“御寒”過冬房企打響信心保衛(wèi)戰(zhàn)

來源：智能家居時間：2021-11-23 10:10

房地產(chǎn)寒冬料峭，融創(chuàng)中國正積極填滿錢袋子、屯糧過冬。

11月14日，融創(chuàng)中國公告稱，公司擬配售現(xiàn)有股份及認(rèn)購新股及配售現(xiàn)有融創(chuàng)服務(wù)股份。行業(yè)人士普遍認(rèn)為，此舉是企業(yè)主動作出調(diào)整，以穩(wěn)定現(xiàn)金流，避免債務(wù)風(fēng)險。11月17日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，配售事項及融創(chuàng)服務(wù)股份配售事項均已完成。

除此之外，孫宏斌將自有資金4.5億美元（約合人民幣28.7億元）以無息借款形式提供給集團使用。長期以來，孫宏斌一直以果敢、決斷形象示人，令投資者感慨“孫宏斌還是那個孫宏斌”。

需要客觀思考的是，在房企集體過冬之時，孫宏斌掏出真金白銀支持，背后的原因是什么？房地產(chǎn)行業(yè)接下來的走向如何？

房企“屯糧”過冬

行業(yè)人士普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)及企業(yè)正面臨生存挑戰(zhàn)。

自今年以來，例如新力、花樣年等腰部企業(yè)從債務(wù)端出現(xiàn)問題。11月初，深圳開啟房地產(chǎn)形勢座談會。網(wǎng)傳的一份會議紀(jì)要中，開發(fā)商與金融機構(gòu)普遍喊“難”。

11月16日，萬科集團發(fā)布《關(guān)于萬科集團總部“節(jié)衣縮食”和打造“戰(zhàn)時氛圍”的倡議》，要求員工提升管理和工作效率，提高自身技能，減少不必要的費用支出。

任澤平團隊認(rèn)為：“當(dāng)前房企現(xiàn)金流風(fēng)險是多種因素疊加的結(jié)果，部分房企債務(wù)過高、面臨周期大拐點未能及時調(diào)整此前高杠桿策略，加之房地產(chǎn)銷售快速下滑，三道紅線、集中度管理、限購限貸等政策密集出臺。”

房地產(chǎn)調(diào)控成果已呈現(xiàn)在成交數(shù)據(jù)上。11月15日，國家統(tǒng)計局公布70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，10月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%。房價指數(shù)在9月份首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，10月份跌幅有所擴大。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進認(rèn)為，房價指數(shù)環(huán)比連跌兩個月，類似信號需要關(guān)注。若從過去房地產(chǎn)市場的周期看，一般會下跌8個月，近期要注意御寒的操作。

官方正在謹(jǐn)慎評估政策對市場的影響。在今年一段時期內(nèi)，無論是房企還是購房者，均發(fā)現(xiàn)在貸款的審批上周期有所延長。中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，短期過激反應(yīng)是正常的市場現(xiàn)象。部分金融機構(gòu)對“三線四檔”融資管理規(guī)則存在誤解，也在一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。

任澤平團隊指出，要推廣分級評價制度，完善房企分級評價制定。如對債務(wù)未延期、合理融資的房企，維護其融資權(quán)利，對出現(xiàn)債務(wù)違約和債券到期未及時兌付的房企，分類做好違約信息披露，規(guī)范和約束其后續(xù)融資行為。

伴隨著實施細(xì)則調(diào)整，行業(yè)有部分聲音指出，市場正釋放“回暖”信號。具體表現(xiàn)在部分城市信貸政策逐步寬松、二手房稅率下降。徐州、武漢、哈爾濱等城市在一定程度放松限購條件。此外，有外資高調(diào)宣告買入內(nèi)房企債券。不過，行業(yè)人士普遍認(rèn)為，即使相關(guān)政策出現(xiàn)松動跡象，但仍具有緩沖期。

在此背景下，房企的心態(tài)正在改變，開始“囤糧過冬”。市場消息傳出，融創(chuàng)中國等多家房企正在積極以出售項目、引入戰(zhàn)投、回購股票等多種方式，為企業(yè)回血并提振市場信心。

探索地產(chǎn)新邏輯

部分業(yè)內(nèi)人士對行業(yè)仍保持信心。

“房地產(chǎn)行業(yè)集中度提高后，日子還是很好過的。”從業(yè)者普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)集中度將進一步提升，穿越周期后，活得好”的房企，將會步入新階段。“

孫宏斌也曾公開表示：“在這種全新的行業(yè)邏輯下，是優(yōu)秀企業(yè)的盛世年華。”萬科集團董事會主席郁亮持有類似看法，他曾表示：“房地產(chǎn)行業(yè)仍然有很大的生命力?！彼J(rèn)為：“跟過去不一樣的是，機會不再唾手可得，能否抓住這些機會，取決于企業(yè)有沒有能力去解決客戶的痛點，能不能提供有競爭力的產(chǎn)品和服務(wù)。”

