??疫情后，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)如何？判析房企面臨的金融環(huán)境，研討下一階段房企的應(yīng)對(duì)策略，是房企和金融機(jī)構(gòu)下半年關(guān)心的課題。以“當(dāng)前形勢(shì)下中國房地產(chǎn)金融環(huán)境及應(yīng)對(duì)策略”為主題的易居論壇日前在上海舉行。

??主辦方上海易居房地產(chǎn)研究院院長、華東師大終身教授張永岳致辭表示，房地產(chǎn)發(fā)展離不開金融，房地產(chǎn)金融是一個(gè)持久的重要的話題，金融穩(wěn)住了房地產(chǎn)才能夠穩(wěn)住。研究房地產(chǎn)金融，不僅涉及到房地產(chǎn)，也涉及到整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。另一主辦方《中國房地產(chǎn)金融》雜志總經(jīng)理尤優(yōu)致辭表示，當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)與金融結(jié)合將更加緊密，房地產(chǎn)本身具有金融屬性，而金融則是將房地產(chǎn)作為重要載體。由此，創(chuàng)造一個(gè)良好的房地產(chǎn)金融交流平臺(tái)對(duì)行業(yè)具有重要的意義。

??有理由看好下半年樓市走勢(shì)

??易居研究院副院長楊旭紅從疫情對(duì)宏觀面的影響出發(fā)，將當(dāng)前的形勢(shì)和2009年四季度以及2014年年底、2015年年初兩個(gè)時(shí)期做了政策面和資金面的對(duì)比。他表示，當(dāng)前形勢(shì)參考2014年年底和2015年年初，當(dāng)時(shí)M1同比增速開始上揚(yáng)，同時(shí)同業(yè)拆借利率即市場(chǎng)化利率一直大幅往下走。目前利率降到2015年的水平。預(yù)計(jì)之后利率還將下行，但空間有限M1增速回上升到15-20%之間

??目前樓市分化嚴(yán)重。唐山是過去一年京津翼地區(qū)房價(jià)漲幅最大的城市，二手房價(jià)格同比漲幅15.2%。深圳漲幅排第二。西寧銀川板塊輪動(dòng)還未結(jié)束，因此漲幅也比較大。華東地區(qū)寧波、無錫漲幅較強(qiáng)。河南里洛陽漲幅比鄭州強(qiáng)。與此相反，京津冀地區(qū)、中西部地區(qū)漲幅較弱。對(duì)于上海樓市，他表示毋需太過悲觀。他給出一個(gè)判斷指標(biāo)：兩萬套是二手房成交量的分水嶺，低于兩萬套，價(jià)格漲不動(dòng)；高于兩萬套，量有所起來，價(jià)格將平穩(wěn)上漲。當(dāng)前上海二手房成交量活躍，是買房的好機(jī)遇。

??不良資產(chǎn)與大宗資產(chǎn)投資機(jī)遇凸顯

??瑞威資本副總裁宋昊在論壇上表示，實(shí)體經(jīng)濟(jì)直接融資、多層次資本市場(chǎng)建設(shè)、國民財(cái)富積累等需求，私募基金行業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展鏈條和國民資產(chǎn)配置不可或缺的一部分。從整體私募基金發(fā)展情況來看，私募基金行業(yè)整體規(guī)模穩(wěn)步上升。根據(jù)中基協(xié)統(tǒng)計(jì)，目前存續(xù)私募基金管理規(guī)模14萬億元，較2018年末增長11%。同時(shí)，在城市化的長期發(fā)展過程中，房地產(chǎn)始終保持著穩(wěn)定而強(qiáng)大的投資韌性和需求結(jié)構(gòu)。但從實(shí)際發(fā)展情況來看，地產(chǎn)私募基金呈現(xiàn)逐年縮量趨勢(shì)。

??如何有效發(fā)揮私募基金在地產(chǎn)行業(yè)中的作用，如何進(jìn)一步理清私募基金與其他產(chǎn)品的特質(zhì)區(qū)別，成為值得思考的地方。對(duì)此，他強(qiáng)調(diào)私募基金管理人必須秉持個(gè)性，必須只投自己看得懂、控得住的行業(yè)，對(duì)投資人負(fù)責(zé)，把比人口中的不好變成自己手中的武器，增強(qiáng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)和價(jià)值管控能力。在投資標(biāo)的上，他看好不良資產(chǎn)與大宗資產(chǎn)的投資機(jī)遇。他表示，現(xiàn)階段房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性的投資機(jī)會(huì)始終存在，屬于優(yōu)質(zhì)的長期資產(chǎn)配置選擇之一。

??房企融資面臨的問題及應(yīng)對(duì)策略

??中梁控股金融集團(tuán)助理總裁戴娟在會(huì)上提出了目前房企融資面臨的問題及應(yīng)對(duì)策略。她表示，2020年1-5月，房企債券融資約5627億，融資規(guī)模為2019年全年的48%，全年規(guī)模有望超越2019年。但與此同時(shí)，房企融資正面臨著銷售壓力競(jìng)爭加劇、隱形債務(wù)壓力劇增、以及存量債務(wù)高企、到期償債高峰來臨等多重壓力。

