一文讀懂|房地產(chǎn)如何穿越短周期與長(zhǎng)周期？賈康等大咖這么說(shuō)

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-08-08 10:20

上半年疫情期間房地產(chǎn)業(yè)仍有一些熱點(diǎn)的城市房?jī)r(jià)明顯出現(xiàn)了上漲，甚至多個(gè)樓盤出現(xiàn)“萬(wàn)人搖號(hào)”的銷售場(chǎng)景。為此，7月24日國(guó)務(wù)院召開(kāi)房地產(chǎn)座談會(huì)，再次重申“房住不炒”。

目前國(guó)內(nèi)外的疫情尚未結(jié)束，短時(shí)間內(nèi)我們?nèi)詫⒚媾R挑戰(zhàn)，而在長(zhǎng)周期內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)面臨長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)。如何應(yīng)對(duì)發(fā)展的短周期，又如何建設(shè)長(zhǎng)效機(jī)制？房地產(chǎn)新的增長(zhǎng)點(diǎn)在哪里？面對(duì)這些疑問(wèn)，8月7日，由新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)主辦的“中國(guó)經(jīng)濟(jì)新格局：乘風(fēng)破浪”夏季峰會(huì)在線舉行，在房地產(chǎn)改革分論壇的直播間邀請(qǐng)到三位嘉賓，共同探討房地產(chǎn)如何穿越短周期與長(zhǎng)周期，他們分別是財(cái)政部原財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康、中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華、北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波。

新京報(bào)：

近期我們最為關(guān)注的是7月24日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)的房地產(chǎn)座談會(huì)上的內(nèi)容，其中有10個(gè)熱點(diǎn)城市代表參加，深圳、南京、杭州已出臺(tái)了調(diào)控收緊的政策。在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)召開(kāi)這樣一個(gè)高層座談會(huì)，釋放出哪些信號(hào)？我們知道上半年一些城市出現(xiàn)政策“一日游”，目前普遍采用的限購(gòu)、限價(jià)、限售等政策將會(huì)常態(tài)化嗎？接下來(lái)的調(diào)控將如何走？

財(cái)政部原財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康。

賈康：

要真正把 “房住不炒”變成可持續(xù)的現(xiàn)實(shí)，就要連接到打造房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。這個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制中國(guó)現(xiàn)在有沒(méi)有呢？不必諱言，還沒(méi)有。當(dāng)下的會(huì)議所能解決的問(wèn)題，當(dāng)然是要連通長(zhǎng)效機(jī)制。實(shí)際中的政策，有一些只是短期的，有一些是要從短期努力去對(duì)接中長(zhǎng)期的。我始終認(rèn)為行政手段為主的限購(gòu)、限價(jià)的措施是不得已的權(quán)宜之計(jì)，它稱不上“長(zhǎng)效機(jī)制”。

我們還缺少了什么？缺少實(shí)現(xiàn)健康長(zhǎng)效機(jī)制必須實(shí)行的基礎(chǔ)性制度建設(shè)方面的改革。真正在改革、解放生產(chǎn)力方面，既要調(diào)節(jié)好需求，又要釋放必要的有效供給，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展方面，結(jié)合土地制度、住房制度、投融資制度和必要的稅收制度，動(dòng)真格地，以全面改革、啃硬骨頭、深水區(qū)攻堅(jiān)克難的安排，來(lái)真正從治標(biāo)推到治本，來(lái)平衡，打造長(zhǎng)效機(jī)制的新局面。

當(dāng)下的幾個(gè)城市又在收緊行政手段，可能有他們的苦衷，有些城市想在政策方面放松，又被有關(guān)管理部門介入、干涉、約談，種種壓力之下，很快它又不得不再按照統(tǒng)一的調(diào)門來(lái)表態(tài)它可能要嚴(yán)控。這些東西可以繼續(xù)觀察。停留在這些方面不是一個(gè)長(zhǎng)久之計(jì)，還是要共同探討怎樣在治標(biāo)的同時(shí)去解決治本的問(wèn)題。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華。

