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以下選自“成哥說房”微信公眾號精選提問：

提問：成哥好，想買一套單位集資房，有風險嗎，這種房子能買嗎？

回答：這個應該是指的集資房，買這類房子風險特別大，不能因為便宜而不顧法律風險。這類房子土地一般是劃撥土地，在轉讓時一般要經過原來單位同意，且在轉讓時根據具體需要要補交一定土地出讓金。更重要的是，這個部門不復存在，到時要去協調相關部門協助辦理過戶手續(xù)比較繁瑣?？傮w看來，集資房價格雖然便宜，但風險倍增，建議慎重選擇和購買。

另外說說容易入坑的幾類低價房，買了之后賣不出去，基本就套在手里了。

1、公寓房。公寓房總價低，不限購，但是這類房產權年限只有40年，到期后也不能自動續(xù)期，不能辦理落戶，生活成本高，交易稅費高，流通性差，而且公寓房一般都是三梯十幾戶，安全性和私密性差，既不好住，又不好轉手，基本是入手就貶值。

2、房齡大的房子。房齡大的房子，不僅房屋質量存在隱患，而且房齡越大，房產的價值越低，能獲得的銀行貸款就越少，甚至還有可能被限貸，房產流動性會大打折扣，如果你買了，很可能就砸手里了。

3、只有使用權的房子。小產權房、經濟適用房和拆遷安置房等，這類型房子的價格遠遠低于市場平均水平。

4、城市遠郊房。很多城市都在向外擴張，大搞新區(qū)、開發(fā)區(qū)、高新技術區(qū)等，炒作政策利好和未來規(guī)劃。

提問：成哥好，坐標上海，首付150以內，目前在看真光四街坊附近的房子，其他是否還有地區(qū)推薦？另外，二手房稅費手續(xù)費好貴，是否有合適的新房推薦呢？

回答：其實普陀附近的板塊選擇挺多的，比方說嘉定的豐莊江橋，普陀的萬里真北路桃浦，寶山大場大華，靜安彭浦。這些地方都是可以考慮的主要是要找到一些你自己喜歡的且性價比高的房子。二手房稅費貴，但是可以去找一些折扣比較多的房源，以稅費為理由去壓制房東的價格。新房的話，我覺得保利云上不錯，但是你的預算太少。如果要買品質比較好的新房，可能要走好遠了。

上海的高回報率樓盤可以參考內部分享！

提問：成哥好，請教一下外地人想要獲得上海買房資格需要交滿5年社?；騻€稅，如果選擇繳納個稅請問怎么交？需要每個月交多少？有沒有渠道可以繳納？

回答：需要有穩(wěn)定的收入，再去稅務局拉出5年繳稅清單，個稅是0也沒關系，然后必須以家庭為單位購買。

提問：成哥好， 1、上海浦東的高鐵東站附近的3個板塊，祝橋，川沙，惠南，請問哪個更有發(fā)展?jié)摿Γ咳胧帜睦锉容^合適，手上子彈60，可加30的信用杠桿！ 2、上海高鐵東站的祝橋板塊能否成為下一個虹橋樞紐？目前有浦東國際機場和大飛機航空產業(yè)區(qū)！ 3、祝橋的地王盤公元2040能否值得買入？

回答：公元2040已經是價格非常虛高了， 沒有必要把它作為標準。 祝橋未來確實會是第二個虹橋，但時間不確定。 機場旁邊的產業(yè)主要是物流業(yè)，不容易產生高薪人口，不會有很大的房價漲幅。 300萬主力產品端，可以在大虹橋的輻射區(qū)，泗涇、江橋、馬路、徐涇北城，或者魯匯、周浦、航頭、川沙一帶找2005年以后的次新房。

提問：成哥你好，南通如皋人，在南通開發(fā)區(qū)有一套房子，大概230w左右，還有30萬貸款。南通江山鼎那個房子后面還有升值空間嗎？現在賣了去南京，這個思路對嗎？我目前沒有南京房票，兩人也沒有存款，收入在2w左右。因為考慮還貸能力，我們想入手一套300w左右的，首付200，推薦些什么盤呢？這個思路是不是太保守了？

