??北上廣深杭等租賃市場發(fā)展靠前的城市，無論是新建租賃住房、存量物業(yè)進(jìn)入租賃住房還是市場化項(xiàng)目納入租賃住房體系都會(huì)有超前的實(shí)踐落地。

??文/克而瑞租售

??2021年7月2日,國辦公開了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》22號文件，文件的“基礎(chǔ)制度”的第二條就是引導(dǎo)多方參與。同時(shí)直接提到了適當(dāng)利用新供應(yīng)國有建設(shè)用地建設(shè)。2021年8月31日，國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽、副部長倪虹圍繞努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居介紹有關(guān)情況，并答記者問。王蒙徽表示：“十四五”期間，將以發(fā)展保障性租賃住房為重點(diǎn)，進(jìn)一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給，努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居。2021年9月2日，全國住房保障工作座談會(huì)在浙江杭州召開，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司司長曹金彪指出，解決符合條件的新市民、年輕人等群體的住房困難問題，新方式是加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，新目標(biāo)是確立起保障性租賃住房的政策制度；切實(shí)把保障性租賃住房作為“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)。2021年10月21日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在福建省福州市召開發(fā)展保障性租賃住房工作現(xiàn)場會(huì)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)各地要深入學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)黨中央、國務(wù)院部署要求，充分認(rèn)識加快發(fā)展保障性租賃住房的重要意義，增強(qiáng)工作的積極性、主動(dòng)性，堅(jiān)決把發(fā)展保障性租賃住房工作抓實(shí)抓好，抓出成效。這一系列國家層面的文件和會(huì)議都在表明：“十四五”期間將以發(fā)展保障性租賃住房為重點(diǎn)，多主體多元供給是完成這一重點(diǎn)工作的核心所在。

??一、各地政府科學(xué)確定“十四五”保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)，五種不同的供應(yīng)方式助力各地政府保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)的完成

??《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》中提出要求要落實(shí)地方責(zé)任，城市人民政府對本地區(qū)發(fā)展保障性租賃住房、促進(jìn)解決住房困難問題負(fù)主體責(zé)任。到目前為止，北、上、廣、深、杭州、成都、西安等地地方政府都已經(jīng)確定了“十四五”保障性租賃住房的發(fā)展目標(biāo)。

??我國保障性租賃住房多元供應(yīng)可行的路徑主要有以下五種，五種方式都能不同程度地增加保障性租賃住房的供應(yīng)。

??其中1）涉租賃用地建設(shè)租賃住房；2）產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項(xiàng)目配套用地面積占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。這兩種方式屬于新增供應(yīng)。

??其中3）非居住存量土地和房屋建設(shè)保障性租賃住房；4）市場中現(xiàn)存的各類集中式、分散式租賃公寓納入保障性租賃住房系統(tǒng)；5）傳統(tǒng)的保障性住房體系中未售、空置的房屋進(jìn)入保障性租賃住房體系。這三種方式屬于存量進(jìn)保障性租賃住房體系。不同的城市在完成“十四五”保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)時(shí)采取的策略和方式并不同。

??二、涉租賃用地建設(shè)租賃住房不同城市采取的策略不同截止到2021年11月15日，對第一、二批次的集中供地涉租賃用地成交情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)可以看到，兩次集中供地涉租賃用地成交面積達(dá)872萬方，其中純租賃用地成交205萬平方米，競自持租賃用地246萬平方米，配建租賃住房用地421萬平方米，整體前兩批次租賃用地的成交以配建方式為主。

??其中第一次批次集中供地以競自持租賃用地為主。首批集中供地通過“競自持、競配建”，大大提升了“租賃”地塊的成交量。從首批集中供地成交來看，涉租賃地塊成交247宗，總成交建面高達(dá)394萬平方米，切實(shí)增加租賃住房供給，但同時(shí)也抬高地價(jià)，如杭州臨政儲(chǔ)出[2021]5號自持比例高達(dá)40%，此種土拍方式，對于拿地企業(yè)后續(xù)經(jīng)營極為不利，同時(shí)也不符合國家倡導(dǎo)的穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，即“三穩(wěn)”目標(biāo)。

