房企中報季| 進階的龍湖

來源：智能家居時間：2020-08-26 22:00

8月26日下午，龍湖集團對外披露2020年上半年業(yè)績報告，并以線上直播的形式同步召開中期業(yè)績說明會。從中報數(shù)據(jù)來看，行業(yè)下行以及疫情沖擊之下，龍湖交出的半年度業(yè)績成績單仍然較為亮眼：期內實現(xiàn)合同銷售額1111億元，同比增長5.2%；交付物業(yè)總建筑面積為338.3萬平方米；利潤相關指標也較為出眾，期內毛利同比增長25.2%至157.5億元，毛利率為30.8%，核心稅后利潤率為14.6%，核心權益后利潤率為10.3%。

伴隨著外界的關注目光集聚，一些關于龍湖的期待也被擺在臺前。今年初宣布上調公司年度銷售目標至2600億元，對未來達成是否足夠有信心？作為房地產行業(yè)融資場上的“優(yōu)等生”，上、下半年在融資方面是否有進一步突破？2020年長租公寓新開2.5萬間的目標，完成進展如何？在龍頭房企相繼拆分物業(yè)板塊上市的風潮中，龍湖物業(yè)是否新增了上市預期？在本場中期業(yè)績說明會上，龍湖集團公司管理層一一解答。

融資成本4.5% “三條紅線”影響有限

對于諸多中小房企來說，“融資求生存”是近年來的關鍵詞。而對于龍湖這個融資場上的“優(yōu)等生”而言，在行業(yè)下行以及疫情沖擊之下，上半年的融資表現(xiàn)也保持了一貫的“優(yōu)秀”水準，算上今年中期的融資成本，龍湖在融資成本上已經連續(xù)四年維持4.5%左右的水平。

據(jù)中報數(shù)據(jù)，截至2020年6月末，龍湖集團綜合借貸總額為1685.6億元，平均借貸成本為年利率4.5%；平均貸款年限為6.45年。在手現(xiàn)金為784億元，現(xiàn)金短債比為4.55，凈負債率（負債凈額除以權益總額）為51.4%。

“公司的融資成本已經連續(xù)四年在4.5%左右，這在行業(yè)里面是非常低的?！闭劶叭谫Y，龍湖集團首席執(zhí)行官邵明曉于中期業(yè)績說明會上笑言，龍湖在融資的技巧上沒有什么，國內兩條線是穩(wěn)定健康的，國外就是“美元債+銀團貸款”，這四個渠道能為龍湖提供非常充裕的融資彈藥。

就負債與融資的平衡，邵明曉還在發(fā)布會上提出了“保有余量”這一概念。在他看來，企業(yè)不應把自己逼到“為了還錢去融資”這樣的水平?！耙肋h擁有主動權和自主選擇權利。這個是非常重要的?！?/p>

“龍湖始終保有一定余量，我們連續(xù)四年把一年到期的負債控制在4%的水平，第二年沒有還款壓力及設定外幣債務上限，避免匯率影響。同時，公司十分珍惜自己的信用?！?邵明曉直言，綜合上述因素，相信龍湖的融資策略能夠支撐該公司未來的發(fā)展。

值得一提的是，8月17日，市場傳言稱監(jiān)管部門擬出臺新規(guī)，為控制房地產企業(yè)有息債務規(guī)模，將再次收緊房企融資。具體內容是:以有息負債規(guī)模作為融資管理的操作目標，設置了“三道紅線”，一是剔除預收款后的資產負債率大于70%;二是凈負債率大于100%;三是現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)房企的財務狀況，按照踩線的條數(shù)不同，從多到少分成“紅-橙-黃-綠”四檔進行管理，每降一檔，企業(yè)有息負債規(guī)模增速閾值的上限增加5%。

三道紅線、四檔管理、5%的增速閾值，被業(yè)內總結為“345”規(guī)則。網傳融資新規(guī)對龍湖有無影響？對此，龍湖方面在發(fā)布會上給出了較為從容的回答。

“龍湖目前處于綠檔，負債率增幅是14%，三條線都沒有踩，（‘345’規(guī)則）對龍湖影響不大?！钡埡瘓F董事會主席吳亞軍吳亞軍也表示，并不會因此而沾沾自喜，下一步還要做好發(fā)展準備。

“結合龍湖2020年中期財務數(shù)據(jù)，按照網傳行業(yè)融資新規(guī)方式統(tǒng)計，第一項剔除預收款后的資產負債率，龍湖2020年中期數(shù)據(jù)約為67%，低于假定標準70%的閾值標準；第二項凈負債率約為51%，低于100%的閾值標準；第三項新城當期短債比約為4.55倍，優(yōu)于1倍的標準。如果網傳規(guī)則為真，則龍湖無指標項超出閾值，有息負債規(guī)模年增速不得超過15%。融資新規(guī)對高資金流動性水平的龍湖暫無影響。” 貝殼研究院高級分析師潘浩也作出了如是判斷。

四季度是拿地時機

伴隨著疫情態(tài)勢向好，二季度以來房企的拿地熱情逐步恢復。就公司糧草儲備，龍湖集團方面認為，現(xiàn)有土儲能夠維持該公司三到四年的發(fā)展

中報數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，龍湖集團新增53幅新地，首入唐山、肇慶、清遠等3城。新增收購土地儲備總建筑面積為1101萬平方米，權益面積743萬平方米，平均權益收購成本每平方米6425元。截至2020年6月底，該集團土儲合計7354萬平方米，權益面積5128萬平方米。