鄒琳華：

房地產(chǎn)市場(chǎng)需要標(biāo)本兼治、長(zhǎng)短期結(jié)合的政策。這次會(huì)議釋放的主要信號(hào)是不把房地產(chǎn)作為一個(gè)短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持抑制住房投資投機(jī)。當(dāng)前房地產(chǎn)政策的首要目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是穩(wěn)定市場(chǎng)，既不讓它大漲，也不讓它大落。而調(diào)控政策也要及時(shí)地對(duì)市場(chǎng)變化做出反應(yīng)，而不是事后被動(dòng)修補(bǔ)。

會(huì)議及時(shí)地回應(yīng)了市場(chǎng)的一些不實(shí)猜測(cè)，比如疫情沖擊下，猜測(cè)房地產(chǎn)調(diào)控政策可能會(huì)一定程度松綁，或者猜測(cè)政府默許房?jī)r(jià)在一定程度上漲等。這次會(huì)議也是一次市場(chǎng)的預(yù)期管理。

對(duì)于目前市場(chǎng)普遍采用的限購(gòu)、限價(jià)、限售會(huì)不會(huì)常態(tài)化？從2010年北京推出限購(gòu)以來(lái)，目前已經(jīng)運(yùn)行了十多年，這算不算另外一種形式的常態(tài)化？而且從目前的情況來(lái)看，限購(gòu)暫時(shí)沒(méi)有松動(dòng)的條件，而限價(jià)、限售的適用性相對(duì)比較窄，可以靈活地使用或者退出。所以，以后限購(gòu)能否退出，可能取決于以下兩個(gè)條件之一，第一市場(chǎng)供求形勢(shì)發(fā)生重大變化；第二長(zhǎng)效機(jī)制是否建立起來(lái)。

如果隨著市場(chǎng)形勢(shì)的變化，特別是住房市場(chǎng)進(jìn)入普遍的買方市場(chǎng)之后，限購(gòu)政策也就沒(méi)有存在的必要。但這個(gè)時(shí)間暫時(shí)還不確定，短的話可能需要三五年，長(zhǎng)的話可能需要十年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。或者說(shuō)建立長(zhǎng)效機(jī)制后，市場(chǎng)機(jī)制能夠自行地抑制泡沫的產(chǎn)生，沒(méi)有過(guò)多行政限制的需要。但是長(zhǎng)效機(jī)制的建立也需要時(shí)間摸索，短時(shí)間難以實(shí)現(xiàn)。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波。

樓建波：

第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康可持續(xù)發(fā)展需要基礎(chǔ)制度的完善和建立。第二，現(xiàn)在該治標(biāo)的我覺(jué)得也還是要治標(biāo)。對(duì)于當(dāng)前的政策，我想補(bǔ)充兩點(diǎn)：其一，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控經(jīng)歷了兩個(gè)轉(zhuǎn)變?，F(xiàn)在更加科學(xué)了，要穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。其二，房地產(chǎn)政策原來(lái)是全國(guó)一盤棋，現(xiàn)在是因城施策，因此會(huì)出現(xiàn)控制部分地方房?jī)r(jià)，以及“政策一日游”的情況。對(duì)于部分地方政策為什么被叫停，我認(rèn)為主要原因是各地的情況不一樣，房?jī)r(jià)沒(méi)有可比性。此外，“三穩(wěn)”對(duì)房?jī)r(jià)很重要的是預(yù)期。如果中小城市這些“一日游”的政策不及時(shí)地禁止，潛在購(gòu)房人的預(yù)期會(huì)發(fā)生改變。

新京報(bào)：

房地產(chǎn)座談會(huì)上還有“堅(jiān)定不移推進(jìn)落實(shí)好長(zhǎng)效機(jī)制”的提法，房地產(chǎn)稅被認(rèn)為是長(zhǎng)效機(jī)制的重要部分之一，現(xiàn)在短期的調(diào)控政策到房地產(chǎn)稅立法完成之后，這段時(shí)間之內(nèi)，還有哪些長(zhǎng)效機(jī)制可以發(fā)揮？