??第二批次供地轉(zhuǎn)換新的賽道，提出“溢價(jià)率不得超過15%”、“不得以配建等方式增加實(shí)際地價(jià)”兩大新規(guī)，“拿地配建”成為第二批次租賃用地供給成交的主流方式。說明國家既要提高租賃用地的供應(yīng)成交面積，也要同時(shí)控制這類土地的成交成本，減低這類土地拿地企業(yè)的成本。

??（一）從細(xì)分城市來看，純租賃用地成交以上海及周邊長三角城市為主

??兩批次用地中涉及純租賃的城市僅僅7個(gè)，其中武漢和蘇州均只有1塊純租賃用地的成交。純租賃用地以上海以及上海周邊的寧波、杭州為主，成都也有40多萬畝純租賃用地的成交。不同城市租賃相關(guān)土地供應(yīng)方式差異較大，如廣深以住宅用地限定用途為主，公租房或搭配人才公寓；上海則推出純租賃用地，僅用于租賃。北京是以集體用地建設(shè)租賃住房為主。大力進(jìn)行純租賃用地供應(yīng)成交方式的城市也是租賃市場發(fā)展靠前的城市，是探索保障性租賃住房發(fā)展靠前的城市。以上海為例，上海市確定“十四五”期間新增建設(shè)籌集保障性租賃住房47萬套（間）以上，達(dá)到新增住房供應(yīng)總量的45%左右。2021—2022年計(jì)劃建設(shè)籌集24萬套（間），超過一半，其中，2022年計(jì)劃建設(shè)籌集17萬套（間）以上。這也是上海純租賃用地成交位于全國首位的核心原因。

??（二)競自持租賃用地成交主力以杭州、成都等強(qiáng)二線城市為主

??競自持租賃用地是快速提升租賃用地供應(yīng)成交的有效方式。從2021年第一、第二批次集中供地的情況來看，競自持租賃用地成交主力城市在杭州、成都、合肥等強(qiáng)二線城市。除了北上廣深四個(gè)一線城市之外，杭州、成都這幾個(gè)城市“十四五”保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)也都已經(jīng)公布。浙江省“十四五”期間擬籌集保障性租賃住房120萬套（間）。杭州市區(qū)、寧波市區(qū)等8個(gè)設(shè)區(qū)市市區(qū)和金華等4個(gè)縣（市）新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例力爭達(dá)到30%以上，其他25個(gè)縣（市）保障性租賃住房占比力爭達(dá)到15%以上。杭州市“十四五”期間擬建設(shè)籌集保障性租圖3：2021年22城第一、第二批次集中供地涉租賃用地成交情況（㎡）圖4：2021年22城第一、第二批次集中供地純租賃用地成交情況。圖6：2021年22城第一、第二批次集中供地配建租賃住宅用地成交情況（㎡）圖5：2021年22城第一、第二批次集中供地競自持租賃用地成交情況（㎡）圖7：2017年至今各城市集體用地建設(shè)租賃住房面積（㎡，不完全統(tǒng)計(jì)）數(shù)據(jù)來源：克而瑞租售賃住房30萬套（間），占新增住房供應(yīng)總量的30%以上。2022年計(jì)劃建設(shè)籌集保障性租賃住房7萬套（間）。成都市確定“十四五”期間建設(shè)籌集保障性租賃住房25萬套（間），其中，2021年建設(shè)籌集房源6萬套（間），2022年計(jì)劃建設(shè)籌集5萬套（間）。這些城市地方政府都在通過競自持租賃用地的方式積極發(fā)展住房租賃市場，完成“十四五”保障性租賃住房目標(biāo)。

??（三）22個(gè)試點(diǎn)城市幾乎都采取了配建租賃住房用地的方式增加租賃用地供應(yīng)

??從前面兩次集中供地的數(shù)據(jù)可以看出，目前租賃市場發(fā)展的試點(diǎn)22城幾乎都有配建租賃住宅用地的供應(yīng)成交，合計(jì)總配建租賃住宅成交面積421萬平方米。首批次成交配建租賃住宅用地的城市14個(gè)，配建租賃住宅建面133萬平方米，第二批次供地成交配建租賃住宅用地的城市16個(gè)，配建租賃住宅建面288萬平方米，配建租賃住宅建面第二批次超過第一批次的2倍。說明在大力發(fā)展保障性租賃住房的落實(shí)上，各個(gè)城市新增涉租賃用地未來“拿地配建”或成為租賃用地供給成交的主流方式。

