上半年突如其來的疫情中，仍有一些熱點的城市房價明顯出現(xiàn)了上漲。為此，7月24日國務(wù)院召開了房地產(chǎn)座談會，再次重申“房住不炒”，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。

房地產(chǎn)新的增長點在哪里？長周期內(nèi)中國房地產(chǎn)面臨長效機制的建設(shè)。如何應(yīng)對發(fā)展的短周期，又如何建設(shè)長效機制？8月7日，北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波在新京報貝殼財經(jīng)夏季峰會房地產(chǎn)分論壇上針對前述問題逐一解析。

“三穩(wěn)”中穩(wěn)預(yù)期對房價很重要

7月24日國務(wù)院召開的房地產(chǎn)座談會上釋放出了哪些信號？樓建波表示信號有兩個，第一，房地產(chǎn)市場的健康可持續(xù)的發(fā)展需要基礎(chǔ)制度的建立和完善。第二，現(xiàn)在該治標也還是要治標。

對于當(dāng)前的政策，樓建波補充了兩點分析。首先，我國的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控經(jīng)歷了兩個轉(zhuǎn)變。一開始的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，目的是要把房價調(diào)到一個比較合理的區(qū)間?！皩@種做法我曾經(jīng)提出兩個質(zhì)疑，質(zhì)疑一，誰來定什么樣的房價是合理的。質(zhì)疑二，宏觀調(diào)控的目標到底是什么，如何平衡不同人群的利益？因為對打壓房價，沒有買房的人和已經(jīng)買了房子的人的感受是不一樣的。”樓建波說。因此，目前的調(diào)控更加科學(xué)了，以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的三穩(wěn)為目標。

第二點是，樓建波認為房地產(chǎn)政策原來是“全國一盤棋”，現(xiàn)在是因城施策?！白罱芏嗳藛栁遥瑸槭裁匆环矫嫦裆钲谶@些房價上漲比較快的地方要控制；另一方面，有些地方覺得自己的房地產(chǎn)市場現(xiàn)在比較低迷，想稍微通過放松“三限”政策，讓它稍微得好一點?！睒墙úǚ窒砹耸袌錾瞎残缘囊蓡?。對此，他分析稱主要有兩點原因，第一是各地的情況不一樣，兩地的房價沒有可比性。第二，“三穩(wěn)”對房價很重要的是預(yù)期。如果中小城市這些“一日游”的政策不及時禁止，那么潛在的購房人的預(yù)期是會發(fā)生改變的。

本次房地產(chǎn)座談會上強調(diào)了“穩(wěn)住存量，嚴控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場”。這釋放了什么信號？樓建波分析稱，這代表一方面我們要采取一些比較寬松的貨幣、財政包括金融政策去支持實體經(jīng)濟的發(fā)展。但是另一方面，要能夠保證這些錢是留在實體經(jīng)濟里面，不是到房地產(chǎn)領(lǐng)域里面去。

如何在支持實體經(jīng)濟發(fā)展的同時又不會使一些資金流入房地產(chǎn)？樓建波提到，近幾年政策上已經(jīng)進行了平衡，金融方面對房地產(chǎn)信托融資做了很多限制，同時，推出了一些新的投資的渠道，包括PPP的資產(chǎn)證券化。也就是一方面限制，不允許直接把資金投到房地產(chǎn)里面去。第二步，鼓勵資金投到實體經(jīng)濟里面去。

“在企業(yè)層面，我們一直在強調(diào)國企要回歸主業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)要做出切割，這實際上是保證國企的資金留在實體經(jīng)濟很重要的一個手段?！?，樓建波稱。

“住房保障”、租賃條例、房地產(chǎn)稅法尚未落實

房地產(chǎn)座談會上還提到了“堅定不移推進落實好長效機制”，針對目前需要何種長效機制，樓建波表示，其實現(xiàn)在的限購、限價、限貸政策和我們將來要出來的房地產(chǎn)稅，還有法制方面的完善都是標本兼治的。

