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提問(wèn)：你好廣叔，我是廣州車(chē)陂本地人，家有兩個(gè)小孩，名下沒(méi)房產(chǎn)，想在東圃車(chē)陂附近買(mǎi)一套自主，準(zhǔn)備在今年的年底入手一套，手里只有100—130首付款，本人看好金融城板塊，希望越靠近這里越好，廣叔有什么好推薦或者好建議？

回答：你好。金融城的房子比較少，東圃車(chē)陂棠下都可考慮，這幾個(gè)外溢片區(qū)，未來(lái)有一定的剛需外溢。可看下：棠下富力天朗明居、東圃盈彩美居、城市假日?qǐng)@；車(chē)陂：天健上城，廣州的未來(lái)，主力向東，金融城在產(chǎn)業(yè)主軸上，持續(xù)看好。

提問(wèn)：廣叔你好，在咨詢(xún)一下，廣州白云區(qū)金沙洲江岸花園英倫堡別墅和御金沙曉島別墅相比較的話哪個(gè)更值得入手，目前單價(jià)大概相差2W一方，整個(gè)金沙洲來(lái)說(shuō)樓市發(fā)展空間怎么樣，還值得入手嗎？

回答：你好。英倫堡別墅和御金沙曉島別墅在同一區(qū)位，理論上有相同比例的漲幅。個(gè)人傾向御金沙曉島別墅，離地鐵更近，同時(shí)小區(qū)綠化更好。金沙洲的配套越來(lái)越成熟，交通方面是主要硬傷，不過(guò)也有規(guī)劃，未來(lái)看會(huì)有改善，目前也還是價(jià)格洼地。綜合看如果是自住+投資的話還是可以考慮的。

提問(wèn)：廣叔你好，剛需，要現(xiàn)房，芳村欣悅灣、遠(yuǎn)東御江豪庭，都是現(xiàn)房尾盤(pán)，哪個(gè)好？

回答：你好。兩個(gè)盤(pán)區(qū)位很近，理論上有相同比例的漲幅，總體看我更喜歡遠(yuǎn)東御江豪庭，景觀好一些。

提問(wèn)：你好廣叔，筍崗的舊改加上紅嶺路金融街概念，有朋友推薦入手剛需型的兩房，片區(qū)內(nèi)沒(méi)啥好學(xué)校，不知道投資潛力怎么樣？我有首套房票子彈150，投資一套小戶(hù)型（有學(xué)區(qū)加持最佳），龍華、福田均可，工作生活在羅湖，如何操作為佳？

回答：你好，自住考慮可以買(mǎi)筍崗。羅湖目前在大力舊改，紅嶺路沿線規(guī)劃為深圳未來(lái)的華爾街，筍崗是一個(gè)重點(diǎn)舊改區(qū)，原來(lái)的倉(cāng)庫(kù)廠房是很容易推動(dòng)舊改的。 可以關(guān)注筍崗、水貝、湖貝舊改輻射區(qū)，并且?guī)в猩钲谛W(xué)、翠園東曉、螺嶺這些名校的學(xué)區(qū)房，短期內(nèi)更穩(wěn)。 純投資建議特發(fā)和平里、書(shū)香門(mén)第，福外南對(duì)口的學(xué)區(qū)。 單純考慮學(xué)位： 現(xiàn)代之窗、福源花園、紫薇閣這樣帶福田二梯隊(duì)學(xué)位的小區(qū)。

提問(wèn)：廣叔你好，我今年28歲，2016年在廣州南沙區(qū)地鐵口買(mǎi)了一套中大城的房子，87方的，貸款30年的，現(xiàn)在我想把它賣(mài)了，賣(mài)出的現(xiàn)金再買(mǎi)2套首付房，我跟我老婆一人一套，現(xiàn)在手頭都沒(méi)有工作，沒(méi)有收入。麻煩廣叔幫忙規(guī)劃一下，如果賣(mài)了買(mǎi)2套的話應(yīng)該買(mǎi)哪里？我目前住在新塘，還有我想把戶(hù)口遷到廣州，不知道合不合適，現(xiàn)在入戶(hù)廣州只要一萬(wàn)多就行了。問(wèn)得有點(diǎn)多，麻煩廣叔幫我指點(diǎn)一下，非常感謝

