房企中報(bào)季| 上半年買(mǎi)地計(jì)劃完成過(guò)半世茂稱(chēng)“有信心超額完成3000億”

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-08-25 21:50

8月25日下午，世茂集團(tuán)對(duì)外披露2020年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告，并以線(xiàn)上直播的形式同步召開(kāi)2020年中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)。世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇，世茂集團(tuán)執(zhí)行董事、財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)人湯沸，世茂集團(tuán)助理總裁、營(yíng)銷(xiāo)管理中心負(fù)責(zé)人邵亮，世茂集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官丘鈞山等公司管理層出席業(yè)績(jī)會(huì)，就年度銷(xiāo)售目標(biāo)達(dá)成、下半年土地投資策略、降負(fù)債計(jì)劃以及多元業(yè)務(wù)發(fā)展方向等問(wèn)題，一一答記者問(wèn)。

銷(xiāo)售：預(yù)期可超額完成3000億目標(biāo)

中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，世茂集團(tuán)實(shí)現(xiàn)簽約額1104.75億元，同比上升10.1%；簽約面積由2019年同期的556萬(wàn)平方米增加至2020年上半年的629.8萬(wàn)平方米，同比上升13.3%。期內(nèi)，該集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額645.5億元，同比增長(zhǎng)14.1%。

在機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)中，世茂集團(tuán)上半年的銷(xiāo)售同比增速位列TOP10房企第二；權(quán)益銷(xiāo)售額穩(wěn)居行業(yè)銷(xiāo)售榜單第九。而除了合同銷(xiāo)售以及營(yíng)收的正增長(zhǎng)，世茂集團(tuán)在利潤(rùn)相關(guān)指標(biāo)方面的表現(xiàn)也較為可觀。

具體來(lái)看，2020年上半年，世茂集團(tuán)實(shí)現(xiàn)純利52.66億元，按年升3.1%；核心業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)上升9.0%至約82.55億元(2019年上半年：75.76億元）；；歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)為52.66億元，同比增長(zhǎng)3.15%；股東應(yīng)占核心業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)上升4.7%至約55.58億元(2019年上半年：53.09億元)，對(duì)應(yīng)的股東應(yīng)占核心業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)率為13.3%。

從毛利角度來(lái)看，期內(nèi)該集團(tuán)實(shí)現(xiàn)毛利額195.1億元，同比上升14.6%；毛利率繼續(xù)穩(wěn)定在30%以上，達(dá)30.2%。

疫情之下，房企銷(xiāo)售在一定程度上有所受限。就上半年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇于業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上表示，2020年上半年整體市場(chǎng)受疫情影響較大，但隨著3月份復(fù)工復(fù)產(chǎn)，疫情的影響逐漸減少，1-8月公司的銷(xiāo)售額已同比增長(zhǎng)約20%。

“整體來(lái)說(shuō)市場(chǎng)還是不錯(cuò)的，可能是錯(cuò)失了一兩個(gè)月的市場(chǎng)空間?！被谝咔閼B(tài)勢(shì)向好后銷(xiāo)售的重啟，許世壇表示，下半年公司擁有4000億的可售貨源，因而很有信心超額完成3000億元的年度銷(xiāo)售目標(biāo)。

而在預(yù)期超額完成3000億元年度銷(xiāo)售目標(biāo)之外，世茂還對(duì)外宣布了事關(guān)該集團(tuán)未來(lái)五年的“發(fā)展計(jì)劃”。

根據(jù)世茂集團(tuán)公司管理層的公開(kāi)表態(tài)，為更好的適應(yīng)現(xiàn)階段市場(chǎng)環(huán)境，計(jì)劃將2020-2024年的銷(xiāo)售增幅主動(dòng)調(diào)整至20%-30%，致力成為中國(guó)前五最具投資回報(bào)的以地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的公司。同時(shí)，世茂還力爭(zhēng)在工程品質(zhì)、客戶(hù)滿(mǎn)意度等方面排名行業(yè)前三。

土地投資：上半年買(mǎi)地目標(biāo)完成過(guò)半

作為繼融創(chuàng)和陽(yáng)光城(000671,股吧)之后的新晉“并購(gòu)?fù)酢?，世茂集團(tuán)自2017年首次躋身千億房企俱樂(lè)部后，“并購(gòu)”身影頻現(xiàn)土地市場(chǎng)。疫情沖擊之下，世茂集團(tuán)的土地投資情況備受外界關(guān)注。

