序言：當(dāng)王石在“萬(wàn)科”任職156個(gè)月后，郁亮接過(guò)總經(jīng)理身份正式帶領(lǐng)萬(wàn)科步入黃金時(shí)代。而后在掙金子改為掙銀子的轉(zhuǎn)變中，萬(wàn)科完成了首個(gè)十年規(guī)劃。雖沒(méi)以往的風(fēng)光，但跟制造業(yè)等行業(yè)相比，掙得依舊不少。如今時(shí)過(guò)境遷，在上市31年后，萬(wàn)科業(yè)績(jī)沖“涼”，正式踏進(jìn)了黑鐵時(shí)代。

核心業(yè)績(jī)下滑，郁亮致歉

在2021年萬(wàn)科業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮向萬(wàn)科52萬(wàn)名股東致歉，“2021年我們的業(yè)績(jī)表現(xiàn)不好，讓股東失望了。”據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年，萬(wàn)科出現(xiàn)繼1995年、2008年后凈利潤(rùn)第三次下滑。如果說(shuō)前兩次的下滑歸結(jié)為大勢(shì)所趨，那此次下滑萬(wàn)科給出的解釋為內(nèi)外交困。

首先，管理模式的分散造成單一公司不具備完善的競(jìng)爭(zhēng)能力。作為一家綜合服務(wù)商，所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目水平參差不齊，無(wú)法將個(gè)別項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)大規(guī)模推廣并轉(zhuǎn)化成集團(tuán)優(yōu)勢(shì)出現(xiàn)，從而拉低了業(yè)績(jī)回報(bào)。

其次，區(qū)域公司在拿到“分好的大餅后”，執(zhí)著于“誰(shuí)不說(shuō)家鄉(xiāng)好”的盲目深耕，以及高估自身綜合項(xiàng)目能力造成投資失誤。在2019年“抄底”購(gòu)入環(huán)京資產(chǎn)包后，受疫情等外部影響，市場(chǎng)出現(xiàn)劇烈下降，不得不做出計(jì)提25億元減值準(zhǔn)備。

除此之外，萬(wàn)科自2014年起佇立于從“純粹”的住宅發(fā)展商向綜合服務(wù)商轉(zhuǎn)型，布局賽道之多趨于同行業(yè)榜首。當(dāng)外界對(duì)此提出質(zhì)疑時(shí)，郁亮的解釋是“當(dāng)時(shí)根據(jù)萬(wàn)科的體量判斷，只布局一到兩個(gè)賽道，是不足以支持萬(wàn)科開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)策略的?！?/p>

此種發(fā)展模式對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，是潛力也是壓力。在滿地是金的年代，“學(xué)費(fèi)”成本可以由開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)承擔(dān)。而當(dāng)市場(chǎng)紅利不在時(shí)，每一次“試錯(cuò)”都是對(duì)業(yè)績(jī)的考驗(yàn)。

以長(zhǎng)租公寓為例，萬(wàn)科是最早響應(yīng)租購(gòu)并舉政策的。但農(nóng)村居住用地租賃房建設(shè)要面臨許多法規(guī)方面的突破，比如閑置商辦項(xiàng)目轉(zhuǎn)為保障性住房的問(wèn)題，直至今日各地還未落地實(shí)施。

再比如城中村改造雖解決了人口居住問(wèn)題，但其中還暴露出了社會(huì)治理、安全隱患等問(wèn)題?！岸繓|”模式讓萬(wàn)科付出很大代價(jià)。如果沒(méi)有這“二房東”的業(yè)務(wù)，萬(wàn)科的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)可能早就開(kāi)始盈利了。

但從“一塊錢(qián)”所具有的價(jià)值來(lái)看，每一個(gè)新賽道所具有的行業(yè)發(fā)展空間是不一樣的，當(dāng)增量機(jī)會(huì)變少時(shí)，存量機(jī)會(huì)就越來(lái)越多。

據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)外，萬(wàn)科旗下經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)“萬(wàn)物云”正在上市進(jìn)程中，上市市值或超2000億元；萬(wàn)緯物流已引戰(zhàn)成功，股權(quán)溢價(jià)30%，年復(fù)合增長(zhǎng)52%；萬(wàn)科泊寓三年復(fù)合增長(zhǎng)率40%，2023年可實(shí)現(xiàn)盈利；印力商業(yè)近五年復(fù)合增速達(dá)20%。

行動(dòng)是最有力的語(yǔ)言

針對(duì)以上問(wèn)題，萬(wàn)科董事局主席郁亮在2022年年會(huì)上所給出應(yīng)對(duì)方案是，首先外部環(huán)境的第一個(gè)特征是行業(yè)進(jìn)入縮表出清階段。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，縮表出清就是去金融化。而對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，縮表主要針對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表中資金來(lái)源的健康穩(wěn)定性，而出清針對(duì)現(xiàn)金流分配的合理化，包括人員成本、建設(shè)成本以及融資成本。此外，將依靠REITs的方式實(shí)現(xiàn)萬(wàn)科由“重”變“輕”的轉(zhuǎn)變。

