以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”公眾號

提問：你好廣叔，1.未來世界花園兩房200萬2.第一國際一期一房75平200萬（第一國際的價格瘋了，三期買不起了）3.廣州黃埔，不過好像也都3萬+了，但是可選擇的戶型應(yīng)該比上面兩個好。4.東莞下轄各鎮(zhèn)區(qū)。廣叔，預(yù)算200萬，請問這些您會選擇哪一個？請廣叔盡量幫我細致的分析下，投資不自住，麻煩您了廣叔，這次想一錘定音了，看房看得越多越迷糊了

回答：你好。看得越多，越難選擇，因為你“輸入”的信息越多，越會造成“判斷”的混亂。200w，有兩種選擇，一是核心區(qū)的一房，地鐵便利。二是郊區(qū)有潛力的地段2房，片區(qū)開發(fā)中或者地鐵在建。未來世界花園，在西平，近地鐵，雖然隔了一個立交橋，但仍然有CBD輻射利好，可以考慮。第一國際之前就有分析過，核心地段，商業(yè)配套繁華，雖然是一房，一般家庭居住不便，但對于附近的小白領(lǐng)來說很是歡迎，租售比高，也可以考慮。廣州黃埔，黃埔其實價格已經(jīng)漲了一波了，但對于中長期投資來說，依舊看好。東莞除了環(huán)松山湖外，臨深的長安也是可以考慮的?？茨銈€人的投資偏好了，如果注重穩(wěn)定增長的，可以考慮1、2選項。注重長期增長或者暴擊的，考慮廣州黃埔、東莞長安。

提問：廣叔：您好！我在廣州越秀區(qū)永福路金中大廈有一套公寓35方，2009年買的，還在按揭，也有出租還貸，但租客不穩(wěn)定，租金還在降。同時在黃埔大道中易通大廈有一套45方公寓，08年購買，已還清貸款，正在出租。前面這套公寓我一直想賣掉，但又不知道買回哪里。我在廣州沒有名額了。小孩也不夠年齡購買。另外在五羊新城幸福小區(qū)有一套舊的住宅，二樓，72方，交通生活很方便，就是太舊了，現(xiàn)在出租。我想聽廣叔的意見，如何更好地使用這幾套房子。謝謝！

回答：你好。公寓一直不建議，漲幅慢，稅費高。金中大廈可以出手置換。易通大廈，有13號線在線，未來有一定利好。幸福小區(qū)，1992年的房子了，樓齡較老，但由于區(qū)位不錯，保值沒問題，投資的話建議出手置換?？傮w看，你的這幾套資產(chǎn)平平，均可出手置換到更優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?？梢钥紤]受年輕人歡迎的次新電梯帶花園社區(qū)，也可以考慮正在開發(fā)的未來有潛力的地段，如黃埔科學城。

提問：廣叔你好，坐標廣州，現(xiàn)在手里有一套房（番禺洛溪，有房貸），由于周邊教育資源較差，考慮入手二套房，400以內(nèi)的可考慮（首付七成），最近看了珠江花城，想讓您幫分析花城怎么樣？有說這里交通是硬傷，學位有變數(shù)，花城開發(fā)商已經(jīng)明確推茅崗路的建設(shè)，地鐵19號線的確有變數(shù)；執(zhí)信中學也開建了，校長在接受采訪說初中會就近入學，至于說現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)部打廣告的省一級能不能兌現(xiàn)，個人感覺這個倒影響不大，牛奶廠的靈秀小學也不是說差到哪里。想請您幫詳細分析下：花城作為二套房解決上學問題，是否值得入？這個片區(qū)的升值空間有多大，現(xiàn)在開盤都4.7萬—5萬了。

回答：你好。珠江花城的優(yōu)點：天河少有大型新盤；社區(qū)有幼兒園小學，執(zhí)行中學落戶北測，具體劃分還沒公布；獨立商業(yè)中心；

缺點：周圍工廠、城中村；交通不是很方便；地鐵19號線還遙遙無期；原有地塊屬于油制汽廠，旁邊就是廣州本田，3公里還有廣州石化。

花城還是有一定的潛力的，解決上學也不是問題，周邊改善需要時間，短期增長可能有點慢，但中長期依舊看好。

提問：廣叔，您好！本人增城新塘本地人，在新塘錦繡新天地一套89方小三房，無房貸。想多買一套房自住加保值，等6-8年后再置換。現(xiàn)在看同小區(qū)，同一棟的房子兩套一套12樓，精裝帶租約，238萬；一套26樓，毛坯，220萬。樓總高28層，戶型一致，168平方。從以后置換角度來說，是否應(yīng)該選擇26樓的？本人夫妻二人恐高。

回答：你好，錦繡新天地是一個自住+投資不錯的樓盤，大花園社區(qū)，安靜，戶型較好。26層有一定的折價，最好的樓層是中層，恐高倒沒多大關(guān)系，入住后，三天兩頭晾衣服向下望一望，一段時間之后也就習慣了。當然最好是選擇12樓的這套存在一定的裝修溢價，要看下裝修風格是否喜歡，同時溢價高與否。

提問：你好廣叔，我的情況如下，望您指點迷津：目前家庭名下2套，其中一套是龍中的熙和園復(fù)式，在租，且長期不會自住，因為目前龍中無產(chǎn)業(yè)支撐前景相對不搶眼，打算賣掉，那么：1、是現(xiàn)在賣掉呢還是等等看能否跟漲再賣？2、賣掉之后的房款+手上現(xiàn)金，結(jié)合家庭收入可置換大約總價1000W的房子，是直接購買一套總價1000W的呢，還是購置2套500萬？房票可操作。 十分感謝，祝每天都有好心情。 盼復(fù)！

