上海樓市:春節(jié)期間樓市成交跌入低谷,新政后市場回歸理性

來源：智能家居時間：2021-02-21 13:52

我是曾叔談房，資深房產(chǎn)投資專家。與你相見恨晚的買房導(dǎo)師，曾叔沒有千篇一律的自媒體，沒有遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！曾叔屬于實(shí)戰(zhàn)派只說對你最有用的操作和建議。關(guān)注曾叔談房，帶你成為最會買房的人。

以下內(nèi)容來自“曾叔談房 ”微信公眾號，粉絲提問

提問：你好，曾叔，請問在“就地過年”的倡導(dǎo)下，上海的春節(jié)顯得比往年更熱鬧，但這種熱鬧并未傳導(dǎo)至樓市。請問這是怎么回事？

回答：你好，據(jù)上海中原地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)假期，上海樓市成交跌入低谷，2月11日到2月17日上海新建商品住宅成交1.3萬平方米。整個假期有59個項(xiàng)目有網(wǎng)簽記錄，但大部分項(xiàng)目網(wǎng)簽數(shù)量不超過5套。其中，表現(xiàn)相對較好的項(xiàng)目是青浦徐涇板塊的“虹悅灣名邸”和金山楓涇板塊的“依云四季苑”其次供應(yīng)方面，和以往慣例相同，沒有產(chǎn)品入市。一方面1月底有一波搶收行情，并且入市項(xiàng)目多為剛需以及剛改類產(chǎn)品，提前釋放需求；另一方面，2月本身就是市場傳統(tǒng)淡季，即便要推盤，時間節(jié)點(diǎn)也會到2月底。況且1月底上海升級調(diào)控政策，新政策細(xì)節(jié)上如何操作，比如買家如何打分參加搖號等等都需要參考經(jīng)驗(yàn)。因此供應(yīng)掛零并不意外。當(dāng)然，市場分化的現(xiàn)象還會延續(xù)。具體詳見內(nèi)部分享文章。

提問：你好，曾叔，如果在上海要購買郊區(qū)的話怎么選擇？哪個區(qū)會是上海郊區(qū)里發(fā)展最快的？

回答：你好，松江應(yīng)該是上海幾個郊區(qū)里發(fā)展得最快的。去年，松江經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)逆環(huán)境下高質(zhì)量發(fā)展，實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入220.62億元，同比增長4.8%，連續(xù)60個月保持正增長，增速位居全市第一。預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1620億元，同比增長4%，增速位居全市第一。今年松江將加快滬蘇湖鐵路和松江樞紐建設(shè)啟動軌道交通12號線西延伸建設(shè)。加快推進(jìn)滬松公路快速化、嘉松公路南延伸。開工建設(shè)有軌電車T2線西延伸。力爭泖亭路、昆港公路等竣工。關(guān)于上海的高回報(bào)投資率樓盤，已盤點(diǎn)出來，具體請參考內(nèi)部分享！

提問：你好，曾叔，請問大品牌開發(fā)商項(xiàng)目位置一般，公攤大，普通開發(fā)商位置好點(diǎn)，公攤面積小，有贈送，選哪個？

回答：你好，同一地段，大品牌開發(fā)商的房子雖然貴一些，也值得購買。房子的漲幅、升值空間，從來就和初始價格沒有關(guān)系。房子升值的決定因素，除了地段這個核心要素外，其實(shí)和快消品是一樣的——居住體驗(yàn)和業(yè)主口碑。不論是投資還是自住，以初始價格判斷未來升值空間都是非常幼稚的想法。事實(shí)上，如果你觀察或者收集一些資料就會發(fā)現(xiàn)，同一地段，往往當(dāng)時賣的越貴的房子，未來漲得越快。顯性成本可能差不多，但很多成本你看不到。大的成本你可以查到，專業(yè)一點(diǎn)的再通過同行打聽打聽或者自己看看工地、問問技術(shù)細(xì)節(jié)能多了解一些，但很多影響生活質(zhì)量、生活細(xì)節(jié)的成本很難看得到，說白了這很大程度上客戶只能依靠開發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)和責(zé)任心。在這一點(diǎn)上，大品牌為了維護(hù)自己的口碑，底線要高一些。另外有時候往往大品牌因?yàn)槌鞘谢騾^(qū)域集采，成本反而控制得更低。

提問：曾叔，你好！新人首問：外地戶口在天健有101平房，孩子6月才能拿到本科畢業(yè)證，請問1.考慮投資升值快買350-400—450萬左右房產(chǎn)買哪些盤合適？2.黃埔買房用孩子名額除了等畢業(yè)證還要做好哪些準(zhǔn)備！3.現(xiàn)階段南沙房子有沒投資價值，是二手好還是新房好？

回答：你好，1、可看下新福港鼎峰、金碧領(lǐng)秀國際、保利學(xué)府里、越秀嶺南山畔；2、買社保，做流水3、建議二手次新，具體潛力大的板塊，詳見內(nèi)部分享！

