深圳土地擴容,房價還會漲嗎?機構:深圳住房尚存三大矛盾

來源：智能家居時間：2020-10-18 08:58

深圳市的房價逐年上漲，房價收入比、住房租售比顯著高于國內其他城市。

近期《深圳建設中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》印發(fā)，明確將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項委托深圳市政府批準。這一舉措為深圳拓展城市發(fā)展空間創(chuàng)造了極為有利的條件。

然而土地擴容，房價還會再上漲嗎？

避免產生既不符合申請公共住房標準又無經濟實力購買市場商品房的“新夾心層”

廣東省珠海市國資委控制下的房地產綜合服務提供商深圳世聯(lián)行集團股份有限公司(世聯(lián)行，002285.SZ)，10月16日發(fā)布報告認為，《實施方案》將為深圳解決居住用地供應不足、遏制房價過快增長提供新的保障。

自深圳市2018年拉開“二次房改”序幕至今，世聯(lián)行認為，深圳住房領域尚存三大主要矛盾：

人口持續(xù)流入的住房需求旺盛與居住用地占比過低導致住房供給有限的供需矛盾；

城中村住房套數(shù)占比較高與住房保有率過低導致住房供給結構性失衡；

住房公積金貸款額度過低與房價逐年上漲的購房力度支持不足，可能會產生既不符合申請公共住房標準又無經濟實力購買市場商品房的“新夾心層”。

世聯(lián)行表示，可通過穩(wěn)步推進土地管理制度改革，提升居住用地供應，改善供需矛盾；在理清相關產權權屬、補繳相關罰款等前提下，穩(wěn)步推進城中村住房入市交易，分流城中村 “改善型住房”需求；穩(wěn)步推進住房公積金改革，提升購房支持力度，形成“高收入有市場滿足、中等收入有住房公積金支持、低收入有公共住房保障”的階梯化住房供給結構；穩(wěn)步推進房地產稅改革，通過增加持有環(huán)節(jié)的賦稅抑制投機需求，通過影響人們對于房地產的預期穩(wěn)定房地產市場運行，通過增加穩(wěn)定稅收來源降低土地出讓金，一定程度上起到穩(wěn)定房價作用。

“二次房改”構建公共住房建設籌集為主的住房供應體系

2018年8月，深圳市政府頒布《深圳市人民政府關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見》，拉開“二次房改”序幕，預計2018年-2020年深圳市住房建設籌集量為45.27萬套，將房地產支柱產業(yè)地位轉換為社會發(fā)展屬性和民生幸福的重要支柱，核心是要建立起一套住房供應保障的長效機制。

《意見》重點解決三方面問題：一是供給主體多層次，明確房地產開發(fā)企業(yè)、住房租賃經營機構等八大供給主體；二是供應渠道多元化，明確新增建設用地、盤活存量用地等“六類十五種”建設籌集渠道；三是住房保障結構化，明確至2035年新增建設籌集各類住房共170萬套，其中公共住房總量不少于100萬套，系統(tǒng)構建商品房、人才住房、安居型商品房和公共租賃住房 “4+2+2+2”的住房供應與保障體系。

在構建多主體供給模式上，2020年6月4日，中國平安集團通過與深圳市政府簽署公共住房戰(zhàn)略合作協(xié)議，至2035年持續(xù)投入資金參與深圳公共住房投資建設運營。

整體上，2018年-2020年預計新供應用地144.7公頃，城市更新用地83.6公頃，產業(yè)用地配套宿舍等用地64公頃。其中，2018年、2019年，共安排124.1公頃用地籌集建設公共住房，相對于2017年公共住房用地供給量明顯下降，預計2020年計劃安排公共住房用地168.2公頃。

在建設籌集套數(shù)方面，2017年-2020年，深圳市公共住房建設籌集量占整個住房比重也發(fā)生了明顯變化。其中，2017年公共住房住房建設籌集量占整個住房比重為51.15%，2018、2019年為65.58%、56.63%，預計2020年公共住房建設籌集量占整個住房比重為56.25%。

