今年實(shí)施的新《土地管理法》第六十二條明確規(guī)定，農(nóng)村村民只能擁有一處宅基地，村民居住用地，必須要由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府審批。但是，實(shí)踐過(guò)程中，農(nóng)村村民私自在土地上搭建房屋的情況卻非常的普遍，導(dǎo)致農(nóng)村涌出許多的無(wú)證房屋。

　　一般情況下，沒(méi)有經(jīng)過(guò)審批辦理相關(guān)手續(xù)而建無(wú)證房屋，多數(shù)會(huì)被認(rèn)定成違法建筑。那么，這類房屋在拆遷時(shí)有補(bǔ)償嗎？如果有是怎么補(bǔ)償?shù)模?/p>

　　實(shí)踐中，農(nóng)村無(wú)證房屋在遇上拆遷的時(shí)候通常會(huì)被直接認(rèn)定成違法建筑被拆遷方強(qiáng)制拆除且不給任何的補(bǔ)償。針對(duì)這種情況，凱諾律師認(rèn)為，拆遷方直接給所有的無(wú)證房屋戴上“違建”的帽子，是非常不妥，也非常不合理的，尤其是農(nóng)村的房子，更不應(yīng)該如此。

　　雖然在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《土地管理法》中明確了在自己宅基地上建造房屋，需要取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，或是審批，但是對(duì)于以下幾類無(wú)證房屋不宜認(rèn)定成違法建筑：

　　一、房子是由上輩遺傳下來(lái)或是建于上世紀(jì)八十年代。因當(dāng)時(shí)的社會(huì)發(fā)展水平以及法律法規(guī)的不健全，上輩人遺傳下來(lái)的房子和七、八十年代所建的房子大多數(shù)都沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證。所以，鑒于此，這類房屋不宜認(rèn)定成違法建筑，相關(guān)部門需要根據(jù)房屋的年代、居住使用情況等進(jìn)行綜合判斷。

　　而且根據(jù)自然資源部下發(fā)的相關(guān)文件以及其他政策，始建于上世紀(jì)八十年代的無(wú)證房或是比這更早的無(wú)證房應(yīng)當(dāng)要作為合法建筑予以確權(quán)登記。

　　二、房子建于2008年之前的。要知道，我國(guó)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》是在2008年才開始實(shí)施的，而且2008年之前，建筑房屋只需要宅基地使用權(quán)證，不需要申請(qǐng)各種規(guī)劃許可證，所以，如果房子是建在2008年之前，在2008年之前也沒(méi)有改建、擴(kuò)建、翻建的情況，那么就不宜認(rèn)定成違法建筑，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是因歷史遺留問(wèn)題造成的，不能一口認(rèn)定成違法建筑。

　　因此，這類房屋在遇上拆遷的時(shí)候，所獲得的拆遷補(bǔ)償應(yīng)與合法房屋要差不多，拆遷方不能因無(wú)證就降低拆遷補(bǔ)償。

　　三、用于被拆遷人安置用的無(wú)證房。一般情況下，拆遷安置房是很難辦理下來(lái)的，如果被拆遷人面臨二次拆遷的話，那么就沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，這種情況下，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)就不應(yīng)該由被拆遷人承擔(dān)。

　　對(duì)此，凱諾律師提醒大家，上述幾種無(wú)證房屋不宜認(rèn)定成違法建筑，更不應(yīng)該在遇上拆遷時(shí)不予補(bǔ)償，責(zé)令被拆遷人限期拆除，如果遇到了有相關(guān)部門人員直接認(rèn)定成違法建筑，建議被征收人及時(shí)的采取法律措施。

　　不過(guò)，凱諾律師要順帶說(shuō)一下，如果房屋是建在耕地上，那就比較的殘酷了，不管是在2008年以前建的，還是2008年以后建的，只要是無(wú)證房屋都有可能被認(rèn)定成為違法建筑。

　　因?yàn)樵凇锻恋毓芾矸ā分忻鞔_規(guī)定，禁止在耕地上進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)。當(dāng)然了，如通過(guò)了農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地的審批，取得了農(nóng)用地轉(zhuǎn)批手續(xù)且拿到了用地許可證，在房屋建成之后辦理了產(chǎn)房證的話，就不會(huì)被認(rèn)定成違法建筑。

　　那么無(wú)證房屋在拆遷時(shí)怎么補(bǔ)償呢？

　　我們上面說(shuō)了，上述無(wú)證房在拆遷時(shí)應(yīng)當(dāng)要給予合理、公平的補(bǔ)償。所以依據(jù)《土地管理法》中的規(guī)定，給予被征收人的補(bǔ)償不能低于其原有的生活水平。土地的補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)按照綜合地價(jià)來(lái)確定。涉及到農(nóng)村村民住宅的，采取貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)置換、提供宅基地等方式進(jìn)行補(bǔ)償。

　　安排宅基地建房：這種補(bǔ)償方式就是需要征收方為被征收人安排宅基地用于建房。

　　提供安置房：征收方提供給被征收人的安置房必須要根據(jù)實(shí)際合法房屋的面積差不多，也就說(shuō)是要按照1：1的比例來(lái)進(jìn)行置換。

　　貨幣補(bǔ)償：房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)成。計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)；宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)=(當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)-房屋重置成新均價(jià))×戶均安置面積÷戶均宅基地面積；房屋重置成新價(jià)格＝房屋重置價(jià)格×(1-已使用年數(shù)÷耐用年限)。

　　以上三種方式被征收人可根據(jù)自己的需求任意選擇，如果征收方只提供一種補(bǔ)償方式是不合法的，被征收人可以拒絕簽訂補(bǔ)償協(xié)議。

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