一

半年以來，物業(yè)成了資本市場的“香餑餑”。

截止6月10日，今年在香港成功上市的中國大陸物業(yè)企業(yè)已有3家；還有7家已經(jīng)成功遞表，準(zhǔn)備上市。

此外，榮盛、世茂、金科、華潤、陽光城、禹洲、越秀、合景、佳源、朗詩等頭部房企，紛紛傳出分拆物業(yè)板塊上市的消息。

對當(dāng)下的房企來說，物業(yè)服務(wù)這塊當(dāng)年“食之無味、棄之可惜”的“雞肋”，正在創(chuàng)造巨大價值。

這并不是疫情下的“新趨勢”。

近兩年，做“小生意”的大房企越來越多。

2018年9月13日，萬科和保利同一天分別改名為“萬科發(fā)展”和“保利發(fā)展”。從“地產(chǎn)”到“發(fā)展”的兩字之差，體現(xiàn)的不是“去地產(chǎn)化”，而是基于更多元的美好生活需求。

但地產(chǎn)行業(yè)的日子越來越不好過，卻是真的。

就在疫情來襲的2020年之前，不管是“局內(nèi)”的房地產(chǎn)大佬，還是“局外”的股票投資者，所有人都注意到，“房住不炒”的政策持續(xù)推進(jìn)，房企融資越收越緊、拿地成本越來越高。

越來越多的房企，開始把之前看不上眼的“小錢”，拆分出來上市。

疫情無疑加快了房企“多元化”的步伐。

過去半年里，雖然不斷有城市的房價“領(lǐng)漲全國”，但房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)低迷還是有目共睹。除了受疫情影響，房產(chǎn)行業(yè)本身，也到了不得不轉(zhuǎn)型的檔口。

而在資本市場，則體現(xiàn)出“船大好掉頭”的特性：越是資本雄厚的房企，其擁有的資金、資源，越是其他行業(yè)所不能比擬。對這些企業(yè)來說，一旦決定轉(zhuǎn)型，那些近水樓臺、利潤率高企的細(xì)分行業(yè)，無疑會成為率先“攻略”的目標(biāo)。

與房地產(chǎn)密切相關(guān)的物業(yè)行業(yè)，顯然在此之列。

于是，資本市場上的物業(yè)管理企業(yè)，掀起了密集的“上漲潮”。

2015年上市的中海物業(yè)，股價5年上漲近8倍；2016年，號稱“中國第二大物業(yè)公司”綠城服務(wù)赴港上市，如今股價較發(fā)行價暴漲540%；以物業(yè)服務(wù)見長的碧桂園，2018年也拆分物業(yè)在港上市，短短兩年，股價就從10元上下一路漲到最高37元。

有“珠玉在前”，其他房企難免也躍躍欲試，都盯上了物業(yè)這筆“小錢”。

二

上世紀(jì)90年代，房企蓋好一個樓盤，就成立相應(yīng)的物業(yè)公司為業(yè)主提供服務(wù)。于是一開始，物業(yè)一直是房企的副產(chǎn)品。

以碧桂園為例，它旗下的樓盤之所以能賣出超出當(dāng)?shù)仄骄降母邇r，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)功不可沒。

房地產(chǎn)興盛時，利用優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)給樓盤增值，獲得更好的價格和銷路，是房企必然的選擇。

房地產(chǎn)如日中天時，沒人認(rèn)為物業(yè)服務(wù)能單獨上市。在房企財報中，它們只是無關(guān)宏旨的“非主營業(yè)務(wù)收入”。

房地產(chǎn)行業(yè)的低迷，成為物業(yè)企業(yè)進(jìn)軍資本市場的一大契機(jī)。

2014年，深圳“彩生活”，成為第一個吃到資本市場螃蟹的物業(yè)企業(yè)。這一年，中國商品房銷售面積出現(xiàn)了歷史性下跌，跌幅達(dá)7.6%。

高昂的房價抑制了需求，宏觀調(diào)控讓拿地成本越來越高，供需兩側(cè)聯(lián)動，房企的日子越來越不好過。

如今，“房住不炒”的宏觀調(diào)控不見松動，融資難、拿地難、賣房難。當(dāng)增量的爭奪望到了盡頭，存量的博弈便拉開帷幕。

而挖掘存量最好、最直接的方法，就是將物業(yè)服務(wù)分拆上市。既能為企業(yè)融資，又能把手頭的資產(chǎn)“盤活”。

這是一個廣闊的市場：房地產(chǎn)是一錘子買賣，物業(yè)服務(wù)則是長久生意。過去幾十年積累下來的大量樓盤和不斷升級改造的城市區(qū)域，也給這個行業(yè)留下了豐富的想象空間。

中國的城市化發(fā)展，也到了提升品質(zhì)的時間窗口。

對很多人來說，“有房住”已漸漸被滿足，“住得好”，成了最迫切的需求。

有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，物業(yè)服務(wù)這筆地產(chǎn)大佬們熟悉的“小錢”，未來十年的行業(yè)規(guī)模，將達(dá)到3.2萬億。

富有遠(yuǎn)見的一眾頭部房企，正在為自己的長遠(yuǎn)未來博取“一席之地”。

三

與早先上市的物業(yè)企業(yè)相比，如今“下水入世”的同行們有著更獨特的優(yōu)勢。

2014年，第一個登陸港股的“彩生活”可謂“敢為天下先”，但它在資本市場上的表現(xiàn)卻不如人意，股價從3.28、到12.78、再到如今的3.90港元，歷經(jīng)輪回。

