千條樓訊不及一筆建議?！沂侨澹阆嘁?jiàn)恨晚的買房軍師，一如既往帶你賺錢！

以下為“ 三叔說(shuō)房” 微信公眾號(hào)粉絲提問(wèn)精選

提問(wèn)：請(qǐng)教老師，老婆名下有一套松山湖翠瓏灣4期的房子，想賣掉買深圳的房子，目前的時(shí)機(jī)成熟嗎，翠4今年還有沒(méi)有上漲的可能？這套房子是16年底買的，老婆的按揭。今年終于解套，因?yàn)樾『⒁院笠蠈W(xué)了，想以我的名義按揭買深圳的房子，當(dāng)然也是自住的需求。現(xiàn)在關(guān)注的片區(qū)是龍崗中心和坪山中心（相對(duì)沒(méi)那么貴）。

回答：翠瓏灣在寮步松山湖的外圍區(qū)域，借著松山湖的外溢也大漲到四萬(wàn)多，這一輪已經(jīng)到頂了，現(xiàn)在出手置換深圳是很穩(wěn)妥的。不要總想著高賣低買，這種高難度操作不適合普通人，尤其是資金有限又要自住，就更不要博。

提問(wèn)：三叔好！請(qǐng)教下中海匯德理的茶能喝嗎？如搖到這個(gè)中海匯德理94平3房2衛(wèi)只有03戶型朝西南，04與05朝東南！那棟好，想要朝花園的，離地鐵遠(yuǎn)點(diǎn)不吵的！總高46選什么樓層什么戶型好呢？請(qǐng)三叔請(qǐng)教！96平聽(tīng)說(shuō)那棟是人才房能買？

回答：你好?，F(xiàn)在滿城都是中海的茶，我也是服了。這種茶多數(shù)就是拼概率，收10份茶，中一個(gè)，就說(shuō)是喝了他的茶之后的效果，當(dāng)然不排除是有真正的茶，是否是好茶，能不能喝看個(gè)人辨別了。

94平最優(yōu)選擇：

1棟1單元和4單元的東南向04、05戶型；次優(yōu)選擇1：1棟1單元和4單元的西南向03戶型；

次優(yōu)選擇2：

1棟2單元和2棟1單元的東南向04、05或西南向03戶型。因?yàn)檫@兩棟，東南向，朝向好，但噪音大；西南向，朝向一般，但噪音小，各有利弊，看個(gè)人喜好。最后選擇：1棟3單元的南向02、03戶型。

中層最佳。

提問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)18年購(gòu)入的萬(wàn)科蛇口公館公寓是否該出手換臨深。兩年了也沒(méi)升值，本身公寓位置景色又都可以覺(jué)得可惜，樓下的空地是將來(lái)的深圳歌劇院。租金低，拿在手里覺(jué)得燙手，想問(wèn)問(wèn)建議。深圳住宅已無(wú)名額。

回答：萬(wàn)科蛇口公館這個(gè)盤是真正的次新，外觀高端大氣上檔次，有萬(wàn)科品牌加持，又有蛇口的區(qū)位大概念，本應(yīng)是這輪大漲的領(lǐng)漲先鋒，結(jié)果卻讓人大跌眼鏡。

目前住宅均價(jià)12萬(wàn)多，比后海很多20年的老房子還便宜，而且存在感很低，很多人甚至都沒(méi)聽(tīng)過(guò)這個(gè)盤。

跑輸?shù)脑蛑饕腥?，一是位于蛇口最差的地段，周邊全是農(nóng)民房和破敗的廠房，二是學(xué)位太差，三是容積率太高。

18年這個(gè)盤開(kāi)盤，住宅和公寓的開(kāi)盤價(jià)都是八萬(wàn)多，到現(xiàn)在，住宅好歹有了40%的賬面浮盈，公寓卻基本沒(méi)漲。

公寓的產(chǎn)品性質(zhì)當(dāng)然是漲的慢的原因，但更大原因是開(kāi)盤時(shí)，公寓單價(jià)被開(kāi)發(fā)商定高了，提前透支了這一波的漲幅，而很多不懂的小白被精裝，海景和低總價(jià)吸引，貿(mào)然入了坑，這其中就包括你。

我的建議對(duì)于公寓這類長(zhǎng)線跑輸?shù)漠a(chǎn)品，能出還是出掉，幾百萬(wàn)置換成廣州的優(yōu)質(zhì)住宅它不香嗎?

