觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 8月24日下午，禹州集團(tuán)發(fā)布公告披露，上半年，公司錄得收入140.07億元，同比增加20.36%；期內(nèi)溢利（不包括投資物業(yè)公允值收益，扣除遞延稅項(xiàng)）為15.44億元，同比增加4.97%。

于期內(nèi)，禹洲核心利潤(rùn)為15.3億元，同比增長(zhǎng)9.56%，歸母凈利至10.19億元，歸母核心利潤(rùn)率10.93%，毛利率約為23%，剔除非現(xiàn)金調(diào)整后，毛利率為27%。

中報(bào)顯示，上半年，禹洲非控股權(quán)益應(yīng)占利潤(rùn)由去年同期2.68億元增加至5.31億元。

一位熟悉禹洲的投資者透露，目前禹洲全口徑已售未結(jié)接近1000億元，權(quán)益比約為60%，45%能夠并表。換言之，1000億元的已售未結(jié)中約450億元能夠結(jié)轉(zhuǎn)為收入，余下則會(huì)在聯(lián)合營(yíng)公司層面分?jǐn)傆?/p>

目前，禹洲已將提高權(quán)益占比和并表比例提上日程。管理層表示，已對(duì)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)提出要求，今年以自己投資為主，原則上不多家合作，權(quán)益比今年會(huì)達(dá)到60%以上，力爭(zhēng)未來權(quán)益比達(dá)到70%-80%。

千億信心

若從銷售的維度，禹洲上半年交出了一份喜人的成績(jī)單。

于期內(nèi)，禹洲實(shí)現(xiàn)銷售額428.5億元，同比增長(zhǎng)50.5%；銷售面積260.95萬平米，同比增長(zhǎng)40.8%；完成全年千億銷售目標(biāo)的42.85%。

在受疫情影響的上半年，能實(shí)現(xiàn)這份成績(jī)實(shí)屬不易。

國(guó)信證券一份研報(bào)中指出，下半年禹洲可售貨值1158億元，超過89%位于一二線及準(zhǔn)二線城市。照此看，禹洲下半年去化約50%即可達(dá)成千億目標(biāo)，而管理層也不止一次在投資者會(huì)上表示實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的信心。

分區(qū)域看，區(qū)域深耕依然是禹洲的發(fā)展策略。在六大核心都市圈中，上半年合約銷售中，長(zhǎng)三角區(qū)域銷售額達(dá)267.67億元，貢獻(xiàn)度高達(dá)62.47%；海西經(jīng)濟(jì)區(qū)銷售額為81.29億元，占比18.97%；環(huán)渤海都市圈銷售金額為48.37億元，占比11.29%；華中區(qū)域銷售額為17.02億元，占比3.97%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

目前，西南區(qū)域和大灣區(qū)仍是禹洲較為薄弱的區(qū)域。但值得關(guān)注到的是，于上半年，禹洲正式啟動(dòng)“上海-深圳雙總部”。

“大灣區(qū)是經(jīng)濟(jì)新一輪增長(zhǎng)的強(qiáng)引擎。公司想要做大做強(qiáng)就必須融入到這個(gè)區(qū)域，業(yè)務(wù)必須在大灣區(qū)開花結(jié)果。”禹洲董事局主席林龍安曾表示，禹洲將加大在粵港澳大灣區(qū)的布局力度，大灣區(qū)在五年內(nèi)至少要貢獻(xiàn)公司業(yè)務(wù)總量的20%-30%。

有投資者告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，聯(lián)席執(zhí)行總裁蕭睿于于今日業(yè)績(jī)分析師會(huì)上表示，禹洲已基本完成大灣區(qū)布局架構(gòu)調(diào)整，并在灣區(qū)主要城市如珠海、中山、深圳、惠州、東莞布置了一些舊改和收并購的一些項(xiàng)目，同時(shí)在進(jìn)行一些產(chǎn)業(yè)勾地。

土地獲取方面，收并購、產(chǎn)城合作、城市更新已逐漸成為禹洲獲取優(yōu)質(zhì)土地的重要方式。

公告顯示，上半年，禹洲共斬獲11幅優(yōu)質(zhì)地塊，而截止8月份，已拿下位于一二線核心城市的15宗地塊，新增土儲(chǔ)總貨值達(dá)700億元。

