北京拆遷律師:房屋遇到拆遷,承租人是否有權(quán)分配補償款?

來源：智能家居時間：2020-06-16 10:13

　　這兩年在房屋拆遷過程中，因租賃房遇拆遷，就承租人能否獲得補償款、補償款如何分配一直存在爭議。那么，尚在租賃期內(nèi)的房屋突然遭遇拆遷，承租方該如何維護自己的合法權(quán)益呢？下面我們根據(jù)江蘇省高院的一則案例來為大家講解一下

　　曾某與房某簽訂《房屋租賃協(xié)議書》，約定將曾某所有的倉庫500平米出租給房某使用，雙方除約定租期及租金等具體問題外，還特別約定，租賃因國家規(guī)劃終止時，除生產(chǎn)設(shè)備及附件歸乙方，對改造部分不能搬出或是損壞，以后凡是涉及拆遷賠償?shù)?，均與乙方無關(guān)。

　　合同簽訂后，房某承租涉案房屋并經(jīng)曾某同意后改造為冷庫并使用至今。之后該冷庫遇到拆遷，房某向曾某主張制令機、冷庫房、配電柜等項目的拆遷補償費用以及按面積計算搬家費、過渡費、停產(chǎn)停業(yè)損失費等。但是雙方協(xié)商無果，后訴訟至法院。

　　一審法院認為，合同中約定“租賃因國家規(guī)劃終止時，除生產(chǎn)設(shè)備及附件歸乙方，對改造部分不能搬出或損壞，以后凡是涉及拆遷賠償?shù)?，均與乙方無關(guān)”。因此，房某主張的制冷機、冷庫房等項目的拆遷補償費用的訴求法院予以支持，但對搬家費、過渡費、停產(chǎn)停業(yè)損失費不予支持。

　　曾服不服，提起了上訴，但是二審法院維持了一審判決。

　　像類似于這樣的案子在實踐過程中非常的多，有的案子在合同中只是明確的了部分補償責任，有的則是一點相關(guān)的責任事項都沒有明確。如果合同中不明確，那房子在遇上拆遷的時候自然就會產(chǎn)生糾紛。

　　根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》中的第27條規(guī)定，拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。

　　被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

　　另根據(jù)《條例》第31條規(guī)定，拆遷人應(yīng)當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。

　　在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當支付臨時安置補助費；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

　　但是在《國有土地上房屋征收與補償條例》實施之后，排除了房屋承租人在房屋征收時的主體地位，承租人不再屬于獨立于出租人之外的補償對象。

　　因此，凱諾律師提醒大家，在承租房時一定要較高的防范風險的意識，在雙方簽訂租賃合同時要充分的考慮到各個方面的問題，尤其是對面臨拆遷的情況，對涉及到自己相關(guān)的利益，一定要事先溝通、協(xié)商好，然后白紙黑字的寫在上面，避免引起糾紛。

　　那么，如租賃合同中未明確寫明遭遇拆遷該如何處理，承租人又可以獲得哪些補償？

　　1、拆遷征收補償款中的搬家費、停產(chǎn)停業(yè)損失和過渡費等費用。

　　搬遷補助費可以由被拆遷人與承擔人進行協(xié)商解決，也可以由拆遷人直接補償給承租人?；蛘甙磭液捅臼幸?guī)定的貨物運輸價格、設(shè)備安裝價格計算的設(shè)備搬遷和安裝費用。

　　因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的，應(yīng)當給予適當補償。據(jù)此，若因拆遷造成承租人停產(chǎn)、停業(yè)的，則承租人是有權(quán)主張獲得相應(yīng)的補償。

　　但對于停產(chǎn)停業(yè)的損失費具體的需要結(jié)合地方性法規(guī)來計算和衡量的。比如《山西省國有土地上房屋征收與補償條例》第二十八條規(guī)定，因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，當事人可以協(xié)商選擇下列方式之一確定補償金額：(一)按被征收房屋評估總價的一定比例計算;(二)按被征收入上一年度納稅的稅后月平均凈利潤計算;(三)按被征收房屋租金收益計算;(四)按設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府制定的其他補償辦法計算。

　　2、裝飾裝修補償費用。

　　這一項費用要看能否拆除，對于能拆除的，可以由承租人自行搬離。對于已經(jīng)與租賃物形成一體的，如果合同尚未到期，那么承租人有權(quán)向出租人主張該部分補償款項。如果合同到期后遭遇拆遷征收，原則上該部分物品已歸出租人所有，除非雙方有特別約定。

　　3、未到期的租金，承租人可向出租人主張退還該部分費用。其余費用，如雙方無特殊約定，應(yīng)歸出租人所有。

　　凱諾律師最后提醒廣大被承租人，在租賃之前，必須將有可能拆遷的情況考慮進去，比如承租房遇拆遷自己能獲得哪些補償?shù)?，只有這樣才能避免自己在拆遷中吃虧。