最后指出一點(diǎn)，千萬(wàn)不要認(rèn)為開(kāi)發(fā)商是定價(jià)高手，很多新盤的項(xiàng)目總操盤能力一言難盡，定價(jià)策略錯(cuò)誤百出。

很多買房人輕信開(kāi)發(fā)商，認(rèn)為開(kāi)發(fā)商定的價(jià)肯定不會(huì)錯(cuò)，高單價(jià)=高品質(zhì)，閉著眼睛瞎買，最后在二手市場(chǎng)被教育的不輕。

舉個(gè)例子，去年開(kāi)盤的海納公館，89平三房開(kāi)盤價(jià)8萬(wàn)多，116平四房9萬(wàn)多。

我可以說(shuō)，未來(lái)轉(zhuǎn)二手房后，在小三房稀缺的寶中，海納89平的二手單價(jià)一定不低于116平，甚至還略高，如果是自住還無(wú)所謂，如果純投資恐怕就要失算了。

提問(wèn)：請(qǐng)教下450萬(wàn)的樓盤該怎么選，我有看中了三個(gè)盤 

1、是在西部 圣拿威的35平米的一房一廳 （370萬(wàn)）

2、是中部 金地上塘道二期2房一廳68平米（可能預(yù)算超過(guò)，要500萬(wàn)）的或者綠景香頌的2房（450萬(wàn)）

3、是坪山的京基御景印象1-2期的78平米的三房。（350萬(wàn)）

我的資金主要來(lái)源于第一套房抵押在貸+90萬(wàn)公積金按揭（之前從來(lái)沒(méi)用過(guò)公積金按揭） 我可以接受5～8年的長(zhǎng)線投資。主要還是擔(dān)心自己收入追不上下一波房?jī)r(jià)的漲幅。也想過(guò)5年后，兩套都賣，置換一套品質(zhì)好的學(xué)位房。

回答：這三個(gè)盤選二贏面略高一些。

不過(guò)我更留意的是你買房的450萬(wàn)沒(méi)有一分自有資金，全是按揭，融資利率按5個(gè)點(diǎn)來(lái)算一年也有20多萬(wàn)的持有成本，后續(xù)還款大概率也要從融資中出，說(shuō)明你資金實(shí)力和收入水平都一般。

這一輪大漲剛剛結(jié)束，盤整才剛剛開(kāi)始，你就拿全額按揭去博三到五年后的漲幅，不覺(jué)得有點(diǎn)太心急了嗎?

提問(wèn)：您好！我還是那個(gè)龍崗雅豪祥苑老破小的苦逼業(yè)主。想問(wèn)問(wèn)您，如果我現(xiàn)在降十萬(wàn)賣房，還是應(yīng)該先租出去，等到滿5以后再賣？

回答：雅豪祥苑，2003年樓盤，近龍城廣場(chǎng)和南聯(lián)兩個(gè)地鐵口，70平的小兩房總價(jià)只要二百多萬(wàn)。自稱要被深圳無(wú)情趕走的剛需，不妨低下高貴的頭顱，看看這些平易近人的產(chǎn)品。

至于現(xiàn)在要不要降十萬(wàn)賣掉，只要不是急用錢，我的意見(jiàn)是堅(jiān)決不賣，這類產(chǎn)品在橫盤期會(huì)很堅(jiān)挺，甚至逆市小幅上漲。八年抗戰(zhàn)都熬過(guò)去了，就不要在最后時(shí)刻舉白旗了。

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