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2020年上半年，新冠肺炎全球肆虐，大國(guó)關(guān)系趨于緊張，經(jīng)濟(jì)增速下滑，樓市卻異常熱鬧。

據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，上半年全國(guó)百城新房成交均價(jià)為15595元/平方米，同比上漲10.9%。

房?jī)r(jià)同比漲幅超過(guò)20%的城市有11座，包括珠海、江陰、蘇州、滁州、銀川、南昌、哈爾濱、桂林、成都、蕪湖和秦皇島。

針對(duì)部分城市房?jī)r(jià)過(guò)熱現(xiàn)象，7月多地樓市新政密集發(fā)布，中央多部門(mén)關(guān)注樓市，強(qiáng)調(diào)房住不炒，整治樓市亂象。

7月24日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理韓正在北京主持召開(kāi)房地產(chǎn)工作座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)房住不炒，“時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦，堅(jiān)定不移推進(jìn)落實(shí)好長(zhǎng)效機(jī)制。”

7月28日，央行下發(fā)通知，摸底線(xiàn)上消費(fèi)貸款流入樓市情況，嚴(yán)查資金違規(guī)流入樓市。

2

同房?jī)r(jià)上漲情況相反，多座城市的房租下跌。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，6月全國(guó)大中城市的平均租金水平環(huán)比下跌0.36%，同比下降跌2.02%，租金均價(jià)已經(jīng)連續(xù)下滑三個(gè)月。

簡(jiǎn)單分析一下租金下跌的原因，大致有兩點(diǎn)：

首先，新冠疫情沖擊下，2020年上半年企業(yè)降薪、裁員新聞不斷，返城工作者減少，居民個(gè)人收入減少，造成城市住房消費(fèi)支付能力下降，導(dǎo)致房租下降。

再加上高校延遲畢業(yè)，市場(chǎng)上租房需求暫時(shí)未充分釋放，供大于求。

這些對(duì)租房市場(chǎng)影響都是短暫的，然而，和房租一起降低的，還有租金收益率。

租金收益率是將房子的年租金，除以房子總價(jià)，用來(lái)衡量房產(chǎn)投資收益情況。

租金回報(bào)率=整年稅后房租/(首付款+按揭款)

50城租金收益率長(zhǎng)期以來(lái)，處于下降趨勢(shì)。這說(shuō)明房?jī)r(jià)漲幅超越租金漲幅。

圖源：易居研究院

國(guó)際上，租金回報(bào)率至少在3.3.％，買(mǎi)房才合算。

據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，當(dāng)前全國(guó)50典型城市租金收益率為2.4%，環(huán)比下降2%。其中租金下跌1.1%；房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.9%。

從租金回報(bào)率看，買(mǎi)房是虧本的?？墒?，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲的幅度，可以彌補(bǔ)租金回報(bào)的不足。

所以，我們看到有人房子寧愿空置著，囤著坐等升值，也不會(huì)租出去。

二季度50城租金收益率 圖源：易居研究院

房租真實(shí)地反映了一座城市，大多數(shù)人住房消費(fèi)能力。房?jī)r(jià)越高，租金收益率越低的城市，房?jī)r(jià)存在虛高的泡沫越大。

上圖顯示，二季度50城租金收益率排名靠前的為弱二線(xiàn)和三線(xiàn)城市。房?jī)r(jià)飛漲或高企的城市廈門(mén)、唐山、三亞、北上廣深等，排名非?？亢?。

那么，租金收益率低，漲租金就好了？不，是房?jī)r(jià)漲的太高。

有學(xué)者表示，租金跌，房?jī)r(jià)漲，表明房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)在增加。

