罕見地，郁亮多次使用“反思與檢討”字眼，這源自萬科凈利潤時隔13年來首次下滑。

在3月31日舉行的業(yè)績發(fā)布會上，萬科董事會主席郁亮致歉，“不管我的反思多全面、檢討多深刻，考試沒考好就是沒考好。2021年我們的業(yè)績表現(xiàn)不好，讓股東失望了，在這里，我向52萬名萬科股東表示誠摯的歉意。”

同時，郁亮也亮出了2022年的工作任務(wù)：“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”。

如何穩(wěn)中回升？這是大家關(guān)注的焦點，郁亮從調(diào)控政策、行業(yè)發(fā)展、管理變革以及非開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展前景等多方面給出解題思路。

3月31日，萬科舉行2021年度業(yè)績發(fā)布會，董事會主席郁亮等高管出席。

直面凈利下滑，剖析原因找癥結(jié)

年報顯示，2021年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入4528億元，同比增長8.0%；歸屬于上市公司股東的凈利潤225.2億元，同比下降45.7%。

對于2021年的凈利下滑，萬科和郁亮甚為重視。在3月30日的年報《致股東》中，郁亮用大量篇幅來解釋原因并提出解決之道。而在3月31日業(yè)績會的開始環(huán)節(jié)，郁亮再一次提出反思和檢討，凈利潤為什么會出現(xiàn)下滑？

在《致股東》中，郁亮分析了一些原因，諸如去年受外部環(huán)境變化和公司自身因素影響，萬科的開發(fā)業(yè)務(wù)毛利總額同比減少189億元；近幾年來，土地市場競爭激烈，對行業(yè)毛利率水平造成明顯影響；同時，萬科各城市公司能力參差不齊，部分表現(xiàn)較弱的公司和項目，影響了整體業(yè)績。

此外，郁亮還在業(yè)績會現(xiàn)場做了補充。他表示，在管理方面，萬科過去一直是充分授權(quán)、分布式的特點，造成了離散度大的問題，“這在行業(yè)快速增長時期，有利于迅速抓住市場機會。但隨著競爭越來越激烈，大型復(fù)雜項目越來越多，單一城市公司和單一區(qū)域，不具備完整能力，這就會表現(xiàn)出參差不齊和離散度大的問題，部分項目不及預(yù)期，拉低了整體表現(xiàn)?！?/p>

郁亮進一步表示，離散度大主要體現(xiàn)在兩個方面——項目操盤能力分化、少數(shù)項目出現(xiàn)投資失誤，“按照原先的分布式充分授權(quán)模式，我們采用的是切大餅的模式，把額度分到了區(qū)域。這種模式在市場好的時候能更靈活地抓住機會，但在市場出現(xiàn)變化的時候，它的弱點會表現(xiàn)出來，也受心理上的因素影響，使得當?shù)毓就鶗^高估計自己的市場；或者表現(xiàn)出一種僥幸心理，覺得雖然市場不太好，但是我能夠把它做好，存在著我是例外的情況。由此，少數(shù)項目在投資上出現(xiàn)高估和冒進?！?/p>

郁亮舉例說，在2018年、2019年，萬科當時判斷環(huán)京地區(qū)市場進行了大幅調(diào)整，已經(jīng)到底部了，所以在那個階段買了一個資產(chǎn)包，但隨后市場發(fā)生了更劇烈的下降，為此不得不計提25億元的減值準備。

而對于另一個原因，郁亮說，“在業(yè)務(wù)方面，多賽道同時探索的成本比預(yù)想更大，對過往業(yè)績產(chǎn)生影響。2014年，萬科開始進行轉(zhuǎn)型探索，嘗試的賽道較多。以萬科的規(guī)模體量，只有一兩條賽道，不足以支持可持續(xù)發(fā)展。多賽道同時探索所面臨的難度和付出的成本，超出最初的預(yù)估。過去開發(fā)業(yè)務(wù)增長速度快，承擔(dān)了有關(guān)成本，市場環(huán)境變化之后，這些學(xué)費對業(yè)績的影響就顯露出來?！?/p>

以長租公寓為例，萬科的“萬村計劃”希望能夠發(fā)揮機構(gòu)租賃的作用，在城中村進行大規(guī)模的集中改造?！暗?，‘二房東’模式讓萬科付出很大代價，到今天還在為此付出代價。如果沒有城中村‘二房東’的業(yè)務(wù)，萬科的長租公寓業(yè)務(wù)早就可以開始賺錢了。”郁亮如是說。

通過管理紅利來提高整體回報

如何止跌回升？2022年有哪些計劃？這是市場對于萬科最為關(guān)心的問題。

郁亮說，有信心完成“止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中提升”的工作任務(wù)，這來自于兩個外部基礎(chǔ)和三個內(nèi)部基礎(chǔ)。

郁亮認為，最近中央再次明確了房地產(chǎn)行業(yè)要良性循環(huán)和健康發(fā)展的方針，各地各部門在陸續(xù)推出各種各樣的穩(wěn)定市場政策，這是“止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中提升”的政策基礎(chǔ)。同時，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是一個超過10萬億級的市場，常做常有、常做常新。

除外部環(huán)境外，在內(nèi)部，萬科也進行著調(diào)整與變革。

郁亮透露，通過開發(fā)經(jīng)營本部，對開發(fā)業(yè)務(wù)進行集中管控和統(tǒng)籌管理，改變了過往的離散度問題，通過管理紅利來提高整體回報。