回答：你好，金洲是目前南沙最成熟的片區(qū)，2-3.5萬(wàn)，自住第一。萬(wàn)達(dá)、4號(hào)線、人氣、自住屬性非常強(qiáng)。已經(jīng)有倉(cāng)位建議繼續(xù)持有，南沙雖然未來(lái)發(fā)展不確定性比較大，但是短期內(nèi)還有足夠的概念支撐溢價(jià)。投資不鼓勵(lì)頻繁換籌，每套房差不多4%的交易成本，多漲的利潤(rùn)都被成本吞噬了。投資角度，建議階段抵押中大城融資，再入手一套星球內(nèi)推薦的樓盤(pán)。遷入廣州戶(hù)口沒(méi)問(wèn)題

提問(wèn)：廣叔您好，我老公最近把東莞的中惠松湖城賣(mài)了，在深圳龍崗買(mǎi)了遠(yuǎn)洋新干線二手總價(jià)380w，可朋友們都說(shuō)龍崗發(fā)展不好會(huì)套，已下定20w，這幾天好猶豫，能幫我分析下嗎？謝謝您！

回答：你好，龍崗這個(gè)地方樓盤(pán)不少，價(jià)格很親民；配套滿(mǎn)足基本需求，談不上高端；交通持續(xù)完善中，但是硬傷顯而易見(jiàn)；最大的問(wèn)題是中高端工作崗位不多，同時(shí)地理位置距離粵港澳大灣區(qū)核心最遠(yuǎn)，大部分居住在這里的人每天需要穿越東西部長(zhǎng)距離通勤，非常辛苦，一旦條件改善，這些人會(huì)毫不猶豫搬離龍崗，搬到中高端職位更多和配套更好的西部或者中部。

所以，龍崗，注定只能是一座睡城；龍崗的樓盤(pán)，注定只能是第一居所，或者叫剛需上車(chē)盤(pán)，而不是終極改善；東部（含龍崗）樓盤(pán)價(jià)格的天花板，注定也是全市范圍內(nèi)最低；遠(yuǎn)洋新干線目前買(mǎi)3-5年很難掙到錢(qián)的，龍崗在上一輪15年深圳樓市的普漲行情里也漲了不少，未來(lái)這種“雞犬升天”的普漲的行情或許還有，如果在龍崗上班，要求不高，幸福指數(shù)還是比較高的！即使不在龍崗上班，預(yù)算有限，買(mǎi)龍崗上車(chē)也沒(méi)有錯(cuò)，衣服不華貴，但總比裸奔好！

提問(wèn)：你好廣叔，子彈80-100左右，廣州生活工作，家庭年收入30萬(wàn)，三年后達(dá)退休年齡。廣州戶(hù)口，自住房經(jīng)適房，想給孩子先備房及自己置換，經(jīng)適房若銷(xiāo)售ZF收取70萬(wàn)。初步了解了黃埔區(qū)政府附近，越秀嶺南山畔，萬(wàn)科城，保利林語(yǔ)，科城山莊錦澤，峻森，保利羅蘭國(guó)際，萬(wàn)科東薈城，香雪山公園，鼎峰，時(shí)代春樹(shù)里等，價(jià)3萬(wàn)到4萬(wàn)不等，4萬(wàn)左右居多，一手有越秀品秀星樾，南向3.9萬(wàn)，請(qǐng)問(wèn)，是否出售經(jīng)適房，還是繼續(xù)等ZC?如果購(gòu)買(mǎi)及置換，哪里及哪個(gè)樓盤(pán)合適？謝謝！

回答：你好，這幾個(gè)盤(pán)都是不錯(cuò)的區(qū)域，我可能會(huì)傾向春樹(shù)里，剩下主要看價(jià)錢(qián)了經(jīng)適房是否出售還是看樓盤(pán)，建議具體情況再做判斷是留還是出手。

提問(wèn)：廣叔你好，有一套2房在丹竹頭陽(yáng)基春天，想再買(mǎi)一套大三房或者四房，工作地點(diǎn)也在丹竹頭，之前去看了英郡年華的大四房，價(jià)格在550，感覺(jué)那邊小區(qū)環(huán)境有點(diǎn)舊，而且好像沒(méi)什么潛力，首期資金在200萬(wàn)左右，不知道橫崗那邊會(huì)不會(huì)更好，還是說(shuō)平湖比較有潛力呢？像我這種情況比較適合哪個(gè)盤(pán)呢？謝謝。

