禹洲“渡劫”，靠什么翻盤(pán)？

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-04-12 19:30

導(dǎo)讀

“禹洲集團(tuán)去年的結(jié)轉(zhuǎn)不理想，財(cái)報(bào)確實(shí)不好看?！倍戮种飨铸埌埠敛换乇?，“解決問(wèn)題的最好方法不是遮掩，而是坦然面對(duì)并認(rèn)真解決?！边@份坦誠(chéng)的背后，是林龍安對(duì)于禹洲集團(tuán)的自信。

作者 | 李白玉

來(lái)源 | 債市觀察

年報(bào)季，老牌房企禹洲集團(tuán)喜憂參半。

喜的是疫情之年銷售額仍高速增長(zhǎng)40%，邁進(jìn)千億俱樂(lè)部，掌舵人林龍安三年前的承諾兌現(xiàn)；憂的是業(yè)績(jī)成色遭遇市場(chǎng)質(zhì)疑，營(yíng)收下降、利潤(rùn)攤薄、表外負(fù)債、股債雙殺等問(wèn)題讓其成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。

生于廈門(mén)，禹洲集團(tuán)難免被打上“閩系”的刻板印象，1994年成立，2009年敲鐘，2016年“遷都”上海，2021年規(guī)模千億，與同鄉(xiāng)作比，禹洲集團(tuán)擴(kuò)張的節(jié)奏事實(shí)上還算穩(wěn)健。

2015年之前，禹洲集團(tuán)大抵上還是一家低調(diào)無(wú)名的區(qū)域房企。那年之后，它的聲量逐漸大起來(lái)——穩(wěn)居合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售金額冠軍寶座；進(jìn)軍蘇州僅僅兩年，即獲得單城市破百億的耀眼成績(jī)，2020年7月在“李嘉誠(chéng)跑了”的討論中接盤(pán)成都高新區(qū)長(zhǎng)實(shí)項(xiàng)目獲得異常的關(guān)注……

另一家“閩系房企”泰禾正在等待萬(wàn)科的“干貨”救援，處于高速發(fā)展期的禹洲集團(tuán)在此時(shí)交出一份連林龍安自己都坦言“不好看”的財(cái)報(bào)，引發(fā)市場(chǎng)看衰在所難免。

不過(guò)這股亂流沒(méi)有持續(xù)太久，禹洲集團(tuán)平穩(wěn)化險(xiǎn)，成立27年的老房企，穿越周期自有一套。

大體來(lái)看，板斧有三。

現(xiàn)金充足，回購(gòu)穩(wěn)軍心

年報(bào)發(fā)布第二天，禹洲集團(tuán)股價(jià)急挫近8%，以2.32港元/股收盤(pán)。數(shù)據(jù)顯示，3月22日至今，15天的時(shí)間，禹洲集團(tuán)股價(jià)最高跌幅超過(guò)20%。債市方面，多只美元債在三月末遭拋售，其中2025年2月到期的美元債創(chuàng)出去年4月以來(lái)最大跌幅，2026年8月到期和2027年到期債券跌至今年1月份上市以來(lái)新低。

禹洲集團(tuán)迅速祭出第一板斧，回購(gòu)。

3月31日，發(fā)布2020年業(yè)績(jī)的第二天，禹洲集團(tuán)連發(fā)數(shù)條自愿性公告，宣布董事長(zhǎng)及控股股東自愿增持股權(quán)、股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃和于公開(kāi)市場(chǎng)回購(gòu)于2025至2027年間到期的長(zhǎng)年期美元優(yōu)先票據(jù)。已購(gòu)回的2025年票據(jù)、2026年票據(jù)I、2026年票據(jù)II及2027年票據(jù)合共1600萬(wàn)美元。4月1日，公司又于公開(kāi)市場(chǎng)回購(gòu)2025年到期的長(zhǎng)期美元優(yōu)先票據(jù)400萬(wàn)美元。前后兩天已累計(jì)回購(gòu)2000萬(wàn)美元優(yōu)先票據(jù)。

而在股市上，為提振資本市場(chǎng)信心，林龍安直接出資325萬(wàn)港元，以每股2.5港元價(jià)格于公開(kāi)市場(chǎng)增持130萬(wàn)股公司股份，使其直接或間接持有禹洲集團(tuán)股權(quán)比例達(dá)到58.8%。

同時(shí)，禹洲集團(tuán)亦公告披露，以企業(yè)共計(jì)808萬(wàn)股股份作獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃之用，成立員工激勵(lì)信托，股票平均代價(jià)約為2.315港元。

禹洲集團(tuán)總部大樓

“禹洲集團(tuán)的現(xiàn)金壓力不大，平均還債期限是3.0年。而且這一塊我們已經(jīng)做好了一系列的安排，現(xiàn)金流方面可以說(shuō)是很良性的?！绷铸埌苍绱藢?duì)媒體表示。

