深讀|賈康：樓市行政調(diào)控只治標(biāo)，要形成供需和諧互動的長效機(jī)制

來源：智能家居時間：2020-08-08 10:20

8月7日，由新京報貝殼財經(jīng)主辦的“中國經(jīng)濟(jì)新格局：乘風(fēng)破浪”夏季峰會在線舉行，在房地產(chǎn)改革分論壇上，財政部科學(xué)研究所原所長賈康討論了如何建立房地產(chǎn)長效機(jī)制，以及房地產(chǎn)稅如何推出等問題。

房地產(chǎn)稅的推出可能緩慢需要有耐心在立法過程中形成最大公約數(shù)

房地產(chǎn)稅被認(rèn)為是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展長效機(jī)制的重要組成部分，也是近年來被熱議的話題。賈康表示，長效機(jī)制所依托的基礎(chǔ)性制度建設(shè)中，必須包括稅收制度，我國在住房的保有環(huán)節(jié)，稅收調(diào)節(jié)要從無到有，它是現(xiàn)代稅制必須匹配的組成部分。中國的房地產(chǎn)稅立法，中央一直在要求推進(jìn)，但每隔一段時間，氛圍就會有變化起伏，現(xiàn)實(shí)中一直沒有真正推到“立法程序正式啟動”的狀態(tài)上。

管理部門最新的表述，是“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，賈康認(rèn)為，這意味著今年年內(nèi)可能無法有任何動作。疫情對此雖然有一定影響，但房地產(chǎn)稅的立法不是個短期問題和現(xiàn)場聚會式社交問題，疫情影響不應(yīng)被認(rèn)為特別大。按照此前公開宣布的時間表，本屆人大任期之內(nèi)要啟動房地產(chǎn)稅的立法，而現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入本屆人大的第三年，還剩下兩年多時間，我們可以關(guān)注后面的時間段內(nèi)，本屆人大是否能夠按承諾啟動房地產(chǎn)稅的立法過程。

啟動立法以后的好處是什么？賈康表示，一旦啟動立法，大家可以一起在法律建設(shè)路徑上公開而理性地討論、商議這個法的文本，尋求最大公約數(shù)，最終形成社會方方面面妥協(xié)而成的文字方案，使這樣一個有爭議的問題達(dá)到可以提交全國人大審批通過的狀態(tài)。按過去的經(jīng)驗(yàn)，這個過程從文本的一審到三審，最短也要一年以上，爭議激烈情況下，不排除要推到四審，時間長的，可長達(dá)十年以上。但這樣一個重要的法律作為基礎(chǔ)性制度建設(shè)，爭取加快立法的啟動才是“硬道理”，啟動了以后，不要太計較是早是晚、是快是慢，要讓它成為一個民主化、法治化發(fā)展進(jìn)程中的全民事件，全體社會成員都可以參與，爭取讓這一法律一開始就建立起一個適合中國國情和實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化客觀要求的比較好的制度框架，以后再動態(tài)地優(yōu)化調(diào)整。

賈康強(qiáng)調(diào)，我國的房地產(chǎn)稅立法將會是充滿爭議的，是一個需要有耐心去形成最大公約數(shù)的過程，但它卻是一個帶有民主化、法治化制度建設(shè)意義的非常重要的制度建設(shè)工作，我們應(yīng)爭取早一點(diǎn)讓它啟動，并一定要有充分的公眾參與，積極吸收民間智慧，不要僅限于一些政府方面人員的參與。

對于房地產(chǎn)稅啟動立法和未來的落地是否有一些阻礙因素？賈康表示，除了技術(shù)性因素等之外，確實(shí)存在一些既得利益的阻礙因素。有房的人極不愿意這項(xiàng)稅收落到自己頭上，即便是沒有房的人，也擔(dān)心未來自己買房后會被征稅。從心理上來講，對房地產(chǎn)稅的態(tài)度，符合公眾普遍的“稅收厭惡”傾向，所以不能僅僅按照“少數(shù)服從多數(shù)”的簡單投票、公決方式來解決這個問題。應(yīng)通過在公開的聽證會上擺事實(shí)、講道理、說論據(jù)，來凝聚最有合理性的一些基本共識，來指導(dǎo)包括房地產(chǎn)稅的中國直接稅體系建設(shè)。在中國直接稅深化改革中首當(dāng)其沖的房地產(chǎn)稅立法，能不能開局，能否如愿推進(jìn)到立法的“從無到有”，這實(shí)際上是現(xiàn)代化國家必須經(jīng)受的基礎(chǔ)性制度建設(shè)的一大考驗(yàn)。