據(jù)中報(bào)數(shù)據(jù)，2020年上半年，世茂保持穩(wěn)健審慎的土地投資策略“廣積糧、巧積糧”。截至6月30日，世茂權(quán)益前土地儲(chǔ)備約8393萬(wàn)平方米，遍布全國(guó)135城，貨值超過(guò)14500億元，較2019年底增長(zhǎng)11.53%。其中，大灣區(qū)、長(zhǎng)三角規(guī)模分別為4080億和3530億。

新增項(xiàng)目方面，2020年上半年，世茂新獲取土地84塊，權(quán)益前總價(jià)約647億元，占全年投資總量50%左右。據(jù)披露，在新增的1232萬(wàn)方土儲(chǔ)中，一、二線(xiàn)及強(qiáng)三四線(xiàn)城市土地總價(jià)占比達(dá)94%，可為當(dāng)年銷(xiāo)售轉(zhuǎn)化及利潤(rùn)空間提供有效保障。

據(jù)了解，世茂集團(tuán)內(nèi)部就2020年全年的土地投資額度為1200億元，相當(dāng)于全年現(xiàn)金回款的50%以?xún)?nèi)，也相當(dāng)于銷(xiāo)售的40%以?xún)?nèi)。而從目前來(lái)看，實(shí)際買(mǎi)地目標(biāo)已經(jīng)完成過(guò)半。

“上半年已經(jīng)完成2020年全年買(mǎi)地目標(biāo)的50%左右，而實(shí)際情況應(yīng)該是多于50%這個(gè)指標(biāo)。因?yàn)橛泻芏嗾勁惺?月完成，但是交易在7月份，現(xiàn)在已經(jīng)完成60%至70%?！?許世壇強(qiáng)調(diào)，世茂現(xiàn)在不太著急去加大土地投入，反而傾向平穩(wěn)，需要更仔細(xì)審視。

在許世壇看來(lái)，最近這兩三個(gè)月，土地反而更貴了，加上政府密集約談開(kāi)發(fā)商，也出了內(nèi)部的指引，金融端對(duì)市場(chǎng)可能會(huì)收緊。“所以集團(tuán)希望在市場(chǎng)冷靜后，等待政策出臺(tái)帶來(lái)一些機(jī)會(huì)?！?許世壇表示，世茂打算利用這個(gè)機(jī)會(huì)再去做新的投資。

負(fù)債：未來(lái)五到十年繼續(xù)維持60%以下

債務(wù)情況是衡量房企安全性的重要因素。2020年中期，世茂向外界交出了一個(gè)不錯(cuò)的凈負(fù)債指標(biāo)。

據(jù)中報(bào)數(shù)據(jù)，截至2020年6月30日，世茂集團(tuán)借款總額1429.8億元，長(zhǎng)期借款占比72.3%，短期借款占比27.7%，。凈負(fù)債率為57.8%，這已是該集團(tuán)連續(xù)第9年實(shí)現(xiàn)凈負(fù)債率維持在60%以下。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，該集團(tuán)的長(zhǎng)短期借款結(jié)構(gòu)處于安全健康的水平。

債務(wù)之外，資金儲(chǔ)備額度也較為充足。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月30日，世茂賬面現(xiàn)金699.2億元，較2019年底上升17.3%；實(shí)現(xiàn)回款890.4億元，增長(zhǎng)9.5%，未動(dòng)用的銀行及金融機(jī)構(gòu)融資額度520億元?，F(xiàn)金短債比為1.8。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)指出，長(zhǎng)期維持低于行業(yè)平均水平的負(fù)債水平，以及較為充足的資金儲(chǔ)備，為世茂應(yīng)對(duì)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)和金融環(huán)境變化，后續(xù)持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

不過(guò)，世茂集團(tuán)并不滿(mǎn)足于當(dāng)前的債務(wù)水平。這家曾因規(guī)模擴(kuò)張和持續(xù)收購(gòu)，引發(fā)外界對(duì)于公司資金鏈以及負(fù)債關(guān)注的閩系房企，對(duì)于負(fù)債率相關(guān)指標(biāo)有了一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的打算。根據(jù)該公司管理層透露，近年來(lái)世茂凈負(fù)債率有序下降，持續(xù)維持在60%以下，未來(lái)五到十年，世茂計(jì)劃將繼續(xù)維持此等負(fù)債水平，并將通過(guò)分拆上市做到逐年下降。

