建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡葆森

作者 | 王澤紅

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

分拆物業(yè)成功上市后，胡葆森又對(duì)代建業(yè)務(wù)動(dòng)刀了，這次的目標(biāo)還是港交所。

11月10日，建業(yè)地產(chǎn)（00832.HK）公告稱，擬分拆CENTRAL CHINA MANAGEMENT COMPANY LIMITED（簡(jiǎn)稱“CCMC”，即“中原建業(yè)”）于聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。

當(dāng)天晚上，中原建業(yè)向港交所遞交招股書(shū)，工銀國(guó)際、建銀國(guó)際擔(dān)任聯(lián)席保薦人。

招股書(shū)顯示，中原建業(yè)是建業(yè)地產(chǎn)旗下代建公司。目前，建業(yè)地產(chǎn)100%控股中原建業(yè)，胡葆森通過(guò)恩輝持有建業(yè)地產(chǎn)72.31%股權(quán)，是中原建業(yè)的實(shí)際控制人。

但在分拆完成后，建業(yè)地產(chǎn)將不再是中原建業(yè)的股東，二者之間將不存在股權(quán)關(guān)系。胡葆森將通過(guò)恩輝直接持有中原建業(yè)的股權(quán)，至于具體持股比例，待分拆完成后才能知曉。屆時(shí)，胡葆森在繼建業(yè)地產(chǎn)、筑友智造和建業(yè)新生活之后，將擁有第四個(gè)港資平臺(tái)。

目前港股僅有綠城管理一家代建公司，如能順利上市，中原建業(yè)將是第二只代建股。

在建業(yè)新生活上市時(shí)，胡葆森曾表示，“目前已經(jīng)有了三個(gè)資本通道，當(dāng)然可能還會(huì)有第四條、第五條，我們要把河南的市場(chǎng)、老百姓的需求和資本市場(chǎng)打通，讓錢(qián)源源不斷地流回河南”。

如今，他正在打造第四條資本通道。

業(yè)務(wù)區(qū)域：集中于河南

2015年11月，中原建業(yè)獲得首份房地產(chǎn)代建合約，由此開(kāi)始涉足地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)，并于2016年將其發(fā)展為獨(dú)立于建業(yè)地產(chǎn)其他業(yè)務(wù)的獨(dú)立業(yè)務(wù)。

此后，中原建業(yè)業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)，在管項(xiàng)目數(shù)量從2017年初的33個(gè)增長(zhǎng)至2020年6月底的182個(gè)，建筑面積也從630萬(wàn)平方米增長(zhǎng)至2400萬(wàn)平方米，業(yè)務(wù)規(guī)模約為綠城管理的30%，截至2020年6月底，綠城管理代建268個(gè)項(xiàng)目，合約項(xiàng)目總建筑面積7331萬(wàn)平方米。

中原建業(yè)的業(yè)務(wù)主要集中于河南。招股書(shū)顯示，其182個(gè)在管項(xiàng)目中共有174個(gè)項(xiàng)目位于河南省，在管總建筑面積約2310萬(wàn)平方米，覆蓋河南省大多數(shù)縣及縣級(jí)以上城市；其余的91.84萬(wàn)在管建筑面積，主要分布在河北、山西、陝西、新疆及海南等五個(gè)省的8個(gè)項(xiàng)目。

下一步，中原建業(yè)計(jì)劃將業(yè)務(wù)逐步擴(kuò)展至河南省相鄰省份，如山東、湖北、江蘇及安徽等省份，以期提升來(lái)自河南省外的收益貢獻(xiàn)。

目前，中原建業(yè)的主要代建業(yè)務(wù)是住宅物業(yè)，其他類型的代建項(xiàng)目，如城市綜合體、購(gòu)物中心、辦公大樓等非住宅物業(yè)較少。截至6月30日，中原建業(yè)共有四個(gè)商業(yè)物業(yè)代建項(xiàng)目，總建筑面積約為30.78萬(wàn)平方米。

盈利走高：輕資產(chǎn)模式是關(guān)鍵

對(duì)于自己的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式，中原建業(yè)很滿意，這一點(diǎn)從招股書(shū)中可以明晰感知到，如“獨(dú)特的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式在降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，推動(dòng)我們快速增長(zhǎng)及進(jìn)一步提高盈利能力”，類似的話語(yǔ)還有不少。

翻看其往期業(yè)績(jī)，也確實(shí)如此。招股書(shū)顯示，在2017年、2018年、2019年及2020年6月30日止六個(gè)月里，中原建業(yè)分別產(chǎn)生收入3.1億元、6.76億元、10.29元及4.81億元；同期，其凈利率分別為45.9%、59.7%、62.3%、62.2%及62.8%，逐年提高。

對(duì)此，中原建業(yè)做出了解釋，其中一個(gè)重要因素便是采用直接管理的業(yè)務(wù)模式，無(wú)需與分包商及合作伙伴分?jǐn)傎M(fèi)用收入。另外，專注于房地產(chǎn)商業(yè)代建，地理優(yōu)勢(shì)帶來(lái)的成本效益以及由透明費(fèi)率支持的定價(jià)能力，也是其實(shí)現(xiàn)較高凈利率的關(guān)鍵所在。

總體來(lái)看，主要取決于輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式所帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要大額資金進(jìn)行土地收購(gòu)相反，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式對(duì)于資本需求較低，使得中原建業(yè)在擴(kuò)展的同時(shí)，還能維持收益及利潤(rùn)的快速增長(zhǎng)。

但是，這種業(yè)務(wù)增長(zhǎng)和凈利率水平之后無(wú)法保證，中原建業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)因素中交代的很清楚，從外部大環(huán)境看，大本營(yíng)河南的生產(chǎn)總值增速近幾年有所放緩，代建市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也在加劇；從內(nèi)部看，中原建業(yè)正在走出河南，進(jìn)入新的區(qū)域“水土不服”也是有可能的，諸如此類的因素，是其在之后的發(fā)展中，不得不面對(duì)的問(wèn)題。

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