回答：你好，看了橫崗，想到了平湖，怎么就沒(méi)想到龍崗。像橫崗，平湖這些半斤八兩的區(qū)域還不如繼續(xù)在布吉呆著。英郡年華確實(shí)是開(kāi)始走下坡路了，而布吉3號(hào)沿線會(huì)被14號(hào)搶去風(fēng)頭，慢城片區(qū)會(huì)更好。如果是在丹竹頭上班完全可以考慮龍崗了，大運(yùn)板塊以及回龍鋪那幾個(gè)高贈(zèng)送的學(xué)位房都可以淘淘。陽(yáng)基春天里是過(guò)去五年里我見(jiàn)過(guò)漲幅最慢的房子沒(méi)有之一，可以擇機(jī)換掉，全深圳漲完了才能輪到它的孤盤(pán)。

提問(wèn)：你好廣叔，我是首房首貸，目前在寶安福永那邊上班，有兩個(gè)小孩，分別在讀四年級(jí)和一年級(jí)，主要考慮自住和兼顧學(xué)位 ，預(yù)算總價(jià)在600w以?xún)?nèi)， 請(qǐng)問(wèn)現(xiàn)在的情況我們是該去新安老城區(qū)找呢？還是去買(mǎi)沙井、福永、西鄉(xiāng)入一手樓？感覺(jué)沙井沒(méi)什么好學(xué)校，還是買(mǎi)個(gè)2房的都市翠海，靈芝新村？廣叔給點(diǎn)建議，謝謝！

回答：你好。如果考慮學(xué)位，建議多關(guān)注新安，翻身。 都市翠海華苑，2004年建造，靠近靈芝地鐵口，一點(diǎn)也沒(méi)都市的感覺(jué)，獨(dú)棟樓，靠馬路，樓下是醫(yī)院，戶(hù)型以小戶(hù)型為主19-25平左右單房、30平左右一房一廳、52到60平的兩房、80平左右的三房。 靈芝新村是多層樓梯房，這個(gè)學(xué)區(qū)范圍內(nèi)最大的樓盤(pán)，93棟，1983年左右，共2700多戶(hù)，戶(hù)型69-90平兩房三房。 對(duì)于這類(lèi)老破小學(xué)區(qū)房只能單考慮總價(jià)了，不能看單價(jià)。這兩個(gè)樓盤(pán)對(duì)比，更傾向入手都市翠海。 站在現(xiàn)在看，現(xiàn)在的每一套學(xué)區(qū)房都貴。站在未來(lái)看，現(xiàn)在的每一套學(xué)區(qū)房都是筍盤(pán)。一直如此。 沙井新盤(pán)海岸城可以關(guān)注下。

提問(wèn)：廣叔你好，我是單身，女，今年27歲，目前有100多萬(wàn)的首付，想買(mǎi)個(gè)總價(jià)400w左右的小二房出租持有過(guò)渡，大概持有5年，想再換大戶(hù)型自住，目前看了福田花好園和蛇口棲游家園，請(qǐng)問(wèn)廣叔哪個(gè)盤(pán)更適合持有方便以后出售？或者有別的樓盤(pán)推薦？我住蛇口，未來(lái)是希望住蛇口不變，暫不考慮學(xué)位。

回答：你好，棲游家園和花園差別不大，學(xué)校都一般，單價(jià)已經(jīng)漲得比較高，位置方面花好園相對(duì)好一些，地鐵口，好出租。棲游家園比較新，花園大，相對(duì)離地鐵口遠(yuǎn)一點(diǎn)。除此之外可以關(guān)注碧海、西鄉(xiāng)、沙井和上塘板塊，溢價(jià)相對(duì)少一些。

提問(wèn)：你好廣叔，請(qǐng)問(wèn)海語(yǔ)西灣現(xiàn)在進(jìn)入投資價(jià)值大嗎？現(xiàn)在是不是高位接盤(pán)？海韻學(xué)校，無(wú)地鐵無(wú)商業(yè)，就是大鏟島上的騰訊離得不遠(yuǎn)。謝謝！

回答：你好，騰訊島還是塊不毛之地，房?jī)r(jià)已經(jīng)被炒成了黃金價(jià)，海語(yǔ)西灣若是排除學(xué)位因素，我覺(jué)得短期是會(huì)跑輸?shù)?，畢竟地鐵口遠(yuǎn)，生活又不方便，但是在深圳，學(xué)位的威力是大于地鐵的，則不太好判斷，長(zhǎng)期看肯定沒(méi)有問(wèn)題。 至于說(shuō)高位接盤(pán)，除去置業(yè)鄙視鏈底端的幾個(gè)區(qū)域，現(xiàn)在買(mǎi)哪個(gè)區(qū)域不是高位接盤(pán)。

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