在現(xiàn)階段，房企不僅需要資金支持，還需要產(chǎn)品力、服務(wù)力的跟進。融創(chuàng)中國高級副總裁時宇對外表示，目前，房企需要修煉包含產(chǎn)品力、服務(wù)力、新業(yè)務(wù)發(fā)展力等“內(nèi)功”。

除了修內(nèi)功外，房地產(chǎn)行業(yè)在等待下一個機會?！胺康禺a(chǎn)已經(jīng)不能被簡單歸為‘支柱產(chǎn)業(yè)’了。在逐漸弱化‘投資品’的屬性后，房地產(chǎn)的居住屬性和民生屬性正在凸顯?！庇袑＜艺J(rèn)為：“無論是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，還是存量市場中的新業(yè)態(tài)，都蘊含著大量的機會?！?/p>

該分析指出，一方面，人口城鎮(zhèn)化率提高將迎來新的需求。另一方面，地產(chǎn)上下游領(lǐng)域包括城市更新、物業(yè)管理、文旅地產(chǎn)等，將迎來新的機遇。

目前，融創(chuàng)中國早已進行提前布局。目前，融創(chuàng)在物業(yè)服務(wù)、文旅、文化、康養(yǎng)等板塊進行多業(yè)態(tài)布局，并增進各業(yè)務(wù)之間的融合性，以此相互促進，達到行業(yè)頭部水平。

房企信心保衛(wèi)戰(zhàn)

開發(fā)商正為市場奉上一顆“定心丸”。

“出于對集團的長遠信心和長期支持，公司控股股東、董事會主席孫宏斌將自有資金4.5億美元提供給集團使用（無息借款形式），以支持集團經(jīng)營發(fā)展?！比趧?chuàng)中國在11月14日發(fā)布的公告中顯示。

嚴(yán)躍進指出：“這是企業(yè)高管在當(dāng)前融資渠道過于狹窄等情況下，一種救急式的操作，也說明企業(yè)管理者希望穩(wěn)定企業(yè)經(jīng)營的心愿?！?/p>

通過配售現(xiàn)有股份及認(rèn)購新股，以及配售現(xiàn)有融創(chuàng)服務(wù)股份合計所得款項總額約為9.52億美元。此外，加之孫宏斌的4.5億元美元的自有資金。此番入賬，合計能為融創(chuàng)集團帶來14.2億美元，約合90.7億元人民幣資金流。

實際上，開發(fā)商正在積極撐場，打響一波信心保衛(wèi)站。9月20日，富力地產(chǎn)公告稱，執(zhí)行董事李思廉及大股東張力，將提供約80億港元股東資金。當(dāng)代置業(yè)在10月11日公告稱，董事會主席兼控股股東張雷和總裁張鵬，有意向集團提供約8億元的股東貸款。

近期，陽光城(000671,股吧)出現(xiàn)債務(wù)危機。陽光城實控人林騰蛟宣告辭去興業(yè)銀行(601166,股吧)董事一職，稱要“專注自身企業(yè)經(jīng)營”。不久后，興業(yè)銀行發(fā)生了3筆約9.97億元的交易。據(jù)市場消息，該交易是林騰蛟為增加資金流動性而產(chǎn)生。此外，林騰蛟個人承諾為美元債展期擔(dān)保。

房企正積極從銀行端口獲取資金。11月19日，建業(yè)集團與中原銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，中原銀行將向建業(yè)集團提供總額不超過人民幣100億元的綜合融資服務(wù)。行業(yè)普遍認(rèn)為，此舉是積極信號，能贏得投資者的信心。

一眾房企陸續(xù)增持股票、回購債券。2021年9月9日，中國奧園宣布，集團董事會主席郭梓文增持公司485萬股股份，涉資逾2000萬港元。郭梓文曾表示，對公司發(fā)展的前景充滿信心，不排除在適當(dāng)?shù)臅r候繼續(xù)增持。此外，包括融信中國、中梁控股、世茂集團等多家企業(yè)接連回購公司債券，為市場釋放積極信號。

“政策對行業(yè)是好的，但并不是對所有企業(yè)都是好的，這個政策加速了很多企業(yè)的出清?！睂O宏斌承認(rèn)。

今年以來，包括新力、藍光、花樣年等房企爆發(fā)債務(wù)問題，部分房企甚至被投資者戲稱已經(jīng)“躺平”。一位投資者表示：“現(xiàn)在市場太脆弱了，要是有哪個房企躺了，那真是萬劫不復(fù)?！?/p>

投資者已將房企的“態(tài)度”作為重要參考項。一位投資者評論稱：“現(xiàn)在是地產(chǎn)行業(yè)的‘上甘嶺’，我們拭目以待行業(yè)未來的變化?！?/p>

來源：無冕財經(jīng)

（責(zé)任編輯：李顯杰）