作者 | 綠蠟

出品 | 焦點財經(jīng)

2020年12月，中原建業(yè)、綠城管理，與金地管理、雅居樂房管、當(dāng)代綠建、華潤等代建商共同發(fā)起成立輕資產(chǎn)聯(lián)盟籌備會。這一動作或多或少向外透露物業(yè)潮之后，代建有可能成為房企下一步搶灘的陣地，分拆代建業(yè)務(wù)或成為地產(chǎn)公司擴(kuò)充融資平臺的又一新玩法。

5月31日，中原建業(yè)(09982.HK)正式登陸港交所，成為綠城管理控股之后(09979.HK)港股市場上的第二家內(nèi)地房地產(chǎn)代建企業(yè)，工銀國際、建銀國際擔(dān)任聯(lián)席保薦人，截至收盤總市值為87.00億。相對于綠城管理首日上市股價喜人走勢，受房地產(chǎn)業(yè)股價持續(xù)低迷大環(huán)境影響，中原建業(yè)首日開盤跌破發(fā)行價，開盤價僅報2.190港元，收盤價為2.640港元/股。

相對于去年建業(yè)新生活(09983.HK)股價高開高走，資本市場上對中原建業(yè)一定程度上顯示出相對較低的預(yù)期，但不可否認(rèn)的是，代建業(yè)務(wù)的上市對于建業(yè)集團(tuán)而言有著非同尋常的意義。

這預(yù)示著，中原建業(yè)成為建業(yè)集團(tuán)旗下繼建業(yè)地產(chǎn)、筑友智造科技、建業(yè)新生活后，第四家上市公司，建業(yè)地產(chǎn)董事會主席胡葆森已經(jīng)完成從投資、智造，到服務(wù)、代建的全產(chǎn)業(yè)鏈的打造。

就在5月18日，中原建業(yè)除權(quán)，建業(yè)地產(chǎn)停牌。為提振股價，胡葆森623萬港元回購公司股份，并拋出了一份后續(xù)增持計劃，該計劃在接下來6個月內(nèi)花費至少8000萬港元，最多1億港元的增持股份。

有業(yè)內(nèi)人士表示，代建模式解決了房企擴(kuò)張中的兩大難題——資金和土地，而只需輸出管理和品牌。其收入雖不如傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式規(guī)模龐大，但利潤端卻具有明顯優(yōu)勢，利潤率遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)。

另一位在代建領(lǐng)域的資深人士則對焦點財經(jīng)表示，“原來的代建模式已經(jīng)落伍，現(xiàn)在都搶不到地，又限價，理論上還有誰讓你代建。代建模式還需要新的嘗試，關(guān)鍵在于商業(yè)模式。個人力主共建商業(yè)模式，推動房地產(chǎn)價值鏈重構(gòu)，從商業(yè)模式的轉(zhuǎn)換過渡到生態(tài)模式的構(gòu)建?！?/p>

凈利率與規(guī)模論

從代建行業(yè)來看，截至2020年7月，中國代建業(yè)務(wù)的品牌房企已超過30家。這其中既有大型房企恒大、萬科、中海、保利，也有中小型房企當(dāng)代置業(yè)、廣宇發(fā)展等。目前，除綠城管理、中原建業(yè)實現(xiàn)上市之外，其他代建企業(yè)并沒有遞交招股書。

規(guī)模較大的金地管理和雅居樂房管目前的開發(fā)管理面積大約在1000萬平米左右，僅相當(dāng)于中原建業(yè)的一半，相對而言規(guī)模仍然偏小。綠城管理控股的業(yè)務(wù)規(guī)模要大于中原建業(yè)，但是要數(shù)凈利潤率中原建業(yè)要高于綠城管理控股。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月31日，中原建業(yè)累計訂立共計246個項目，在管項目為206個，在管建筑面積約2554.3萬平方米，其中河南193個，其他省份僅為13個，其中，90%收入由河南省貢獻(xiàn)。綠城管理控股則擁有260個代建項目，管理總建筑面積為6750萬平方米，覆蓋中國26個省、直轄市及自治區(qū)的85座城市以及在柬埔寨一座海外城市。

就收入來看，2020年中原建業(yè)收入已經(jīng)達(dá)到11.52億元，按照管理總面積的2.64倍的情況，2020年度綠城管理總收入最起碼要達(dá)到30億元，但是實際情況是綠城管理 2020年的收入只有18.13億人民幣。

