成也河南，敗也河南，建業(yè)地產(chǎn)何時能真正走出“中原？

撰文/何嬙

出品/每日財報

2020年，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是充滿考驗的一年。這一年，疫情突至，全民經(jīng)濟(jì)生活遭遇停滯，房企簽約銷售、現(xiàn)金回款、融資放款等各個業(yè)務(wù)領(lǐng)域均受到極大影響。這一年，三道紅線橫空出世，各大房企的擴(kuò)張大計陷入窘境，有的則重新打量自己尋求轉(zhuǎn)型新思路。

作為號稱“河南王”的建業(yè)地產(chǎn)也有著自己的想法與困惑。

5月31日，香港聯(lián)合交易所的鐘聲被第四次敲響，繼地產(chǎn)、智造、新生活之后，建業(yè)地產(chǎn)掌舵人胡葆森將輕資產(chǎn)代建板塊——“中原建業(yè)”推至港交所，中原建業(yè)登陸聯(lián)交所掛牌，其肩負(fù)著帶領(lǐng)建業(yè)地產(chǎn)走出河南使命，然而卻迎頭被潑一盆冷水。

根據(jù)《每日財報》的統(tǒng)計，上市首日，其股價盤中大跌超19%，開盤報2.5港元/股破發(fā)。截至6月18日，上市15個交易日跌幅8.4%。

成立近6年，中原建業(yè)通過輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)幫助建業(yè)地產(chǎn)叩開新的增長大門，卻也和建業(yè)地產(chǎn)的大中原深度綁定?？陀^來說，二十多年堅守一座城的建業(yè)地產(chǎn)絕對是一個特殊的存在，但由于固守陣地也讓其逐漸失去行業(yè)競爭力。

規(guī)模增長乏力  借貸成本高企

曾經(jīng)，建業(yè)地產(chǎn)因背靠著全國人口基數(shù)最大的省份河南省，有過一段迅猛發(fā)展史。其曾連年取得超40%的合約銷售增幅，并在2019年憑一省達(dá)成了千億銷售規(guī)模。

然而，在三四線棚改紅利逐漸退潮的背景下，加之碧桂園、恒大等巨頭企業(yè)以地毯式的覆蓋之路先后進(jìn)入河南市場，隨之龍湖以及世茂等房企也陸續(xù)重倉建業(yè)地產(chǎn)的腹地鄭州市場。由此，建業(yè)地產(chǎn)在河南省的占有率和銷售金額逐漸受到?jīng)_擊。

《每日財報》了解到，建業(yè)地產(chǎn)在2020年未能完成1100億元的預(yù)期目標(biāo)，全年銷售1026.42億元，同比增加1.5%，行業(yè)排名也從2019年的第27位降至第34位。其2020年實現(xiàn)營業(yè)收入433.04億元、歸母凈利潤18.02億元，同比分別增長40.75%、-10.6%。這是近3年來其業(yè)績首次出現(xiàn)負(fù)增長，而凈利率也已經(jīng)降至4.85%的行業(yè)低位。

此外，其毛利率從2019年的26%降至19.9%，銳減6.1個百分點；而在鄭州主戰(zhàn)場，結(jié)轉(zhuǎn)項目的毛利率則由2019年的30.5%大幅降至17%。

事實上，今年以來，建業(yè)地產(chǎn)的銷售表現(xiàn)同樣不盡如人意。前四個月，建業(yè)地產(chǎn)的合同銷售額同比微增4.5%至219.15億元；合同銷售面積同比增長8.7%至319.42萬平方米，然而其銷售均價卻同比減少3.9%至6861元/平米。也就是說，建業(yè)地產(chǎn)正在“降價跑量”沖業(yè)績。但即便如此，其也僅完成了1200億元年度銷售目標(biāo)的約18%。

