以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“廣叔談房”公眾號(hào)

提問(wèn)：你好廣叔，1.未來(lái)世界花園兩房200萬(wàn)2.第一國(guó)際一期一房75平200萬(wàn)（第一國(guó)際的價(jià)格瘋了，三期買(mǎi)不起了）3.廣州黃埔，不過(guò)好像也都3萬(wàn)+了，但是可選擇的戶(hù)型應(yīng)該比上面兩個(gè)好。4.東莞下轄各鎮(zhèn)區(qū)。廣叔，預(yù)算200萬(wàn)，請(qǐng)問(wèn)這些您會(huì)選擇哪一個(gè)？請(qǐng)廣叔盡量幫我細(xì)致的分析下，投資不自住，麻煩您了廣叔，這次想一錘定音了，看房看得越多越迷糊了

回答：你好?？吹迷蕉啵诫y選擇，因?yàn)槟恪拜斎搿钡男畔⒃蕉?，越?huì)造成“判斷”的混亂。200w，有兩種選擇，一是核心區(qū)的一房，地鐵便利。二是郊區(qū)有潛力的地段2房，片區(qū)開(kāi)發(fā)中或者地鐵在建。未來(lái)世界花園，在西平，近地鐵，雖然隔了一個(gè)立交橋，但仍然有CBD輻射利好，可以考慮。第一國(guó)際之前就有分析過(guò)，核心地段，商業(yè)配套繁華，雖然是一房，一般家庭居住不便，但對(duì)于附近的小白領(lǐng)來(lái)說(shuō)很是歡迎，租售比高，也可以考慮。廣州黃埔，黃埔其實(shí)價(jià)格已經(jīng)漲了一波了，但對(duì)于中長(zhǎng)期投資來(lái)說(shuō)，依舊看好。東莞除了環(huán)松山湖外，臨深的長(zhǎng)安也是可以考慮的?？茨銈€(gè)人的投資偏好了，如果注重穩(wěn)定增長(zhǎng)的，可以考慮1、2選項(xiàng)。注重長(zhǎng)期增長(zhǎng)或者暴擊的，考慮廣州黃埔、東莞長(zhǎng)安。

提問(wèn)：廣叔：您好！我在廣州越秀區(qū)永福路金中大廈有一套公寓35方，2009年買(mǎi)的，還在按揭，也有出租還貸，但租客不穩(wěn)定，租金還在降。同時(shí)在黃埔大道中易通大廈有一套45方公寓，08年購(gòu)買(mǎi)，已還清貸款，正在出租。前面這套公寓我一直想賣(mài)掉，但又不知道買(mǎi)回哪里。我在廣州沒(méi)有名額了。小孩也不夠年齡購(gòu)買(mǎi)。另外在五羊新城幸福小區(qū)有一套舊的住宅，二樓，72方，交通生活很方便，就是太舊了，現(xiàn)在出租。我想聽(tīng)廣叔的意見(jiàn)，如何更好地使用這幾套房子。謝謝！

回答：你好。公寓一直不建議，漲幅慢，稅費(fèi)高。金中大廈可以出手置換。易通大廈，有13號(hào)線(xiàn)在線(xiàn)，未來(lái)有一定利好。幸福小區(qū)，1992年的房子了，樓齡較老，但由于區(qū)位不錯(cuò)，保值沒(méi)問(wèn)題，投資的話(huà)建議出手置換?？傮w看，你的這幾套資產(chǎn)平平，均可出手置換到更優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。可以考慮受年輕人歡迎的次新電梯帶花園社區(qū)，也可以考慮正在開(kāi)發(fā)的未來(lái)有潛力的地段，如黃埔科學(xué)城。

提問(wèn)：廣叔你好，坐標(biāo)廣州，現(xiàn)在手里有一套房（番禺洛溪，有房貸），由于周邊教育資源較差，考慮入手二套房，400以?xún)?nèi)的可考慮（首付七成），最近看了珠江花城，想讓您幫分析花城怎么樣？有說(shuō)這里交通是硬傷，學(xué)位有變數(shù)，花城開(kāi)發(fā)商已經(jīng)明確推茅崗路的建設(shè)，地鐵19號(hào)線(xiàn)的確有變數(shù)；執(zhí)信中學(xué)也開(kāi)建了，校長(zhǎng)在接受采訪(fǎng)說(shuō)初中會(huì)就近入學(xué)，至于說(shuō)現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)部打廣告的省一級(jí)能不能兌現(xiàn)，個(gè)人感覺(jué)這個(gè)倒影響不大，牛奶廠的靈秀小學(xué)也不是說(shuō)差到哪里。想請(qǐng)您幫詳細(xì)分析下：花城作為二套房解決上學(xué)問(wèn)題，是否值得入？這個(gè)片區(qū)的升值空間有多大，現(xiàn)在開(kāi)盤(pán)都4.7萬(wàn)—5萬(wàn)了。

回答：你好。珠江花城的優(yōu)點(diǎn)：天河少有大型新盤(pán)；社區(qū)有幼兒園小學(xué)，執(zhí)行中學(xué)落戶(hù)北測(cè)，具體劃分還沒(méi)公布；獨(dú)立商業(yè)中心；