具體而言，禹洲集團(tuán)2020年凈負(fù)債比率為85.80%，平均一年內(nèi)到期債務(wù)為188.84億元，僅占總債務(wù)的三成；截至期末，禹洲集團(tuán)手頭現(xiàn)金流約為344.69億元，現(xiàn)金短債比為1.83倍。從融資成本看，截至去年末，禹洲集團(tuán)的平均借貸成本為不算高的7.19%，較2020年6月30日下降0.03個(gè)百分點(diǎn)。

由于公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為77.9%，目前禹洲集團(tuán)仍歸為“黃檔”，只踩中一條紅線?，F(xiàn)金流的確無(wú)憂。

高增長(zhǎng)之下還能夠借到期限長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)低、利息低的錢(qián)，禹洲集團(tuán)融資能力不俗。這歸根結(jié)底還是因?yàn)橘Y金方看好禹洲集團(tuán)強(qiáng)勁而穩(wěn)健的發(fā)展勢(shì)頭。

真金不怕火煉，在經(jīng)歷3月末的波動(dòng)之后，禹洲集團(tuán)旗下多只美元債的收益率顯著回落。因?yàn)閭菍?duì)買入成本進(jìn)行定價(jià)。顯然買價(jià)越高，再持有到期的收益率越小，也說(shuō)明債券收到追捧程度越高，投資者對(duì)公司贖回債券的信心越高。股市方面，禹洲集團(tuán)股價(jià)已基本穩(wěn)定在2.2港元/股附近，沒(méi)有進(jìn)一步下跌。

穩(wěn)住投資者的，還有實(shí)打?qū)嵉拇笫止P派息，這是衡量一家上市公司含金量的重要指標(biāo)。

以長(zhǎng)期派息、高比例派息為特征的禹洲集團(tuán)素來(lái)有“現(xiàn)金奶?！钡难盘?hào)。即便2020年利潤(rùn)表現(xiàn)不盡如人意。禹洲集團(tuán)還是以不低于核心利潤(rùn)的30%的標(biāo)準(zhǔn)宣布派發(fā)末期股息每股21.5港仙，連同中期股息每股12港仙，過(guò)去一年股息合共每股33.5港仙。

“上市11年來(lái)，禹洲集團(tuán)每股累計(jì)派息已遠(yuǎn)超上市價(jià)格，充分顯示出了我們對(duì)股東的誠(chéng)意。”林龍安在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)強(qiáng)調(diào)。

交付項(xiàng)目待釋放，半年報(bào)可期

禹洲集團(tuán)2020年收入為人民幣104.11億元，實(shí)現(xiàn)毛利4.79億元，歸母凈利1.17億，三項(xiàng)數(shù)據(jù)都同比大降。

“房子其實(shí)都賣出去了，賣光了，但是部分房子去年年底沒(méi)有完成交付，結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)減少了，所以損益表就不好看了?！绷铸埌矊?duì)“觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體”表示。

管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上解釋稱營(yíng)收利潤(rùn)閃崩的原因有三：

其一，公司報(bào)告期內(nèi)收入減少一方面是由于受疫情影響，上海的若干物業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，以及武漢及唐山的物業(yè)交付有所延期，導(dǎo)致收入遞延確認(rèn)；

其二，現(xiàn)在很多項(xiàng)目都需精裝修完工才可以整體交付，以前有些是可以分批次交付的，毛坯先交再交精裝修。但是現(xiàn)在根據(jù)當(dāng)時(shí)的合同約定，只能精裝修完工才能交付；

其三，公司將住宅開(kāi)發(fā)物業(yè)按照非全資子公司的處理放在了收入里面。但上述操作在年報(bào)的審核中行不通，審計(jì)師出于并表的要求將這部分業(yè)務(wù)放在了聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)公司里，“而這一塊是利潤(rùn)比較高的項(xiàng)目，也確實(shí)是我們可以并表的。但并表需要補(bǔ)充一些條款，而且因?yàn)闀r(shí)間的關(guān)系其實(shí)比較困難，所以我們只能在合營(yíng)公司里面去體現(xiàn)”。

據(jù)財(cái)報(bào)，2020年，集團(tuán)應(yīng)占合營(yíng)聯(lián)營(yíng)公司盈利共計(jì)約2.3億元；合營(yíng)聯(lián)營(yíng)公司總收入合計(jì)約108億元，其中禹洲集團(tuán)約占36億元；合營(yíng)聯(lián)營(yíng)公司合約負(fù)債共計(jì)近500億元。

摩根大通認(rèn)為，如果將延遲交付的人民幣120億元和合營(yíng)公司的人民幣60億元增加至2020年確認(rèn)收入的人民幣104億元中，那么2020年的確認(rèn)收入就將與2019年人民幣230億元的收入亦會(huì)有22%的增速，這樣2020年的收入就是合理的。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)特性，合約負(fù)債在交房之后才會(huì)被確認(rèn)為收入。目前禹洲集團(tuán)自身表內(nèi)合約負(fù)債228億元，加上聯(lián)營(yíng)合營(yíng)之規(guī)模，必然會(huì)對(duì)未來(lái)半年或一年的業(yè)績(jī)提供有力支撐。

