一文讀懂|房地產(chǎn)如何穿越短周期與長周期？賈康等大咖這么說

來源：智能家居時間：2020-08-08 10:20

上半年疫情期間房地產(chǎn)業(yè)仍有一些熱點的城市房價明顯出現(xiàn)了上漲，甚至多個樓盤出現(xiàn)“萬人搖號”的銷售場景。為此，7月24日國務院召開房地產(chǎn)座談會，再次重申“房住不炒”。

目前國內(nèi)外的疫情尚未結(jié)束，短時間內(nèi)我們?nèi)詫⒚媾R挑戰(zhàn)，而在長周期內(nèi)中國房地產(chǎn)面臨長效機制的建設。如何應對發(fā)展的短周期，又如何建設長效機制？房地產(chǎn)新的增長點在哪里？面對這些疑問，8月7日，由新京報貝殼財經(jīng)主辦的“中國經(jīng)濟新格局：乘風破浪”夏季峰會在線舉行，在房地產(chǎn)改革分論壇的直播間邀請到三位嘉賓，共同探討房地產(chǎn)如何穿越短周期與長周期，他們分別是財政部原財政科學研究所所長賈康、中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華、北京大學房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波。

新京報：

近期我們最為關(guān)注的是7月24日，國務院召開的房地產(chǎn)座談會上的內(nèi)容，其中有10個熱點城市代表參加，深圳、南京、杭州已出臺了調(diào)控收緊的政策。在這個時間節(jié)點召開這樣一個高層座談會，釋放出哪些信號？我們知道上半年一些城市出現(xiàn)政策“一日游”，目前普遍采用的限購、限價、限售等政策將會常態(tài)化嗎？接下來的調(diào)控將如何走？

財政部原財政科學研究所所長賈康。

賈康：

要真正把 “房住不炒”變成可持續(xù)的現(xiàn)實，就要連接到打造房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展長效機制。這個長效機制中國現(xiàn)在有沒有呢？不必諱言，還沒有。當下的會議所能解決的問題，當然是要連通長效機制。實際中的政策，有一些只是短期的，有一些是要從短期努力去對接中長期的。我始終認為行政手段為主的限購、限價的措施是不得已的權(quán)宜之計，它稱不上“長效機制”。

我們還缺少了什么？缺少實現(xiàn)健康長效機制必須實行的基礎性制度建設方面的改革。真正在改革、解放生產(chǎn)力方面，既要調(diào)節(jié)好需求，又要釋放必要的有效供給，在房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展方面，結(jié)合土地制度、住房制度、投融資制度和必要的稅收制度，動真格地，以全面改革、啃硬骨頭、深水區(qū)攻堅克難的安排，來真正從治標推到治本，來平衡，打造長效機制的新局面。

當下的幾個城市又在收緊行政手段，可能有他們的苦衷，有些城市想在政策方面放松，又被有關(guān)管理部門介入、干涉、約談，種種壓力之下，很快它又不得不再按照統(tǒng)一的調(diào)門來表態(tài)它可能要嚴控。這些東西可以繼續(xù)觀察。停留在這些方面不是一個長久之計，還是要共同探討怎樣在治標的同時去解決治本的問題。

中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華。

鄒琳華：

房地產(chǎn)市場需要標本兼治、長短期結(jié)合的政策。這次會議釋放的主要信號是不把房地產(chǎn)作為一個短期刺激經(jīng)濟的手段，堅持抑制住房投資投機。當前房地產(chǎn)政策的首要目標應當是穩(wěn)定市場，既不讓它大漲，也不讓它大落。而調(diào)控政策也要及時地對市場變化做出反應，而不是事后被動修補。

會議及時地回應了市場的一些不實猜測，比如疫情沖擊下，猜測房地產(chǎn)調(diào)控政策可能會一定程度松綁，或者猜測政府默許房價在一定程度上漲等。這次會議也是一次市場的預期管理。

對于目前市場普遍采用的限購、限價、限售會不會常態(tài)化？從2010年北京推出限購以來，目前已經(jīng)運行了十多年，這算不算另外一種形式的常態(tài)化？而且從目前的情況來看，限購暫時沒有松動的條件，而限價、限售的適用性相對比較窄，可以靈活地使用或者退出。所以，以后限購能否退出，可能取決于以下兩個條件之一，第一市場供求形勢發(fā)生重大變化；第二長效機制是否建立起來。