缺點(diǎn)：周?chē)S、城中村；交通不是很方便；地鐵19號(hào)線(xiàn)還遙遙無(wú)期；原有地塊屬于油制汽廠，旁邊就是廣州本田，3公里還有廣州石化。

花城還是有一定的潛力的，解決上學(xué)也不是問(wèn)題，周邊改善需要時(shí)間，短期增長(zhǎng)可能有點(diǎn)慢，但中長(zhǎng)期依舊看好。

提問(wèn)：廣叔，您好！本人增城新塘本地人，在新塘錦繡新天地一套89方小三房，無(wú)房貸。想多買(mǎi)一套房自住加保值，等6-8年后再置換?，F(xiàn)在看同小區(qū)，同一棟的房子兩套一套12樓，精裝帶租約，238萬(wàn)；一套26樓，毛坯，220萬(wàn)。樓總高28層，戶(hù)型一致，168平方。從以后置換角度來(lái)說(shuō)，是否應(yīng)該選擇26樓的？本人夫妻二人恐高。

回答：你好，錦繡新天地是一個(gè)自住+投資不錯(cuò)的樓盤(pán)，大花園社區(qū)，安靜，戶(hù)型較好。26層有一定的折價(jià)，最好的樓層是中層，恐高倒沒(méi)多大關(guān)系，入住后，三天兩頭晾衣服向下望一望，一段時(shí)間之后也就習(xí)慣了。當(dāng)然最好是選擇12樓的這套存在一定的裝修溢價(jià)，要看下裝修風(fēng)格是否喜歡，同時(shí)溢價(jià)高與否。

提問(wèn)：你好廣叔，我的情況如下，望您指點(diǎn)迷津：目前家庭名下2套，其中一套是龍中的熙和園復(fù)式，在租，且長(zhǎng)期不會(huì)自住，因?yàn)槟壳褒堉袩o(wú)產(chǎn)業(yè)支撐前景相對(duì)不搶眼，打算賣(mài)掉，那么：1、是現(xiàn)在賣(mài)掉呢還是等等看能否跟漲再賣(mài)？2、賣(mài)掉之后的房款+手上現(xiàn)金，結(jié)合家庭收入可置換大約總價(jià)1000W的房子，是直接購(gòu)買(mǎi)一套總價(jià)1000W的呢，還是購(gòu)置2套500萬(wàn)？房票可操作。 十分感謝，祝每天都有好心情。 盼復(fù)！

回答：你好，你這種也等于大戶(hù)型，傳導(dǎo)過(guò)來(lái)是最后一波，會(huì)很慢，再者那邊中上學(xué)位的房子其實(shí)一直有在漲的，熙和園也不例外，復(fù)式產(chǎn)品現(xiàn)階段本不是那么受歡迎，可以先試著掛盤(pán)試探市場(chǎng)。 至于第二個(gè)問(wèn)題，沒(méi)有定論，選得好，1+1>2，選的不好1+1<2

提問(wèn)：廣叔你好，在一手新房a和隔壁二手房b中選擇，利用拆骨法分析幾個(gè)指標(biāo)，基礎(chǔ)盤(pán)，精裝修，樓齡，綠化與會(huì)所，房型差異，樓層差異，朝向差異，地鐵便利，品牌溢價(jià)，初房情結(jié)，請(qǐng)問(wèn)這幾個(gè)指標(biāo)如何量化的？比如基礎(chǔ)盤(pán)這個(gè)數(shù)據(jù)是怎么定的，比如樓齡是如何做加減的？同理，其他指標(biāo)？

回答：你好，一套房子不是一件商品，而是無(wú)數(shù)個(gè)因素組成的結(jié)合體。類(lèi)似于公司買(mǎi)賣(mài)并購(gòu)，報(bào)價(jià)不是針對(duì)公司殼的報(bào)價(jià)，而是對(duì)公司的管理，業(yè)務(wù)，人員等種種方面的報(bào)價(jià)。房子是無(wú)數(shù)種商品組成的結(jié)合體，并且這些商品的價(jià)值隨著變量而變化，譬如戶(hù)型等硬傷折價(jià)，在1500萬(wàn)房產(chǎn)里可以折價(jià)15%，而在300萬(wàn)房產(chǎn)里只能折價(jià)1.5%。類(lèi)似的，一套犄角戶(hù)型，我們把犄角影響的面積減去，剩下的面積再算單價(jià)，如果是市場(chǎng)價(jià)，那么相當(dāng)于白送一個(gè)犄角。至于經(jīng)常有朋友問(wèn)，拆骨法有哪些條件，拆骨法怎么算？唯一的學(xué)習(xí)路徑是：實(shí)地看房并思考，想想「這套房為什么比上套房貴XX萬(wàn)？」看房無(wú)數(shù)，你自然會(huì)深入到交叉驗(yàn)證和復(fù)雜因素下進(jìn)行的對(duì)比。

