鑒報(bào)｜建業(yè)地產(chǎn)與中原建業(yè) “河南王”胡葆森“輕重之術(shù)”

來源：智能家居時(shí)間：2021-08-19 12:30

胡葆森今年66歲。

作為建業(yè)系的創(chuàng)始人，也是早年的地產(chǎn)“三君子”之一，隨著王石、馮侖逐漸淡出，胡葆森成為唯一一位堅(jiān)守在一線的“元老”。循跡著美國(guó)鐵獅門的輕資產(chǎn)商業(yè)模式，今年5月，胡葆森將建業(yè)地產(chǎn)旗下的代建板塊中原建業(yè)分拆上市，成為建業(yè)系第四個(gè)上市平臺(tái)。3個(gè)月后，中原建業(yè)交出了上市后的首份半年報(bào)。

對(duì)比建業(yè)地產(chǎn)和中原建業(yè)兩家公司財(cái)報(bào)，可以看出，胡葆森對(duì)兩家公司的分工和經(jīng)營(yíng)思路，建業(yè)地產(chǎn)為重資產(chǎn)，中原建業(yè)為輕資產(chǎn)；重資產(chǎn)主深耕，向內(nèi)下沉，輕資產(chǎn)主外拓，走出河南。

一手深耕，一手外拓，作為胡葆森的“左膀右臂”，這兩家公司在今年上半年的業(yè)績(jī)走勢(shì)如何？

8月17日，中原建業(yè)召開2021年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，董事會(huì)主席兼非執(zhí)行董事胡葆森（圖右）出席。

“快慢之分”

作為重資產(chǎn)端的建業(yè)地產(chǎn)，這兩年的發(fā)展步伐已經(jīng)被迫放慢。

曾經(jīng)得益于龐大的河南人口和轟轟烈烈的城鎮(zhèn)化浪潮，建業(yè)地產(chǎn)從2016年的200億元到2019年實(shí)現(xiàn)千億元銷售額，僅僅用了不到五年時(shí)間。

但是，2019年后，受到布局限制、疫情影響、外來和本土新秀房企夾擊，建業(yè)地產(chǎn)的銷售額增速放緩了下來，胡葆森也將其稱之為“主動(dòng)放緩”，2020年建業(yè)地產(chǎn)全年實(shí)現(xiàn)1026.42億元，同比僅增加1.5%。而今年上半年，建業(yè)地產(chǎn)的銷售規(guī)模維持在300億元的臺(tái)階之上，并無大幅度增加。

建業(yè)地產(chǎn)公告顯示，今年上半年重資產(chǎn)合同銷售金額錄得增長(zhǎng)，達(dá)成310.53億元，同比增長(zhǎng)3.5%。

而從輕資產(chǎn)端口來看，中原建業(yè)2021年上半年，其在管項(xiàng)目合約銷售金額約168.16億元，同比增長(zhǎng)30%，這一增速明顯高于建業(yè)地產(chǎn)的增速。

與此同時(shí)，中原建業(yè)的擴(kuò)張腳步也在加快。截至2021年6月30日，中原建業(yè)在管項(xiàng)目250個(gè)，同比增長(zhǎng)37%，在管項(xiàng)目建筑面積約為3008萬平方米，同比增長(zhǎng)25.2%。其中，2021年上半年新增的代建項(xiàng)目為52個(gè)，新增合約建筑面積573.36萬平方米，同比增長(zhǎng)20%。

地產(chǎn)重資產(chǎn)的賽道無疑更加擁擠，而從輕資產(chǎn)端口，分拆上市后，中原建業(yè)成為代建行業(yè)的龍頭企業(yè)，并且在管總建筑面積僅次于綠城管理，排名第二位。

代建正處于規(guī)模增長(zhǎng)的風(fēng)口，對(duì)于這一點(diǎn)，胡葆森在中原建業(yè)的業(yè)績(jī)會(huì)上表示：“房地產(chǎn)白銀時(shí)代，行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商管理及運(yùn)營(yíng)要求越來越高，代建業(yè)務(wù)是其應(yīng)對(duì)時(shí)局發(fā)展轉(zhuǎn)型的重要一步?！?/p>

胡葆森認(rèn)為，過去房地產(chǎn)高速發(fā)展得益于城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，而到后城鎮(zhèn)化時(shí)期，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)將會(huì)迎來發(fā)展時(shí)代。胡葆森在業(yè)績(jī)會(huì)上透露：“我大概從15年前開始和一些業(yè)界的朋友，對(duì)包括美國(guó)、歐洲、日本、新加坡、中國(guó)香港的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律等進(jìn)行研究，在房地產(chǎn)行業(yè)洗牌結(jié)束的時(shí)候，一些新的商業(yè)模式凸顯出來，這也讓優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌價(jià)值越來越大。像美國(guó)的鐵獅門，也是一種很典型的輕資產(chǎn)商業(yè)模式?！?/p>

“輕重之間”

8月18日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布上半年財(cái)報(bào)顯示，其上半年?duì)I收203.57億元，較2020年同期上升56.4%；期內(nèi)溢利為10.25億元，較2020年同期上升30.4%；權(quán)益持有人應(yīng)占溢利為7.29億元，較2020年同期上升0.3%。

從盈利能力指標(biāo)來看，上半年建業(yè)地產(chǎn)的毛利率為17.9%，較2020年同期的23.7%下跌了5.8個(gè)百分點(diǎn)；整體物業(yè)銷售毛利率由去年同期的21.1%下降至本期的15.7%；凈利潤(rùn)率為5.0%，較2020年同期的6.0%，下跌了1.0個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于毛利率的下滑，建業(yè)地產(chǎn)方面指出，一是由于部分城市采用銷售去庫(kù)存策略刺激各項(xiàng)目銷售，收窄整體銷售提價(jià)空間；二是去年疫情期間打折銷售物業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)在本期交付結(jié)轉(zhuǎn)。

