大象起舞，碧桂園的大智慧||中報(bào)

來源：智能家居時間：2021-08-31 19:50

原創(chuàng)：一號地產(chǎn)

作者: 一號君

一號說：

大象起舞，更加精彩

碧桂園作為地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，身上的聚光燈明顯更亮，受到的關(guān)注度自然更高。

特別是在當(dāng)下，整個行業(yè)面臨前所未有的調(diào)控壓力和諸多不確定性因素，行業(yè)龍頭的表現(xiàn)，更是具有風(fēng)向標(biāo)意義。

一號君認(rèn)為，現(xiàn)在對房企最重要的觀察維度，主要是兩個：一個是錢，另一個就是地。

那么碧桂園的表現(xiàn)如何呢？

用發(fā)展解決發(fā)展中的問題

碧桂園在行業(yè)內(nèi)的規(guī)模地位，猶如一頭大象。讓大象起舞，可不是一件簡單的事。

碧桂園的中報(bào)發(fā)布后，一號君先審視了它的整體業(yè)績情況。

中期業(yè)績報(bào)告顯示，上半年碧桂園共實(shí)現(xiàn)權(quán)益的合同銷售金額約3030.9億元，同比增長14%；營收同比增長27%至2349.3億元。此外，毛利、凈利潤、股東應(yīng)占核心凈利潤分別增至462.8億元、224.2億元、152.2億元。

業(yè)績整體上穩(wěn)重有增，鑒于碧桂園龐大的基數(shù)，無論是權(quán)益銷售金額，還是營收等指標(biāo)，能取得兩位數(shù)的業(yè)績增長，實(shí)屬不易。

再來觀察“三道紅線”的達(dá)標(biāo)情況，也即一家房企的財(cái)務(wù)穩(wěn)健度和韌性。數(shù)據(jù)顯示，2020年底時，碧桂園有息負(fù)債總額已下降11.7%至3265億元。

而此次中報(bào)的數(shù)據(jù)顯示：上半年碧桂園有息負(fù)債總額進(jìn)一步壓降至3242.4億元，其中一年以內(nèi)有息負(fù)債占比下降至27%；凈負(fù)債率僅49.7%，已連續(xù)多年低于70%；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率77%，也已接近“70%”的監(jiān)管目標(biāo)；在手現(xiàn)金余額達(dá)1862.4億元，現(xiàn)金短債比2.1倍，短期償債無憂。

當(dāng)然，對于碧桂園這樣大的體量來說，這已是高質(zhì)量的風(fēng)險管控，目前的資金杠桿也處在行業(yè)低位，可以預(yù)見企業(yè)發(fā)展將愈發(fā)穩(wěn)健。

公司的CFO伍碧君在業(yè)績會上也表示，碧桂園嚴(yán)格按照2023年6月前實(shí)現(xiàn)“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)綠檔來管控公司報(bào)表，并將這一管控的指標(biāo)分解到日常經(jīng)營活動中。

伍碧君還特地指出，碧桂園通過整體的資產(chǎn)運(yùn)營去逐步降低負(fù)債率，而不是通過縮表去立時起效。因此，在有息負(fù)債進(jìn)一步下降的同時，公司整體的經(jīng)營狀況并未受到影響，且維持較為穩(wěn)健的情況。

通俗點(diǎn)來說，碧桂園是用發(fā)展的思路去解決發(fā)展中遇到的問題，用經(jīng)營活動去降低杠桿，而非行業(yè)其他企業(yè)引入少數(shù)股東或者直接不拿地這種“短平快”、不利于企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的方法。

這一點(diǎn)來說，碧桂園是有大智慧(601519,股吧)的。

手握近2000億現(xiàn)金融資成本創(chuàng)新低

許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，錢，是當(dāng)前一家房企的命脈所在。

盤點(diǎn)房企的現(xiàn)金充裕程度和融資能力，已經(jīng)成為了衡量房企發(fā)展成色的重要標(biāo)尺。

碧桂園今年中期的在手現(xiàn)金為1862億元，較2020年底的1836億元增加了近30億元，現(xiàn)金流平穩(wěn)向好。

（圖：5家典型頭部房企中期業(yè)績數(shù)據(jù)）▼

一號君統(tǒng)計(jì)了碧桂園、保利、中海、綠地、和龍湖等5家典型頭部房企的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)。

從橫向來觀察碧桂園，在手貨幣資金的絕對值而言，碧桂園是最多的，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于第二位的保利發(fā)展300多億元，是龍湖、綠地的2倍；