如果隨著市場形勢的變化，特別是住房市場進入普遍的買方市場之后，限購政策也就沒有存在的必要。但這個時間暫時還不確定，短的話可能需要三五年，長的話可能需要十年甚至更長的時間?；蛘哒f建立長效機制后，市場機制能夠自行地抑制泡沫的產(chǎn)生，沒有過多行政限制的需要。但是長效機制的建立也需要時間摸索，短時間難以實現(xiàn)。

北京大學房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波。

樓建波：

第一，房地產(chǎn)市場的健康可持續(xù)發(fā)展需要基礎制度的完善和建立。第二，現(xiàn)在該治標的我覺得也還是要治標。對于當前的政策，我想補充兩點：其一，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控經(jīng)歷了兩個轉(zhuǎn)變?，F(xiàn)在更加科學了，要穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。其二，房地產(chǎn)政策原來是全國一盤棋，現(xiàn)在是因城施策，因此會出現(xiàn)控制部分地方房價，以及“政策一日游”的情況。對于部分地方政策為什么被叫停，我認為主要原因是各地的情況不一樣，房價沒有可比性。此外，“三穩(wěn)”對房價很重要的是預期。如果中小城市這些“一日游”的政策不及時地禁止，潛在購房人的預期會發(fā)生改變。

新京報：

房地產(chǎn)座談會上還有“堅定不移推進落實好長效機制”的提法，房地產(chǎn)稅被認為是長效機制的重要部分之一，現(xiàn)在短期的調(diào)控政策到房地產(chǎn)稅立法完成之后，這段時間之內(nèi)，還有哪些長效機制可以發(fā)揮？

賈康：

我的基本觀點是基礎性制度建設里包括稅收制度，稅收制度大的方向應該是要貫徹“逐漸提高直接稅比重”，而落到房地產(chǎn)稅領域里，這個直接稅就是要從無到有的，但是它也在實際生活中屢屢被炒作。在住房的保有環(huán)節(jié)，稅收調(diào)節(jié)要從無到有，它是現(xiàn)代稅制里必須匹配上的組成部分。但在現(xiàn)實中一直沒有真正推到一個必須要啟動的狀態(tài)上。

有關(guān)管理部門在具體表述方面有多次調(diào)整，比如先改為“穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法”，最新的文件改為“穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法”，要盡量周到地來考慮房地產(chǎn)稅立法的問題。從這個最新表述來看，在當下來說年內(nèi)是不可能有任何動作的。當然這跟疫情的沖擊有一定關(guān)系，疫情把很多的事情都延后了。但是房地產(chǎn)稅的立法不是個短期的問題，疫情對它的影響并不是特別大。有一個時間表，本屆人大任期之內(nèi)要啟動房地產(chǎn)稅的立法。現(xiàn)在已經(jīng)進入本屆人大的第三年，剩下的兩年多時間，看看后面的時間段里本屆人大是不是能夠啟動這個立法過程。

我認為應該積極地考慮啟動立法，爭取加快立法的啟動才是“硬道理”，啟動了以后，不要太計較早晚、快慢，要讓它成為一個民主化、法治化發(fā)展進程中的全民事件，全體社會成員都可以參與，爭取讓這一法律一開始就建立起一個適合中國國情和實現(xiàn)現(xiàn)代化客觀要求的比較好的制度框架，以后再動態(tài)地優(yōu)化調(diào)整。

簡要總結(jié)一下我的基本觀點，我國的房地產(chǎn)稅立法將會是充滿爭議的，是一個需要有耐心去形成最大公約數(shù)的過程，但它卻是一個帶有民主化、法治化制度建設意義的非常重要的制度建設工作，我們應爭取盡快啟動，并一定要有充分的公眾參與，積極吸收民間智慧，不要僅限于一些政府方面人員的參與。

樓建波：

講到長效機制，其實現(xiàn)在的限購、限價、限貸政策和我們將來要出臺的房地產(chǎn)稅，還有我們法制方面的各種完善，我覺得它們都是標本兼治的。我們一直說“房住不炒”“租售并舉”“租售同權(quán)”。但是這次疫情期間，至少我們能夠從很多報道里看到，租房的人不容易進小區(qū)了。所以，要發(fā)展房屋租賃市場，一定要把租賃方面的法制給完善。

另外，很多國家都有《住房法》，德國有《建筑法》，我們現(xiàn)在只有一個《城市房地產(chǎn)管理法》，而《民法典》更像是社會經(jīng)濟生活的百科全書，因此，住房領域的一些很基本的法律制度的建設是欠缺的， “住房保障”、租賃條例、房地產(chǎn)稅法都尚未落實。

新京報：

近期調(diào)控收緊信號背后，并非房地產(chǎn)市場全面火爆，而是部分熱點城市房價大漲，諸如粵港澳大灣區(qū)的深圳，長三角區(qū)域的杭州、南京，為何個別區(qū)域出現(xiàn)樓市火熱的情況？其內(nèi)在的邏輯是什么？