回答：你好，你這種也等于大戶型，傳導(dǎo)過來是最后一波，會很慢，再者那邊中上學位的房子其實一直有在漲的，熙和園也不例外，復(fù)式產(chǎn)品現(xiàn)階段本不是那么受歡迎，可以先試著掛盤試探市場。 至于第二個問題，沒有定論，選得好，1+1>2，選的不好1+1<2

提問：廣叔你好，在一手新房a和隔壁二手房b中選擇，利用拆骨法分析幾個指標，基礎(chǔ)盤，精裝修，樓齡，綠化與會所，房型差異，樓層差異，朝向差異，地鐵便利，品牌溢價，初房情結(jié)，請問這幾個指標如何量化的？比如基礎(chǔ)盤這個數(shù)據(jù)是怎么定的，比如樓齡是如何做加減的？同理，其他指標？

回答：你好，一套房子不是一件商品，而是無數(shù)個因素組成的結(jié)合體。類似于公司買賣并購，報價不是針對公司殼的報價，而是對公司的管理，業(yè)務(wù)，人員等種種方面的報價。房子是無數(shù)種商品組成的結(jié)合體，并且這些商品的價值隨著變量而變化，譬如戶型等硬傷折價，在1500萬房產(chǎn)里可以折價15%，而在300萬房產(chǎn)里只能折價1.5%。類似的，一套犄角戶型，我們把犄角影響的面積減去，剩下的面積再算單價，如果是市場價，那么相當于白送一個犄角。至于經(jīng)常有朋友問，拆骨法有哪些條件，拆骨法怎么算？唯一的學習路徑是：實地看房并思考，想想「這套房為什么比上套房貴XX萬？」看房無數(shù)，你自然會深入到交叉驗證和復(fù)雜因素下進行的對比。

提問：問一個選擇的問題。如果有兩套房，一套 是市場已經(jīng)走出來，比同小區(qū)其他房價格低的盤。另-套是在一個未來交通配套明顯會有大提升還未被市場定價小區(qū)的平價盤。如果是這樣兩套房，你偏向選擇哪里一個？有發(fā)展?jié)摿^(qū)域小區(qū)的房價五年下來能跑贏成熟區(qū)域50%嗎，例如老黃埔靠江區(qū)域能跑贏濱江東50%嗎？

回答：我們選的房子是選擇他未來的增量，不管是交通優(yōu)勢還是學位優(yōu)勢，還是他有地緣的優(yōu)勢。老黃浦就兼?zhèn)渲煌▋?yōu)勢，地緣優(yōu)勢。濱江東的話，在未來不短的時間內(nèi)，只看到了曾經(jīng)的江景優(yōu)勢，就是景觀溢價，還有就是一條地鐵的增量，其他就很少了。所以選擇深度有潛力的區(qū)域，后面的不斷的增量兌現(xiàn)的話，他會一步一步的把房子漲上去，但是到底有沒有超過50%了，這個就不好說。

提問：你好廣叔，我18年的時候在羅湖云景豪園買了個小兩房，月供是12000，貸款220萬左右，家庭年收入是60萬左右，現(xiàn)在手上有資金115萬，想要再投資一套小兩房或者是一房，三五年之后賣掉，因為月供壓力 想選個比較好出售的地方，現(xiàn)在看了寶安南山這波漲這么厲害，自己都不知道該怎么去選擇了。

回答：你好，110萬要買第二套操作成三成，要看你選的地段還是比較激進。龍華沙井光明龍華有投資價值的紅山河上塘片區(qū)價格已經(jīng)比較高了，這邊是不用考慮的，如果是真要投資沙井一定要選擇海岸城的附近。其他的就算了，光明這邊的話要買新盤，而且要做好長線的打算。買龍華沙井光明租金回報率是相當?shù)偷?，兩者不可兼得。而且深圳租金回報率最高的是羅湖三成首付，買的房子租金差不多就能夠抵掉一半的月供，其實以你這種情況也可以更多考慮大運這邊，而且他要比沙井更穩(wěn)一些。

提問：你好廣叔，皇崗片區(qū)屬于福田價格洼地，請問景源華庭的房子投資加居住，地段不錯，單價6萬多，但是那個是獨棟塔樓，請問有沒有投資價值？謝謝！

回答：你好，上車盤能選擇的空間比較小，瑞景華庭這類房成交量大、面積小、單價高但穩(wěn)中有升，可以參考麗陽天下這幾年的漲幅。 可以對比一下。

提問：你好廣叔！咨詢您兩個問題：問題一：景田兩房60平公寓（近地鐵，有學位但積分低于住宅，但目前能上），目前租金7000元左右，這兩年幾乎未漲，兩房成交量也很低，均價6萬多；問題為是否需要出手置換成一房或兩房的住宅？還是繼續(xù)放著做抵押貸款另外購置住房？（還有一個二套的名額但是要首付七成，所以也沒想好，買哪里的房子） 問題二：老家四線縣城有一個帶花園的一幢房子，帶花園共計三百多平，建筑面積一百多平，地理位置不錯，靠近小學算學位房，估值一百萬多一點，目前老家是人口流出地，請教是否房子需要盡快出售？

回答：你好，公寓不漲是情理之中，房齡太老加上稅費太高制約流動性。 建議出手置換住宅產(chǎn)品，二套資格全款抵押和5改3的方式都可以操作成首付3成。 南山和寶安還是投資首選。 四線城市房產(chǎn)盡快出手，人口凈流出的小城市 未來房價只會越來越鶴崗化。

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現(xiàn)千萬資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問，廣叔精力有限，無法一一解答。

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