信心，比黃金更重要。

今年7月以來，我們真實的感覺到，房地產(chǎn)形勢急轉(zhuǎn)直下，幾乎超出了所有人的想象。

從7月到10月，短短3個月時間，一系列房企接連爆雷，徹底顛覆了大家過往的認知。

而在這暴風(fēng)驟雨般巨變的背后，真正起決定性作用的，就是信心。

泰禾、華夏、藍光、協(xié)信等多家房企的爆雷，不斷打擊著市場和金融機構(gòu)對房地產(chǎn)的信心。

而7月開始，恒大陷入資金危機，新力股價閃崩，花樣年意外違約，則進一步將這種悲觀情緒推上了高潮。

這也使得金融機構(gòu)不敢給房企借款，老百姓(603883,股吧)不敢輕易買房，信心缺失帶來的負向循環(huán)使市場持續(xù)走弱。

不過，從歷史經(jīng)驗看，每一次低谷，也都往往伴隨著機遇。

當一些企業(yè)落后了，卻會有另一些企業(yè)挺身而出，用實際行動去重新建立行業(yè)的信心。

于此同時，政策的冰雪也出現(xiàn)暖融跡象，觸底向上似乎已經(jīng)不遠。

1

房企回購美元債

如果要評選2021年地產(chǎn)行業(yè)十大關(guān)鍵詞，那么美元債一定榜上有名。

危機讓我們看到：成也美元債、敗也美元債。

通俗點說，美元債是房企在境外發(fā)布的債券，這種債券可交易，當房企出現(xiàn)風(fēng)險可能性時，其美元債價格會出現(xiàn)大幅下跌。

因此，在風(fēng)聲鶴唳的當下，美元債就成為房企風(fēng)險勢態(tài)的風(fēng)向標。

在恒大、新力、花樣年等企業(yè)問題暴露前，其美元債都曾大幅波動，進一步加強了人們對美元債預(yù)警作用的認可。

這也很好理解，當一家企業(yè)的債務(wù)價格打折，說明金融市場開始看空這個公司，那么其風(fēng)險是很高的。

但在這時，如果企業(yè)能夠提前還款，或回購自身美元債，證明當前的流動性充裕，則能夠給資本市場很大信心，也有助于其未來的融資和發(fā)展。

例如10月15日，中國奧園宣布進一步回購總額300萬美元的優(yōu)先票據(jù)，年內(nèi)至今已購回本金總額1500萬美元債。

同時，10月12日，奧園剛剛足額償還一筆票面利率5.85%，總規(guī)模15億人民幣的境內(nèi)公司債本息。

而早在上半年，奧園已將年內(nèi)到期的境外美元債提前贖回，至此奧園已無2021年內(nèi)到期的境內(nèi)公司債和境外美元債。

并且，奧園2022年也沒有境內(nèi)公司債到期。這家房企更未雨綢繆提前鋪排資金，針對2022年1月到期的5億美元債，完成再融資。

此外，在今年地產(chǎn)股整體大幅下跌的背景下，中國奧園董事會主席郭梓文還增持與認購及公司回購奧園股份累計7億港元，顯示對市場的重視及對公司發(fā)展的信心。

事實上，奧園的這些行動，也是當下房企積極為市場重新注入信心的一個縮影，還有很多企業(yè)同樣在積極還款、回購美元債、回購股票，給市場和投資者更多信心。

譬如10月15日，世茂集團宣布完成償還于2021年到期的6.375%優(yōu)先票據(jù)，總計8.2億美元連同累計利息資金悉數(shù)按期兌付。

10月14日，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告，宣布于公開市場回購3300萬美元優(yōu)先票據(jù)。

10月15日，中梁控股發(fā)布公告，宣布購回1100萬美元債。

而這些積極正向的舉動，能讓境內(nèi)外投資者們看到，在一些公司出問題的時候，還有很多房企在珍惜和保護自己的信用。

也正是通過這些企業(yè)努力注入信心，讓市場的轉(zhuǎn)機慢慢浮現(xiàn)。

近期，摩根士丹利已將中國房地產(chǎn)行業(yè)板塊的評級提升至“有吸引力”。

并且摩根史丹利(002588,股吧)還預(yù)期，“政策拐點正在逼近，即將出臺潛在的寬松措施”。

2

打響信心保衛(wèi)戰(zhàn)

中國有句古話叫“物極必反”，濤哥也相信房地產(chǎn)不會一直低迷，觸底向上已經(jīng)不遠了。

而在這時候，房企要做的就是持續(xù)保衛(wèi)信心，積極發(fā)出正向信號，及時澄清市場雜音，保護當前的成果。

9月27日，香港著名企業(yè)恒基地產(chǎn)執(zhí)行董事兼主席李家杰，斥資4億港幣參與奧園新股認購。

這被業(yè)界認為是奧園引入重量級戰(zhàn)略投資者，不僅為其注入財務(wù)流動性，更彰顯出投資人對其持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的信心。

同時，據(jù)奧園透露，目前其有息負債較2020年底下降逾10%，遠遠超過年初制定的每年下降5%的目標。管理層在中報業(yè)績會上表示，有信心在年內(nèi)將有息負債降低10-15%。

積極引入戰(zhàn)略投資者，公布降債進展，奧園用這種方式向市場注入信心。

同時，房企也必須關(guān)注和及時回應(yīng)錯誤傳言，避免投資者受到影響。

例如近期，市場上有傳聞稱世茂商票逾期。

世茂第一時間就向投資人進行澄清，表示經(jīng)過自查截至目前沒有任何商票未兌付情況，也解釋了市場傳言錯誤信息的相關(guān)情況，有效安撫了投資者。

某種程度上，信心和品牌保衛(wèi)戰(zhàn)，已經(jīng)成為當前房企最重要的一場戰(zhàn)役。

并且，這也不是一家公司的事，需要更多企業(yè)一起努力，維護房企在公開市場的整體信譽，才能逐步贏回資本市場的支持。

3

政策冰雪在消融

好消息是，在房企努力的同時，我們看到冰雪已經(jīng)出現(xiàn)消融的跡象。

10月15日，中國人民銀行發(fā)文，人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示：

“部分金融機構(gòu)對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規(guī)則也存在一些誤解，將要求“紅檔”企業(yè)有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款。

企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。

央行和銀保監(jiān)會已指導(dǎo)主要銀行準確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

同時，鄒瀾司長還表達了他對當前房企美元債的看法：

“一些中資房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始回購境外債券，這體現(xiàn)了企業(yè)對自身發(fā)展前景的信心，預(yù)計對于緩解市場緊張情緒、恢復(fù)市場信心將起到積極作用?！?/p>

也就是說，央行和銀保監(jiān)端口，正修正之前出現(xiàn)的部分房企信貸極端收緊的情況，同時央行也對房企積極回購美元債的行動表示認可。

此外，從各地的樓市政策落地看，多個城市下調(diào)房貸利率，南通、哈爾濱等城市還推出了購房補貼。

縱觀各界各國，房地產(chǎn)都是一個長期且巨大的市場，能夠容納很多玩家。

這一輪市場的調(diào)整，一方面讓房企更加敬畏債務(wù)，建立更健康的資本結(jié)構(gòu)；

另一方面真正去蕪存菁，活下來的企業(yè)將有更多空間和機會。

無論如何，當前市場信心仍在恢復(fù)和建立的過程中，一批企業(yè)通過自己的行動在做出努力，也希望行業(yè)能夠盡早迎來暖陽。

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