??（四）除了以上通過招拍掛形式

??成交的涉租賃用地，集體用地建設(shè)租賃住房，也是增加供應(yīng)的方式之一

??在2017年8月份，我國確定在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市首批開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。再到2019年自然資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于福州等5個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案意見的函》，原則上同意福州、南昌、青島、?？凇①F陽等5個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案。自此，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)再擴(kuò)大，一共有18個(gè)城市利用集體用地建設(shè)租賃住房。其中有超過一半的城市集體用地建設(shè)租賃住房開始動(dòng)工甚至是項(xiàng)目已經(jīng)入市。

??作為首批13個(gè)“集體土地租賃試點(diǎn)城市”之一，北京在推進(jìn)集租房建設(shè)的進(jìn)度上最快，成效也頗為顯著：2017年至今有58塊集體用地用于建設(shè)租賃住房，這58塊土地，已開工建設(shè)的49塊，開工率達(dá)到85%，其中4塊地建設(shè)完成已入市。北京集體土地建租賃住房用地主要位于北京市中心城區(qū)、城市副中心和平原地區(qū)新城范圍內(nèi)，符合“毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐和新城”的選址原則，有利于促進(jìn)區(qū)域職住平衡。

??集體建設(shè)用地獲地成本比較低，一般集體建設(shè)用地同市場上通過招拍掛和競自持方式拿來的土地相比成本會(huì)低40%左右，而這個(gè)低成本也是試點(diǎn)城市基本會(huì)采取集體用地建設(shè)租賃住房的主要原因。

??（五）涉租賃用地陸陸續(xù)續(xù)入市，目前入市的項(xiàng)目以純租賃用地和集體用地為主

??從2017年開始不斷入市，如今上海、北京、杭州、南京、合肥等地都有集體用地，租賃用地建設(shè)的租賃住宅項(xiàng)目入市。由于重資產(chǎn)開發(fā)周期較長，目前落地入市的項(xiàng)目并不多，但據(jù)克而瑞租售不完全統(tǒng)計(jì)，截止到目前，入市租賃地塊或者集體用地項(xiàng)目近20個(gè)，所有的項(xiàng)目體量都超過500間，1000間規(guī)模以上的大型租賃社區(qū)占比超70%。這些拿地開發(fā)建設(shè)的企業(yè)大多都是地方政府租賃平臺(tái)或者國企開發(fā)商，在城市居住生態(tài)更新迭代的重塑大潮中，大型租賃社區(qū)的建設(shè)更有利于實(shí)現(xiàn)住房租賃供給的增加，以及提升城市租住品質(zhì)的初衷與目標(biāo)，從長線解決城市“整體供不應(yīng)求”與“品質(zhì)供不應(yīng)求”的雙重難題，成為提高保障性租賃住房供應(yīng)新抓手。

??三、將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項(xiàng)目配套用地面積占比上限由7%提高到15%，提高部分建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，目前采用這種供應(yīng)方式的以西安、合肥等二線城市為主

??租賃住房新增部分除了是涉租賃用地建設(shè)成為保障性租賃住房，還有一種方式就是通過將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項(xiàng)目配套用地面積占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。這一方式主要是由于7月初國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》中“土地支持政策”明確提到了這一點(diǎn)，目前已經(jīng)開始落實(shí)這一方案的城市主要是西安和合肥。

??四、利用非居住存量土地和房屋建設(shè)保障性租賃住房，目前廈門等城市非改租政策力度較大

??對于發(fā)展保障性租賃住房來說，將旅館、酒店、商業(yè)辦公樓、廠房、倉庫等非住宅改建成租賃住房，或者將非住宅用地改成租賃用地建設(shè)租賃住房也是有效的供應(yīng)方式之一。對于“非改租”“商改租”，除了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日印發(fā)的《關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn)的通知》外，多地也進(jìn)一步明確了相關(guān)政策及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

