上半年突如其來(lái)的疫情中，仍有一些熱點(diǎn)的城市房?jī)r(jià)明顯出現(xiàn)了上漲。為此，7月24日國(guó)務(wù)院召開(kāi)了房地產(chǎn)座談會(huì)，再次重申“房住不炒”，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

房地產(chǎn)新的增長(zhǎng)點(diǎn)在哪里？長(zhǎng)周期內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)面臨長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)。如何應(yīng)對(duì)發(fā)展的短周期，又如何建設(shè)長(zhǎng)效機(jī)制？8月7日，北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波在新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)夏季峰會(huì)房地產(chǎn)分論壇上針對(duì)前述問(wèn)題逐一解析。

“三穩(wěn)”中穩(wěn)預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)很重要

7月24日國(guó)務(wù)院召開(kāi)的房地產(chǎn)座談會(huì)上釋放出了哪些信號(hào)？樓建波表示信號(hào)有兩個(gè)，第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康可持續(xù)的發(fā)展需要基礎(chǔ)制度的建立和完善。第二，現(xiàn)在該治標(biāo)也還是要治標(biāo)。

對(duì)于當(dāng)前的政策，樓建波補(bǔ)充了兩點(diǎn)分析。首先，我國(guó)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控經(jīng)歷了兩個(gè)轉(zhuǎn)變。一開(kāi)始的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，目的是要把房?jī)r(jià)調(diào)到一個(gè)比較合理的區(qū)間?！皩?duì)這種做法我曾經(jīng)提出兩個(gè)質(zhì)疑，質(zhì)疑一，誰(shuí)來(lái)定什么樣的房?jī)r(jià)是合理的。質(zhì)疑二，宏觀調(diào)控的目標(biāo)到底是什么，如何平衡不同人群的利益？因?yàn)閷?duì)打壓房?jī)r(jià)，沒(méi)有買(mǎi)房的人和已經(jīng)買(mǎi)了房子的人的感受是不一樣的?！睒墙úㄕf(shuō)。因此，目前的調(diào)控更加科學(xué)了，以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的三穩(wěn)為目標(biāo)。

第二點(diǎn)是，樓建波認(rèn)為房地產(chǎn)政策原來(lái)是“全國(guó)一盤(pán)棋”，現(xiàn)在是因城施策?！白罱芏嗳藛?wèn)我，為什么一方面像深圳這些房?jī)r(jià)上漲比較快的地方要控制；另一方面，有些地方覺(jué)得自己的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在比較低迷，想稍微通過(guò)放松“三限”政策，讓它稍微得好一點(diǎn)。”樓建波分享了市場(chǎng)上共性的疑問(wèn)。對(duì)此，他分析稱(chēng)主要有兩點(diǎn)原因，第一是各地的情況不一樣，兩地的房?jī)r(jià)沒(méi)有可比性。第二，“三穩(wěn)”對(duì)房?jī)r(jià)很重要的是預(yù)期。如果中小城市這些“一日游”的政策不及時(shí)禁止，那么潛在的購(gòu)房人的預(yù)期是會(huì)發(fā)生改變的。

本次房地產(chǎn)座談會(huì)上強(qiáng)調(diào)了“穩(wěn)住存量，嚴(yán)控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)”。這釋放了什么信號(hào)？樓建波分析稱(chēng)，這代表一方面我們要采取一些比較寬松的貨幣、財(cái)政包括金融政策去支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但是另一方面，要能夠保證這些錢(qián)是留在實(shí)體經(jīng)濟(jì)里面，不是到房地產(chǎn)領(lǐng)域里面去。

如何在支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)又不會(huì)使一些資金流入房地產(chǎn)？樓建波提到，近幾年政策上已經(jīng)進(jìn)行了平衡，金融方面對(duì)房地產(chǎn)信托融資做了很多限制，同時(shí)，推出了一些新的投資的渠道，包括PPP的資產(chǎn)證券化。也就是一方面限制，不允許直接把資金投到房地產(chǎn)里面去。第二步，鼓勵(lì)資金投到實(shí)體經(jīng)濟(jì)里面去。

“在企業(yè)層面，我們一直在強(qiáng)調(diào)國(guó)企要回歸主業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)要做出切割，這實(shí)際上是保證國(guó)企的資金留在實(shí)體經(jīng)濟(jì)很重要的一個(gè)手段?！?，樓建波稱(chēng)。

“住房保障”、租賃條例、房地產(chǎn)稅法尚未落實(shí)

房地產(chǎn)座談會(huì)上還提到了“堅(jiān)定不移推進(jìn)落實(shí)好長(zhǎng)效機(jī)制”，針對(duì)目前需要何種長(zhǎng)效機(jī)制，樓建波表示，其實(shí)現(xiàn)在的限購(gòu)、限價(jià)、限貸政策和我們將來(lái)要出來(lái)的房地產(chǎn)稅，還有法制方面的完善都是標(biāo)本兼治的。