賈康：

我的基本觀點(diǎn)是基礎(chǔ)性制度建設(shè)里包括稅收制度，稅收制度大的方向應(yīng)該是要貫徹“逐漸提高直接稅比重”，而落到房地產(chǎn)稅領(lǐng)域里，這個(gè)直接稅就是要從無(wú)到有的，但是它也在實(shí)際生活中屢屢被炒作。在住房的保有環(huán)節(jié)，稅收調(diào)節(jié)要從無(wú)到有，它是現(xiàn)代稅制里必須匹配上的組成部分。但在現(xiàn)實(shí)中一直沒(méi)有真正推到一個(gè)必須要啟動(dòng)的狀態(tài)上。

有關(guān)管理部門在具體表述方面有多次調(diào)整，比如先改為“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，最新的文件改為“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，要盡量周到地來(lái)考慮房地產(chǎn)稅立法的問(wèn)題。從這個(gè)最新表述來(lái)看，在當(dāng)下來(lái)說(shuō)年內(nèi)是不可能有任何動(dòng)作的。當(dāng)然這跟疫情的沖擊有一定關(guān)系，疫情把很多的事情都延后了。但是房地產(chǎn)稅的立法不是個(gè)短期的問(wèn)題，疫情對(duì)它的影響并不是特別大。有一個(gè)時(shí)間表，本屆人大任期之內(nèi)要啟動(dòng)房地產(chǎn)稅的立法。現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入本屆人大的第三年，剩下的兩年多時(shí)間，看看后面的時(shí)間段里本屆人大是不是能夠啟動(dòng)這個(gè)立法過(guò)程。

我認(rèn)為應(yīng)該積極地考慮啟動(dòng)立法，爭(zhēng)取加快立法的啟動(dòng)才是“硬道理”，啟動(dòng)了以后，不要太計(jì)較早晚、快慢，要讓它成為一個(gè)民主化、法治化發(fā)展進(jìn)程中的全民事件，全體社會(huì)成員都可以參與，爭(zhēng)取讓這一法律一開(kāi)始就建立起一個(gè)適合中國(guó)國(guó)情和實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化客觀要求的比較好的制度框架，以后再動(dòng)態(tài)地優(yōu)化調(diào)整。

簡(jiǎn)要總結(jié)一下我的基本觀點(diǎn)，我國(guó)的房地產(chǎn)稅立法將會(huì)是充滿爭(zhēng)議的，是一個(gè)需要有耐心去形成最大公約數(shù)的過(guò)程，但它卻是一個(gè)帶有民主化、法治化制度建設(shè)意義的非常重要的制度建設(shè)工作，我們應(yīng)爭(zhēng)取盡快啟動(dòng)，并一定要有充分的公眾參與，積極吸收民間智慧，不要僅限于一些政府方面人員的參與。

樓建波：

講到長(zhǎng)效機(jī)制，其實(shí)現(xiàn)在的限購(gòu)、限價(jià)、限貸政策和我們將來(lái)要出臺(tái)的房地產(chǎn)稅，還有我們法制方面的各種完善，我覺(jué)得它們都是標(biāo)本兼治的。我們一直說(shuō)“房住不炒”“租售并舉”“租售同權(quán)”。但是這次疫情期間，至少我們能夠從很多報(bào)道里看到，租房的人不容易進(jìn)小區(qū)了。所以，要發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，一定要把租賃方面的法制給完善。

另外，很多國(guó)家都有《住房法》，德國(guó)有《建筑法》，我們現(xiàn)在只有一個(gè)《城市房地產(chǎn)管理法》，而《民法典》更像是社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的百科全書(shū)，因此，住房領(lǐng)域的一些很基本的法律制度的建設(shè)是欠缺的， “住房保障”、租賃條例、房地產(chǎn)稅法都尚未落實(shí)。

新京報(bào)：

近期調(diào)控收緊信號(hào)背后，并非房地產(chǎn)市場(chǎng)全面火爆，而是部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)大漲，諸如粵港澳大灣區(qū)的深圳，長(zhǎng)三角區(qū)域的杭州、南京，為何個(gè)別區(qū)域出現(xiàn)樓市火熱的情況？其內(nèi)在的邏輯是什么？