至業(yè)績(jī)發(fā)布日，禹洲集團(tuán)總土儲(chǔ)規(guī)劃建筑面積約2144萬平米，總貨值約4143億元，一、二線占比超過九成。

據(jù)介紹，在今年新增土儲(chǔ)中，將近一半是通過收并購的方式獲取，如上半年收購的成都項(xiàng)目，預(yù)計(jì)能為禹洲毛利率和凈利率帶來不小貢獻(xiàn)。

“禹洲拿地的準(zhǔn)則是以利潤(rùn)為導(dǎo)向，會(huì)加大收并購及產(chǎn)業(yè)拿地，確保利潤(rùn)率的實(shí)現(xiàn)?！蓖瑯恿铸埌惨灿谕顿Y者會(huì)上表示，接下來會(huì)立足于長(zhǎng)三角、大灣區(qū)和西南板塊，包括一二線城市的核心區(qū)域拿地，堅(jiān)決不拿三四五線城市地塊。

物業(yè)分拆

在上半年實(shí)現(xiàn)的140.07億元收入中，物業(yè)銷售、物業(yè)管理收入收入貢獻(xiàn)分別為97.19%和2.07%。

隨著一家家企業(yè)分拆物業(yè)上市，禹洲也將此提上日程。

有投資者告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，今日投資者會(huì)上管理層表示，禹洲正在整合優(yōu)化物管和商管業(yè)務(wù)，積極推進(jìn)分拆上市，目前已向聯(lián)交所提交了物管分拆建議書。物業(yè)拆分或送股，并希望2021年實(shí)現(xiàn)10億元收入，利潤(rùn)達(dá)到1億元-1.5億元。

“如進(jìn)展順利，準(zhǔn)備年內(nèi)向香港聯(lián)交所遞表。從業(yè)態(tài)來看，將涉及多個(gè)領(lǐng)域的物業(yè)服務(wù)，不僅有住宅、商業(yè)、辦公樓，還會(huì)拓展政府和公建配套類的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目?！?/p>

中報(bào)顯示，于期內(nèi)，禹洲錄得物業(yè)管理收入2.89億元，同比增長(zhǎng)62.2%。截至上半年末，總在管建面1300萬平米，合同管理面積2200萬平米。

按照禹洲的思路，將通過分拆使物管公司從集團(tuán)獨(dú)立出來，使其成為一家獨(dú)立自主運(yùn)營(yíng)的平臺(tái)。分拆過后，禹洲物管公司將繼續(xù)外拓及收并購，力爭(zhēng)在未來3年物管管理面積達(dá)到1億平米。

上述投資者透露，最近禹洲推進(jìn)浙江一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的并購，并購?fù)瓿珊?，預(yù)計(jì)可貢獻(xiàn)250多萬平米的物業(yè)管理面積。

“我們不是為了并購而并購，不是為了做規(guī)模而做規(guī)模，尋找標(biāo)的首先要有一定的利潤(rùn)。”會(huì)上禹洲執(zhí)行總裁許珂如是表述，收并購也不意味著100%收購，而是希望一起合作，注入資源和優(yōu)勢(shì)，共同把“蛋糕”做大做強(qiáng)。

另外，投資物業(yè)方面，截至上半年，禹洲商業(yè)已進(jìn)入深圳、上海、杭州、廈門、蘇州、南京、合肥、武漢及泉州等地，共持有37個(gè)項(xiàng)目，包括已開業(yè)項(xiàng)目26個(gè)與籌備期項(xiàng)目11個(gè)。

項(xiàng)目覆蓋了購物中心、寫字樓、街區(qū)商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，城市綜合體項(xiàng)目超200萬平米，全國(guó)合作品牌超1000個(gè)，戰(zhàn)略聯(lián)盟品牌約1600個(gè)。

酒店業(yè)務(wù)方面，截至上半年，禹州旗下位于廈門的禹洲嘉美倫酒店公寓及禹洲溫德姆至尊豪廷大酒店已投入運(yùn)營(yíng)。期內(nèi)，該業(yè)務(wù)板塊為錄得收入605萬元。

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