??如何應(yīng)對(duì)？她提出九點(diǎn)策略：一、“早銷、多銷、快銷”促回款，現(xiàn)金為王。二、剝離非核心資產(chǎn)業(yè)務(wù)，聚焦核心業(yè)務(wù)，去杠桿。三、發(fā)展供應(yīng)鏈金融，助力地產(chǎn)核心企業(yè)企盤活產(chǎn)業(yè)鏈上存量資產(chǎn)，提高上下游供應(yīng)商便捷、高效獲取資金能力，切實(shí)減輕地產(chǎn)核心企業(yè)業(yè)務(wù)支付壓力。四、抱團(tuán)取暖，房企可以引進(jìn)有實(shí)力的資金方進(jìn)行財(cái)務(wù)合作，成立地產(chǎn)股權(quán)基金；房企之間圍繞地產(chǎn)主業(yè)，開展拿地、項(xiàng)目開發(fā)等方面合作。五、提質(zhì)增效，提高經(jīng)營效益，特別關(guān)注總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、凈資產(chǎn)收益率、資本回報(bào)率及投資回報(bào)率四個(gè)指標(biāo)；提高去化率、回款率，結(jié)轉(zhuǎn)率等指標(biāo)；減少運(yùn)營資本的占用，減少庫存，減少過多的在建產(chǎn)品，減少預(yù)付和應(yīng)收款，增加非現(xiàn)金的支付比重。六、通過資產(chǎn)證券化工具（ABS），盤活房企存量資產(chǎn)。目前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量市場(chǎng)，資產(chǎn)證券化這一藍(lán)海在被釋放，政策支持，銀行青睞。例如：供應(yīng)鏈ABS、購房尾 款A(yù)BS、物業(yè)收費(fèi)權(quán)ABS和CMBS等。七、做好債務(wù)梳理，尋找金融機(jī)構(gòu)戰(zhàn)略客戶，繼續(xù)爭取傳統(tǒng)融資渠道的資金支持。 房企要做好存貨和現(xiàn)金流、負(fù)債情況的梳理，及早的與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通，搶占融資資源。八、積極物色私募、資管、金控平臺(tái)等資金，關(guān)注國企、央企、外資的資金或合作資源，必要時(shí)讓渡股權(quán)；積極儲(chǔ)備涵蓋私募、資管、小貸、擔(dān)保以及國企、外資、高凈值個(gè)人等的綜合金融資源，并積極拓展和積累同行、同業(yè)資源以拓展合作空間與發(fā)展空間。九、靈活運(yùn)用關(guān)聯(lián)體系內(nèi)的融資載體，如智能科技、建筑施工、教育醫(yī)療、策劃設(shè)計(jì)等，避開涉房的授信限制。

??央行釋放流動(dòng)性會(huì)否流向房地產(chǎn)

??過去十幾年的歷史經(jīng)驗(yàn)表明，每一次央行釋放流動(dòng)性，部分資金最終都會(huì)追逐房地產(chǎn)。今年上半年，對(duì)于流動(dòng)性的水究竟最終能否流入樓市，流入資金是多是少，幾位嘉賓發(fā)表了見解。

??綠地金融控股集團(tuán)投資部總裁吳洋表示，水一直在進(jìn)入房地產(chǎn)，只不過有時(shí)大有時(shí)小。判斷水流大小的標(biāo)準(zhǔn)就是資金價(jià)格。頭部房企融資成本在下降，說明有了增量；中小房企水過不去，故而價(jià)格在上升。

??五礦信托上海公司總經(jīng)理顧維表示，房地產(chǎn)股權(quán)投資是一項(xiàng)收益很穩(wěn)定的產(chǎn)品，同時(shí)房地產(chǎn)是大類資產(chǎn)配置的重要組成部分。在貨幣超發(fā)的情況下，很穩(wěn)定的收益必然會(huì)有很多資金有意愿進(jìn)入。

??華東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任胡金星表示，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅僅是單一的開發(fā)市場(chǎng)，更重要的是以資產(chǎn)為核心的網(wǎng)絡(luò)狀的房地產(chǎn)。圍繞資產(chǎn)多樣化，需要有大量金融資產(chǎn)介入進(jìn)來。大的放水背景之下，水流勢(shì)必會(huì)進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)。

??關(guān)于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫，原信達(dá)上?？偨?jīng)理顏?zhàn)嫱硎?，目前房地產(chǎn)有泡沫，但不會(huì)一下子刺破，會(huì)是一個(gè)緩慢的過程。

??論壇主持人、易居研究院院長助理崔霽表示，未來房企格局將呈現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)，越來越專業(yè)化；同時(shí)小企業(yè)也有生存空間，在有些領(lǐng)域深耕，并有核心競(jìng)爭力的小而美的企業(yè)會(huì)越來越多。房企應(yīng)做好、做深，將自己擅長的點(diǎn)更加精細(xì)化。

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