賈康：

國(guó)家支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，支持高新企業(yè)發(fā)展，但企業(yè)發(fā)展起來(lái)以后，是不是愿意更多地持有不動(dòng)產(chǎn)？還有企業(yè)里的技術(shù)骨干、員工，他們是不是愿意出手買房？這是很自然的。實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展一定連接著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，這是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)內(nèi)在聯(lián)系。所以，流動(dòng)性比過(guò)去充裕了，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，絕對(duì)不是排斥房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)有的有效供給的提升，絕對(duì)不是排斥房地產(chǎn)市場(chǎng)合理的發(fā)展，而是要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠跟上它們必然帶出來(lái)的需求，形成有效供給。

長(zhǎng)效機(jī)制一定是一種更和諧的供需互動(dòng)，滿足人民美好生活需要，同時(shí)能夠調(diào)動(dòng)所有的積極性，支持生產(chǎn)，在升級(jí)比較的軌道上高質(zhì)量地發(fā)展。從這個(gè)角度來(lái)通盤理解，不應(yīng)該把房地產(chǎn)從整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中劃出去，關(guān)鍵是怎么樣讓它健康。

在有效供給的組織方面，應(yīng)在政府力求高水平的國(guó)土開(kāi)發(fā)規(guī)劃前提下，托住保障軌上的低中端收入者“住有所居”的供給，主打公租房和共有產(chǎn)權(quán)房，還要對(duì)接市場(chǎng)探索發(fā)展長(zhǎng)租房；其后對(duì)于收入水平中端和中端以上的社會(huì)成員，應(yīng)該更多地讓他們行使消費(fèi)者主權(quán)，用他們的支付能力在商品房市場(chǎng)里自主選擇。如果能夠真正把住房低端的保障軌托好了，房?jī)r(jià)就不是一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康的主打指標(biāo)了，而是在已經(jīng)有托底的“住有所居”的條件以后，有支付能力的人更從容地在競(jìng)爭(zhēng)中去挑選自己住宅的市場(chǎng)配置機(jī)制。市場(chǎng)軌上政府要管的，主要是市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則以及必要的稅收調(diào)節(jié)，這樣的遠(yuǎn)景才是長(zhǎng)效機(jī)制，才是一種健康狀態(tài)。

鄒琳華：

當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲主要表現(xiàn)為一種結(jié)構(gòu)性上漲。這是兩方面因素綜合作用的結(jié)果。

首先，從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)講，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速下降，全球經(jīng)濟(jì)面臨衰退的陰影，經(jīng)濟(jì)前景的不確定性增加，而疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊作用也沒(méi)有完全顯現(xiàn)。內(nèi)外部的經(jīng)濟(jì)環(huán)境都不容樂(lè)觀，所以經(jīng)濟(jì)的基本面不支持房?jī)r(jià)的全面上漲和持續(xù)上漲。其次，貨幣環(huán)境又相對(duì)寬松，房地產(chǎn)投資、投機(jī)的需要又在增加，所以存在市場(chǎng)局部過(guò)熱的可能。

在這兩方面因素的綜合作用下，就出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性上漲的態(tài)勢(shì)。從全國(guó)的情況來(lái)看，北方的京津冀、山東的青島濟(jì)南，2017年以來(lái)房?jī)r(jià)都相對(duì)低迷，今年上半年京津冀只是略有回升，而上半年的主要熱點(diǎn)城市，比如粵港澳大灣區(qū)的深圳、東莞，長(zhǎng)三角無(wú)錫、南通、寧波等地，房?jī)r(jià)的上漲不是從今年上半年開(kāi)始，而是從去年下半年就已開(kāi)始。

可以預(yù)見(jiàn)，如果政策不及時(shí)介入，深圳等部分城市的房?jī)r(jià)上漲可能會(huì)傳導(dǎo)到更多的二線城市，從而形成城市間板塊輪動(dòng)的格局，而這種局面是我們不想看到的。