深圳常住人口密度為6728人/平方公里

一方面，深圳面臨著人口持續(xù)大量的流入，一定程度上刺激住房需求的增加。另一方面，住房用地占比較小，住房供給有限。世聯(lián)行認為，根據(jù)上述《實施方案》，深圳可通過土地功能的調整，盤活存量用地。

根據(jù)深圳市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2013年至2019年，深圳常住人口凈流入280.99萬人，年均流入為40.14萬人。其中，2017年人口凈流入到達峰值，為61.99萬人。2019年，深圳常住人口密度為6728人/平方公里，遠高于同期杭州的625人/平方公里、北京的1313人/平方公里、廣州的2059人/平方公里和上海的3830人/平方公里。

根據(jù)《深圳市城市建設用地與土地利用“十三五”規(guī)劃》，至2020年深圳基本生態(tài)控制線范圍面積不少于974平方公里，建設用地總規(guī)?？刂圃?004平方公里以內?？傮w上，預計“十三五”期間，深圳居住用地供應總量為1065.6公頃，占所有用地比重16.46%，遠低于國家25%-40%的下限標準；深圳公共住房用地供應總量449.5公頃，占所有用地比重為6.94%。而在大城市及其周邊城市新出讓土地中，居住用地占比不宜低于50%。總體上，深圳居住土地供應不足，新增住房供應有限，住房供應缺口較大。

在深圳存量住房市場上，城中村住房套數(shù)占比接近一半，居住在城中村的城市人口比重高達60%。由于城中村住房無產權保障，部分居住在城中村人口在經濟實力提升時，會優(yōu)先選擇商品房改善居住條件。

據(jù)統(tǒng)計，截至2018年，深圳全市住房存量約1065萬套。其中，城中村住房套數(shù)占比約為48%，商品住房套數(shù)占比約為17%，工業(yè)區(qū)配套設施住房套數(shù)占比為17.18%，單位自建房套數(shù)占比為5.16%，保障性住房套數(shù)占比為4.04%，其他住宅套數(shù)占比為8.73%。

截至2020年上半年，深圳全市累計供應各類保障性住房和政策性住房約為50.63萬套。按照2019年常住人口1343.88萬人計算，深圳住房保有率約為11%，低于國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃常住人口住房保障率為23%的標準，遠低于新加坡的82%。

世聯(lián)行表示，總體上，由于前期缺乏統(tǒng)一安全設計規(guī)劃導致的居住條件差、配套不足的城中村住房套數(shù)占比接近一半，而居住品質較好的商品住房套數(shù)占比不足兩成，政府提供的保障性住房不足一成，住房供給結構失衡。較低的住房保有率，使得住房保障覆蓋面較小，住房保障不充分。

2014年至2019年深圳二手房房價上漲幅度120.61%

根據(jù)世聯(lián)評估監(jiān)測數(shù)據(jù)，2019年12月，深圳單套住房套均成交總額為458萬元，而深圳個人公積金住房貸款最高額度90萬元。若按照套均成交總額算，公積金貸款占購房額度比重最高僅為19.65%，扣除30%首付，購房者仍需從商業(yè)銀行等金融機構借貸近一半的購房款。

深圳市住房公積金管理中心數(shù)據(jù)顯示，2019年末公積金個人住房貸款余額1211.6億元，個人住房貸款市場占有率為8.43%。

總體上，2014年至2019年深圳二手房房價上漲幅度120.61%，同期公積金個人住房貸款市場占有率由27.35%降至8.43%，而2019年北京為29.2%、上海為23.97%、廣州為14.62%、杭州為14.2%。深圳二手房的房價逐年上漲，公積金最高個人住房貸款額度卻無明顯提升，最終體現(xiàn)在公積金個人住房貸款市場占有率顯著下降，購房支持力度明顯降低。