鑒報(bào)｜房地產(chǎn)調(diào)整背景下，碧桂園如何應(yīng)對(duì)行業(yè)周期？

來源：智能家居時(shí)間：2022-03-31 23:20

3月30日，碧桂園2021年度業(yè)績(jī)報(bào)告出爐。2021年，碧桂園實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東的合同銷售金額約5580億元，營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)13%至5230.6億元。截至去年底，權(quán)益可售資源約1.48萬億元。從這三個(gè)數(shù)據(jù)指標(biāo)來看，碧桂園行業(yè)領(lǐng)先地位仍未動(dòng)搖。

年報(bào)發(fā)布后，碧桂園股價(jià)當(dāng)日午后漲幅超8.9%，最終以每股6.08元收盤，上漲6.29%。而在當(dāng)天舉辦的碧桂園2021年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，其管理層對(duì)于市場(chǎng)的判斷以及如何穿越行業(yè)周期，成為關(guān)注的焦點(diǎn)，尤其是碧桂園的財(cái)務(wù)走向更有風(fēng)向標(biāo)的意義。

在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，碧桂園管理層對(duì)于市場(chǎng)的判斷以及如何穿越行業(yè)周期，成為關(guān)注的焦點(diǎn)。

開源節(jié)流，保現(xiàn)金流和“三道紅線”

從去年下半年開始，隨著調(diào)控政策收緊，行業(yè)分化加劇，部分房企面臨經(jīng)營(yíng)困境。碧桂園總裁及執(zhí)行董事莫斌也直言去年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了十年來最大的波動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交整體出現(xiàn)前高后低的態(tài)勢(shì)，下半年市場(chǎng)整體轉(zhuǎn)冷，金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)偏好下行，給行業(yè)的每一位參與者都帶來了挑戰(zhàn)。

“調(diào)控是為了維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。”莫斌認(rèn)為，房地產(chǎn)依舊是社會(huì)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，在目前“三穩(wěn)”方向的指導(dǎo)前提下，政策、融資、信貸都將得到邊際的改善。

如何穿越行業(yè)周期是任何一家房企均要面臨的問題。對(duì)此，莫斌表示，針對(duì)目前市場(chǎng)狀態(tài)，公司采用的策略是開源節(jié)流，?，F(xiàn)金流，?！叭兰t線”，做正確的事情，以及做確定性的事情。正確的事情就是做有現(xiàn)金流的利潤(rùn)，確定性的事情就是控支出、調(diào)結(jié)構(gòu)、保資產(chǎn)。

償債成為目前很多房企前面的“雷區(qū)”，而碧桂園的債務(wù)結(jié)構(gòu)則在持續(xù)優(yōu)化中，表現(xiàn)為有息負(fù)債余額同比下降2.6%至3179.2億元，其中短期債務(wù)占比下降至25%，現(xiàn)金短債比約為2.3倍。凈負(fù)債率為45.4%，相比上年底優(yōu)化了10.2個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)莫斌介紹，“截至3月30日，年內(nèi)公司已無境內(nèi)到期債券，僅兩筆可回售公司債共計(jì)40億元。在境外債方面，僅有7月份到期的一筆7億美元優(yōu)先票據(jù)，碧桂園已提前做好了還款的計(jì)劃，并會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況考慮再融資等安排?！?/p>

對(duì)此，億翰智庫分析認(rèn)為，作為行業(yè)內(nèi)全周期綜合競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)的房企之一，碧桂園在財(cái)務(wù)管理上，嚴(yán)守財(cái)務(wù)紀(jì)律，杠桿把控嚴(yán)格，能夠在逆勢(shì)行情之下有足夠容錯(cuò)和騰挪的空間。

自身“造血”疊加借資本東風(fēng)

自身造血能力是企業(yè)發(fā)展的根本。對(duì)于房企而言，銷售是最大的動(dòng)力源(600405)。而高位銷售回款，則保障了企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的安全。

據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年，碧桂園權(quán)益合同銷售金額5580億元，累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約5022億元，回款率達(dá)到90%，這是碧桂園連續(xù)6年達(dá)到90%以上。截至2021年12月31日，碧桂園現(xiàn)金余額約1813億元，可動(dòng)用現(xiàn)金儲(chǔ)備充足。

2021年，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約5022億元，回款率達(dá)到90%。

據(jù)莫斌介紹，2021年，碧桂園內(nèi)部在提升全周期競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，對(duì)于業(yè)務(wù)考核也做了相應(yīng)的調(diào)整，在市場(chǎng)下行階段，從銷售回款考核轉(zhuǎn)變?yōu)榭蓜?dòng)用現(xiàn)金考核，要求區(qū)域形成常態(tài)化收支管理機(jī)制，以支定收，牽引每個(gè)區(qū)域、每個(gè)項(xiàng)目都在一個(gè)安全的邊際下操作。

值得關(guān)注的是，財(cái)務(wù)穩(wěn)健性及償債能力的增強(qiáng)，使碧桂園獲得了資本市場(chǎng)的青睞，成為行業(yè)內(nèi)為數(shù)不多成功重啟境內(nèi)外融資渠道的民營(yíng)房企之一。

在2021年9月份之前，碧桂園在境內(nèi)外市場(chǎng)發(fā)行長(zhǎng)久期、低成本的融資工具。9月份之后，碧桂園也成功在境內(nèi)外發(fā)行多種類直接融資工具。與此同時(shí)，碧桂園的融資成本也在逐年下降，去年加權(quán)平均融資成本較上年底下降了36個(gè)基點(diǎn)至5.2%。這樣的融資成本在去年的民營(yíng)房企中并不多見。

