胡葆森今年66歲。

作為建業(yè)系的創(chuàng)始人，也是早年的地產“三君子”之一，隨著王石、馮侖逐漸淡出，胡葆森成為唯一一位堅守在一線的“元老”。循跡著美國鐵獅門的輕資產商業(yè)模式，今年5月，胡葆森將建業(yè)地產旗下的代建板塊中原建業(yè)分拆上市，成為建業(yè)系第四個上市平臺。3個月后，中原建業(yè)交出了上市后的首份半年報。

對比建業(yè)地產和中原建業(yè)兩家公司財報，可以看出，胡葆森對兩家公司的分工和經營思路，建業(yè)地產為重資產，中原建業(yè)為輕資產；重資產主深耕，向內下沉，輕資產主外拓，走出河南。

一手深耕，一手外拓，作為胡葆森的“左膀右臂”，這兩家公司在今年上半年的業(yè)績走勢如何？

8月17日，中原建業(yè)召開2021年中期業(yè)績發(fā)布會，董事會主席兼非執(zhí)行董事胡葆森（圖右）出席。

“快慢之分”

作為重資產端的建業(yè)地產，這兩年的發(fā)展步伐已經被迫放慢。

曾經得益于龐大的河南人口和轟轟烈烈的城鎮(zhèn)化浪潮，建業(yè)地產從2016年的200億元到2019年實現千億元銷售額，僅僅用了不到五年時間。

但是，2019年后，受到布局限制、疫情影響、外來和本土新秀房企夾擊，建業(yè)地產的銷售額增速放緩了下來，胡葆森也將其稱之為“主動放緩”，2020年建業(yè)地產全年實現1026.42億元，同比僅增加1.5%。而今年上半年，建業(yè)地產的銷售規(guī)模維持在300億元的臺階之上，并無大幅度增加。

建業(yè)地產公告顯示，今年上半年重資產合同銷售金額錄得增長，達成310.53億元，同比增長3.5%。

而從輕資產端口來看，中原建業(yè)2021年上半年，其在管項目合約銷售金額約168.16億元，同比增長30%，這一增速明顯高于建業(yè)地產的增速。

與此同時，中原建業(yè)的擴張腳步也在加快。截至2021年6月30日，中原建業(yè)在管項目250個，同比增長37%，在管項目建筑面積約為3008萬平方米，同比增長25.2%。其中，2021年上半年新增的代建項目為52個，新增合約建筑面積573.36萬平方米，同比增長20%。

地產重資產的賽道無疑更加擁擠，而從輕資產端口，分拆上市后，中原建業(yè)成為代建行業(yè)的龍頭企業(yè)，并且在管總建筑面積僅次于綠城管理，排名第二位。

代建正處于規(guī)模增長的風口，對于這一點，胡葆森在中原建業(yè)的業(yè)績會上表示：“房地產白銀時代，行業(yè)對房地產開發(fā)商管理及運營要求越來越高，代建業(yè)務是其應對時局發(fā)展轉型的重要一步。”

胡葆森認為，過去房地產高速發(fā)展得益于城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，而到后城鎮(zhèn)化時期，輕資產業(yè)務將會迎來發(fā)展時代。胡葆森在業(yè)績會上透露：“我大概從15年前開始和一些業(yè)界的朋友，對包括美國、歐洲、日本、新加坡、中國香港的房地產行業(yè)發(fā)展規(guī)律等進行研究，在房地產行業(yè)洗牌結束的時候，一些新的商業(yè)模式凸顯出來，這也讓優(yōu)質的房地產開發(fā)商的品牌價值越來越大。像美國的鐵獅門，也是一種很典型的輕資產商業(yè)模式?！?/p>

“輕重之間”

8月18日，建業(yè)地產發(fā)布上半年財報顯示，其上半年營收203.57億元，較2020年同期上升56.4%；期內溢利為10.25億元，較2020年同期上升30.4%；權益持有人應占溢利為7.29億元，較2020年同期上升0.3%。

從盈利能力指標來看，上半年建業(yè)地產的毛利率為17.9%，較2020年同期的23.7%下跌了5.8個百分點； 整體物業(yè)銷售毛利率由去年同期的21.1%下降至本期的15.7%；凈利潤率為5.0%，較2020年同期的6.0%，下跌了1.0個百分點。

對于毛利率的下滑，建業(yè)地產方面指出，一是由于部分城市采用銷售去庫存策略刺激各項目銷售，收窄整體銷售提價空間；二是去年疫情期間打折銷售物業(yè)項目陸續(xù)在本期交付結轉。