另外，樓建波分析稱目前住房領(lǐng)域的一些很基本的法律制度的建設(shè)是欠缺的， “住房保障”、租賃條例、房地產(chǎn)稅法等方面的立法都尚未落實。

“我作為一名法律人，觀點是我們要多關(guān)注一些技術(shù)問題，比如說我們?yōu)槭裁匆⒎康禺a(chǎn)稅法？是因為我們現(xiàn)在是房產(chǎn)稅和土地方面的稅收是兩回事”，樓建波表示。他認為上海和重慶依據(jù)《房產(chǎn)稅條例》做的試點有兩個方面的突破，一個是對居民的住房征稅，第二，它實際上把土地價值算到房屋的價值里，這是個技術(shù)問題，但需要立法的支撐。

回到租賃的問題，樓建波認為最常見的問題是征收房產(chǎn)稅后，應(yīng)該是承租人繳稅還是房東。“我認為實際上要跟稅收目的連在一起。如果設(shè)這個稅收的目的是為住戶提供更好服務(wù)，那就是承租人交。要發(fā)展住房租賃，鼓勵大家把多余的房子放到市場上面去，如果是房東來交，很容易導(dǎo)致：第一，提高租金的方式把稅收轉(zhuǎn)嫁到承租人身上。第二，稅收的激勵機制沒有了”，樓建波分析稱。

樓建波提示，還應(yīng)注意房產(chǎn)稅收取后以后到底怎么用，“是要去籌集資金來支持地方的公共支出，建學(xué)校、地方修馬路、地方修路燈、地方要提高當(dāng)?shù)氐木瘑T配置，這些（問題）我們自己都沒有好好想”，他說。

 如果對中國經(jīng)濟有信心 也該對房地產(chǎn)市場有信心

針對近期不同地區(qū)不同的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)，樓建波分析稱：“深圳為什么會漲，北京為什么連租金都要跌？說到根本還是一個供需關(guān)系。大家看好深圳，或者說有炒作的題材，粵港澳大灣區(qū)，而北京因為現(xiàn)在人進不來，房租就跌?！?/p>

他認為房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系和一般產(chǎn)品的供需關(guān)系相比有兩個特點，第一房產(chǎn)和容易運輸?shù)漠a(chǎn)品相比更具有地方屬性。所以假使北京房子供過于求，也影響不到浙江的市場，浙江無須跟著北京進行調(diào)控。第二個特點是彈性不足。不像一般的產(chǎn)品，加大供應(yīng)或者說調(diào)整供需關(guān)系，價格會立竿見影地變化。

此輪房地產(chǎn)調(diào)控是從2017年開始，已經(jīng)持續(xù)了三年半的時間，在未來的長周期時間內(nèi)還有哪些新的增長點？樓建波表示，第一，實際上整個房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展是由整體經(jīng)濟決定的。如果我們對中國經(jīng)濟長期健康發(fā)展有信心，我們也應(yīng)該對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展有信心。

第二，城鎮(zhèn)化包括鄉(xiāng)村振興，包括現(xiàn)在中央提出來的舊城改造、老舊小區(qū)的改善，這些都是很具體的?！拔蚁胫攸c強調(diào)的一點是什么呢？按照我們國民經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)分類，整個房地產(chǎn)業(yè)不光只是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，還包括物業(yè)管理、中介、經(jīng)紀服務(wù)。比如說現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)在物業(yè)管理方面在做深耕，我們很多的中介企業(yè)也在不斷地提升自己的服務(wù)。 “吃穿住行”，人民群眾總是要住房子的。所以，房地產(chǎn)業(yè)從長期來看，這個行業(yè)是一定會存在的，當(dāng)然它經(jīng)營的方式肯定是要根據(jù)不同的階段去進行必要的調(diào)整的。”樓建波表示。

新京報貝殼財經(jīng)記者 張姝欣 編輯 陳莉 校對 王心

來源: 新京報

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