今年以來，隨著融資政策的寬松，碧桂園在資本市場(chǎng)取得了新突破。3月份，碧桂園在銀行間交易商協(xié)會(huì)首度獲批50億元中票額度，預(yù)計(jì)將在業(yè)績(jī)發(fā)布之后進(jìn)行首發(fā)。

值得一提的是，今年碧桂園也獲得銀行機(jī)構(gòu)的充分支持。3月，碧桂園又先后與招商銀行(600036)、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行(601288)廣東省分行簽訂150億元及400億元的戰(zhàn)略合作協(xié)議。

在中信證券(600030)分析人士看來，自去年11月開始境內(nèi)融資渠道逐漸暢通，由于碧桂園財(cái)務(wù)穩(wěn)健，信用記錄可靠，成為首批境內(nèi)信用債融資渠道恢復(fù)暢通的大型民營(yíng)企業(yè)之一。

對(duì)于當(dāng)前的融資環(huán)境，碧桂園首席財(cái)務(wù)官及副總裁伍碧君持樂觀態(tài)度。她表示，在開發(fā)貸方面，對(duì)于優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，四大行都表現(xiàn)出極大的支持；在收并購(gòu)方面的貸款額度，銀行給碧桂園的授信進(jìn)一步加大，2022年整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資環(huán)境會(huì)比較好。

但是，伍碧君指出，碧桂園基于對(duì)行業(yè)未來的發(fā)展和對(duì)自己的定位，還是會(huì)繼續(xù)向“三道紅線”指標(biāo)轉(zhuǎn)“綠”去努力，不會(huì)繼續(xù)加大融資額度。

1.8萬億元權(quán)益可售資源的“底氣”

充足的授信額度無疑增強(qiáng)了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的靈活性和穩(wěn)定性，截至2021年底，碧桂園未使用授信額度約2615億元。另外，2021年，碧桂園凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流達(dá)到108.6億元，顯示出企業(yè)自身造血能力強(qiáng)勁。這令其可以更好地把握目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的收并購(gòu)以及拿地的時(shí)機(jī)。

事實(shí)上，土地儲(chǔ)備豐富是碧桂園的另一張底牌。截至2021年年底，碧桂園位于中國(guó)內(nèi)地的權(quán)益可售資源約1.48萬億元，另有鎖定但尚未簽約的潛在權(quán)益可售資源，合計(jì)約1.8萬億元，可維持公司未來3年左右的銷售需求。而在碧桂園可售貨值中，98%位于常住人口50萬以上的區(qū)域，75%位于長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海、長(zhǎng)江中游、成渝等五大都市圈。

值得關(guān)注的是，2021年5月，北京第一批集中供地開拍，其中北京城市副中心1201街區(qū)地塊競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，在進(jìn)入競(jìng)?cè)瞬派鐓^(qū)面積階段，碧桂園以“41.15億+1.15萬平方米國(guó)際人才社區(qū)”將其拿下。2021年6月，該項(xiàng)目就舉行奠基儀式，年底即實(shí)現(xiàn)銷售。目前，該項(xiàng)目命名為碧桂園·和世界，主要打造6-11層的洋房。

關(guān)于市場(chǎng)布局，莫斌在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，碧桂園將繼續(xù)響應(yīng)國(guó)家新型城鎮(zhèn)化建設(shè)戰(zhàn)略，聚焦城市深耕。未來將對(duì)全國(guó)的市場(chǎng)做進(jìn)一步的分類，按照市場(chǎng)規(guī)模、供需關(guān)系遴選出符合集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展的市場(chǎng)，更加聚焦于以大都市圈為首的一二線和強(qiáng)三四線城市。

對(duì)于業(yè)內(nèi)關(guān)心的2022年的銷售目標(biāo)，碧桂園高層表示，自從2018年以來，碧桂園堅(jiān)持 “提質(zhì)控速、行穩(wěn)致遠(yuǎn)”的戰(zhàn)略方針，銷售規(guī)模不再是碧桂園第一追求，而是追求合理的量?jī)r(jià)關(guān)系，有質(zhì)量的銷售、經(jīng)營(yíng)。

可以看到，2021年碧桂園經(jīng)營(yíng)效率和管理質(zhì)量也在不斷提升，其中碧桂園銷管費(fèi)占收入的比例為5.5%，同比下降了0.5個(gè)百分點(diǎn)。在中指研究院看來，碧桂園圍繞“以銷定產(chǎn)、以收定支、騰籠換鳥”的方針，降低無效支出，確?，F(xiàn)金流在嚴(yán)峻外部形勢(shì)下保持穩(wěn)定充足。

對(duì)于今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，莫斌認(rèn)為，新房銷售市場(chǎng)規(guī)模去年有18萬億元，相信房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)長(zhǎng)期存在，碧桂園對(duì)未來充滿信心；市場(chǎng)挑戰(zhàn)和機(jī)遇一定是并存的，中國(guó)新型城鎮(zhèn)化還有很長(zhǎng)的路要走，追求美好生活的人們永遠(yuǎn)在路上，居民和新市民的合理住房需求一定會(huì)得到支持及滿足。目前房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)筑底，市場(chǎng)信心會(huì)逐漸恢復(fù)，但受疫情影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心恢復(fù)仍需一段時(shí)間。當(dāng)前最重要的是加強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力，不管市場(chǎng)上行還是下行，通過競(jìng)爭(zhēng)力牢牢占據(jù)市場(chǎng)地位。

文/袁秀麗圖片來源企業(yè)供圖

（責(zé)任編輯：岳權(quán)利 HN152）