從上半年的營(yíng)收和盈利來看，建業(yè)地產(chǎn)營(yíng)收和利潤(rùn)雖然保持較高增速，但是毛利率和凈利潤(rùn)率均有下降，且在非控股權(quán)益溢利增加后，公司權(quán)益持有人的溢利增幅有限。

而從8月16日中原建業(yè)交出的上市來首份成績(jī)單來看，其特征是“盤子小”，但是盈利能力突出。2021上半年，中原建業(yè)營(yíng)業(yè)收入為6.35億元，同比上升32%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3.62億元，同比上升20%。與此同時(shí)，中原建業(yè)上半年凈利潤(rùn)率為57%，居于行業(yè)第一位。

截至2021年6月30日，中原建業(yè)無任何借款，維持于凈現(xiàn)金狀態(tài)，資本負(fù)債比率為零。據(jù)其公司管理層透露，全年凈利潤(rùn)率預(yù)計(jì)維持在60%左右。

相比重資產(chǎn)端口，輕資產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)凸顯出來——盤子小、利潤(rùn)高、無負(fù)債。而建業(yè)地產(chǎn)方面，根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，依照“三線四檔”融資新規(guī)，建業(yè)地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為87.2%，凈負(fù)債率為92.6%，現(xiàn)金短債比為1.93。由此，建業(yè)地產(chǎn)2021年中期指標(biāo)一項(xiàng)超閾值，繼續(xù)保持“黃檔”行列。由此來看，建業(yè)地產(chǎn)未來仍然需要進(jìn)一步降負(fù)債。

“內(nèi)外有別”

建業(yè)地產(chǎn)和中原建業(yè)，一個(gè)主內(nèi)，一個(gè)主外。

一直以來，作為“河南王”，建業(yè)地產(chǎn)始終堅(jiān)守河南，向下沉淀，向內(nèi)開拓，從市到縣，創(chuàng)造了在一個(gè)省份銷售千億的紀(jì)錄。但是，隨著河南省省內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加劇、建業(yè)地產(chǎn)增速下滑的局面下，胡葆森在“建業(yè)系”的版圖中分出中原建業(yè)，以輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)為主打，堅(jiān)定了加快“走出去”的戰(zhàn)略。

從上半年“走出去”的情況來看，中原建業(yè)新簽約的52個(gè)代建項(xiàng)目中，省外項(xiàng)目有9個(gè)，新增合約建筑面積92.86萬平方米，占總新增合約面積的16%；與此同時(shí)，中原建業(yè)河南省內(nèi)項(xiàng)目的收入為5.96億元，增長(zhǎng)26.5%，占比總收入93.9%，較去年同期下降4個(gè)百分點(diǎn)，而河南省外的項(xiàng)目營(yíng)收則為3863.4萬元，同比增長(zhǎng)了307.8%。

由此可以看出，目前，河南省依然為中原建業(yè)營(yíng)收的基石，且短時(shí)間內(nèi)很難改變，但是，省外拓展的速度也確實(shí)在加快。

在全國(guó)擴(kuò)張策略中，胡葆森以河南省會(huì)鄭州為圓心劃出了半徑500公里的覆蓋范圍，稱之為“大中原區(qū)”，即“距離鄭州約500公里的廣闊區(qū)域，覆蓋河南、湖北、陜西、山西、河北、安徽、江蘇及山東等8個(gè)省份”。

上半年，中原建業(yè)的首個(gè)跨省合作簽約達(dá)成，即與西安地產(chǎn)商榮華控股達(dá)成戰(zhàn)略合作，陜西成為中原建業(yè)走出去的第一站。

“向河南省外擴(kuò)張是公司在管面積快速增長(zhǎng)的重要原因之一，未來省外項(xiàng)目將成為中原建業(yè)收入增長(zhǎng)的重要驅(qū)動(dòng)力?！敝性I(yè)管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示。

據(jù)中原建業(yè)管理層透露，2021年下半年，在“大中原戰(zhàn)略”的指導(dǎo)下，將確保全年實(shí)現(xiàn)周邊七省全進(jìn)駐，形成成熟的省外業(yè)務(wù)拓展、運(yùn)營(yíng)及品牌落地的工作經(jīng)驗(yàn)。

在拓展河南省外的項(xiàng)目中，與大型龍頭房企“分羹”或許較難，中原建業(yè)選擇的合作伙伴傾向于中小型開發(fā)商，“向下”尋找。一位熟悉中原建業(yè)外拓的業(yè)內(nèi)人士稱：“一些中小房企也有合作需求，比如在企業(yè)或項(xiàng)目資金流動(dòng)性緊張的情況下，更需要這種合作模式?！?/p>

未來，在河南省內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)中，對(duì)于建業(yè)地產(chǎn)來說，如何保住“河南老大哥”的位置，在萬科、融創(chuàng)等外來龍頭房企和本土房企正商、永威的夾擊之下，守好河南省會(huì)鄭州的市場(chǎng)份額，進(jìn)一步探索規(guī)模擴(kuò)張空間，并且維持利潤(rùn)率，是屬于建業(yè)地產(chǎn)“向內(nèi)”的挑戰(zhàn)。

而在河南省外的擴(kuò)張中，對(duì)于中原建業(yè)來說，怎樣在規(guī)模、速度、利潤(rùn)之間實(shí)現(xiàn)平衡，讓河南省外的人們認(rèn)可“建業(yè)品牌”，并維持較高的毛利水平，是中原建業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)，也是胡葆森賦予代建板塊的重任。

新京報(bào)記者徐倩圖片來源企業(yè)供圖

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