賈康：“樓市全面拐點(diǎn)”是危言聳聽(tīng)

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-09-22 13:20

原標(biāo)題：賈康：“樓市全面拐點(diǎn)”是危言聳聽(tīng)

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者孔海麗上海報(bào)道

體驗(yàn)了近20年的“速度與激情”后，房地產(chǎn)這趟列車(chē)正面臨一個(gè)大大的“紅燈”。

監(jiān)管?chē)?yán)格程度史無(wú)前例，政策環(huán)境的改變正在催生行業(yè)新發(fā)展邏輯。在這樣的大背景下，行業(yè)將走向哪里，“治標(biāo)又治本”的良策該如何探尋？

在日前舉辦的“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”上，華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)、中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院研究員、博導(dǎo)賈康指出，在大覆蓋面上來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展未來(lái)的主題詞是“成長(zhǎng)性”，而不是斷崖式回調(diào)，“至于有些說(shuō)法提到全面拐點(diǎn)或者個(gè)別城市崩盤(pán)，從全局來(lái)說(shuō)這都是危言聳聽(tīng)?！?/p>

賈康認(rèn)為，行政手段的“治標(biāo)”如何對(duì)接基礎(chǔ)性制度支撐的“治本”、形成健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，是房地產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)鍵問(wèn)題。

波動(dòng)上行里的“冰火兩重天”

作為過(guò)去幾年間最熱的話題之一，房地產(chǎn)真實(shí)的變化趨勢(shì)是什么樣的？賈康以成交均價(jià)數(shù)據(jù)圖為基礎(chǔ)，指出了其中的結(jié)構(gòu)性特征，2011年、2013年和2016年分別有三波明顯上漲，并在調(diào)控政策的影響下出現(xiàn)了急劇下探，2019年之后的最新一波上漲則引發(fā)了熱點(diǎn)城市當(dāng)下的嚴(yán)厲調(diào)控。

賈康判斷，各線城市2015年以來(lái)總體市場(chǎng)景氣回升十分明顯，2017年以后的回調(diào)主要受行政手段影響，但他特別強(qiáng)調(diào)三四線城市的市場(chǎng)情況不能和一二線城市混在一起分析，尤其是近期部分三四線城市出臺(tái)“限跌令”的現(xiàn)象，尤其值得從全面和理性的角度看待整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

“要承認(rèn)，部分三、四線城市的‘去庫(kù)存’壓力仍未消化殆盡，這是‘冰’的表現(xiàn)，某些人口凈流出城市的房子，總價(jià)甚至低到幾萬(wàn)塊都沒(méi)人接盤(pán)，這種極端情況也是我們需要考慮的問(wèn)題。”賈康補(bǔ)充到。

“冰火兩重天”是賈康給出的總結(jié)詞。而長(zhǎng)期發(fā)展如何處理好這種在結(jié)構(gòu)特征方面已經(jīng)顯現(xiàn)出挑戰(zhàn)性的問(wèn)題，賈康認(rèn)為，打造房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，一定要以基礎(chǔ)性制度建設(shè)為本。

他進(jìn)一步指出，中國(guó)城鎮(zhèn)化高速發(fā)展階段所余下的縱深還相當(dāng)可觀，這是中國(guó)繼續(xù)發(fā)展重要的“引擎和動(dòng)力源(600405,股吧)”，未來(lái)幾十年內(nèi)還將有4億人進(jìn)城成為市民，接下來(lái)，多輪基礎(chǔ)設(shè)施擴(kuò)建和升級(jí)換代、多輪產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)提質(zhì)、多輪人力資本培育優(yōu)化浪潮等趨勢(shì)，都將不斷釋放巨量需求。

綜合分析，賈康認(rèn)為相關(guān)“基礎(chǔ)性制度建設(shè)”至少涉及土地制度、住房雙軌制和房地產(chǎn)稅改革等多個(gè)方面。

房地產(chǎn)稅立法與試點(diǎn)并行

狹義的房地產(chǎn)稅改革，專指住房保有環(huán)節(jié)的稅收，圈內(nèi)已熱議多年。賈康表示，啟動(dòng)房地產(chǎn)稅立法早已進(jìn)入決策層的改革日程考慮。

此前重慶和上海已做出相關(guān)嘗試，重慶模式以高端豪宅為重點(diǎn)征收對(duì)象，較為符合重慶市“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的房地產(chǎn)調(diào)控理念，上海模式以多套房為主要征收對(duì)象，對(duì)炒房行為起到了一定的抑制作用。

賈康認(rèn)為，應(yīng)該肯定重慶和上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)的積極意義，從中看到“本土試水”對(duì)于“稅收法定”路徑推動(dòng)的寶貴貢獻(xiàn)，經(jīng)濟(jì)學(xué)基本邏輯的理論意義也在兩地的實(shí)踐中得到了有效印證。

他也澄清了對(duì)房地產(chǎn)稅的認(rèn)知誤區(qū)，賈康表示，并不是土地私有制才能開(kāi)征房地產(chǎn)稅，“我們已經(jīng)充分論證了，房地產(chǎn)稅和土地出讓金并不是不相容的關(guān)系。”

對(duì)于房地產(chǎn)稅到底應(yīng)該追求什么樣的正面效應(yīng)，賈康強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)稅一定是一個(gè)綜合目標(biāo)，一是對(duì)房?jī)r(jià)起到“壓艙促穩(wěn)”的作用，二是使地方政府職能轉(zhuǎn)變與培養(yǎng)財(cái)源內(nèi)洽，助力打造地方稅體系，深化省級(jí)以下分稅制改革；三是強(qiáng)化優(yōu)化再分配機(jī)制，“抽肥補(bǔ)瘦”抑制兩極分化；四是提高直接稅比重，優(yōu)化宏觀調(diào)控“自動(dòng)穩(wěn)定器”作用。

賈康進(jìn)一步指出，房地產(chǎn)稅改革需要在法定的道路上解決這個(gè)改革啃硬骨頭的問(wèn)題，但同時(shí)“本土試水”與立法過(guò)程并不相悖，需要有個(gè)觀點(diǎn)對(duì)撞的過(guò)程，實(shí)現(xiàn)理性博弈，最終尋求社會(huì)可接受的最大公約數(shù)。

關(guān)于房地產(chǎn)稅未來(lái)的推進(jìn)路徑，賈康認(rèn)為，當(dāng)下存在房地產(chǎn)稅進(jìn)行試點(diǎn)的可能性和必要性；另一方面，立法之后，可以對(duì)地方充分授權(quán)，區(qū)分不同情況分步推進(jìn)。

“總體來(lái)說(shuō)就是，我們要把房地產(chǎn)稅改革放在全局，掌握好它的必要性和實(shí)現(xiàn)可行性?！辟Z康表示。

（責(zé)任編輯：趙艷萍 HF094）