此外，數(shù)據(jù)顯示，2019年中原建業(yè)的凈利率是綠城管理的3倍，2020年上半年甚至接近4倍。中原建業(yè)2020年凈利潤6.81億元，綠城管理控股反而只有4.39億元。

顯然，高盈利這是中原建業(yè)的“護(hù)城河”。

在凈利潤表現(xiàn)方面，中原建業(yè)最近三年凈利潤分別為人民幣4.04億元、6.41億元和6.82億元，凈利率分別為59.7%、62.3%及59.2%。從凈利潤來看，中原建業(yè)在2018-2020年的凈利率分別為59.7%、62.3%及59.2%，最近三年凈利潤分別為人民幣4.04億元、6.41億元和6.82億元。

有業(yè)內(nèi)人稱，中原建業(yè)的凈利率比貴州茅臺還高5個百分點，這一盈利水平在A股能排前五。

事實上，中原建業(yè)也在不斷擴(kuò)大自身業(yè)務(wù)版圖。據(jù)中原建業(yè)通過聆訊的資料顯示，2020年，中原建業(yè)在管項目的已售建筑總面積約為570萬平方米，市場份額為29.2%，及2017年至2020年總合約銷售金額的復(fù)合年增長率為71.5%，兩者均在中國所有同行中排名第一。

輕重之間

從招股書來看，中原建業(yè)董事會名單中，包括執(zhí)行董事胡冰、馬曉騰，非執(zhí)行董事李樺，獨立非執(zhí)行董事朱保國、徐穎、蕭志雄。胡葆森為主席及非執(zhí)行董事，可見代建業(yè)務(wù)在建業(yè)集團(tuán)中的重要性。

根據(jù)此前的全球招股顯示，中原建業(yè)全球發(fā)售3.28億股，招股價設(shè)定為2.4港元-3.20港元，按此計算企業(yè)將可以募資7.87-10.5億港元。中原建業(yè)還引入祥來有限公司作為基石投資者，有趣的是，該投資公司也是同業(yè)公司綠城管理控股的基石投資者之一。

相對于綠城管理認(rèn)購階段錄得了超額認(rèn)購，公開發(fā)售獲認(rèn)購約11.2倍，國際配售獲認(rèn)購約5倍。中原建業(yè)在香港公開發(fā)售項下初步提呈發(fā)售的香港發(fā)售股份已獲適度超額認(rèn)購，認(rèn)購合共1.64億股香港發(fā)售股份，相當(dāng)于香港發(fā)售股份總數(shù)約4.99倍。于國際發(fā)售項下約5.09億股股份獲申請，相當(dāng)于國際發(fā)售項下可供認(rèn)購的發(fā)售股份總數(shù)約1.72倍。

2015年，就在多數(shù)房企跑馬圈地，沖規(guī)模的時候，建業(yè)選擇了一個另類的道路。胡葆森稱，建業(yè)將以輕資產(chǎn)為主要模式，用三到五年實現(xiàn)企業(yè)從房地產(chǎn)開發(fā)商到新生活方式服務(wù)商的整體轉(zhuǎn)型，涉及輕資產(chǎn)、物業(yè)管理等領(lǐng)域。顯然，除了筑友智造科技、建業(yè)新生活，中原建業(yè)的代建業(yè)務(wù)是建業(yè)集團(tuán)未來轉(zhuǎn)型發(fā)展的又一賽道。

一如國內(nèi)代建第一股綠城管理之于綠城中國，中原建業(yè)也是建業(yè)地產(chǎn)銷售業(yè)績的重要支柱。

不過，中原建業(yè)的業(yè)務(wù)情況卻并不依賴建業(yè)地產(chǎn)，由獨立第三方客戶及公司關(guān)聯(lián)方貢獻(xiàn)的管理服務(wù)費占比于2018年分別為85.3%及14.7%，于2019年分別為87.0%及13.0%，及于2020年分別為89.2%及10.8%。

輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，年報顯示，2018年至2020年，建業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)銷售額占比分別達(dá)到25.83%、29.02%、33.42%，呈現(xiàn)逐年拉升的態(tài)勢。

事實上，房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)從建業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)中分拆而來。自2015年獲得首份房地產(chǎn)代建合約，建業(yè)地產(chǎn)從此開啟房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)，并憑借代建首次走出河南市場。2018年，胡葆森首次松口表示，“將有條件地走出河南”。其條件有三：輸出半徑在500公里左右，以輕資產(chǎn)模式進(jìn)行輸出，輸出產(chǎn)品以中原文化小鎮(zhèn)的形態(tài)進(jìn)行操作。

