作者 | 綠蠟

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

2020年12月，中原建業(yè)、綠城管理，與金地管理、雅居樂(lè)房管、當(dāng)代綠建、華潤(rùn)等代建商共同發(fā)起成立輕資產(chǎn)聯(lián)盟籌備會(huì)。這一動(dòng)作或多或少向外透露物業(yè)潮之后，代建有可能成為房企下一步搶灘的陣地，分拆代建業(yè)務(wù)或成為地產(chǎn)公司擴(kuò)充融資平臺(tái)的又一新玩法。

5月31日，中原建業(yè)(09982.HK)正式登陸港交所，成為綠城管理控股之后(09979.HK)港股市場(chǎng)上的第二家內(nèi)地房地產(chǎn)代建企業(yè)，工銀國(guó)際、建銀國(guó)際擔(dān)任聯(lián)席保薦人，截至收盤總市值為87.00億。相對(duì)于綠城管理首日上市股價(jià)喜人走勢(shì)，受房地產(chǎn)業(yè)股價(jià)持續(xù)低迷大環(huán)境影響，中原建業(yè)首日開盤跌破發(fā)行價(jià)，開盤價(jià)僅報(bào)2.190港元，收盤價(jià)為2.640港元/股。

相對(duì)于去年建業(yè)新生活(09983.HK)股價(jià)高開高走，資本市場(chǎng)上對(duì)中原建業(yè)一定程度上顯示出相對(duì)較低的預(yù)期，但不可否認(rèn)的是，代建業(yè)務(wù)的上市對(duì)于建業(yè)集團(tuán)而言有著非同尋常的意義。

這預(yù)示著，中原建業(yè)成為建業(yè)集團(tuán)旗下繼建業(yè)地產(chǎn)、筑友智造科技、建業(yè)新生活后，第四家上市公司，建業(yè)地產(chǎn)董事會(huì)主席胡葆森已經(jīng)完成從投資、智造，到服務(wù)、代建的全產(chǎn)業(yè)鏈的打造。

就在5月18日，中原建業(yè)除權(quán)，建業(yè)地產(chǎn)停牌。為提振股價(jià)，胡葆森623萬(wàn)港元回購(gòu)公司股份，并拋出了一份后續(xù)增持計(jì)劃，該計(jì)劃在接下來(lái)6個(gè)月內(nèi)花費(fèi)至少8000萬(wàn)港元，最多1億港元的增持股份。

有業(yè)內(nèi)人士表示，代建模式解決了房企擴(kuò)張中的兩大難題——資金和土地，而只需輸出管理和品牌。其收入雖不如傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式規(guī)模龐大，但利潤(rùn)端卻具有明顯優(yōu)勢(shì)，利潤(rùn)率遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)。

另一位在代建領(lǐng)域的資深人士則對(duì)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)表示，“原來(lái)的代建模式已經(jīng)落伍，現(xiàn)在都搶不到地，又限價(jià)，理論上還有誰(shuí)讓你代建。代建模式還需要新的嘗試，關(guān)鍵在于商業(yè)模式。個(gè)人力主共建商業(yè)模式，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)值鏈重構(gòu)，從商業(yè)模式的轉(zhuǎn)換過(guò)渡到生態(tài)模式的構(gòu)建。”

凈利率與規(guī)模論

從代建行業(yè)來(lái)看，截至2020年7月，中國(guó)代建業(yè)務(wù)的品牌房企已超過(guò)30家。這其中既有大型房企恒大、萬(wàn)科、中海、保利，也有中小型房企當(dāng)代置業(yè)、廣宇發(fā)展等。目前，除綠城管理、中原建業(yè)實(shí)現(xiàn)上市之外，其他代建企業(yè)并沒(méi)有遞交招股書。

