萬科中西部業(yè)績5年漲336%的秘密彈藥作用逐漸顯現(xiàn)

來源：智能家居時間：2020-04-24 07:58

近日，萬科原中西部區(qū)域首席執(zhí)行官王海武與萬科原杭州公司總經(jīng)理李嵬交接的舉動，凸顯萬科中西部區(qū)域在萬科集團內(nèi)部的重要地位。

不難發(fā)現(xiàn)，2015年接替莫軍擔任萬科中西部區(qū)域首席執(zhí)行官的王海武，此前3個月剛被總部從東莞萬科總經(jīng)理提拔至集團副總裁，深受郁亮器重；同樣，2020年接替王海武成為萬科中西部區(qū)域首席執(zhí)行官的李嵬，也是剛剛帶領杭州萬科沖至2019年萬科城市分公司業(yè)績第一寶座，并以297.97億元拿下2019年度駐杭州房企銷售額第一成績。

從城市到區(qū)域，王海武與李嵬晉升軌跡，是萬科用人理念的一個縮影，將能力最強的人派至中西部區(qū)域擔任要職，則體現(xiàn)出萬科中西部區(qū)域在集團四大區(qū)域中的重要性。

這一重要性的另一個直觀反映也可以通過一組數(shù)字表達：2019年，萬科中西部區(qū)域以銷售面積1236萬平方米超過南方區(qū)域658萬平方米、上海區(qū)域1166萬平方米、北方區(qū)域1045萬平方米，位列四大區(qū)域之首；同時以銷售金額1506億元超過南方區(qū)域1274億元、北方區(qū)域1422億元，僅次于上海區(qū)域2045億元，位列四大區(qū)域之第二。

隨著一二線城市拿地與銷售普遍兩頭受壓，萬科中西部區(qū)域正在承擔起比以往更多的期許與任務。王海武過去4年多的西征，究竟是如何帶領一度落后的萬科中西部區(qū)域走上四大區(qū)域之首與之二？背后除了大刀闊斧的內(nèi)部變革，還得益于集團總部戰(zhàn)略轉移下的倚重與加持。

轉折

“一切的現(xiàn)在都孕育著未來，一切的未來都生長于過去?！边@是王海武2016年底致萬科中西部區(qū)域合伙人新年寄語中提及最多的一句話?，F(xiàn)在看來，這句話十分應景。

王海武2015年9月開始執(zhí)掌萬科中西部區(qū)域，中國房地產(chǎn)報記者查閱萬科年報發(fā)現(xiàn)，此前2014年中西部區(qū)域（當時叫“成都區(qū)域”）業(yè)績333億元，遠低于北方區(qū)域508億元、上海區(qū)域690億元，以及南方區(qū)域（當時叫“廣深區(qū)域”）618億元；即便到2015年，中西部區(qū)域（當時叫“成都區(qū)域”）業(yè)績也僅有345億元，不僅較上年同比僅增長3.6%，且不及當年上海區(qū)域與南方區(qū)域（當時叫“廣深區(qū)域”）業(yè)績一半。

這種結果并不難理解。萬科成都區(qū)域2014年到2015年管理層頻繁變動是一個直接原因，而背后人心向離與管理失衡是深層次原因，當時成都區(qū)域拿地節(jié)奏緩慢與低調(diào)的土地并購，也或多或少折射出當時區(qū)域管理態(tài)度。2014年10月郁亮在回應當?shù)匾晃幻襟w人薦書請求時說，“失控”（全名《失控——全人類的最終命運和結局》），頗有讖語之感。

如此看來，2015年底頗受器重的王海武親赴中西部，更像是萬科下了一個改變區(qū)域慘淡之象的決心。2016年，萬科中西部區(qū)域在市場中變得積極，無論是拿地態(tài)度還是銷售模式都發(fā)生變化，有著財務經(jīng)驗的王海武更加注重保證利潤前提下的加快節(jié)奏，無論是在總體戰(zhàn)略部署上還是具體打法上，他都進行了改革。

總體部署上，王海武更加注重鄭州和武漢等城市在中西部區(qū)域的分量，尤其武漢分公司2016年業(yè)績超過150億元，成為當年中西部區(qū)域之首，全國一線城市樓市調(diào)控加碼、需求外溢大勢下，鄭州以房價漲幅28.1%躋身胡潤全球房價漲幅榜第9、武漢以24.4%位列13，也透露出當時新區(qū)首的市場決判力。

具體打法上，“新區(qū)首”更加注重銷售節(jié)奏與利潤平衡，比如在萬科中西部區(qū)域總部所在地成都，2015年底高調(diào)宣布城西戰(zhàn)略之后，同時在此布局4個項目，2016年通過錯位供貨結構、錯位銷售節(jié)點等一系列動作，在成都市場贏得一片叫好。