從人員成本來(lái)看，除部分項(xiàng)目部門(mén)需要“做減法”外，員工收入、福利、補(bǔ)貼等均需要重新調(diào)整。首席客戶官?gòu)拇饲暗?5位精簡(jiǎn)到14位，多出來(lái)的51位同事被分解到其他部門(mén)。

據(jù)萬(wàn)科2021年報(bào)顯示，在公司任職的8位董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員合計(jì)獲得稅前報(bào)酬人民幣3409.6萬(wàn)元，同比下降50.0%；其中，董事會(huì)主席郁亮自愿放棄其2021年度全部獎(jiǎng)金。

經(jīng)董事會(huì)薪酬與提名委員會(huì)確認(rèn)，郁亮2021年年度即時(shí)現(xiàn)金薪酬總額673.5萬(wàn)元。放棄年度獎(jiǎng)金后，其2021年度實(shí)際發(fā)放的年度現(xiàn)金薪酬154.7萬(wàn)元，同比下降87.6%。

從母公司利潤(rùn)表中的管理費(fèi)用來(lái)看，自萬(wàn)科2021年宣布取消集團(tuán)合伙人層級(jí)以及要求每個(gè)人都要下沉到前線去干活后，萬(wàn)科2021年管理費(fèi)用同比降低60.85%至11.84億元。

此外不難看出，除2021年外，2012年管理費(fèi)用也曾出現(xiàn)過(guò)大幅度的降低。在遭遇08年經(jīng)濟(jì)大蕭條后，2009年以及2010年迎來(lái)了宏觀調(diào)控復(fù)蘇。2012開(kāi)年，土地市場(chǎng)受春節(jié)假期及年初供應(yīng)乏力的影響亦異常慘淡，供求大幅縮減市場(chǎng)流標(biāo)頻現(xiàn)。

此前郁亮還舉例稱(chēng)，“我助理給我訂機(jī)票的時(shí)候是不會(huì)買(mǎi)頭等艙的，如果有時(shí)間接近的航班也會(huì)哪班便宜買(mǎi)哪班，能省多少錢(qián)不是最重要的，傳達(dá)的信號(hào)很重要。

但外界對(duì)于其“開(kāi)源節(jié)流”的做法表示質(zhì)疑。作為頭部房企的萬(wàn)科，每一次所喊出的口號(hào)都被當(dāng)作是行業(yè)未來(lái)前景發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)，所以本就沒(méi)走出寒冬的房地產(chǎn)行業(yè)，是否正在坐等下一輪寒流的來(lái)襲？此外，節(jié)約成本是否等同于“偷工減料”導(dǎo)致其項(xiàng)目質(zhì)量降低。

從營(yíng)業(yè)成本看，2021年，萬(wàn)科主營(yíng)業(yè)務(wù)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)成本不降反升，同比增18.96%至3364.85億元；物業(yè)服務(wù)營(yíng)業(yè)成本同比增29.93至163.76億元。

此外，新開(kāi)工規(guī)模的下降，并為影響竣工規(guī)模的增長(zhǎng)。2021年，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)新開(kāi)工計(jì)容面積約3265.3萬(wàn)平方米，同比下降17.6%，完成年初計(jì)劃的103.7%；開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)竣工計(jì)容面積約3571.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.6%，完成年初計(jì)劃的99.6%。以上數(shù)據(jù)說(shuō)明，萬(wàn)科只是節(jié)約了不必要的成本，而牽扯企業(yè)根本的錢(qián)，萬(wàn)科沒(méi)有吝嗇。

另從應(yīng)付及預(yù)提工程款得出，萬(wàn)科2021年的款項(xiàng)支出與2020年相比約處于持平狀態(tài)，未出現(xiàn)縮減工程質(zhì)量的情況。

1月29日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見(jiàn)》。商品房預(yù)售資金是指購(gòu)房人按照商品房預(yù)售合同約定支付給開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房款，一般包括定金、首付款、后續(xù)付款、銀行按揭付款等，是商品房預(yù)售的全部銷(xiāo)售收入，在商品房竣工交付前，屬于房企預(yù)收賬款性質(zhì)的負(fù)債。

而當(dāng)保交付成為房企手中的保命符時(shí)，萬(wàn)科全年實(shí)現(xiàn)超過(guò)30萬(wàn)套住宅的平穩(wěn)交付，這足以說(shuō)明，萬(wàn)科的口袋并不空。據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至期末，萬(wàn)科有息負(fù)債總額2659.6億元，同比增長(zhǎng)2.9%，其中長(zhǎng)期負(fù)債占比提高至78%；貨幣資金1493.5 億元，對(duì)于短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.5倍，同比提升約0.2 倍；凈負(fù)債率29.7%。