另外，樓建波分析稱(chēng)目前住房領(lǐng)域的一些很基本的法律制度的建設(shè)是欠缺的， “住房保障”、租賃條例、房地產(chǎn)稅法等方面的立法都尚未落實(shí)。

“我作為一名法律人，觀點(diǎn)是我們要多關(guān)注一些技術(shù)問(wèn)題，比如說(shuō)我們?yōu)槭裁匆⒎康禺a(chǎn)稅法？是因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在是房產(chǎn)稅和土地方面的稅收是兩回事”，樓建波表示。他認(rèn)為上海和重慶依據(jù)《房產(chǎn)稅條例》做的試點(diǎn)有兩個(gè)方面的突破，一個(gè)是對(duì)居民的住房征稅，第二，它實(shí)際上把土地價(jià)值算到房屋的價(jià)值里，這是個(gè)技術(shù)問(wèn)題，但需要立法的支撐。

回到租賃的問(wèn)題，樓建波認(rèn)為最常見(jiàn)的問(wèn)題是征收房產(chǎn)稅后，應(yīng)該是承租人繳稅還是房東?！拔艺J(rèn)為實(shí)際上要跟稅收目的連在一起。如果設(shè)這個(gè)稅收的目的是為住戶(hù)提供更好服務(wù)，那就是承租人交。要發(fā)展住房租賃，鼓勵(lì)大家把多余的房子放到市場(chǎng)上面去，如果是房東來(lái)交，很容易導(dǎo)致：第一，提高租金的方式把稅收轉(zhuǎn)嫁到承租人身上。第二，稅收的激勵(lì)機(jī)制沒(méi)有了”，樓建波分析稱(chēng)。

樓建波提示，還應(yīng)注意房產(chǎn)稅收取后以后到底怎么用，“是要去籌集資金來(lái)支持地方的公共支出，建學(xué)校、地方修馬路、地方修路燈、地方要提高當(dāng)?shù)氐木瘑T配置，這些（問(wèn)題）我們自己都沒(méi)有好好想”，他說(shuō)。

 如果對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)有信心 也該對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有信心

針對(duì)近期不同地區(qū)不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)，樓建波分析稱(chēng)：“深圳為什么會(huì)漲，北京為什么連租金都要跌？說(shuō)到根本還是一個(gè)供需關(guān)系。大家看好深圳，或者說(shuō)有炒作的題材，粵港澳大灣區(qū)，而北京因?yàn)楝F(xiàn)在人進(jìn)不來(lái)，房租就跌?！?/p>

他認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系和一般產(chǎn)品的供需關(guān)系相比有兩個(gè)特點(diǎn)，第一房產(chǎn)和容易運(yùn)輸?shù)漠a(chǎn)品相比更具有地方屬性。所以假使北京房子供過(guò)于求，也影響不到浙江的市場(chǎng)，浙江無(wú)須跟著北京進(jìn)行調(diào)控。第二個(gè)特點(diǎn)是彈性不足。不像一般的產(chǎn)品，加大供應(yīng)或者說(shuō)調(diào)整供需關(guān)系，價(jià)格會(huì)立竿見(jiàn)影地變化。

此輪房地產(chǎn)調(diào)控是從2017年開(kāi)始，已經(jīng)持續(xù)了三年半的時(shí)間，在未來(lái)的長(zhǎng)周期時(shí)間內(nèi)還有哪些新的增長(zhǎng)點(diǎn)？樓建波表示，第一，實(shí)際上整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展是由整體經(jīng)濟(jì)決定的。如果我們對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期健康發(fā)展有信心，我們也應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展有信心。

第二，城鎮(zhèn)化包括鄉(xiāng)村振興，包括現(xiàn)在中央提出來(lái)的舊城改造、老舊小區(qū)的改善，這些都是很具體的?！拔蚁胫攸c(diǎn)強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是什么呢？按照我們國(guó)民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)分類(lèi)，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)不光只是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，還包括物業(yè)管理、中介、經(jīng)紀(jì)服務(wù)。比如說(shuō)現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)在物業(yè)管理方面在做深耕，我們很多的中介企業(yè)也在不斷地提升自己的服務(wù)。 “吃穿住行”，人民群眾總是要住房子的。所以，房地產(chǎn)業(yè)從長(zhǎng)期來(lái)看，這個(gè)行業(yè)是一定會(huì)存在的，當(dāng)然它經(jīng)營(yíng)的方式肯定是要根據(jù)不同的階段去進(jìn)行必要的調(diào)整的?！睒墙úū硎?。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 張姝欣 編輯 陳莉 校對(duì) 王心

來(lái)源: 新京報(bào)

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