林龍安透露，今年上半年禹洲集團(tuán)的交房不會(huì)低于120億元，去年未能順利結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目都有了進(jìn)展并陸續(xù)交付。

從今年一季度銷售數(shù)據(jù)看，禹洲集團(tuán)的發(fā)展如料想般強(qiáng)勁。今年1-3月，禹洲集團(tuán)實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售金額為人民幣220.98億元，同比增長(zhǎng)113%。

短暫的亂流不會(huì)影響既定的航線，如匯豐研報(bào)所言，禹洲集團(tuán)2020年收入及毛利率下降是由多種因素共同驅(qū)動(dòng)的，這些因素是一次性的，并且不太可能在2021年及以后出現(xiàn)。

這是禹洲集團(tuán)不太慌的第二個(gè)原因。

但作為一家千億房企，關(guān)于交付確認(rèn)的失誤實(shí)屬低級(jí)。林龍安也在采訪中表示，接下來(lái)禹洲集團(tuán)在制度化建設(shè)方面，包括公司內(nèi)部的管控體系方面，要重新梳理跟反思。同時(shí)，驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)方面、工程管控方面也應(yīng)該有更高的要求。

按照計(jì)劃，禹洲集團(tuán)2021年銷售目標(biāo)是1100億元，只比2020年增長(zhǎng)5%。從目前的勢(shì)頭來(lái)看，這個(gè)目標(biāo)完成沒(méi)太大問(wèn)題，禹洲集團(tuán)在減速，這次的“年報(bào)”事件無(wú)疑是一個(gè)很好的緩沖帶，提醒企業(yè)走得更穩(wěn)。

畢竟千億房企，需要有更高的自我要求。

物業(yè)年內(nèi)或分拆上市

分拆物業(yè)公司上市募資，是近年來(lái)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商頗為普遍的動(dòng)作。

截至去年末，已經(jīng)有超過(guò)40家物業(yè)公司登陸資本市場(chǎng)，其中有38家左右的物業(yè)公司登陸港股市場(chǎng)，3家左右登陸A股。

禹洲集團(tuán)也不例外，去年12月11日晚間，旗下物業(yè)公司禹佳生活服務(wù)遞表香港聯(lián)交所。

招股書(shū)顯示，截至2020年6月30日，禹佳生活服務(wù)共為74個(gè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)，在管總建筑面積約為1320萬(wàn)平方米。

同母公司一樣，這個(gè)不大的物業(yè)公司正處在發(fā)展快車道。

數(shù)據(jù)顯示，公司收入從2017年的3.1億元增加到2019年的5.4億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)到33.5%；在凈利潤(rùn)方面，從2017年2370萬(wàn)元增加至2019年6530萬(wàn)元，復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)到66.2%。

蘇州禹洲·山云庭

禹佳生活服務(wù)的大部分業(yè)務(wù)主要來(lái)源于母公司。截至去年前三季度，禹佳生活服務(wù)2620萬(wàn)平方米的已訂約總建筑面積中，來(lái)自禹洲集團(tuán)或關(guān)聯(lián)方的占比達(dá)到了88.93%。但這個(gè)數(shù)字較2017年的96.9%已有所下降。

事實(shí)上，禹佳生活服務(wù)正在積極拓展第三方市場(chǎng)，去年7月其收購(gòu)了一家位于浙江舟山的物業(yè)管理服務(wù)提供商，年末禹佳生活服務(wù)還中標(biāo)了兩個(gè)新項(xiàng)目，總建筑面積約為10萬(wàn)平方米。

需要注意的是，和2019年相比，投資者對(duì)物業(yè)股已經(jīng)趨于冷靜，市場(chǎng)對(duì)其估值正在下調(diào)。此前第一服務(wù)、世茂服務(wù)、合景悠活等開(kāi)盤(pán)即破發(fā)的情況便是警鐘。但不管怎樣物業(yè)平臺(tái)的上市，對(duì)于禹洲集團(tuán)拓展新的融資渠道，至少是個(gè)利好。

“禹洲集團(tuán)做物業(yè)的想法是，做一個(gè)小而精的物業(yè)服務(wù)平臺(tái)，做高質(zhì)量的城市供應(yīng)商、服務(wù)商，這也是禹洲集團(tuán)的一個(gè)特色……禹洲集團(tuán)把優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)保留在上市公司內(nèi)，給未來(lái)商業(yè)管控體系更多支持，增加利潤(rùn)，增加整個(gè)集團(tuán)的利潤(rùn)增長(zhǎng)?！绷铸埌步邮茗P凰網(wǎng)專訪時(shí)表示。

千億規(guī)模給了物業(yè)小兒子登陸資本市場(chǎng)的底氣，這也是林龍安增加集團(tuán)利潤(rùn)的第三把板斧，當(dāng)然，在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重的物業(yè)扎堆上市潮中，禹洲集團(tuán)究竟能打出一張如何不同的牌，需要時(shí)間檢驗(yàn)。

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（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）