據(jù)了解，萬科開發(fā)經(jīng)營本部主要做了幾件工作，拉通產(chǎn)品標準，管住關(guān)鍵節(jié)點，比如對于大型復(fù)雜項目設(shè)置87個關(guān)鍵節(jié)點，對這些關(guān)鍵節(jié)點進行精準把控，“希望打造一批叫好又叫座的大型復(fù)雜項目的標桿，既能體現(xiàn)我們的開發(fā)業(yè)績，也能有良好的運營表現(xiàn)。”郁亮說。

如何拉通產(chǎn)品標準？萬科的“谷雨行動”就是佐證，即鼓勵集團內(nèi)部、外部相互“抄作業(yè)”，快速提升產(chǎn)品能力。據(jù)了解，去年萬科在新疆落地了“谷雨行動”的第一個產(chǎn)品，表現(xiàn)力遠超當?shù)赝兴健?/p>

在拿地方面，我們也明顯看到，2021年，萬科在公開的土地招拍掛市場減少拿地，這背后體現(xiàn)的是高質(zhì)量投資。郁亮表示：“萬科是有錢買地的，以萬科體量也不會停止投資，我們?nèi)ツ暌呀?jīng)改變了拿地的模式，從分散改為集中管控，額度也不再做切分，統(tǒng)一進行總體把握?！?/p>

據(jù)介紹，萬科提高了對投資的要求，比如對于投資項目盈利水平、操盤團隊能力、投后管理的要求，“這幾方面都在不斷提升，這些舉措將會轉(zhuǎn)化成實實在在的盈利貢獻。”郁亮說。

在內(nèi)部調(diào)整變革方面，萬科提高了對于投資項目盈利水平、操盤團隊能力、投后管理的要求。新京報資料圖片

非開發(fā)業(yè)務(wù)逐步形成新的利潤蓄水池

除了在傳統(tǒng)的開發(fā)業(yè)務(wù)端下工夫外，萬科的非開發(fā)業(yè)務(wù)在交過學(xué)費后，也逐漸迎來業(yè)績收割期，這為未來的業(yè)績企穩(wěn)回升提供支撐。

年報數(shù)據(jù)顯示，2021年，萬科的非開發(fā)業(yè)務(wù)在增長速度、收益表現(xiàn)、運營效率等方面，都取得較快發(fā)展。其中，萬物云收入首次超過200億元，同比增長32.1%，業(yè)務(wù)已從傳統(tǒng)住宅服務(wù)單一驅(qū)動，擴展到社區(qū)、商企和城市空間服務(wù)“三駕馬車”協(xié)同驅(qū)動，并形成了極強的外部競爭力。2021年，萬物云新增合約面積中外拓業(yè)務(wù)占比超七成，其中商業(yè)、寫字樓服務(wù)領(lǐng)域外拓樓盤占比近八成。

在物流倉儲方面，2021年，萬緯物流收入32億元，同比增長69%，近三年收入復(fù)合增速52%。萬科泊寓方面，實現(xiàn)收入同比增長14%，NOI（營運凈收入）同比增長193%；截至去年底，泊寓開業(yè)15.95萬間。此外，印力管理規(guī)模、收入、輕資產(chǎn)管理輸出均處于行業(yè)第一陣營，2021年收入同比增長24%，NOI同比增長17%。

郁亮表示：“我們?yōu)樘剿鬟@些業(yè)務(wù)所交的學(xué)費，大頭基本上已經(jīng)付完。萬科一直堅持有現(xiàn)金流的利潤，所以一直堅持用成本法來做賬，去年這方面的費用就列支了80億元，客觀上對報表產(chǎn)生了影響?，F(xiàn)在學(xué)費基本付完了，即使用成本法計算，今年非開發(fā)業(yè)務(wù)加在一起，對集團報表將形成正向的貢獻?！?/p>

此外，郁亮稱，在大宗資產(chǎn)投資端，當前對于有穩(wěn)定現(xiàn)金流資產(chǎn)的需求還是較大的，比如壽險等長期資金等。以上海七寶萬科廣場為例，最初投資是24億元，萬科出售給第三方50%的股權(quán)實現(xiàn)了10億元左右的利潤，后續(xù)第三方將50%的權(quán)益出售實現(xiàn)86%的增值。以此計算，萬科剩余50%的權(quán)益還能實現(xiàn)15億元的利潤，這就是持有型物業(yè)產(chǎn)生盈利上的貢獻表現(xiàn)。

今年要實現(xiàn)“止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中提升”

據(jù)了解，為了徹底扭轉(zhuǎn)局勢，實現(xiàn)“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”，自去年以來，萬科就已經(jīng)取消集團高管層級，下沉到前線干活。

郁亮透露，“我和總裁也不例外。祝九勝總裁現(xiàn)在兼任長租公寓事業(yè)的第一負責(zé)人，他不僅要對整個集團經(jīng)營任務(wù)負責(zé)，也要對長租公寓業(yè)務(wù)負全部的經(jīng)營管理責(zé)任。我自己則兼任集團首席客戶官，經(jīng)常與各單位首席客戶官一起研究和解決從客戶端所發(fā)現(xiàn)的問題?！?/p>

“我們有信心完成止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中提升的工作任務(wù)。”郁亮說，“萬科38年的發(fā)展史上并不總是一帆風(fēng)順的，中間出現(xiàn)過三次凈利潤下降，分別是1995年、2008年和去年，每次的下降都暴露出萬科之前所積累起來的一些短板，在外部環(huán)境發(fā)生挑戰(zhàn)的時候，這些短板積累在一起，以凈利潤下降的方式給我們敲響警鐘，警醒我們始終要對市場保持敬畏之心、正視問題、對癥下藥、快速行動。”

從過往來看，萬科在前兩次業(yè)績下滑后，通過解決短板、快速行動，第二年就能快速回到良性發(fā)展軌道。這一次，萬科祭出一系列行動，是否奏效？大家將拭目以待。

新京報記者 段文平

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