??目前廈門等城市非改租政策力度較大。廈門市自《存量非住宅類房屋臨時(shí)改建為保障性租賃住房實(shí)施方案》7月1日印發(fā)后，已籌集23個(gè)項(xiàng)目（市級8個(gè)、區(qū)級15個(gè)），房源0.94萬套（間）。西安市積極支持高校等企事業(yè)單位利用自有閑置土地建設(shè)保障性租賃住房。西安外國語大學(xué)利用學(xué)校自有土地22.68畝，建設(shè)保障性租賃住房750套，每套建筑面積70平方米以內(nèi)，解決教職工租房難及引進(jìn)人才短期過渡問題。西安電子科技大學(xué)利用自有土地建設(shè)單身教師公寓403套，每套建筑面積60平方米，將作為過渡房租賃給無房教師，目前已通過教育部備案，獲得立項(xiàng)。

??商辦等存量物業(yè)改造為租賃住房以上海城方活力社區(qū)江月路店為代表，非租賃用地做租賃住宅項(xiàng)目的有路勁·雋寓（上海汽車城店）、WEPARK芳草寓項(xiàng)目等。在宏觀調(diào)控層面，增加租賃供應(yīng)的重點(diǎn)或在發(fā)生變化，由新增租賃用地轉(zhuǎn)向與存量改造并重。未來非改租將成為發(fā)展租賃住房很更要的途徑。特別是在存量較多的二三線城市，或許會(huì)在推出租賃用地供應(yīng)之前優(yōu)先采取“非改租”方式增加市場租賃供應(yīng)。

??五、市場上運(yùn)營成熟的集中式、分散式長租公寓將納入保障性租賃住房體系，北上廣深杭等機(jī)構(gòu)化率越大的城市，這種方式可操作空間越大，但實(shí)際落地情況待觀察

??2021年10月29日上午，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦、房地產(chǎn)流通與租賃委員會(huì)承辦的住房租賃企業(yè)交流座談會(huì)，在易居企業(yè)集團(tuán)總部秋實(shí)樓內(nèi)順利召開。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司政策指導(dǎo)處處長王凌云在會(huì)上明確指出：保障性租賃住房本質(zhì)上還是市場的，租賃企業(yè)天然就是保障住房重要的機(jī)制主體，租賃企業(yè)天然在租賃住房領(lǐng)域去深耕細(xì)作、發(fā)展壯大，既能夠成為保障經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展的主力軍，也能夠使租賃市場健康發(fā)展，真正實(shí)現(xiàn)補(bǔ)齊租賃短板。這表明市場上運(yùn)營成熟的集中式、分散式長租公寓將納入保障性租賃住房體系。

??從城市的層面來看，機(jī)構(gòu)化率越高的城市，比如說北上廣深以及杭州這幾個(gè)城市租賃住房市場化率較高，這類城市市場化建設(shè)運(yùn)營的項(xiàng)目進(jìn)入保障性租賃住房體系的納管空間也更大。

??從企業(yè)的層面來看，各個(gè)細(xì)分領(lǐng)域的規(guī)?？壳捌髽I(yè)的項(xiàng)目成為首批保障性租賃住房納入選項(xiàng)的可能性更高。截至2021年三季度，TOP20集中式長租公寓管理規(guī)模破百萬大關(guān)，達(dá)101.33萬間。在管理規(guī)模榜中，入榜企業(yè)管理規(guī)模門檻為1.65萬間，TOP十企業(yè)管理規(guī)模超4萬間，TOP3管理規(guī)模超9萬間。萬科泊寓和龍湖冠寓分別以20萬間和11萬間的管理規(guī)模摘得冠軍和亞軍席位，也是唯二管理規(guī)模超10萬間的品牌公寓運(yùn)營商。從運(yùn)營商性質(zhì)來看，房企系管理規(guī)模74.04萬間，占比總管理規(guī)模73.06%；運(yùn)營商系管理規(guī)模27.30萬間，占比總管理規(guī)模26.94%。這些管理規(guī)?？壳捌髽I(yè)的項(xiàng)目，特別是具備保障性租賃住房條件的一些項(xiàng)目從理論上來講更有可能成為第一批市場化項(xiàng)目進(jìn)入保障性租賃住房納管體系、完成各地保障性租賃住房指標(biāo)的名單。