賈康：

國家支持實體經(jīng)濟發(fā)展，支持高新企業(yè)發(fā)展，但企業(yè)發(fā)展起來以后，是不是愿意更多地持有不動產(chǎn)？還有企業(yè)里的技術(shù)骨干、員工，他們是不是愿意出手買房？這是很自然的。實體經(jīng)濟的發(fā)展一定連接著房地產(chǎn)市場發(fā)展，這是國民經(jīng)濟的一個內(nèi)在聯(lián)系。所以，流動性比過去充裕了，支持實體經(jīng)濟發(fā)展，絕對不是排斥房地產(chǎn)市場應有的有效供給的提升，絕對不是排斥房地產(chǎn)市場合理的發(fā)展，而是要讓房地產(chǎn)市場能夠跟上它們必然帶出來的需求，形成有效供給。

長效機制一定是一種更和諧的供需互動，滿足人民美好生活需要，同時能夠調(diào)動所有的積極性，支持生產(chǎn)，在升級比較的軌道上高質(zhì)量地發(fā)展。從這個角度來通盤理解，不應該把房地產(chǎn)從整個經(jīng)濟發(fā)展中劃出去，關(guān)鍵是怎么樣讓它健康。

在有效供給的組織方面，應在政府力求高水平的國土開發(fā)規(guī)劃前提下，托住保障軌上的低中端收入者“住有所居”的供給，主打公租房和共有產(chǎn)權(quán)房，還要對接市場探索發(fā)展長租房；其后對于收入水平中端和中端以上的社會成員，應該更多地讓他們行使消費者主權(quán)，用他們的支付能力在商品房市場里自主選擇。如果能夠真正把住房低端的保障軌托好了，房價就不是一個房地產(chǎn)市場是否健康的主打指標了，而是在已經(jīng)有托底的“住有所居”的條件以后，有支付能力的人更從容地在競爭中去挑選自己住宅的市場配置機制。市場軌上政府要管的，主要是市場公平競爭規(guī)則以及必要的稅收調(diào)節(jié)，這樣的遠景才是長效機制，才是一種健康狀態(tài)。

鄒琳華：

當前房價上漲主要表現(xiàn)為一種結(jié)構(gòu)性上漲。這是兩方面因素綜合作用的結(jié)果。

首先，從宏觀經(jīng)濟的角度來講，當前經(jīng)濟增速下降，全球經(jīng)濟面臨衰退的陰影，經(jīng)濟前景的不確定性增加，而疫情對經(jīng)濟的沖擊作用也沒有完全顯現(xiàn)。內(nèi)外部的經(jīng)濟環(huán)境都不容樂觀，所以經(jīng)濟的基本面不支持房價的全面上漲和持續(xù)上漲。其次，貨幣環(huán)境又相對寬松，房地產(chǎn)投資、投機的需要又在增加，所以存在市場局部過熱的可能。

在這兩方面因素的綜合作用下，就出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性上漲的態(tài)勢。從全國的情況來看，北方的京津冀、山東的青島濟南，2017年以來房價都相對低迷，今年上半年京津冀只是略有回升，而上半年的主要熱點城市，比如粵港澳大灣區(qū)的深圳、東莞，長三角無錫、南通、寧波等地，房價的上漲不是從今年上半年開始，而是從去年下半年就已開始。

可以預見，如果政策不及時介入，深圳等部分城市的房價上漲可能會傳導到更多的二線城市，從而形成城市間板塊輪動的格局，而這種局面是我們不想看到的。

此外，幾個熱點城市提高購房門檻后，投資、投機需求可能會擠出到周邊的其他城市或者同類城市，造成這些城市房價上漲，比如深圳的投資投機需求可能會擠出到佛山、珠海?？偟膩碇v，市場走勢比較復雜。

樓建波：

深圳為什么會漲，北京為什么連租金都要跌？說到底還是一個供需關(guān)系。大家看好深圳，或者說有炒作的題材，粵港澳大灣區(qū)，而北京因為現(xiàn)在人進不來，房租就跌。

房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系和一般產(chǎn)品的供需關(guān)系相比有兩個特點，第一它和容易運輸?shù)漠a(chǎn)品相比，房地產(chǎn)市場具有地方屬性。在講房產(chǎn)稅的時候，第一套房、第二套房、第三套房不是一個好的概念。所以北京假使房子供過于求，浙江也不受到影響，不一定需要調(diào)控。第二個特點是彈性不足。不像一般的產(chǎn)品，加大供應或者說調(diào)整這個供需關(guān)系，價格會立竿見影變化。比如北京目前缺多少套房子，從組織供地到最后這個房子投向市場，這個中間需要兩年三年。綜合來講，我覺得長效機制和應急的手段、治標和治本不是從措施來講，而是對整個房地產(chǎn)市場，你有沒有一個長遠的打算。