2021年始，建業(yè)集團(tuán)將企業(yè)戰(zhàn)略根據(jù)地的半徑從300公里延長至500公里，走出河南，走向大中原，服務(wù)大中原。

從建業(yè)地產(chǎn)到筑友智造科技，從建業(yè)新生活到中原建業(yè)縱深布局，織就了一張貫通線上及線下、覆蓋房地產(chǎn)上下游及鏈接建業(yè)多個板塊的戰(zhàn)略矩陣。

據(jù)胡葆森稱，在未來的業(yè)務(wù)規(guī)劃層面，中原建業(yè)將于大中原地區(qū)設(shè)立新的區(qū)域分公司，除河南市場以外亦于湖北、陜西、山西、河北、安徽、江蘇及山東等人口眾多、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實的省份開拓業(yè)務(wù)；于豐富服務(wù)類型層面，未來將涵蓋政府代建及資本代建。

商業(yè)代建占據(jù)主導(dǎo)地位 

中國房地產(chǎn)代建一般分為三類：房地產(chǎn)商業(yè)代建、房地產(chǎn)政府代建、房地產(chǎn)資本代建。

從中原建業(yè)的業(yè)務(wù)模式來看，代建都是基礎(chǔ)費用加績效。中原建業(yè)基本為商業(yè)代建，綠城管理集團(tuán)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)包含：商業(yè)代建、政府代建、及其他業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)類型更加豐富，未來將圍繞打造全產(chǎn)業(yè)鏈輕資產(chǎn)服務(wù)生態(tài)平臺，及通過多元化收入持續(xù)增長。

數(shù)據(jù)顯示，2020年綠城管理商業(yè)代建面積占據(jù)59.7%，政府代建則占據(jù)40.3%的比例； 中原建業(yè)商業(yè)代建則近乎為100%。

招股書顯示，2018年、2019年及2020年，基礎(chǔ)管理服務(wù)費占我們的收入的84.5%、85.6%及94.5%，而剩余部分則是由我們的溢價管理服務(wù)費所貢獻(xiàn)。

中原建業(yè)采用的是輕資產(chǎn)模式運營模式，因此人力資源在該公司所能支配的資源中占據(jù)重要地位。

招股書顯示，2017-2019年以及截至2020年6月30日止六個月，中原建業(yè)的人員開支分別為人民幣(下同)8490萬元、6970萬元、13420萬元以及4890萬元，分別占其相關(guān)期間收益的27.4%，10.3%、13.0%以及10.2%。

中原建業(yè)也曾公開表示，公司在不獲取項目所有權(quán)，不負(fù)擔(dān)土地、建設(shè)成本，不尋求融資的情況下，在物業(yè)開發(fā)的各階段提供代建方案，包括從前期到交付，客戶服務(wù)到檔案、行政管理等環(huán)節(jié)。其財務(wù)業(yè)績主要取決于所訂約在管項目的數(shù)量、所協(xié)定的收費率，以及根據(jù)與項目擁有人簽訂的合約，所提供的房地產(chǎn)代建服務(wù)。

對于此次招募新股，中原建業(yè)則稱，計劃利用此次募集資金總額的40%用于擴(kuò)展“大中原”地區(qū)的新市場并豐富服務(wù)種類；約36%用于潛在收購房地產(chǎn)代建價值鏈的其他產(chǎn)業(yè)參與者；約14%用于進(jìn)一步提升信息技術(shù)系統(tǒng)及基礎(chǔ)設(shè)施；約10%用于一般公司及營運資金用途。

據(jù)中指院研究報告由此剖析，未來數(shù)年的年復(fù)合增長率約為23.5%。預(yù)計中國代建市場的新訂總建筑面積將從2020年的8,335萬平方米增至2024年的19,390萬平方米。顯然，對于中原建業(yè)而言，上市僅僅是第一步，未來的模式發(fā)展及市場突圍才是重點。

“代建領(lǐng)域，市場規(guī)模足夠大，輕資產(chǎn)，負(fù)債低，毛利高，抗周期性，能穿越周期。但是，隨著開發(fā)商隊伍越來越專業(yè)化，代建也遭遇了一定的難度。一方面，規(guī)模上不去，或者拿到差的項目，做得時間長，如何盈利是目前需要關(guān)注的重點?！睂τ诖ㄎ磥淼那熬?，一位行業(yè)資深人士對焦點財經(jīng)稱。

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