此外，幾個(gè)熱點(diǎn)城市提高購(gòu)房門檻后，投資、投機(jī)需求可能會(huì)擠出到周邊的其他城市或者同類城市，造成這些城市房?jī)r(jià)上漲，比如深圳的投資投機(jī)需求可能會(huì)擠出到佛山、珠海?？偟膩?lái)講，市場(chǎng)走勢(shì)比較復(fù)雜。

樓建波：

深圳為什么會(huì)漲，北京為什么連租金都要跌？說(shuō)到底還是一個(gè)供需關(guān)系。大家看好深圳，或者說(shuō)有炒作的題材，粵港澳大灣區(qū)，而北京因?yàn)楝F(xiàn)在人進(jìn)不來(lái)，房租就跌。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系和一般產(chǎn)品的供需關(guān)系相比有兩個(gè)特點(diǎn)，第一它和容易運(yùn)輸?shù)漠a(chǎn)品相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有地方屬性。在講房產(chǎn)稅的時(shí)候，第一套房、第二套房、第三套房不是一個(gè)好的概念。所以北京假使房子供過(guò)于求，浙江也不受到影響，不一定需要調(diào)控。第二個(gè)特點(diǎn)是彈性不足。不像一般的產(chǎn)品，加大供應(yīng)或者說(shuō)調(diào)整這個(gè)供需關(guān)系，價(jià)格會(huì)立竿見(jiàn)影變化。比如北京目前缺多少套房子，從組織供地到最后這個(gè)房子投向市場(chǎng)，這個(gè)中間需要兩年三年。綜合來(lái)講，我覺(jué)得長(zhǎng)效機(jī)制和應(yīng)急的手段、治標(biāo)和治本不是從措施來(lái)講，而是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，你有沒(méi)有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的打算。

新京報(bào)：

部分區(qū)域樓市火熱的背后，離不開(kāi)資金面寬松。對(duì)此，在房地產(chǎn)座談會(huì)中，強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)住存量、嚴(yán)控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)”。嚴(yán)控增量，對(duì)于今后房地產(chǎn)資金，釋放了什么信號(hào)？如何在支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)又不會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱？?jī)烧呷绾纹胶猓?/p>

賈康：

目前在資金方面可能主要還是行政性的手段。因?yàn)樯虡I(yè)性金融是允許資金這一要素按照市場(chǎng)一般規(guī)律來(lái)自主流動(dòng)，如果不用行政手段限制，由于房地產(chǎn)領(lǐng)域的回報(bào)機(jī)制比較明顯，風(fēng)險(xiǎn)又相對(duì)低，流動(dòng)性充裕了以后必然有不少資金選擇進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。而貨幣供應(yīng)又不能只看房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在擴(kuò)大內(nèi)需就必須提高流動(dòng)性，提高流動(dòng)性必然帶來(lái)房地產(chǎn)業(yè)可用的資金比過(guò)去充裕?？傮w來(lái)說(shuō)它還是不得不引到一些區(qū)別對(duì)待的行政方面的抑制。

我們現(xiàn)在以行政手段為主、違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的一些治標(biāo)的辦法，在實(shí)際生活中已經(jīng)產(chǎn)生了誤傷一些剛需的后果，并在更大范圍內(nèi)抑制著改善性需求，違背了滿足人民在美好生活需要中得到住房有效供給的愿望，這方面在基本邏輯上存在問(wèn)題。

對(duì)于“治標(biāo)”和“治本”之間的關(guān)系，要看什么符合現(xiàn)代市場(chǎng)體系、現(xiàn)代國(guó)家治理的內(nèi)在邏輯?！胺孔〔怀础本唧w怎么掌握其實(shí)是有彈性空間的，應(yīng)該允許一部分人買房以后不自住，將房屋出租出去，現(xiàn)在這種行為被認(rèn)為是投機(jī)。但如果我們需要有一個(gè)租房市場(chǎng)，就要允許一部分人通過(guò)投資或者投機(jī)成為房主，拿到房以后再出租，這是市場(chǎng)調(diào)節(jié)中必然伴隨出現(xiàn)的一個(gè)彈性調(diào)節(jié)空間。