新京報：

部分區(qū)域樓市火熱的背后，離不開資金面寬松。對此，在房地產(chǎn)座談會中，強調(diào)“穩(wěn)住存量、嚴控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場”。嚴控增量，對于今后房地產(chǎn)資金，釋放了什么信號？如何在支持實體經(jīng)濟發(fā)展的同時又不會使房地產(chǎn)市場過熱？兩者如何平衡？

賈康：

目前在資金方面可能主要還是行政性的手段。因為商業(yè)性金融是允許資金這一要素按照市場一般規(guī)律來自主流動，如果不用行政手段限制，由于房地產(chǎn)領域的回報機制比較明顯，風險又相對低，流動性充裕了以后必然有不少資金選擇進入房地產(chǎn)市場。而貨幣供應又不能只看房地產(chǎn)市場，現(xiàn)在擴大內(nèi)需就必須提高流動性，提高流動性必然帶來房地產(chǎn)業(yè)可用的資金比過去充裕?？傮w來說它還是不得不引到一些區(qū)別對待的行政方面的抑制。

我們現(xiàn)在以行政手段為主、違背市場經(jīng)濟規(guī)律的一些治標的辦法，在實際生活中已經(jīng)產(chǎn)生了誤傷一些剛需的后果，并在更大范圍內(nèi)抑制著改善性需求，違背了滿足人民在美好生活需要中得到住房有效供給的愿望，這方面在基本邏輯上存在問題。

對于“治標”和“治本”之間的關(guān)系，要看什么符合現(xiàn)代市場體系、現(xiàn)代國家治理的內(nèi)在邏輯?！胺孔〔怀础本唧w怎么掌握其實是有彈性空間的，應該允許一部分人買房以后不自住，將房屋出租出去，現(xiàn)在這種行為被認為是投機。但如果我們需要有一個租房市場，就要允許一部分人通過投資或者投機成為房主，拿到房以后再出租，這是市場調(diào)節(jié)中必然伴隨出現(xiàn)的一個彈性調(diào)節(jié)空間。

鄒琳華：

本次局部樓市的火熱，肯定是有資金推動的影子。因為經(jīng)濟增速本身是下滑的，而基本面也沒有發(fā)生顯著的改善。之所以表現(xiàn)為區(qū)域的差異，還是因為不同城市投資投機的門檻不一樣。

為了對沖疫情的影響，當前雖然對實體經(jīng)濟的金融支持力度較大，但是由于實體經(jīng)濟并沒有完全地恢復景氣，實體產(chǎn)業(yè)資金吸納能力實際比較差，這樣股市和樓市也就自然成為資金流動的一個選項。

如何在支持實體經(jīng)濟發(fā)展的同時又不會使房地產(chǎn)市場過熱，這個問題非常難，因為單純地通過金融監(jiān)管手段可能很難實現(xiàn)這個目標，監(jiān)管的信息成本非常高，資金用途的走向也很難辨別，“一緊就死，一放就漲”的怪圈其實很難打破。

短期除了加強資金監(jiān)管之外，還是可以通過升級限購來實現(xiàn)穩(wěn)定市場的目標，當然這也是現(xiàn)實的辦法，并不是長久之計。

我們不能長期單純地依靠行政管控措施來高筑防火墻，這會有很大的副作用，并且可能會隨著時間而積累。而過于嚴厲的限購政策，也會對于人才和要素的流動形成障礙。此外，由于區(qū)域發(fā)展的不平衡性，不是所有的城市都適合于嚴厲的限購限貸政策。所以，從長期來看我們還需要建立一個市場平穩(wěn)發(fā)展的長效機制，主要是通過土地制度的改革，擴大有效供給，降低土地成本，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，這是避免房地產(chǎn)市場泡沫化的一條重要途徑，也是實現(xiàn)房地產(chǎn)市場和實體經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的一個根本途徑。

樓建波：

一方面我們要采取一些比較寬松的貨幣、財政包括金融政策去支持實體經(jīng)濟的發(fā)展。但是另一方面，要能夠保證這些錢是留在實體經(jīng)濟里面，不是流向房地產(chǎn)領域。這幾年從政策上也進行了調(diào)控，金融方面對房地產(chǎn)信托融資做了很多限制，同時，推出了一些新的投資渠道，包括PPP的資產(chǎn)證券化。