還有一個想法，250w自住+100w投資這種組合，貸款在150，希望投資的那套能夠盡快出租變現，但是南京也沒有100w的好位置單室套住宅了，公寓看你的文章一直是不推薦的，可是我的預算有限，該怎么配置呢？請幫忙指導呀！

回答：投資角度看，南通置換到南京，大方向是正確的。

南通是地價推動型的樓市，另一方面原因是蘇州外溢需求，南通的人口在流失，從基本面上來看，未來不會有大機會。現在就是上漲尾聲。

置換房子就是資產轉移，要不上移，要不裂變。

上移：圈外到圈內，郊區(qū)到核心，三四線到一二線。

上移的目的，最核心的是讓籌碼更安全，對沖風險效果更好。

房子值不值錢，能Z押出多少，最終還是銀H說了算。

裂變：買的早的，賣的高的，面積大的，可以獲得更多現金流，換2套適中是行得通的。裂變的目的，其中之一自身家庭居住需求，父母一大家子各自空間，生活品質也是提高的，雖然換小了。多一個籌碼，有利于二次置換。

綜合來看，你的情況更適合上移。如果說準備將來生活和工作都在南京，更是符合自住加投資，那就更沒有問題。預算有限，買一套好的自住加投資就可以，不適合買二套。

南京買房價值高的板塊 詳見內部分享！

提問：成哥好，目前在上海上班，想在西安買一套房，剛需，手里最多能湊到三十三萬，準備結婚用，目前比較中意西安的融創(chuàng)御河辰院，招商城市主場，想買精裝修的房子，后面比較省事。對裝修也一竅不通。擔心買西咸新區(qū)以后上班不方便，但是在主城區(qū)買不到滿意的房子，最多能買個兩室二手房，西咸新區(qū)的話能買三室的，比較糾結不知道怎么弄？成哥能推薦一些比較適合的樓盤嗎？

回答：你的買房需求是純剛需，不僅考慮自住也要顧及到工作半徑圈子，預算有限情況下，寧可犧牲一點面積，也要買對板塊。

我建議你買高新區(qū)，自住 投資和工作都更好。

西安不管現在還是未來很多年，高新區(qū)一定是西安最值得投資的區(qū)域，因為這里經濟實際目前來看是西安任何區(qū)域短時間都無法超越了。而聚集著大量商務人口的高新區(qū)，住宅用地供應實在有限，所以價格會持續(xù)走高。

市場已起來，目前沒有特別的筍盤，但是自住加投資，買在高新長期看升值是沒有太大問題的，考慮自住，建議去搖號新房，可以買精裝修的，在外地更省心。這兩年時間，西安的新房品質提升非常明顯。

預算有限，先買二房上車，買對板塊比三房面積更重要。

具體樓盤推薦詳見內部分享！

提問：成哥好，坐標南寧，，名下有4套房產，2套在五象新區(qū)，無貸款負債；1套在西大商圈，住宅公寓，月租金1000；另有1套用來自住，22年底收房。想在南寧買房收租，也有意向在外地投資，現有子彈300，北京有房票（非通州），想聽聽成哥的意見！

回答：投資的話，在南寧買房，收益不太理想，有閑錢建議去其他城市買房。而且你南寧倉位已過多，更建議你把重倉放在一線城市，屬于壓箱底資產，建議買北京。

二線省會城市房價漲，我們吃的是城市化率的紅利。就是從農村到城市，從小城市到省會城市。但是省會城市的人口吸附能力不強，當人口增值到達一定量級之后，紅利就逐漸消失了。一線城市房價漲，我們吃的是大城市化率的紅利。城市化率和大城市化率，這是兩個不同的概念。中國城市化率已經50-60%， 但是大城市化率還有很長的路要走。

一線城市天花板更高，更重要的是穩(wěn)，大倉位放在一線，可長持到天荒地老。對于資產配置來說，從來都是主力壓箱底資產，防守屬性大于進攻屬性。

北京發(fā)展方向是向東，向北走勢。具體投資回報率高的板塊詳見內部分享。我的選籌理念偏向于新產業(yè)聚集的區(qū)域，主要是找高薪的接盤俠，買2房，淘淘二手次新，配合出租長持。

以上來自“成哥說房”微信公眾號提問精選。關注成哥，購房有疑惑，成哥為你解答，讓你掌握更多精彩的房產資訊！?

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