規(guī)模較大的金地管理和雅居樂(lè)房管目前的開發(fā)管理面積大約在1000萬(wàn)平米左右，僅相當(dāng)于中原建業(yè)的一半，相對(duì)而言規(guī)模仍然偏小。綠城管理控股的業(yè)務(wù)規(guī)模要大于中原建業(yè)，但是要數(shù)凈利潤(rùn)率中原建業(yè)要高于綠城管理控股。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月31日，中原建業(yè)累計(jì)訂立共計(jì)246個(gè)項(xiàng)目，在管項(xiàng)目為206個(gè)，在管建筑面積約2554.3萬(wàn)平方米，其中河南193個(gè)，其他省份僅為13個(gè)，其中，90%收入由河南省貢獻(xiàn)。綠城管理控股則擁有260個(gè)代建項(xiàng)目，管理總建筑面積為6750萬(wàn)平方米，覆蓋中國(guó)26個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的85座城市以及在柬埔寨一座海外城市。

就收入來(lái)看，2020年中原建業(yè)收入已經(jīng)達(dá)到11.52億元，按照管理總面積的2.64倍的情況，2020年度綠城管理總收入最起碼要達(dá)到30億元，但是實(shí)際情況是綠城管理 2020年的收入只有18.13億人民幣。

此外，數(shù)據(jù)顯示，2019年中原建業(yè)的凈利率是綠城管理的3倍，2020年上半年甚至接近4倍。中原建業(yè)2020年凈利潤(rùn)6.81億元，綠城管理控股反而只有4.39億元。

顯然，高盈利這是中原建業(yè)的“護(hù)城河”。

在凈利潤(rùn)表現(xiàn)方面，中原建業(yè)最近三年凈利潤(rùn)分別為人民幣4.04億元、6.41億元和6.82億元，凈利率分別為59.7%、62.3%及59.2%。從凈利潤(rùn)來(lái)看，中原建業(yè)在2018-2020年的凈利率分別為59.7%、62.3%及59.2%，最近三年凈利潤(rùn)分別為人民幣4.04億元、6.41億元和6.82億元。

有業(yè)內(nèi)人稱，中原建業(yè)的凈利率比貴州茅臺(tái)還高5個(gè)百分點(diǎn)，這一盈利水平在A股能排前五。

事實(shí)上，中原建業(yè)也在不斷擴(kuò)大自身業(yè)務(wù)版圖。據(jù)中原建業(yè)通過(guò)聆訊的資料顯示，2020年，中原建業(yè)在管項(xiàng)目的已售建筑總面積約為570萬(wàn)平方米，市場(chǎng)份額為29.2%，及2017年至2020年總合約銷售金額的復(fù)合年增長(zhǎng)率為71.5%，兩者均在中國(guó)所有同行中排名第一。

輕重之間

從招股書來(lái)看，中原建業(yè)董事會(huì)名單中，包括執(zhí)行董事胡冰、馬曉騰，非執(zhí)行董事李樺，獨(dú)立非執(zhí)行董事朱保國(guó)、徐穎、蕭志雄。胡葆森為主席及非執(zhí)行董事，可見(jiàn)代建業(yè)務(wù)在建業(yè)集團(tuán)中的重要性。

根據(jù)此前的全球招股顯示，中原建業(yè)全球發(fā)售3.28億股，招股價(jià)設(shè)定為2.4港元-3.20港元，按此計(jì)算企業(yè)將可以募資7.87-10.5億港元。中原建業(yè)還引入祥來(lái)有限公司作為基石投資者，有趣的是，該投資公司也是同業(yè)公司綠城管理控股的基石投資者之一。

相對(duì)于綠城管理認(rèn)購(gòu)階段錄得了超額認(rèn)購(gòu)，公開發(fā)售獲認(rèn)購(gòu)約11.2倍，國(guó)際配售獲認(rèn)購(gòu)約5倍。中原建業(yè)在香港公開發(fā)售項(xiàng)下初步提呈發(fā)售的香港發(fā)售股份已獲適度超額認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)合共1.64億股香港發(fā)售股份，相當(dāng)于香港發(fā)售股份總數(shù)約4.99倍。于國(guó)際發(fā)售項(xiàng)下約5.09億股股份獲申請(qǐng)，相當(dāng)于國(guó)際發(fā)售項(xiàng)下可供認(rèn)購(gòu)的發(fā)售股份總數(shù)約1.72倍。