鄒琳華：

本次局部樓市的火熱，肯定是有資金推動(dòng)的影子。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增速本身是下滑的，而基本面也沒(méi)有發(fā)生顯著的改善。之所以表現(xiàn)為區(qū)域的差異，還是因?yàn)椴煌鞘型顿Y投機(jī)的門檻不一樣。

為了對(duì)沖疫情的影響，當(dāng)前雖然對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的金融支持力度較大，但是由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有完全地恢復(fù)景氣，實(shí)體產(chǎn)業(yè)資金吸納能力實(shí)際比較差，這樣股市和樓市也就自然成為資金流動(dòng)的一個(gè)選項(xiàng)。

如何在支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)又不會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，這個(gè)問(wèn)題非常難，因?yàn)閱渭兊赝ㄟ^(guò)金融監(jiān)管手段可能很難實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，監(jiān)管的信息成本非常高，資金用途的走向也很難辨別，“一緊就死，一放就漲”的怪圈其實(shí)很難打破。

短期除了加強(qiáng)資金監(jiān)管之外，還是可以通過(guò)升級(jí)限購(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定市場(chǎng)的目標(biāo)，當(dāng)然這也是現(xiàn)實(shí)的辦法，并不是長(zhǎng)久之計(jì)。

我們不能長(zhǎng)期單純地依靠行政管控措施來(lái)高筑防火墻，這會(huì)有很大的副作用，并且可能會(huì)隨著時(shí)間而積累。而過(guò)于嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，也會(huì)對(duì)于人才和要素的流動(dòng)形成障礙。此外，由于區(qū)域發(fā)展的不平衡性，不是所有的城市都適合于嚴(yán)厲的限購(gòu)限貸政策。所以，從長(zhǎng)期來(lái)看我們還需要建立一個(gè)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，主要是通過(guò)土地制度的改革，擴(kuò)大有效供給，降低土地成本，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，這是避免房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化的一條重要途徑，也是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的一個(gè)根本途徑。

樓建波：

一方面我們要采取一些比較寬松的貨幣、財(cái)政包括金融政策去支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但是另一方面，要能夠保證這些錢是留在實(shí)體經(jīng)濟(jì)里面，不是流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。這幾年從政策上也進(jìn)行了調(diào)控，金融方面對(duì)房地產(chǎn)信托融資做了很多限制，同時(shí)，推出了一些新的投資渠道，包括PPP的資產(chǎn)證券化。

在企業(yè)層面，我們一直在強(qiáng)調(diào)國(guó)企要回歸主業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)要做出切割，這實(shí)際上是保證國(guó)企資金留在實(shí)體經(jīng)濟(jì)很重要的一個(gè)手段。原來(lái)在有限購(gòu)的地區(qū)想要買房，可以設(shè)立一家公司，以公司的名義去買，所以才會(huì)出現(xiàn)一家公司財(cái)報(bào)很難看了，賣了三套房子，利潤(rùn)就上來(lái)了。我覺(jué)得這方面也應(yīng)該做一些限制，尤其是對(duì)一個(gè)制造業(yè)企業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)，資金應(yīng)該用來(lái)搞科研。

新京報(bào)：

此輪房地產(chǎn)調(diào)控，從2017年開(kāi)始至今，已經(jīng)持續(xù)三年半，今年加上疫情影響，房地產(chǎn)的日子越來(lái)越不好過(guò)。那么，房地產(chǎn)如何才能穿越調(diào)控和疫情的短周期？另外，隨著開(kāi)發(fā)增量的空間越來(lái)越小，在未來(lái)的長(zhǎng)周期內(nèi)，還有哪些新的增長(zhǎng)點(diǎn)？