此外，世茂集團(tuán)還在積極通過(guò)降低融資成本、多元化融資等手段，努力拓展企業(yè)的安全邊界。

根據(jù)介紹，2020年上半年，世茂集團(tuán)的綜合融資成本僅5.5%，下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)該集團(tuán)還注重融資多元化，今年在合適的時(shí)間進(jìn)行了兩次股權(quán)融資，優(yōu)化了結(jié)構(gòu)。具體來(lái)看，1月增發(fā)46億港元，4月增發(fā)23億港元，目前仍有520億未動(dòng)用的銀行及金融機(jī)構(gòu)融資。

由規(guī)模轉(zhuǎn)向利潤(rùn)

多元業(yè)務(wù)收入目標(biāo)占比15%-20%

在許世壇關(guān)于世茂集團(tuán)的“五年發(fā)展計(jì)劃”中，2020-2024年，世茂的發(fā)展重點(diǎn)將由規(guī)模轉(zhuǎn)向利潤(rùn)，在集團(tuán)內(nèi)部創(chuàng)建以“權(quán)益后利潤(rùn)”為導(dǎo)向的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。

對(duì)于上述公司發(fā)展重點(diǎn)的轉(zhuǎn)變，許世壇解釋稱(chēng)，投資者注重回報(bào)率，如果世茂可以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的持續(xù)增長(zhǎng)，并持續(xù)進(jìn)行分紅，將使資本市場(chǎng)出現(xiàn)正反饋，支撐起該公司的股價(jià)與市值。

對(duì)此，貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩向北京商報(bào)記者表示，面對(duì)近半年銀保監(jiān)會(huì)“回頭看”的動(dòng)作以及網(wǎng)傳所謂“新政”，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)房企所面臨的融資難度和壓力將會(huì)更大，因此不只是世茂，頭部房企近期不約而同的釋放了“做高市值、提升利潤(rùn)”的訴求。、

“市值的提升對(duì)企業(yè)未來(lái)減小融資難度、降低融資成本都是非常重要的。因此從規(guī)模到利潤(rùn)是戰(zhàn)略選擇，提升利潤(rùn)與做高估值是戰(zhàn)術(shù)手段，目標(biāo)都是企業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展?！?潘浩如是概述道。

值得一提的是，在本場(chǎng)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，許世壇還對(duì)外闡釋了世茂多元業(yè)務(wù)發(fā)展模式——“大飛機(jī)戰(zhàn)略”的升級(jí)煥新。根據(jù)其介紹，該集團(tuán)將以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心“主體”，持續(xù)為城市打造地標(biāo)作品；以商業(yè)運(yùn)營(yíng)、酒店經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理及金融為堅(jiān)實(shí)“雙翼”，以高科技、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、文化等投資為平衡發(fā)展“尾翼”。

從世茂集團(tuán)方面的表述來(lái)看，該集團(tuán)今年對(duì)“大飛機(jī)戰(zhàn)略”的表述有所調(diào)整，明顯變化是將金融業(yè)務(wù)從“無(wú)尾翼”調(diào)整到“雙翼”，調(diào)整的背后用意在于，希望它可以配合集團(tuán)更好更有質(zhì)量的發(fā)展。

值得關(guān)注的還有世茂集團(tuán)對(duì)旗下多元業(yè)務(wù)的良好預(yù)期。對(duì)于疫情下的商業(yè)板塊，許世壇透露，雖然今年受疫情影響，商業(yè)、酒店都存在一些損失，但是他相信，加上服務(wù)業(yè)務(wù)，可以使世茂集團(tuán)多元化業(yè)務(wù)的收入在年內(nèi)仍實(shí)現(xiàn)較快的增長(zhǎng)。

“90多億元水平的多元業(yè)務(wù)收入，對(duì)比集團(tuán)3000億元以上的銷(xiāo)售雖然較小，但是發(fā)展速度會(huì)比較快。” 許世壇表示，相信未來(lái)多元業(yè)務(wù)占世茂集團(tuán)總收入的比重可以達(dá)到15%-20%。不過(guò)他也坦言，這需要一點(diǎn)時(shí)間。

北京商報(bào)記者盧揚(yáng) 榮蕾

（責(zé)任編輯：李顯杰）