2016年，萬科中西部區(qū)域取得602億元成績，盡管仍舊處于四大區(qū)域之末，但與其他三大區(qū)域業(yè)績差距明顯縮??；另外，中西部區(qū)域銷售面積則以685萬平方米反超北方區(qū)域與南方區(qū)域，僅次于上海區(qū)域的757萬平方米；同時，中西部區(qū)域市場占有率也由3.5%升至5%。值得注意的是，萬科2016年年報顯示，四大區(qū)域中原來“由中西部中心城市組成的成都區(qū)域”變更為“中西部區(qū)域”，這不僅是對中西部區(qū)域2016年戰(zhàn)果的一種肯定，也透露出萬科即將擴大中西部區(qū)域布局的野心。

新官上任的王海武也需要這樣一份漂亮的成績單來打開局面，站穩(wěn)區(qū)首腳跟。他曾這樣評價2016年的成績，“600億元數(shù)字構成中，8家公司都超過歷史最好水平，4個城市銷售百萬平方米、突破百億元，經(jīng)營質量有所提升。我們獲取新項目超過1000萬平方米，逾八成是策略性、底價獲取，給未來提供彈藥。中西部最寶貴的不是政策，不是資金，而是人才?！?/p>

進擊

“一切的現(xiàn)在都孕育著未來，一切的未來都生長于過去”，同樣是這句話，2016年躍進的成績?yōu)槿f科中西部區(qū)域贏得話語權，王海武則在2017年初升任至萬科集團高級副總裁，這也昭示萬科中西部區(qū)域將打開新局面。

2017年，萬科中西部區(qū)域在王海武操刀下開始了一系列改革，其中一項從其原大本營東莞調(diào)劑熟悉的部下以及具有財務背景的人力到中西部區(qū)域。其中，幾個業(yè)內(nèi)熟知的例子是，萬科重慶公司總經(jīng)理換成了易平安，易平安是前萬科東莞公司營銷總監(jiān)，新成立的萬科蘭州公司總經(jīng)理也是財務出身，前集團財務中心的梁永。

與此同時，王海武還在進行了一系列激發(fā)內(nèi)部競爭的改革。一方面在中西部持續(xù)加碼內(nèi)部競爭，給各城市公司分戰(zhàn)區(qū)。所謂戰(zhàn)區(qū)，即讓過去普通的城市分區(qū)更有領地概念，讓城市內(nèi)各戰(zhàn)區(qū)直接拓展項目，試點獨立拿地，激活地方投資能力，中西部的成都、新疆、武漢等地都在陸續(xù)展開戰(zhàn)區(qū)試點；另一方面成立了直接隸屬區(qū)域的產(chǎn)城公司，與城市公司形成新的拿地競爭格局。

遑論這些舉措存在的摩擦與盲區(qū)，當時剛剛結束股權之爭的萬科集團冀望王海武在對外合作的拓展和產(chǎn)城融合方面有所造詣。繼2015年被集團委以盡調(diào)“萬萬合作”任務以后，王海武中西部區(qū)在中西部產(chǎn)城融合戰(zhàn)略舉措也得到了集團總部支持，換句話說，這其實也是總部意圖在中西部加大開辟力度的征兆。

尤其2017年底萬科2000億元加碼投資成都的舉動，引得市場紛紛關注，其中郁亮還親自站臺。同樣是在2017年，萬科中西部突破了過去幾年固有的8大城市格局，開始向外擴展，四川南充和廣西玉溪也成為銷售業(yè)績的一部分，這一點在萬科2017年年報中可見。

至此，2017年萬科中西部區(qū)域取得成績是，銷售面積986平方米，超過上海區(qū)域900萬平方米和南方區(qū)域的714萬平方米，僅次于北方區(qū)域的991萬平方米；相應的銷售業(yè)績則是，中西部區(qū)域較2016年同比增長65.4%至996億元，盡管仍處于四大區(qū)域之末，但追趕之勢頭凸顯。

王海武的到來，改變了過去中西部區(qū)域低調(diào)謹慎的態(tài)度。接下來，萬科中西部區(qū)域2018年和2019年進擊的腳步加快。2018年中報顯示，萬科在貴陽、烏魯木齊、四川眉山共拿下196萬平方米權益建筑面積，占當期新增權益建筑面積的47%；在2019年房企中西部拿地金額排名中，萬科位列第3。

中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計萬科各區(qū)域銷售面積與銷售額發(fā)現(xiàn)，2018年中西部區(qū)域銷售面積仍然遙遙領先于上海區(qū)域和南方區(qū)域，2019年則超過其他三大區(qū)域；2018年中西部區(qū)域銷售額仍處于最后，2019年則首次反超北方區(qū)域與南方區(qū)域，僅次于上海區(qū)域。

用王海武的話來說，這次土地都是未來的彈藥。從2015年的345億元到2019年的1506億元，萬科中西部區(qū)域銷售業(yè)績同比增長336%，彈藥的作用逐漸顯現(xiàn)。接下來，李嵬將如何帶領中西部走向新臺階，令市場充滿想象。

來源：中房報