房地產(chǎn)稅到底想解決什么問題？賈康認(rèn)為，房地產(chǎn)稅可以其正面效應(yīng)，綜合地回應(yīng)一系列的訴求。比如，房地產(chǎn)稅可以調(diào)節(jié)收入差距和財產(chǎn)配置，抑制兩極分化，讓住好房子、多套房、豪宅的人多交稅；還可以抑制房地產(chǎn)市場大起大落的過度炒作，使作為國民經(jīng)濟(jì)支柱之一的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較沉穩(wěn)；這一稅種還帶有對于地方稅體系和現(xiàn)代財政制度建設(shè)的重大意義，事關(guān)國家治理體系建設(shè)全局；與此同時，房地產(chǎn)稅還會倒逼政府的預(yù)算安排透明化合理化，催化千家萬戶作為納稅人的百姓的公眾參與意識和機(jī)制，使政府更好地向納稅人交代稅收是如何納入認(rèn)真的、高水平的預(yù)算安排來盡力追求公眾利益最大化的，這是中國走向現(xiàn)代化國家的一個非常好的機(jī)制創(chuàng)新。

“治標(biāo)”行政手段可能誤傷剛需要形成供需和諧互動的長效機(jī)制

下半年以來，不少城市出臺了更為嚴(yán)厲的樓市調(diào)控措施，自深圳出臺史上最嚴(yán)限購開始，南京等地紛紛收緊限購政策。

賈康表示，要實(shí)現(xiàn)“房住不炒”，關(guān)鍵還是在于打造房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展長效機(jī)制。目前中國還沒有形成這種長效機(jī)制，以行政手段為主的限購、限貸、限價等措施，是權(quán)宜之計，有不得已而為之的客觀原因，但也有濃重的治標(biāo)不治本的局限性。

什么才是治本之策？賈康表示，為形成健康長效機(jī)制，必須按中央要求實(shí)行基礎(chǔ)性制度建設(shè)改革。他強(qiáng)調(diào)，改革既要關(guān)注調(diào)節(jié)需求，更要著力形成必要的有效供給，在房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展方面，要結(jié)合土地制度、住房制度、投融資制度和稅收制度，動真格地以全面改革在深水區(qū)啃硬骨頭、攻堅(jiān)克難的安排，來真正從治標(biāo)推到治本，打造長效機(jī)制新局面。

目前國家大力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，實(shí)際上是與房地產(chǎn)市場發(fā)展相連接的。賈康提出，房地產(chǎn)市場要在結(jié)構(gòu)上為實(shí)體經(jīng)濟(jì)匹配有效供給。企業(yè)發(fā)展需要不動產(chǎn)，員工也一定會有住房需求，所以，以流動性充裕支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，絕不是排斥房地產(chǎn)業(yè)的合理發(fā)展，而是要讓房地產(chǎn)形成“保障軌”與“市場軌”的雙軌統(tǒng)籌，能夠跟上實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然帶來的需求，釋放有效供給。近年來國內(nèi)高新科技發(fā)展最為突出的地區(qū)是珠三角和長三角，而這兩地的深圳、南京、杭州卻在房地產(chǎn)市場稍微回升后采取更嚴(yán)厲的限制措施。這內(nèi)含著一種悖反，在沒有長效機(jī)制、不能夠使有效供給及時、充分涌流出來的情況下，似乎只好治標(biāo)地施加緊箍咒，使眼下的局面看起來得到一定的控制，但結(jié)果實(shí)際上并不利于長期支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)升級換代的發(fā)展。

“我們現(xiàn)在以行政手段為主、違背市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的一些治標(biāo)的辦法，在實(shí)際生活中已經(jīng)產(chǎn)生了誤傷一些剛需的后果，并在更大范圍內(nèi)抑制著改善性需求，違背了滿足人民在美好生活需要中得到住房有效供給的愿望，這方面在基本邏輯上存在問題?！辟Z康表示，長效機(jī)制一定是一種更和諧的供需互動，和對于可持續(xù)發(fā)展的供給匹配。從一體化的關(guān)系來通盤理解，就不應(yīng)該把房地產(chǎn)從整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展中間劃出去“入另冊”，關(guān)鍵是怎么樣讓它健康發(fā)展。

在有效供給的組織方面，賈康提出應(yīng)在政府力求高水平的國土開發(fā)規(guī)劃前提下，托住保障軌上的低中端收入者“住有所居”的供給，主打公租房和共有產(chǎn)權(quán)房，還要對接市場探索發(fā)展長租房；其后對于收入水平中端和中端以上的社會成員，應(yīng)該更多地讓他們行使消費(fèi)者主權(quán)，用他們的支付能力在商品房市場里自主選擇。如果能夠真正把住房低端的保障軌托好了，房價就不是一個房地產(chǎn)市場是否健康的主打指標(biāo)了，而是在已經(jīng)有托底的“住有所居”的條件以后，有支付能力的人更從容地在競爭中去挑選自己住宅的市場配置機(jī)制。市場軌上政府要管的，主要是市場公平競爭規(guī)則以及必要的稅收調(diào)節(jié)，這樣的遠(yuǎn)景才是長效機(jī)制，才是一種健康狀態(tài)。

新京報貝殼財經(jīng)記者顧志娟編輯陳莉校對李銘

（責(zé)任編輯：季麗亞 HN003）