從布局區(qū)域來看，2020年1-7月，龍湖集團業(yè)務已遍布京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝等7個城市群的61個城市，約90%的貨量集中在高能級城市和價值區(qū)域。

據(jù)龍湖集團公司管理層透露，今年上半年龍湖獲取的53宗土地，樓面地價6400元，貨值達6000多億，其中40塊來自招拍掛，13塊來自收并購。分城市等級來看，一二線城市占比81%，衛(wèi)星城占比9%，強三線城市占比不到10%。

這樣的土地儲備及布局，也收獲了行業(yè)專家的看好。知名地產分析師嚴躍進向北京商報記者表示，成本合理的土儲，將為龍湖集團后續(xù)的盈利增長奠定基礎。

“龍湖目前有7354萬平方米的土地儲備，其中權益土儲5126萬平方米，可以滿足3-4年的開發(fā)，所以我們并不特別著急拿地?！?在邵明曉看來，得益于龍湖相對穩(wěn)定的財務盤面和現(xiàn)金流，上半年公司保持了較為平穩(wěn)的投資結構。就未來的拿地布局，他表示，后續(xù)拿地依然堅持一二線城市為主，拿地規(guī)則還是要控制整體全年負債率，要在50%到60%之間。

此外，邵明曉還表示，四季度政府推地多、優(yōu)質地塊多，是拿地的時機?！啊?45’規(guī)對龍湖而言，也是拿地機會?！?/p>

在今年對外披露2020年銷售目標的房企中，大多不對業(yè)績數(shù)字設限或者保守地維持上年目標，龍湖集團在年初舉辦的2019年度業(yè)績發(fā)布會上，卻上調該公司2020年度銷售目標至2600億元。

基于對下半年推盤節(jié)奏以及可售資源的綜合考量，該公司管理層表態(tài)稱，對完成全年2600億元的目標“有信心”，并表示目標不變。另據(jù)透露，下半年龍湖可售資源4100億元， 96%可售資源聚焦在一二線和環(huán)城市群的衛(wèi)星城市。從區(qū)域看長三角，環(huán)渤海，西部依然占較大比例，30%全新項目，35%是老項目。

冠寓已微利、商業(yè)收入目標60億

地產存量時代，龍湖集團已經形成了地產開發(fā)、商業(yè)運營、長租公寓、物業(yè)服務協(xié)同發(fā)展的四大航道。發(fā)布會上，龍湖集團公司管理層對外披露了更高的發(fā)展目標：未來四大主航道業(yè)務增長達雙位數(shù)或以上。

“下半年公司將有8個新商場入市；2021年將有10個新商場入市，屆時累計商場開業(yè)數(shù)量將接近60個?！?龍湖集團首席財務官趙軼介紹稱，截止目前，龍湖的商業(yè)項目超過90個，總建面900萬平方米。

談及現(xiàn)階段公司商業(yè)板塊的發(fā)展，趙軼透露，目前龍湖商業(yè)從拿地到開業(yè)的時間已由36個月縮短至27-28個月，開業(yè)面積達八成。2020年上半年，龍湖商業(yè)實現(xiàn)租金收入26.7億元，全年有望達到60億元。

在2020年房企相繼拆分物業(yè)板塊上市的行業(yè)風潮中，今年初，龍湖方面曾明確表態(tài)“暫時無意上市”。半年時間過去，外界對于該集團是否新增了物業(yè)上市的規(guī)劃較為關注。此次發(fā)布會上，龍湖還是給出了否定的回答。

邵明曉表示，因中國消費人口基數(shù)大、社區(qū)2C業(yè)務機會多，目前物業(yè)板塊整體PE估值比較高，所以地產同行都積極分拆物業(yè)上市。龍湖在物業(yè)服務上具備多重優(yōu)勢，但現(xiàn)在公司把它作為整個C1到C4整體的業(yè)務來考慮，現(xiàn)在還沒有分拆上市的計劃。

據(jù)邵明曉透露，龍湖智慧服務的實管面積達到1.32億平方米，收入增幅為每年30%，毛利率超過20%，凈利率在10%-12%，甚至是15%以上。

長租公寓是近年來眾多房企發(fā)力的一大方向，該板塊也是龍湖繼地產、商業(yè)、物業(yè)之后的第四大戰(zhàn)略主航道業(yè)務。在今年初舉辦的2019年度業(yè)績發(fā)布會上，邵明曉曾對外披露了龍湖冠寓的新目標：2020年新開2.5萬間，總數(shù)達10萬間。按照邵明曉的預期，今年龍湖冠寓的收入或將接近20億元，且實現(xiàn)EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤)）轉正。

談及2020年中期公司長租公寓業(yè)務的發(fā)展，邵明曉表示，冠寓今年完成10萬間的開業(yè)及20億的收入應該是沒有問題?！艾F(xiàn)在冠寓開業(yè)6個月的出租率已經達到88.6%，整個進展還是非常良性的，盡管有疫情影響，但現(xiàn)在恢復得也比較快?！?/p>

另據(jù)其透露，龍湖冠寓業(yè)務今年開始盈利，目前為微利狀態(tài)。未來會把握機會，將重資產和輕資產的比例再做一些深度的優(yōu)化。

北京商報記者盧揚榮蕾

（責任編輯：李顯杰）