在企業(yè)層面，我們一直在強調(diào)國企要回歸主業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)務要做出切割，這實際上是保證國企資金留在實體經(jīng)濟很重要的一個手段。原來在有限購的地區(qū)想要買房，可以設立一家公司，以公司的名義去買，所以才會出現(xiàn)一家公司財報很難看了，賣了三套房子，利潤就上來了。我覺得這方面也應該做一些限制，尤其是對一個制造業(yè)企業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)，資金應該用來搞科研。

新京報：

此輪房地產(chǎn)調(diào)控，從2017年開始至今，已經(jīng)持續(xù)三年半，今年加上疫情影響，房地產(chǎn)的日子越來越不好過。那么，房地產(chǎn)如何才能穿越調(diào)控和疫情的短周期？另外，隨著開發(fā)增量的空間越來越小，在未來的長周期內(nèi)，還有哪些新的增長點？

賈康：

我認為，伴隨著中國的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化，中國房地產(chǎn)的發(fā)展仍然有相當可觀的空間。這樣的發(fā)展前景在當下對我們提出的要求就是怎樣真正在標本兼治的過程中追求治本為上，通過基礎性制度建設來打造長效機制，讓這樣一個產(chǎn)業(yè)更好地在健康發(fā)展過程中發(fā)揮它對于全局應有的貢獻，這是問題的實質(zhì)。這一長效機制的打造，一定涉及制度建設的攻堅克難，要化解既得利益的阻礙，走稅收法定的道路，走公眾參與的道路，把基礎性制度建設努力地推進到位。

鄒琳華：

關(guān)于房地產(chǎn)市場如何穿越調(diào)控和疫情的短周期，主要是要對市場的趨勢有一個理性的判斷，不能過于悲觀或者樂觀。

我們應該保持理性，市場不會走這兩種極端，中國作為一個大國，市場差異比較大?？傮w來講，城市化進程已經(jīng)放緩了，但是沒有結(jié)束，人們追求美好生活的動力非常強。所以，雖然房地產(chǎn)市場高增長時代已經(jīng)結(jié)束了，但是中速增長還可以維持很長的一段時間，這期間可能會有外部的沖擊，比如疫情、調(diào)控會引發(fā)短期的波動，但是總體的趨勢不會發(fā)生變化。

就房價來講，本身向上的態(tài)勢其實沒有發(fā)生根本性的改變，只是說短期波動的表現(xiàn)形式出現(xiàn)了變化，大起大落的概率變小了。

此時，房地產(chǎn)行業(yè)要理性地投資，保持合理的投資節(jié)奏，做好產(chǎn)品，穿越調(diào)控和疫情的短周期是沒有問題的?？傮w來說，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境仍比國外的同行要好很多，前景也好很多。

從長期的增長點來看，一個方面是利用房地產(chǎn)周期的區(qū)域差異性，最大限度地延長市場的景氣度。

第二個方面是要延伸產(chǎn)業(yè)鏈。衣食住行是人們長期的基本需要，它不會消失。即使我們的房地產(chǎn)開發(fā)的環(huán)節(jié)趨于尾聲，其他上下游周邊的產(chǎn)業(yè)還是大有可為、空間巨大。典型的比如說物業(yè)服務、社區(qū)服務、長租公寓、房地產(chǎn)投融資服務、老舊小區(qū)改造等，都是有一定的發(fā)展空間的，不需要過于悲觀。

樓建波：

第一，實際上整個房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展是由整體經(jīng)濟決定的。如果我們對中國經(jīng)濟長期健康發(fā)展有信心，我們也應該對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展有信心。

第二，城鎮(zhèn)化包括鄉(xiāng)村振興，包括現(xiàn)在中央提出來的舊城改造、老舊小區(qū)的改善，這些都是很具體的。我想重點強調(diào)的一點是什么呢？按照我們國民經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)分類，整個房地產(chǎn)業(yè)不光是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，還包括物業(yè)管理、中介、經(jīng)紀服務。比如說現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)在物業(yè)管理方面做深耕，我們很多的中介企業(yè)也在不斷地提升自己的服務。 “吃穿住行”，人民群眾總是要住房子的。所以，長期來看，房地產(chǎn)業(yè)是一定會存在的，當然它經(jīng)營的方式肯定是要根據(jù)不同的階段去進行必要的調(diào)整的。

新京報貝殼財經(jīng)記者張姝欣顧志娟袁秀麗

編輯陳莉校對楊許麗

（責任編輯：季麗亞 HN003）