在現(xiàn)金短債的覆蓋層面，除了特別優(yōu)秀的龍湖之外，碧桂園也與中海、保利等一眾央企的水平相當(dāng)。

碧桂園強(qiáng)大的現(xiàn)金流管理還體現(xiàn)在銷售回款上。

中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上半年碧桂園權(quán)益合同銷售金額3030.9億元，同期權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約2727.9億元，權(quán)益回款率達(dá)90%。

銷售回款率已連續(xù)6年達(dá)到90%或以上，這在行業(yè)內(nèi)也頗為少見。

除了銷售回款與在手現(xiàn)金這些“自我造血”的財(cái)務(wù)管理之外，碧桂園上半年的平均融資成本進(jìn)一步下降至5.39%，較2020年底再度下降17個基點(diǎn)。

事實(shí)上，碧桂園的融資成本自2019年的6.34%至今持續(xù)下降，今年上半年達(dá)到達(dá)到5.39%的行業(yè)低位，也是意料之中。

如今年1月份碧桂園發(fā)行了5億美元5.5年期票據(jù)和7億美元10年期票據(jù)，利率分別為2.7%、3.3%，創(chuàng)下了民營房企發(fā)債融資成本之新低。

在行業(yè)整體融資趨緊的背景下，碧桂園以超低成本發(fā)債融資，充分顯示了穩(wěn)健的財(cái)務(wù)盤面在資本市場上擁有的競爭實(shí)力。

充沛土儲看好未來：權(quán)益可售2.2萬億

據(jù)碧桂園中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，碧桂園在中國內(nèi)地已獲取的權(quán)益可售資源約1.69萬億元，潛在的權(quán)益可售資源約4900億元，權(quán)益可售資源合計(jì)約2.2萬億元。

這一土儲規(guī)模，按照目前的銷售基數(shù)，可以維持碧桂園未來3年左右的銷售需求。

新增土儲方面，上半年，碧桂園共獲取219幅土地，權(quán)益總代價約884億元。按金額計(jì)算，新獲取土地中，82%的土儲聚焦五大都市圈，62%分布在三四線城市。

特別是上半年的第一輪重點(diǎn)城市“集中供地”，業(yè)績會上碧桂園常務(wù)副總裁程光煜透露，在上半年首批22城的集中供地中，碧桂園共獲取了14塊土地，對應(yīng)權(quán)益代價是171億元，其中上海、長沙分別拿了三宗地，總體溢價率為7%。

碧桂園集團(tuán)總裁莫斌則補(bǔ)充表示，預(yù)估14宗地全周期利潤率在10.5%左右。

看來集中供地對碧桂園這樣的行業(yè)龍頭而言，并未成為“利潤陷阱”，如果把握得好、策略得當(dāng)，也是可以做到盈利的。

當(dāng)然，這主要得益于碧桂園的“多元化”拿地策略，在今年上半年新增的219幅地塊中，通過多元化拿地策略所獲取的土地，占總新增土儲面積比例約為51%。

目前，碧桂園的土儲布局還是深耕于國家的城鎮(zhèn)化發(fā)展。據(jù)業(yè)績發(fā)布會的數(shù)據(jù)顯示，碧桂園所有可售資源的99%位于常住人口50萬以上的區(qū)域；93%位于人口凈流入?yún)^(qū)域；74%位于長三角、珠三角、環(huán)渤海、長江中游、成渝等五大都市圈，很好地契合了國家重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略和人口流動趨勢。

業(yè)績會上，碧桂園管理層還透露，今年下半年可推的權(quán)益貨量約4500億元，加上6月底帶入的約2100億貨量，下半年權(quán)益可售貨量約6600億元，下半年可售資源充足。

令一號君印象深刻的是，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌在業(yè)績會上特別提到了碧桂園產(chǎn)品和服務(wù)的長期主義：

“行業(yè)整體已步入新的發(fā)展階段，碧桂園相信好的產(chǎn)品和服務(wù)是奠定企業(yè)良性發(fā)展的基礎(chǔ)，始終堅(jiān)持口碑至上，堅(jiān)持長期主義，將繼續(xù)踐行‘以客戶為中心’的理念，持續(xù)提升全周期綜合競爭力，努力打造為社會創(chuàng)造幸福生活的高科技綜合性的企業(yè)?！?/p>

End.

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（責(zé)任編輯：李顯杰）