凱諾拆遷律師:拆遷模式將有新變化,擬明確拆遷最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)!
為促進(jìn)土地節(jié)約利用,改善人居環(huán)境等,7月20日,深圳市人大常委會(huì)官網(wǎng)刊登了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例(征求意見稿)》(以下簡稱《征求意見稿》)公開征求意見的公告。
《征求意見稿》要求,城市更新實(shí)施時(shí)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)歷史風(fēng)貌區(qū)和歷史建筑的保護(hù)與活化利用,繼承和弘揚(yáng)優(yōu)秀歷史文化遺產(chǎn),促進(jìn)城市建設(shè)與社會(huì)文化的協(xié)調(diào)發(fā)展。同時(shí)對(duì)因城市更新過程中實(shí)施的征地拆遷相關(guān)問題也作出了明確的規(guī)定。
01、明確了拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
《征求意見稿》明確了舊宅搬遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。舊住宅區(qū)的合法建筑采用原地產(chǎn)權(quán)置換的,按照套內(nèi)面積不少于1:1的比例進(jìn)行補(bǔ)償,產(chǎn)權(quán)置換面積因誤差導(dǎo)致不足的,由市場(chǎng)主體按照該項(xiàng)目商品房備案銷售價(jià)賠償;超出面積誤差在3%以內(nèi)的,物業(yè)權(quán)利人可以不再支付超面積部分的房價(jià);采用異地產(chǎn)權(quán)置換的,安置房面積按照與原地產(chǎn)權(quán)置換等價(jià)值原則進(jìn)行折算;采用貨幣補(bǔ)償?shù)?,貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照我市房屋征收相關(guān)規(guī)定確定。安置補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)權(quán)利人搬離后及時(shí)支付。
公共保障住房更新單元的合法建筑采用原地產(chǎn)權(quán)置換的,按照套內(nèi)面積1:1或者建筑面積1:1.2的比例進(jìn)行補(bǔ)償。
關(guān)于國有土地上房屋征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),其實(shí)在《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條、第十九中就明確規(guī)定,給予被征收人的補(bǔ)償包括:被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的周邊市場(chǎng)價(jià)。
也就是說,居住房屋被拆遷的,被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?,拆遷方給予被征收人的補(bǔ)償是不能低于類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià),即周邊房價(jià)若一平米5000,那么給予被拆遷人的補(bǔ)償不應(yīng)低于5000,被征收人選擇產(chǎn)權(quán)置換的,拆遷方所提供的安置房面積也不應(yīng)低于被征收房屋的實(shí)際面積,即被征收房屋面積為100平,那么安置房面積也應(yīng)在100平左右。
此次,深圳再將拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作出明確的規(guī)定,那么在一定程度上也是進(jìn)一步的保障了被征收人的權(quán)益。
02、被征收人就補(bǔ)償方式可任意選擇
除此之外,《征求意見稿》還明確規(guī)定了,因城市更新搬遷,安置補(bǔ)償采用產(chǎn)權(quán)置換、貨幣補(bǔ)償或者兩者相結(jié)合等方式,由物業(yè)權(quán)利人自愿選擇。歷史違建,以及舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)辦公區(qū)合法建筑的搬遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照我市房屋征收相關(guān)規(guī)定確定。其他情形建筑的搬遷安置補(bǔ)償,由市場(chǎng)主體與物業(yè)權(quán)利人自行協(xié)商確定。
實(shí)踐征收過程中,若是征收方給予被征收人的補(bǔ)償方式只有一種,那么就違反了相關(guān)的法律法規(guī),侵害了被征收人的選擇權(quán),被征收人可及時(shí)的咨詢拆遷律師。
03、征地拆遷中所遇難題有了破解辦法
根據(jù)目前的規(guī)定,在征地拆遷時(shí),只有被拆遷人全部簽訂了拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議,才能進(jìn)一步的實(shí)施征地拆遷行為。但是實(shí)踐過程中,因各種原因,很難讓所有的被拆遷人都滿意,都能及時(shí)的搬遷,所以導(dǎo)致拆遷工作始終是無法順利的完成。
因?yàn)?,為了解決征地拆遷中的難題,《征求意見稿》中提出了“個(gè)別征收+行政訴訟”的處置方案,由市、區(qū)政府對(duì)個(gè)別未簽約業(yè)主的物業(yè)實(shí)施征收和補(bǔ)償。
《征求意見稿》第三十一條規(guī)定,對(duì)于合法舊住宅區(qū)城市更新項(xiàng)目,自市場(chǎng)主體選定之日起12個(gè)月內(nèi)簽訂搬遷安置協(xié)議的專有部分占建筑物總面積未達(dá)95%時(shí),該項(xiàng)目調(diào)出城市更新單元計(jì)劃;12個(gè)月內(nèi)已簽訂搬遷安置協(xié)議的合法產(chǎn)權(quán)比例不低于95%時(shí),市場(chǎng)主體按照本條例第二十六條規(guī)定的搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與未簽約業(yè)主進(jìn)行充分協(xié)商,協(xié)商不成的,可以向項(xiàng)目所在地的區(qū)政府申請(qǐng)行政調(diào)解,區(qū)政府也可以主動(dòng)調(diào)解。
第三十二條規(guī)定,當(dāng)已簽訂搬遷安置協(xié)議的合法產(chǎn)權(quán)比例不低于95%且符合房屋征收相關(guān)規(guī)定的,市、區(qū)政府可以依法對(duì)未簽約部分房屋實(shí)施個(gè)別征收。對(duì)征收決定不服的,可以向人民法院提起行政訴訟。
也就是說,此前的征地拆遷,只要有一戶不同意,那么拆遷項(xiàng)目就不能再進(jìn)一步的實(shí)施,但是若“個(gè)別征收”模式正式實(shí)施,意味著,只要簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議的人數(shù)占到95%,那么征收方就可以對(duì)未簽訂補(bǔ)償協(xié)議的被拆遷人實(shí)施“個(gè)別征收”,被拆遷人對(duì)征收決定不服的,那么只能向人民法院提起行政訴訟了。
同時(shí),為了進(jìn)一步約束政府的征收行為,避免過大的自由裁量空間,確保征收決定公平公正、合理合法,對(duì)于個(gè)別征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),《征求意見稿》中作出了明確規(guī)定,按照套內(nèi)面積1:1置換或者進(jìn)行貨幣補(bǔ)償確定征收標(biāo)準(zhǔn)。
另外,《征求意見稿》中還規(guī)定了,合法舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)辦公區(qū)申請(qǐng)納入拆除重建類城市更新單元計(jì)劃的,建筑物建成年限原則上不得少于15年。
征地拆遷涉及到巨大的利益,也涉及到被拆遷人的權(quán)益,因此,無論是什么項(xiàng)目,在拆遷時(shí)都應(yīng)當(dāng)要遵守法律法規(guī),落實(shí)相關(guān)的政策規(guī)定,保障被征收人的權(quán)益,即使個(gè)別征收也應(yīng)當(dāng)就被征收人的合法權(quán)益放在首位,不能以拆了事,侵害被征收人權(quán)益。
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