《每日財報》發(fā)現(xiàn)，盈利能力下降的同時，建業(yè)地產(chǎn)的負(fù)債水平也在不斷攀升。數(shù)據(jù)顯示，2020年，建業(yè)地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為85.5%，凈負(fù)債率為56.8%，非受限現(xiàn)金短債比為1.48。其中，剔預(yù)后的資產(chǎn)負(fù)債率踩中“三道紅線”融資新規(guī)，位列“黃檔”，未來有息負(fù)債增速不得超過10%。

在此值得注意的是，在國內(nèi)房企中，鮮有資產(chǎn)負(fù)債率超過90%的企業(yè)，建業(yè)地產(chǎn)就是其中一家。2019年至2020年，建業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為91.25%、91.10%，連續(xù)兩年在90%以上的高位。

隨著規(guī)模的擴(kuò)張，建業(yè)地產(chǎn)的負(fù)債總額逐漸由2015年的324.4億元攀升至2020年的1493.19億元。為了減輕債務(wù)的壓力，建業(yè)地產(chǎn)自去年下半年開始頻繁“借新償舊”，自此借貸成本也跟著高企了。

受此影響，建業(yè)地產(chǎn)的融資成本由2019年的3.95億元激增至去年底的12.72億元，增幅高達(dá)221.8%，吞噬了其當(dāng)年70.59%的歸屬股東凈利潤。

輕資產(chǎn)來撐門面  到頭還是中原見

其實為了謀求新發(fā)展，早在2015年，建業(yè)就將輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)悉數(shù)劃至中原建業(yè)，各種各樣的業(yè)務(wù)中，最重要的一個就是替缺乏開發(fā)經(jīng)驗、建筑能力的中小企業(yè)進(jìn)行代建，并輸出建業(yè)品牌。

《每日財報》了解到，在這個過程中，與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)不同，中原建業(yè)的代建模式更像是房地產(chǎn)界的“咨詢公司”：無需承擔(dān)拿地成本與建設(shè)成本，而是替客戶在項目開工期間管理物業(yè)開發(fā)項目。事實上，對于中原建業(yè)而言，輕資產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)也映射出了胡葆森希望走出河南的期盼。

據(jù)招股書透露，2018年至2020年期間，中原建業(yè)的收入分別為6.79億元、10.29億元以及11.52億元；凈利潤由2018年的4.04億元增至2019年的6.41億元并進(jìn)一步增至2020年的6.82億元；對應(yīng)凈利率分別為59.7%、62.3%及59.2%。

雖然相較于第一家上市的輕資產(chǎn)代建平臺綠城管理而言，中原建業(yè)在凈利率上占有優(yōu)勢，但在在管面積上卻遜色很多。公開數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，綠城管理的代建項目個數(shù)共296個，合約總建面已達(dá)到了7610萬平米，約為中原建業(yè)在管面積的三倍。

可尷尬的是，招股書顯示，截至2020年，中原建業(yè)累計訂立共計246個項目，在管項目為206個，在管建筑面積約2554.3萬平方米，具體來看，這206個項目中，河南有193個。而位于河南的項目總建筑面積約為2420萬平方米，占比將近95%。

可見，與輕資產(chǎn)代建平臺老大綠城管理相比，中原建業(yè)的業(yè)務(wù)依舊沒有脫離開建業(yè)地產(chǎn)的前身，與之相比優(yōu)勢平平。

話說回來，胡葆森分拆代建業(yè)務(wù)上市，是建業(yè)地產(chǎn)在融資空間受限的情況下，采取的一種變通的融資策略。這種股權(quán)融資既可以解決一部分資金問題，又不會增加負(fù)債率。

過去幾年，中原建業(yè)肩負(fù)著建業(yè)地產(chǎn)走出河南的夢想，但直到今天也難以擺脫“原生家庭”的籠罩。所謂成也河南，敗也河南，建業(yè)地產(chǎn)何時能真正走出“中原”，疏解困境，《每日財報》將持續(xù)關(guān)注。

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