賈康：

我認(rèn)為，伴隨著中國(guó)的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化，中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展仍然有相當(dāng)可觀的空間。這樣的發(fā)展前景在當(dāng)下對(duì)我們提出的要求就是怎樣真正在標(biāo)本兼治的過(guò)程中追求治本為上，通過(guò)基礎(chǔ)性制度建設(shè)來(lái)打造長(zhǎng)效機(jī)制，讓這樣一個(gè)產(chǎn)業(yè)更好地在健康發(fā)展過(guò)程中發(fā)揮它對(duì)于全局應(yīng)有的貢獻(xiàn)，這是問(wèn)題的實(shí)質(zhì)。這一長(zhǎng)效機(jī)制的打造，一定涉及制度建設(shè)的攻堅(jiān)克難，要化解既得利益的阻礙，走稅收法定的道路，走公眾參與的道路，把基礎(chǔ)性制度建設(shè)努力地推進(jìn)到位。

鄒琳華：

關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)如何穿越調(diào)控和疫情的短周期，主要是要對(duì)市場(chǎng)的趨勢(shì)有一個(gè)理性的判斷，不能過(guò)于悲觀或者樂(lè)觀。

我們應(yīng)該保持理性，市場(chǎng)不會(huì)走這兩種極端，中國(guó)作為一個(gè)大國(guó)，市場(chǎng)差異比較大。總體來(lái)講，城市化進(jìn)程已經(jīng)放緩了，但是沒(méi)有結(jié)束，人們追求美好生活的動(dòng)力非常強(qiáng)。所以，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)高增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，但是中速增長(zhǎng)還可以維持很長(zhǎng)的一段時(shí)間，這期間可能會(huì)有外部的沖擊，比如疫情、調(diào)控會(huì)引發(fā)短期的波動(dòng)，但是總體的趨勢(shì)不會(huì)發(fā)生變化。

就房?jī)r(jià)來(lái)講，本身向上的態(tài)勢(shì)其實(shí)沒(méi)有發(fā)生根本性的改變，只是說(shuō)短期波動(dòng)的表現(xiàn)形式出現(xiàn)了變化，大起大落的概率變小了。

此時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)要理性地投資，保持合理的投資節(jié)奏，做好產(chǎn)品，穿越調(diào)控和疫情的短周期是沒(méi)有問(wèn)題的?？傮w來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境仍比國(guó)外的同行要好很多，前景也好很多。

從長(zhǎng)期的增長(zhǎng)點(diǎn)來(lái)看，一個(gè)方面是利用房地產(chǎn)周期的區(qū)域差異性，最大限度地延長(zhǎng)市場(chǎng)的景氣度。

第二個(gè)方面是要延伸產(chǎn)業(yè)鏈。衣食住行是人們長(zhǎng)期的基本需要，它不會(huì)消失。即使我們的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的環(huán)節(jié)趨于尾聲，其他上下游周邊的產(chǎn)業(yè)還是大有可為、空間巨大。典型的比如說(shuō)物業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、長(zhǎng)租公寓、房地產(chǎn)投融資服務(wù)、老舊小區(qū)改造等，都是有一定的發(fā)展空間的，不需要過(guò)于悲觀。

樓建波：

第一，實(shí)際上整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展是由整體經(jīng)濟(jì)決定的。如果我們對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期健康發(fā)展有信心，我們也應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展有信心。

第二，城鎮(zhèn)化包括鄉(xiāng)村振興，包括現(xiàn)在中央提出來(lái)的舊城改造、老舊小區(qū)的改善，這些都是很具體的。我想重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是什么呢？按照我們國(guó)民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)分類，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)不光是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，還包括物業(yè)管理、中介、經(jīng)紀(jì)服務(wù)。比如說(shuō)現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)在物業(yè)管理方面做深耕，我們很多的中介企業(yè)也在不斷地提升自己的服務(wù)。 “吃穿住行”，人民群眾總是要住房子的。所以，長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)是一定會(huì)存在的，當(dāng)然它經(jīng)營(yíng)的方式肯定是要根據(jù)不同的階段去進(jìn)行必要的調(diào)整的。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者張姝欣顧志娟袁秀麗

編輯陳莉校對(duì) 楊許麗

（責(zé)任編輯：季麗亞 HN003）