2015年，就在多數(shù)房企跑馬圈地，沖規(guī)模的時(shí)候，建業(yè)選擇了一個(gè)另類的道路。胡葆森稱，建業(yè)將以輕資產(chǎn)為主要模式，用三到五年實(shí)現(xiàn)企業(yè)從房地產(chǎn)開發(fā)商到新生活方式服務(wù)商的整體轉(zhuǎn)型，涉及輕資產(chǎn)、物業(yè)管理等領(lǐng)域。顯然，除了筑友智造科技、建業(yè)新生活，中原建業(yè)的代建業(yè)務(wù)是建業(yè)集團(tuán)未來(lái)轉(zhuǎn)型發(fā)展的又一賽道。

一如國(guó)內(nèi)代建第一股綠城管理之于綠城中國(guó)，中原建業(yè)也是建業(yè)地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)的重要支柱。

不過(guò)，中原建業(yè)的業(yè)務(wù)情況卻并不依賴建業(yè)地產(chǎn)，由獨(dú)立第三方客戶及公司關(guān)聯(lián)方貢獻(xiàn)的管理服務(wù)費(fèi)占比于2018年分別為85.3%及14.7%，于2019年分別為87.0%及13.0%，及于2020年分別為89.2%及10.8%。

輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，年報(bào)顯示，2018年至2020年，建業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)銷售額占比分別達(dá)到25.83%、29.02%、33.42%，呈現(xiàn)逐年拉升的態(tài)勢(shì)。

事實(shí)上，房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)從建業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)中分拆而來(lái)。自2015年獲得首份房地產(chǎn)代建合約，建業(yè)地產(chǎn)從此開啟房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)，并憑借代建首次走出河南市場(chǎng)。2018年，胡葆森首次松口表示，“將有條件地走出河南”。其條件有三：輸出半徑在500公里左右，以輕資產(chǎn)模式進(jìn)行輸出，輸出產(chǎn)品以中原文化小鎮(zhèn)的形態(tài)進(jìn)行操作。

2021年始，建業(yè)集團(tuán)將企業(yè)戰(zhàn)略根據(jù)地的半徑從300公里延長(zhǎng)至500公里，走出河南，走向大中原，服務(wù)大中原。

從建業(yè)地產(chǎn)到筑友智造科技，從建業(yè)新生活到中原建業(yè)縱深布局，織就了一張貫通線上及線下、覆蓋房地產(chǎn)上下游及鏈接建業(yè)多個(gè)板塊的戰(zhàn)略矩陣。

據(jù)胡葆森稱，在未來(lái)的業(yè)務(wù)規(guī)劃層面，中原建業(yè)將于大中原地區(qū)設(shè)立新的區(qū)域分公司，除河南市場(chǎng)以外亦于湖北、陜西、山西、河北、安徽、江蘇及山東等人口眾多、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)的省份開拓業(yè)務(wù)；于豐富服務(wù)類型層面，未來(lái)將涵蓋政府代建及資本代建。

商業(yè)代建占據(jù)主導(dǎo)地位 

中國(guó)房地產(chǎn)代建一般分為三類：房地產(chǎn)商業(yè)代建、房地產(chǎn)政府代建、房地產(chǎn)資本代建。

從中原建業(yè)的業(yè)務(wù)模式來(lái)看，代建都是基礎(chǔ)費(fèi)用加績(jī)效。中原建業(yè)基本為商業(yè)代建，綠城管理集團(tuán)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)包含：商業(yè)代建、政府代建、及其他業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)類型更加豐富，未來(lái)將圍繞打造全產(chǎn)業(yè)鏈輕資產(chǎn)服務(wù)生態(tài)平臺(tái)，及通過(guò)多元化收入持續(xù)增長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)顯示，2020年綠城管理商業(yè)代建面積占據(jù)59.7%，政府代建則占據(jù)40.3%的比例； 中原建業(yè)商業(yè)代建則近乎為100%。