提問(wèn)：?jiǎn)栆粋€(gè)選擇的問(wèn)題。如果有兩套房，一套 是市場(chǎng)已經(jīng)走出來(lái)，比同小區(qū)其他房?jī)r(jià)格低的盤(pán)。另-套是在一個(gè)未來(lái)交通配套明顯會(huì)有大提升還未被市場(chǎng)定價(jià)小區(qū)的平價(jià)盤(pán)。如果是這樣兩套房，你偏向選擇哪里一個(gè)？有發(fā)展?jié)摿^(qū)域小區(qū)的房?jī)r(jià)五年下來(lái)能跑贏成熟區(qū)域50%嗎，例如老黃埔靠江區(qū)域能跑贏濱江東50%嗎？

回答：我們選的房子是選擇他未來(lái)的增量，不管是交通優(yōu)勢(shì)還是學(xué)位優(yōu)勢(shì)，還是他有地緣的優(yōu)勢(shì)。老黃浦就兼?zhèn)渲煌▋?yōu)勢(shì)，地緣優(yōu)勢(shì)。濱江東的話(huà)，在未來(lái)不短的時(shí)間內(nèi)，只看到了曾經(jīng)的江景優(yōu)勢(shì)，就是景觀溢價(jià)，還有就是一條地鐵的增量，其他就很少了。所以選擇深度有潛力的區(qū)域，后面的不斷的增量?jī)冬F(xiàn)的話(huà)，他會(huì)一步一步的把房子漲上去，但是到底有沒(méi)有超過(guò)50%了，這個(gè)就不好說(shuō)。

提問(wèn)：你好廣叔，我18年的時(shí)候在羅湖云景豪園買(mǎi)了個(gè)小兩房，月供是12000，貸款220萬(wàn)左右，家庭年收入是60萬(wàn)左右，現(xiàn)在手上有資金115萬(wàn)，想要再投資一套小兩房或者是一房，三五年之后賣(mài)掉，因?yàn)樵鹿毫?想選個(gè)比較好出售的地方，現(xiàn)在看了寶安南山這波漲這么厲害，自己都不知道該怎么去選擇了。

回答：你好，110萬(wàn)要買(mǎi)第二套操作成三成，要看你選的地段還是比較激進(jìn)。龍華沙井光明龍華有投資價(jià)值的紅山河上塘片區(qū)價(jià)格已經(jīng)比較高了，這邊是不用考慮的，如果是真要投資沙井一定要選擇海岸城的附近。其他的就算了，光明這邊的話(huà)要買(mǎi)新盤(pán)，而且要做好長(zhǎng)線(xiàn)的打算。買(mǎi)龍華沙井光明租金回報(bào)率是相當(dāng)?shù)偷?，兩者不可兼得。而且深圳租金回?bào)率最高的是羅湖三成首付，買(mǎi)的房子租金差不多就能夠抵掉一半的月供，其實(shí)以你這種情況也可以更多考慮大運(yùn)這邊，而且他要比沙井更穩(wěn)一些。

提問(wèn)：你好廣叔，皇崗片區(qū)屬于福田價(jià)格洼地，請(qǐng)問(wèn)景源華庭的房子投資加居住，地段不錯(cuò)，單價(jià)6萬(wàn)多，但是那個(gè)是獨(dú)棟塔樓，請(qǐng)問(wèn)有沒(méi)有投資價(jià)值？謝謝！

回答：你好，上車(chē)盤(pán)能選擇的空間比較小，瑞景華庭這類(lèi)房成交量大、面積小、單價(jià)高但穩(wěn)中有升，可以參考麗陽(yáng)天下這幾年的漲幅。 可以對(duì)比一下。

提問(wèn)：你好廣叔！咨詢(xún)您兩個(gè)問(wèn)題：?jiǎn)栴}一：景田兩房60平公寓（近地鐵，有學(xué)位但積分低于住宅，但目前能上），目前租金7000元左右，這兩年幾乎未漲，兩房成交量也很低，均價(jià)6萬(wàn)多；問(wèn)題為是否需要出手置換成一房或兩房的住宅？還是繼續(xù)放著做抵押貸款另外購(gòu)置住房？（還有一個(gè)二套的名額但是要首付七成，所以也沒(méi)想好，買(mǎi)哪里的房子） 問(wèn)題二：老家四線(xiàn)縣城有一個(gè)帶花園的一幢房子，帶花園共計(jì)三百多平，建筑面積一百多平，地理位置不錯(cuò)，靠近小學(xué)算學(xué)位房，估值一百萬(wàn)多一點(diǎn)，目前老家是人口流出地，請(qǐng)教是否房子需要盡快出售？

回答：你好，公寓不漲是情理之中，房齡太老加上稅費(fèi)太高制約流動(dòng)性。 建議出手置換住宅產(chǎn)品，二套資格全款抵押和5改3的方式都可以操作成首付3成。 南山和寶安還是投資首選。 四線(xiàn)城市房產(chǎn)盡快出手，人口凈流出的小城市 未來(lái)房?jī)r(jià)只會(huì)越來(lái)越鶴崗化。

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