提問：曾叔，你好！目前手里有子彈130，二套房投資準(zhǔn)備公積金貸款入手買光谷東，對比一下中建星光城和綠地星河繪？

回答：你好，子彈130，如果月供能力不錯，只買一套光谷東太浪費(fèi)了。建議開發(fā)老人票，做接力貸，買一套新盤。剩余子彈，用你的二套名額，找墊資渠道，全款抵押入手一套二手房。你好，武漢的新房售價，普遍比前兩年高開10-20%。有的甚至超過20%。倒掛行情結(jié)束，按照現(xiàn)在的新房售價，已經(jīng)談不上“劃算”。只能說“基本合理”。而這個“基本合理”，是針對主流自住類客群“喜新厭舊”的固有人性而言的。顯而易見，既然是固有的人性，就一定可以被行為經(jīng)濟(jì)學(xué)制定的針對性策略所利用。我們的針對性策略，就是不支付“新”的溢價，不承擔(dān)“新變舊”的折舊損失。這可以幫助我們獲得超額收益。

而買新房，無法獲得這塊超額收益。自然，從投資角度，也就談不上“性價比高”了。光谷東目前已經(jīng)屬于發(fā)展中期，利好正在加速兌現(xiàn)，目前的價格也是水漲船高。光谷東目前的單價1.8-2W，可以選擇的性價比項(xiàng)目越來越少，這也意味著光谷東的投資收益不如從前，但是漲幅會比較穩(wěn)。你看的這幾個盤，是我們在眾多新盤，挑出來僅剩的有性價比的樓盤。綠地星河繪在光谷東新盤中，算是相對低的。但是品質(zhì)一般。中建星光城價格不算高，但是周邊還建房居多，整體環(huán)境相對差一點(diǎn)。這2個盤，能搶到，都可以入手。如果硬要選擇一個，優(yōu)先綠地。

提問：您好！曾叔，請麻煩給個樓層建議，像臨馬路的房子選哪個樓層會比較安靜？看到有人說10樓最吵，也有人說25樓最吵，到底應(yīng)該怎么判斷好？

回答：你好，高層和低層受到的噪音污染形式是不太相同的。對于低層而言，它的噪聲源表現(xiàn)為震動和聲音兩部分。對于高層的住戶而言，震動的影響會被不斷減弱，但聲音是以聲波的形式傳遞的，當(dāng)某層的高度正好達(dá)到該噪聲聲波波長的整數(shù)倍時，噪聲就會表現(xiàn)得十分明顯。這是因?yàn)楦邔又車鷽]有什么建筑物遮擋，高層完全暴露在聲波的立體傳播下，所以噪音就大了。不過由于噪音到一定高度開始衰減，因此更高樓層住戶受到的影響相對會小些。這是之前看到的算是有點(diǎn)科學(xué)的說法。所以你說的10樓和25樓應(yīng)該都有點(diǎn)道理，真正小點(diǎn)可以選擇更高的樓層，或者矮點(diǎn)的。其他推薦參考內(nèi)部分享！

提問：你好，曾叔，請問自己的房子賣了半年怎么也賣不掉，最后降價30萬才出掉?，F(xiàn)在是不是樓市下行、樓市艱難時期了？

回答：你好，其實(shí)，房子賣不賣得掉，以怎樣的價格賣掉。并不取決于賣的這一刻，而是在很多年前，自己決策買這套房的剎那，就被決定了。1：搖到一套限價新房，但持有的一套房很難出掉，現(xiàn)在靠超高利率的負(fù)債撐著；2：市場上出現(xiàn)1套非常好的房源，很想拿，但自己的二手房一時之間出不掉，眼睜睜看著被別人買了。牛市沉淀脂肪；弱市需要釋放部分脂肪，才能啟動下一輪周期的引擎。弱市期，房產(chǎn)的流動性決定了安全感與機(jī)會指數(shù)。如果一個房子無法輕易賣掉，那么，其資產(chǎn)價值就打折。

主城區(qū)老破大，不要以為流動性有多好，即便在上海，流動性也極一般。直接點(diǎn)說，需要一輪超級大牛市才能賺到錢。遠(yuǎn)郊荒野+高溢價高逼格房，毒藥啊，看起來美麗，吃起來醉倒，最后就不省人事了。房子，是不動產(chǎn)？錯，大錯，房子是流動的貨幣！因?yàn)檎嬲玫姆慨a(chǎn)價值滿足三個方面：1、租金收益；2、增值收益（資源價值慢慢通過房價兌現(xiàn)）；3、房產(chǎn)抵押出來的資金。很難出手的房，你要檢討當(dāng)時買它時的思路了！

提問：曾叔，你好，請問現(xiàn)在上海買房落戶的政策，有什么規(guī)定？

回答：你好，在上海買房落戶，詳細(xì)的說明、介紹、描述；詳見知識內(nèi)部資料分享。

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