深圳再度迎來(lái)了政策大禮包。

近日，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案（2020－2025年）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《方案》），并發(fā)出通知，要求各地區(qū)各部門(mén)結(jié)合實(shí)際認(rèn)真貫徹落實(shí)。

《方案》主要包括支持深圳在土地管理制度上深化探索；深化戶(hù)籍制度改革；推進(jìn)創(chuàng)業(yè)板改革并試點(diǎn)注冊(cè)制；率先完善數(shù)據(jù)產(chǎn)權(quán)制度；放寬能源、電信、公用事業(yè)、交通運(yùn)輸、教育等領(lǐng)域市場(chǎng)準(zhǔn)入等一系列內(nèi)容。

在土地管理制度方面，具體為：將國(guó)務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)委托深圳市政府批準(zhǔn)。支持在符合國(guó)土空間規(guī)劃要求的前提下，推進(jìn)二三產(chǎn)業(yè)混合用地。

支持盤(pán)活利用存量工業(yè)用地，探索解決規(guī)劃調(diào)整、土地供應(yīng)、收益分配、歷史遺留用地問(wèn)題。探索利用存量建設(shè)用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的市場(chǎng)化機(jī)制，完善閑置土地使用權(quán)收回機(jī)制。深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革。

支持依托公共資源交易平臺(tái)建設(shè)自然資源資產(chǎn)交易市場(chǎng)，完善一二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的土地市場(chǎng)服務(wù)監(jiān)管體系。試點(diǎn)實(shí)行土地二級(jí)市場(chǎng)預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度。

雖然“農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)委托給深圳市政府批準(zhǔn)“的政策備受關(guān)注，但不少專(zhuān)家都認(rèn)為：對(duì)深圳影響很小，畢竟深圳農(nóng)用地極少。

深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為：《方案》中關(guān)于土地管理制度的政策，是對(duì)去年8·18文件的細(xì)化，是進(jìn)一步的放權(quán)擴(kuò)權(quán)，相當(dāng)于有更大的市場(chǎng)實(shí)驗(yàn)空間。整體來(lái)看激活現(xiàn)有存量土地，深圳沒(méi)有新增土地，只能在存量土地上下功夫。

文件傳達(dá)的就是讓深圳放開(kāi)手腳干，最大程度上用好用活存量土地。擴(kuò)容暫時(shí)不太可能了，因?yàn)闆](méi)有增量土地，只能在存量土地政策上給更多的優(yōu)惠。

可以說(shuō)，《方案》公布后，最受關(guān)注的仍是深圳未來(lái)的房?jī)r(jià)。

作為四大一線城市中面積最小的城市，深圳一直飽受“地少人多”的困擾。目前深圳全市面積僅有1997.47平方公里（不含深汕特別合作區(qū)），僅為北京的12.17%、上海的31.50%、廣州的26.76%。

深圳居住用地的供應(yīng)量同需求量矛盾更是嚴(yán)峻。

深圳發(fā)布《深圳市2020年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示：全市計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地總量為12平方公里，其中居住用地供應(yīng)2.93平方公里。依據(jù)《深圳市土地利用總體規(guī)劃（2006―2020年）》規(guī)定，到2020年全市建設(shè)用地總規(guī)?？刂圃?004平方公里以?xún)?nèi)。也就是說(shuō)，深圳尚余可供開(kāi)發(fā)的土地面積僅約為20平方公里。

房?jī)r(jià)水平也因供求問(wèn)題被節(jié)節(jié)抬高。6月份時(shí)，深圳二手房均價(jià)超過(guò)7萬(wàn)元/平方米，位居全國(guó)首位，比北京高20%，比上海貴36%，是廣州的2.09倍。而在2019年底時(shí)，深圳的房?jī)r(jià)僅比北京高4%左右，比上海高20%，是廣州的1.83倍。

近年來(lái)，深圳承擔(dān)起粵港澳大灣區(qū)及中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)等多重建設(shè)責(zé)任，而受可利用建設(shè)用地相對(duì)不足等原因?qū)е碌姆績(jī)r(jià)上漲等現(xiàn)象，卻也制約了深圳的進(jìn)一步發(fā)展。

世聯(lián)行首席工改顧問(wèn)董極告訴界面新聞：“目前政策還看不出太多內(nèi)容，需要看后續(xù)細(xì)則。《方案》更側(cè)重的是深圳的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對(duì)于居住用地之類(lèi)的供應(yīng)并沒(méi)有說(shuō)什么，深圳現(xiàn)階段的目標(biāo)是將產(chǎn)業(yè)用地不斷深化和開(kāi)發(fā)，主要以產(chǎn)業(yè)為主。至于外界猜想的‘工改居’，這幾年‘工改保障房’一直在落實(shí)，由于難度較大所以體量也不多，所以政府可能不會(huì)輕易把工業(yè)用地轉(zhuǎn)為居住用地。比較有遐想空間的是：‘探索解決規(guī)劃調(diào)整’這一點(diǎn)，未來(lái)可能會(huì)做規(guī)劃調(diào)整，調(diào)整居住用地這類(lèi)規(guī)劃，都有可能?！?/p>

董極分析認(rèn)為，《方案》整體都是關(guān)于深圳如何做產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題，不是房?jī)r(jià)的問(wèn)題。不過(guò)，像《方案》中提到推進(jìn)二三產(chǎn)業(yè)用地混合的問(wèn)題，在未來(lái)將會(huì)影響到區(qū)域的發(fā)展，原先二三產(chǎn)業(yè)非常獨(dú)立導(dǎo)致分工明確、生產(chǎn)效率低下，互動(dòng)性不強(qiáng)，也使得深圳有的區(qū)域因此發(fā)展掉隊(duì)，現(xiàn)在繼續(xù)推進(jìn)有助于區(qū)域的發(fā)展,區(qū)域的發(fā)展將會(huì)吸納更多人才，也可能推高影響深圳的房?jī)r(jià)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴界面新聞：“一直以來(lái)，深圳的供地結(jié)構(gòu)，還停留在早期的工業(yè)化時(shí)代，應(yīng)該隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)、城市地位的變化而順勢(shì)調(diào)整。這次，中央把用地的權(quán)利給到了深圳。

在保留好270平方公里產(chǎn)業(yè)用地紅線的前提下，其他工業(yè)用地，都可以調(diào)整為居住用地。未來(lái)深圳的住房用地瓶頸，將獲得突破，住房供求矛盾會(huì)明顯緩解。房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)大漲，不好說(shuō)，至少，房子供應(yīng)增加了，人才買(mǎi)房沒(méi)那么困難了，這對(duì)深圳科技創(chuàng)新來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是一個(gè)好消息。”

來(lái)源：界面新聞

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