實習(xí)記者 陶婷

如果建業(yè)新生活順利上市，那么建業(yè)老板胡葆森在港股市場上將擁有建業(yè)地產(chǎn)（0832.HK）、筑友智造科技（0726.HK）和建業(yè)新生活三個上市平臺。

4月28日，港交所信息顯示，建業(yè)集團旗下的物業(yè)管理公司建業(yè)新生活已經(jīng)順利通過上市聆訊。由法國巴黎銀行擔任其獨家保薦人，計劃募資3億美元。

據(jù)招股書披露，建業(yè)新生活2017年至2019年的收入分別為4.61億元、6.94億元及17.54億元，年復(fù)合增長率為41%。其大部分收入來自物業(yè)管理及增值服務(wù)，近三年來占總收入的91.5%、89.4%及76.4%。雖有所下降，但其主體地位仍未改變。

除了收入增長，建業(yè)新生活的凈利潤和毛利也在逐年增長。

近三年歸屬股東利潤分別為0.23億元、0.19億元及2.33億元，年復(fù)合增長率為144%。同時，其毛利率也從2017年的22.9%增至去年的32.8%，主要得益于物業(yè)管理服務(wù)收入的增加。

相比之下，建業(yè)新生活的資本負債率一直居高不下——近三年分別為784.4%、612.5%和448.5%。同時，其短期償債能力的流動比率近幾年都在2以下，短期償債能力有所下降。

除了高負債、償債能力差等問題外，建業(yè)新生活也面臨著物管行業(yè)的通病——對母公司依賴高。

近三年來，建業(yè)新生活的在管建筑面積分別為2036.1萬平方米、2568.8萬平方米、5698.3萬平方米。其中來自母公司的管理面積占比分別為90.9%、83.7%、68.9%。

可以看到，前期公司對母公司的依賴性較高，但目前其正在逐步培養(yǎng)自我供血的能力。2000年起，公司開始增加并管理由第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)；2018年開始擴大對第三方物業(yè)的管理規(guī)模。

此外，公司也有一套自己的合作與收購準則——在對外收購中，收購標的必須具備以下的部分條件：擁有良好聲譽、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)及在管總建筑面積至少300萬平方米；具有營運效率或利潤率提升潛力；維持最近財政年度的年收入，至少為人民幣4000萬元，市盈率為10。

未來，建業(yè)新生活將收購物業(yè)組合（如公共物業(yè)與辦公樓）或地域覆蓋（集中于華中地區(qū)）方面擴展業(yè)務(wù)的公司；同時，它將優(yōu)先收購業(yè)務(wù)運營位于河南省、并在河南省純利超過500萬元的前三大家公司之一的信息科技公司。

而貢獻較少的生活服務(wù)和資管服務(wù)，公司將開發(fā)了“建業(yè)+平臺”，使內(nèi)外資源與公司的O2O服務(wù)能力同步。目前，已與包括京東、網(wǎng)易、小米、順豐優(yōu)選、中糧在內(nèi)的超過260家供應(yīng)商展開合作。

資料顯示，建業(yè)新生活成立于2016年4月，為河南建業(yè)集團下屬公司。公司控股股東為胡葆森，持有94.16%的股份；另外王俊持股4.96%，東英金融持股0.88%，胡葆森妻子李琳在公司擔任非執(zhí)行董事。

截至去年年中，建業(yè)新生活的物業(yè)管理及增值服務(wù)覆蓋河南全省18個地級市(包括104個縣級城市中的73個)，且服務(wù)269項物業(yè)中逾一百萬業(yè)主及住戶，包括住宅物業(yè)、商場、文化旅游綜合體、商業(yè)用公寓、辦公樓、學(xué)校及政府機關(guān)物業(yè)，為華中地區(qū)最大的物業(yè)管理服務(wù)提供商。

事實上，公司最早可追溯至1994年。彼時，物管行業(yè)還在起步初期，胡葆森在2006年將當時的“建業(yè)物業(yè)管理”轉(zhuǎn)讓給河南國光寶業(yè)投資有限公司，隨后又轉(zhuǎn)賣到現(xiàn)河南建業(yè)東英新生活服務(wù)有限公司董事長牛師明手中。

直到2012年，胡葆森才從牛師明手中重新接手建業(yè)物業(yè)管理。

隨著2014年彩生活在港上市，物業(yè)在資本市場變得炙手可熱。這兩年更是掀起了一波物管公司上市潮，大到保利物業(yè)，小至興業(yè)物聯(lián)、燁星集團，物管行業(yè)的前景為不少公司看好。胡葆森成立建業(yè)新生活三年多后，也將目光轉(zhuǎn)向了資本市場。

建業(yè)新生活歸屬河南龍頭房企建業(yè)地產(chǎn)旗下，母公司也是唯一一個以“省域化”布局實現(xiàn)了千億元銷售規(guī)模的房企。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2019年建業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)銷售1017.5億元，排在27位。今年前四月銷售186.2億元，排在35位。

其獨特之處在于，在別的企業(yè)都高舉全國化擴張的旗幟時，建業(yè)地產(chǎn)卻安好于大本營河南，并且逐漸向區(qū)域內(nèi)的縣城市場下沉。

但隨著近年來頭部房企入駐以及本土品牌的興起，建業(yè)地產(chǎn)也遭遇更強市場競爭，去年在河南市場的占有率下滑至7.97%，這是其近4年來首次出現(xiàn)下降。

與此同時，三年完成千億目標的建業(yè)地產(chǎn)也背負著毛利下滑、負債攀升的壓力。其中，毛利率同比下滑8.4%，至26%；凈利率也下跌1.7個百分點，至7.9%；總負債高達1313.65億元，資產(chǎn)負債率為91.24%。

今年業(yè)績會上，胡葆森稱要主動減速，將重資產(chǎn)銷售目標定為800億元，還松口要有條件地走出河南。

來源：界面新聞

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