招股書顯示，2018年、2019年及2020年，基礎(chǔ)管理服務(wù)費(fèi)占我們的收入的84.5%、85.6%及94.5%，而剩余部分則是由我們的溢價(jià)管理服務(wù)費(fèi)所貢獻(xiàn)。

中原建業(yè)采用的是輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)模式，因此人力資源在該公司所能支配的資源中占據(jù)重要地位。

招股書顯示，2017-2019年以及截至2020年6月30日止六個(gè)月，中原建業(yè)的人員開支分別為人民幣(下同)8490萬(wàn)元、6970萬(wàn)元、13420萬(wàn)元以及4890萬(wàn)元，分別占其相關(guān)期間收益的27.4%，10.3%、13.0%以及10.2%。

中原建業(yè)也曾公開表示，公司在不獲取項(xiàng)目所有權(quán)，不負(fù)擔(dān)土地、建設(shè)成本，不尋求融資的情況下，在物業(yè)開發(fā)的各階段提供代建方案，包括從前期到交付，客戶服務(wù)到檔案、行政管理等環(huán)節(jié)。其財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)主要取決于所訂約在管項(xiàng)目的數(shù)量、所協(xié)定的收費(fèi)率，以及根據(jù)與項(xiàng)目擁有人簽訂的合約，所提供的房地產(chǎn)代建服務(wù)。

對(duì)于此次招募新股，中原建業(yè)則稱，計(jì)劃利用此次募集資金總額的40%用于擴(kuò)展“大中原”地區(qū)的新市場(chǎng)并豐富服務(wù)種類；約36%用于潛在收購(gòu)房地產(chǎn)代建價(jià)值鏈的其他產(chǎn)業(yè)參與者；約14%用于進(jìn)一步提升信息技術(shù)系統(tǒng)及基礎(chǔ)設(shè)施；約10%用于一般公司及營(yíng)運(yùn)資金用途。

據(jù)中指院研究報(bào)告由此剖析，未來(lái)數(shù)年的年復(fù)合增長(zhǎng)率約為23.5%。預(yù)計(jì)中國(guó)代建市場(chǎng)的新訂總建筑面積將從2020年的8,335萬(wàn)平方米增至2024年的19,390萬(wàn)平方米。顯然，對(duì)于中原建業(yè)而言，上市僅僅是第一步，未來(lái)的模式發(fā)展及市場(chǎng)突圍才是重點(diǎn)。

“代建領(lǐng)域，市場(chǎng)規(guī)模足夠大，輕資產(chǎn)，負(fù)債低，毛利高，抗周期性，能穿越周期。但是，隨著開發(fā)商隊(duì)伍越來(lái)越專業(yè)化，代建也遭遇了一定的難度。一方面，規(guī)模上不去，或者拿到差的項(xiàng)目，做得時(shí)間長(zhǎng)，如何盈利是目前需要關(guān)注的重點(diǎn)。”對(duì)于代建未來(lái)的前景，一位行業(yè)資深人士對(duì)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)稱。

相關(guān)知識(shí)

中原建業(yè):胡葆森輕資產(chǎn)仍未走出河南
建業(yè)地產(chǎn)囿于河南 旗下中原建業(yè)能否成為胡葆森突圍利器？
鑒報(bào)｜建業(yè)地產(chǎn)與中原建業(yè) “河南王”胡葆森“輕重之術(shù)”
胡葆森的第四個(gè)“孩子”
胡葆森構(gòu)建第四條“資本通道” | 深讀
建業(yè)地產(chǎn)前5月銷售215億元,胡葆森連續(xù)9次增持股份
胡葆森再增持建業(yè)地產(chǎn)股份300萬(wàn)股
建業(yè)地產(chǎn)獲主席胡葆森增持240萬(wàn)股 耗資489萬(wàn)港幣
通過(guò)港股聆訊,負(fù)債超高的建業(yè)新生活即將上市
河南地產(chǎn)一哥裁員60%?建業(yè)集團(tuán)回應(yīng)消息不實(shí)，業(yè)績(jī)?nèi)猿袎?/a>