??從實(shí)操層面來看，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司政策指導(dǎo)處王凌云處長在住房租賃企業(yè)交流座談會(huì)上也提到保障司會(huì)從土地、財(cái)政、稅收、金融等各方面推出政策支持市場化租賃企業(yè)發(fā)展，同時(shí)企業(yè)享受了政府給的支持政策，就需要承擔(dān)保障性租賃住房的義務(wù)。最核心的就是要體現(xiàn)更低租金從而促進(jìn)租金水平穩(wěn)定。低租金的兩種模式：1）市場化企業(yè)的項(xiàng)目在自己現(xiàn)在租金水平基礎(chǔ)上，以后年漲幅不超過5%；2）沒有同比值的項(xiàng)目就在現(xiàn)有租金上打9折。那這個(gè)低租金納入保障性住房體系對于現(xiàn)有市場化企業(yè)來說是否可行，目前待定。因?yàn)槟壳斑@些市場化的租賃企業(yè)還沒有真正進(jìn)入到規(guī)模效益帶來的盈利階段，更多的是處于尚未盈利或者低收益率的狀態(tài)。整體上輕資產(chǎn)模式由于只是獲得相對固定的運(yùn)營服務(wù)收入，中資產(chǎn)住房租賃企業(yè)因難以取得優(yōu)質(zhì)物業(yè)或者改建成本過高而難以盈利，重資產(chǎn)住房租賃企業(yè)因租金回報(bào)率過低而無法快速實(shí)現(xiàn)盈利。在這樣的背景下，讓市場化的租賃企業(yè)進(jìn)一步控制租金，或許還有些難度。

??六、傳統(tǒng)的保障性租賃住房處于空置或者未售的部分或?qū)⑦M(jìn)入保障性租賃住房系統(tǒng)，采取這種途徑的城市也是以鄭州、廈門、?？诘榷€城市為主

??以鄭州為例，鄭州市自然資源和規(guī)劃局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2020年10月，鄭州市本級地區(qū)非商品房用地（包括安置房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房等）總供應(yīng)5967.09畝，未銷售面積2741.17畝，庫存比例高達(dá)45.94%。這部分未消化的保障性住房用地未來進(jìn)入保障性租賃市場的可能性極大。

??廈門市打通政策轉(zhuǎn)換渠道，將閑置公有住房、安置住房等房源轉(zhuǎn)為保障性租賃住房，共盤活房源3348套（間），其中，1030套（間）專項(xiàng)提供給環(huán)衛(wèi)工人、公交駕駛員、公安輔警、城管協(xié)管員等基層一線公共服務(wù)人員租住。海口的海南金城安居住房租賃集團(tuán)也在努力探索將已建空置的保障性住房（共有產(chǎn)權(quán)房、安置住房、人才公寓）等進(jìn)入保障性租賃住房體系，為市場提供更多的租賃住房。

??利用安置房等庫存用作租賃住房人才公寓可視為更優(yōu)的選擇。一方面，可以調(diào)節(jié)市場供求關(guān)系，解決城市新市民、新青年住房困難；另一方面，可以一定程度上減輕土地供應(yīng)壓力，完成中央下達(dá)的保障性租賃住房供應(yīng)指標(biāo)。一些保障性住房（非商品房）庫存量大的城市未來采取這種模式提高保障性租賃住房供應(yīng)的可能性極大。

??總結(jié)

??2021年，作為“十四五”發(fā)展的元年，從黨中央國務(wù)院到各個(gè)地方政府都把發(fā)展保障性租賃住房作為工作的重點(diǎn)。多主體多元供給是完成這一重點(diǎn)工作的關(guān)鍵所在，從中央到地方都在積極探索可行的路徑。北上廣深杭等租賃市場發(fā)展靠前的城市無論是新建租賃住房還是存量物業(yè)進(jìn)入租賃住房還是市場化項(xiàng)目納入租賃住房體系都會(huì)有超前的實(shí)踐落地。而成都、廈門、合肥等二三線城市除了新增的租賃用地的籌建入市，更有可能是將重點(diǎn)放在將市場上原有的非居住存量及市場化項(xiàng)目納入租賃住房體系的路徑。從中央到地方這些模式的探索最終都是確保實(shí)現(xiàn)更多的人住有所居、安居樂業(yè)。

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