這就是說(shuō)，房子逐漸超出大多數(shù)人消費(fèi)支付能力，變成金融投資產(chǎn)品。

3

是什么，支撐著房?jī)r(jià)上漲？

首先，我們來(lái)看對(duì)房?jī)r(jià)影響頗深的貨幣。

2008年4萬(wàn)億“救市”，適度寬松的貨幣政策，帶來(lái)房?jī)r(jià)暴漲。

M2是反映貨幣供應(yīng)量的重要指標(biāo)，貨幣超發(fā)意味著資產(chǎn)價(jià)格上升和通貨膨脹。這也就是貨幣之水，流入樓市說(shuō)法的源頭。

當(dāng)前，多方呼吁嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，有參考前車(chē)之鑒的味道，可惜也難防房?jī)r(jià)上漲。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷認(rèn)為，政府部門(mén)與央行所投放的流動(dòng)性分化，大部分流向富人和頭部企業(yè)，因此，“象征精英和高層資產(chǎn)的股市大幅上漲，象征工薪階層和社會(huì)底層的消費(fèi)品出現(xiàn)價(jià)格下跌?！?/p>

這種現(xiàn)象稱(chēng)為“富人通脹，窮人通縮”。降準(zhǔn)降息拉高資產(chǎn)價(jià)格，從而無(wú)形中擴(kuò)大貧富差距。

所以，這一輪房?jī)r(jià)上漲和房租下跌，也符合“富人通脹，窮人通縮”這個(gè)規(guī)律，“前者象征高收入者的資產(chǎn)，后者象征普通人的消費(fèi)能力?！?/p>

其次，地價(jià)決定房?jī)r(jià)，地價(jià)上漲帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲。

易居研究院《2020年上半年中國(guó)百城地價(jià)報(bào)告》認(rèn)為，2020年上半年，全國(guó)100個(gè)城市居住用地價(jià)格為6176元/平方米，同比上漲10.2%。

面粉漲價(jià)，面包沒(méi)有不漲的道理。

市場(chǎng)上土地成本一般占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本比例40%左右，占比非常高。

熱點(diǎn)城市土拍火熱，整體溢價(jià)率高，也預(yù)示著該城市，未來(lái)房?jī)r(jià)看漲。

第三，分析一下炒房和房?jī)r(jià)上漲。

中國(guó)房地產(chǎn)自溫州炒房團(tuán)開(kāi)始，炒樓之風(fēng)一直未止。從團(tuán)隊(duì)運(yùn)作，到個(gè)人投資。

可以說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲是炒房的驅(qū)動(dòng)力，炒房則進(jìn)一步助推房?jī)r(jià)上漲。

所以，從中央到地方，現(xiàn)在都在強(qiáng)調(diào)房住不炒。

但是，我們要認(rèn)識(shí)到，房住不炒不等于房?jī)r(jià)不漲。

決定房?jī)r(jià)有地價(jià)、貨幣供應(yīng)、供求關(guān)系等，打擊炒房客可以抑制投機(jī)性需求，對(duì)房?jī)r(jià)有一定影響，但不是決定性的。

最后，談一下供需關(guān)系對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

當(dāng)前要提到某座城市發(fā)展?jié)摿?，房?jī)r(jià)走勢(shì)，必然提到新增人口。人口就是一張張房票，就是一個(gè)個(gè)真實(shí)的買(mǎi)房需求。

之前馬云提“八年后，房?jī)r(jià)如蔥”，也是基于對(duì)中國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，新增人口不足的分析。

因此，新增人口多，市場(chǎng)供應(yīng)跟不上的話(huà)，房?jī)r(jià)就容易漲。

這一輪調(diào)控的杭州、寧波、深圳、南京、東莞，2019年新增人口都非常多。

所以，調(diào)控政策都提到，增加土地供應(yīng)，照顧剛需購(gòu)房，并堵上假落戶(hù)、假離婚炒房的口子。

從供應(yīng)和需求兩側(cè)入手，遏制房?jī)r(jià)過(guò)熱。

以上就是2020年上半年，部分城市房?jī)r(jià)上漲的底層邏輯。

你所在的城市，房?jī)r(jià)是漲還是跌？

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