外，佳兆業(yè)美好的社區(qū)增值服務(wù)亦面臨不少挑戰(zhàn)。

佳兆業(yè)美好的社區(qū)增值服務(wù)包括空間資源租賃及泊車、社區(qū)租售、裝修美居、社區(qū)財富、社區(qū)教育、新零售及其他社區(qū)服務(wù)等六大業(yè)務(wù)。其中，空間資源租賃及泊車2019年營收為74.1百萬元，社區(qū)租售營收為17百萬元，同期社區(qū)增值服務(wù)營收共計121.5百萬元。這也意味著其他四個業(yè)務(wù)整體營收為30.4百萬元，在總營收中占比僅為2.41%，這表明佳兆業(yè)美好在社區(qū)增值服務(wù)特別是業(yè)主生活服務(wù)方面的探索成效尚不理想。

值得注意的是，2019年報顯示，佳兆業(yè)美好手握7.54億元現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物；2018年上市融資總額中尚有1.18億元可用于收購及投資物業(yè)公司及其相關(guān)業(yè)務(wù)公司。整體而言，佳兆業(yè)美好的資金較為充裕。

在2019年業(yè)績發(fā)布會中，廖傳強曾表示，“佳兆業(yè)美好管理層的目標(biāo)是通過基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)切入到城市綜合服務(wù)，進一步擴大在非住宅領(lǐng)域的優(yōu)勢。”未來幾年，佳兆業(yè)美好無論是大力收并購還是切入城市綜合服務(wù)，資金層面都將為其提供支持。

來源：中國網(wǎng)地產(chǎn)

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