從上半年的營收和盈利來看，建業(yè)地產營收和利潤雖然保持較高增速，但是毛利率和凈利潤率均有下降，且在非控股權益溢利增加后，公司權益持有人的溢利增幅有限。

而從8月16日中原建業(yè)交出的上市來首份成績單來看，其特征是“盤子小”，但是盈利能力突出。2021上半年，中原建業(yè)營業(yè)收入為6.35億元，同比上升32%；實現凈利潤3.62億元，同比上升20%。與此同時，中原建業(yè)上半年凈利潤率為57%，居于行業(yè)第一位。

截至2021年6月30日，中原建業(yè)無任何借款，維持于凈現金狀態(tài)，資本負債比率為零。據其公司管理層透露，全年凈利潤率預計維持在60%左右。

相比重資產端口，輕資產的優(yōu)勢凸顯出來——盤子小、利潤高、無負債。而建業(yè)地產方面， 根據貝殼研究院統(tǒng)計，依照“三線四檔”融資新規(guī)，建業(yè)地產剔除預收款后的資產負債率為87.2%，凈負債率為92.6%，現金短債比為1.93。由此，建業(yè)地產2021年中期指標一項超閾值，繼續(xù)保持“黃檔”行列。由此來看，建業(yè)地產未來仍然需要進一步降負債。

“內外有別”

建業(yè)地產和中原建業(yè)，一個主內，一個主外。

一直以來，作為“河南王”，建業(yè)地產始終堅守河南，向下沉淀，向內開拓，從市到縣，創(chuàng)造了在一個省份銷售千億的紀錄。但是，隨著河南省省內競爭加劇、建業(yè)地產增速下滑的局面下，胡葆森在“建業(yè)系”的版圖中分出中原建業(yè)，以輕資產業(yè)務為主打，堅定了加快“走出去”的戰(zhàn)略。

從上半年“走出去”的情況來看，中原建業(yè)新簽約的52個代建項目中，省外項目有9個，新增合約建筑面積92.86萬平方米，占總新增合約面積的16%；與此同時，中原建業(yè)河南省內項目的收入為5.96億元，增長26.5%，占比總收入93.9%，較去年同期下降4個百分點，而河南省外的項目營收則為3863.4萬元，同比增長了307.8%。

由此可以看出，目前，河南省依然為中原建業(yè)營收的基石，且短時間內很難改變，但是，省外拓展的速度也確實在加快。

在全國擴張策略中，胡葆森以河南省會鄭州為圓心劃出了半徑500公里的覆蓋范圍，稱之為“大中原區(qū)”，即“距離鄭州約500公里的廣闊區(qū)域 ，覆蓋河南、湖北、陜西、山西、河北、安徽、江蘇及山東等8個省份”。

上半年，中原建業(yè)的首個跨省合作簽約達成，即與西安地產商榮華控股達成戰(zhàn)略合作，陜西成為中原建業(yè)走出去的第一站。

“向河南省外擴張是公司在管面積快速增長的重要原因之一，未來省外項目將成為中原建業(yè)收入增長的重要驅動力。”中原建業(yè)管理層在業(yè)績會上表示。

據中原建業(yè)管理層透露，2021年下半年，在“大中原戰(zhàn)略”的指導下，將確保全年實現周邊七省全進駐，形成成熟的省外業(yè)務拓展、運營及品牌落地的工作經驗。

在拓展河南省外的項目中，與大型龍頭房企“分羹”或許較難，中原建業(yè)選擇的合作伙伴傾向于中小型開發(fā)商，“向下”尋找。一位熟悉中原建業(yè)外拓的業(yè)內人士稱：“一些中小房企也有合作需求，比如在企業(yè)或項目資金流動性緊張的情況下，更需要這種合作模式?！?/p>

未來，在河南省內的競爭中，對于建業(yè)地產來說，如何保住“河南老大哥”的位置，在萬科、融創(chuàng)等外來龍頭房企和本土房企正商、永威的夾擊之下，守好河南省會鄭州的市場份額，進一步探索規(guī)模擴張空間，并且維持利潤率，是屬于建業(yè)地產“向內”的挑戰(zhàn)。

而在河南省外的擴張中，對于中原建業(yè)來說，怎樣在規(guī)模、速度、利潤之間實現平衡，讓河南省外的人們認可“建業(yè)品牌”，并維持較高的毛利水平，是中原建業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)，也是胡葆森賦予代建板塊的重任。

新京報記者 徐倩 圖片來源 企業(yè)供圖

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