從融資成本來(lái)看，截至年末，萬(wàn)科存量融資的綜合融資成本為4.11%。對(duì)照2021年行業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)看，新增債券類(lèi)融資成本5.32%，同比下降0.99個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本6.88%，同比下降1.71個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本4.06%，同比下降0.43個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，在疫情的反復(fù)影響與多方因素的綜合作用下，先后有二十余家房企物企爽約2021年年報(bào)計(jì)劃披露時(shí)點(diǎn)，一些頭部房企直接爽約，連未經(jīng)審核的業(yè)績(jī)也不愿公之于眾。相較來(lái)看，萬(wàn)科依舊是行業(yè)內(nèi)的頭部力量，位居第一行列。

澡堂沖涼為哪般？

值得注意的是，在萬(wàn)科業(yè)績(jī)會(huì)上，有一段話反復(fù)出現(xiàn)數(shù)次“萬(wàn)科擁有利潤(rùn)蓄水池，我們對(duì)萬(wàn)科的未來(lái)有信心”。這句話絕非畫(huà)餅充饑，而是心照不宣的凡爾賽。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，萬(wàn)科擁有在建項(xiàng)目總計(jì)容面積10,367萬(wàn)平，涵蓋權(quán)益計(jì)容建筑面積約 6428.4萬(wàn)平；還包括1.07萬(wàn)億元的存貨余額，同比增長(zhǎng)7.3%；7000億的已售未結(jié)轉(zhuǎn)貨值以及在上市進(jìn)程中的萬(wàn)物云。

有業(yè)界人士認(rèn)為，萬(wàn)科或?yàn)楣室鈱⒉涣紭I(yè)績(jī)公之于眾來(lái)?yè)Q取未來(lái)三年業(yè)績(jī)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，有業(yè)績(jī)洗澡的嫌疑。對(duì)此萬(wàn)科所給出的答復(fù)是，拿員工降薪換取澡票代價(jià)過(guò)高。

眾所周知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)回款周期長(zhǎng)，銷(xiāo)售額與收入結(jié)轉(zhuǎn)中間時(shí)差為一年半至兩年的時(shí)間。而為保證銷(xiāo)售額業(yè)績(jī)常綠常青，許多企業(yè)選擇將一至三年內(nèi)銷(xiāo)售項(xiàng)目所得收入按照“田忌賽馬”的方式分類(lèi)放入資金池。

按此時(shí)間計(jì)算，萬(wàn)科2021年遞交的答卷，是2018至2020年間項(xiàng)目的部分體現(xiàn)。2018年，史上最嚴(yán)“限價(jià)、限購(gòu)、限售”調(diào)控政策出臺(tái)，土地流拍現(xiàn)象頻現(xiàn)，金融對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響也越來(lái)越深遠(yuǎn)。

同年，萬(wàn)科在大梅沙秋季內(nèi)部會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)上展示了“活下去”的宣傳語(yǔ)，引發(fā)眾人關(guān)注。2020年9月，市場(chǎng)傳言稱(chēng)監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長(zhǎng)，設(shè)置“三道紅線”。去年1月，三條紅線政策正式推行。

如此看來(lái)，萬(wàn)科2021年核心業(yè)績(jī)下滑或?yàn)榍槔碇小?/p>

幾年前，規(guī)模是整個(gè)行業(yè)共同的信仰，甚至曾有人說(shuō)“沒(méi)有小而美，只有小而沒(méi)，千億是生存線，三千億才是發(fā)展線”。從數(shù)量上看，小而沒(méi)的公司確實(shí)挺多，但因行業(yè)體量龐大，小而沒(méi)的占比其實(shí)很小。而在“三條紅線”頒布后，部分頭部房企也在接連暴露問(wèn)題。顯然，一味的追求高規(guī)模、高周轉(zhuǎn)并沒(méi)有用，只有順應(yīng)時(shí)代步伐平穩(wěn)前行才能獲得春天的入場(chǎng)券。

3月16日，金融委、銀保監(jiān)會(huì)、央行、財(cái)政部、證監(jiān)會(huì)、外匯局等六部委分別發(fā)聲，對(duì)房地產(chǎn)可能出現(xiàn)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)提出了保障措施，堅(jiān)決要求穩(wěn)定樓市，防范風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。其中最重要的兩句，莫過(guò)于“積極出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)有利的政策”、“慎重出臺(tái)收縮性政策”。

相較于行業(yè)總體情況來(lái)講，2021年，萬(wàn)科守住了安全經(jīng)營(yíng)的“底線”，處于房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管“綠檔”范圍內(nèi)。而相較于自身來(lái)講，2022年，行動(dòng)才是最好的道歉。

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