作為“中國物業(yè)第一股”，彩生活的物業(yè)服務(wù)面積在全行業(yè)居首，盈利水平雖然增長乏力，但仍維持較高水平。

但在資本市場上，彩生活的市盈率只有10倍左右，與碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)、綠城物業(yè)等同業(yè)40多倍的市盈率，不可同日而語。

有分析人士認(rèn)為，彩生活被嚴(yán)重低估。但又都不得不承認(rèn)，在賽道擴(kuò)容的今天，彩生活的競爭力和增值潛力，確實很難與新晉的同行們相媲美。

比如，占盡“地利”又拿到廣州地鐵大筆注資的越秀地產(chǎn)。

3月10日，越秀地產(chǎn)（00123.HK）2019年業(yè)績發(fā)布會上，人們津津樂道的，已經(jīng)是物業(yè)板塊拆分上市的消息。對此，越秀的管理層表示“還在研究”。

對這家1994年進(jìn)軍房地產(chǎn)的老牌國企來說，2019年賣出17.2億平方米的住宅不算啥，三個“軌交+物業(yè)”的TOD項目更亮眼。

作為上世紀(jì)90年代崛起的“新城市主義”標(biāo)志，TOD模式（Transit-Oriented Development，以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)）融合了公共交通和物業(yè)服務(wù)兩大板塊，具有較高的盈利水平和廣闊的發(fā)展空間。2019年4月，在廣州地鐵集團(tuán)成為越秀第二大股東之后，TOD模式讓越秀如虎添翼，令資本市場對它充滿期待。

今年6月，越秀、廣州地鐵與長沙軌道集團(tuán)新簽一份三方協(xié)議，決定將TOD模式在長沙復(fù)刻。根據(jù)規(guī)劃，越秀每年將拿下一到兩個TOD項目，預(yù)計新增土地儲備100萬平方米。

換言之，越秀的TOD將在全國各大城市“安營扎寨”，走上發(fā)展“快車道”。

在TOD模式的加持下，2019年的越秀地產(chǎn)，憑借38個物業(yè)項目創(chuàng)造了362億元的營收，同比上漲48.4%。與長沙軌道的新約，讓越秀的前景變得更加廣闊。

與此同時，萬科拆分物業(yè)服務(wù)上市的消息吸引了更多眼球。

與獨得“地利”的越秀相比，萬科可謂占盡了“天時”。

2020年5月13日，萬科物業(yè)CEO朱保全在致全員信《新十年》中，勾畫出了企業(yè)未來的“三駕馬車”，即CS社區(qū)空間、BS商企空間、US城市空間。而各大一線、新一線城市周邊崛起的新城、新區(qū)，將成為“三駕馬車”的用武之地。

官宣“新十年”的同月，萬科的“城市空間整合項目”（USIS）正式進(jìn)駐廈門鼓浪嶼。

此前，這個項目已經(jīng)在橫琴新區(qū)、雄安新區(qū)和成都高新區(qū)落地。這是一種地方政府將城市公共空間作為一個“大物業(yè)項目”，為新城新區(qū)提供一攬子完整開發(fā)、服務(wù)的解決方案。而這種承包給市場化企業(yè)統(tǒng)籌運(yùn)營管理的新模式，對物業(yè)企業(yè)的資金規(guī)模、運(yùn)營能力都提出了巨大的挑戰(zhàn)。

在業(yè)內(nèi)，只有資本雄厚、人脈廣泛的大企業(yè)才能承擔(dān)這樣高投入、高回報的項目。而在頭部房企，早早實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)市場化的萬科，顯得游刃有余。

萬科用十年證明，自己花在物業(yè)上的錢是值得的。

2020年5月24日，中國物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)成果發(fā)布會上，朱保全回憶萬科物業(yè)的發(fā)展歷程：

“從萬科地產(chǎn)的一個附屬服務(wù)部門，發(fā)展為行業(yè)里第一個營收超100億的公司?！?/p>

十年時間，萬科物業(yè)的服務(wù)面積從5000萬平方米增長到5.3億平方米，營業(yè)額從15.3億增長到2019年的127.2億。其中，非住宅物業(yè)服務(wù)項目增長12倍之多。

這讓資本市場對萬科物業(yè)上市的期盼更加熱烈。

與占盡地利、天時的越秀、萬科不同，成立于1997年的龍湖物業(yè)，把錢花在了經(jīng)營“人和”上。細(xì)致入微的服務(wù)，是龍湖在物業(yè)領(lǐng)域成為“標(biāo)桿企業(yè)”的王牌。

2019年年報中，龍湖集團(tuán)董事會主席吳亞軍總結(jié)到：“龍湖智慧服務(wù)，是龍湖品牌最富溫情的一環(huán)?！?/p>

龍湖物業(yè)服務(wù)集團(tuán)總經(jīng)理曾益鳴，說過這樣一個故事：

“在西安有一位癱瘓業(yè)主，非常需要到園區(qū)里活動、曬太陽，但因為子女不在身邊，非常不方便。我們的管家和隊員經(jīng)常把他推到園子里曬太陽，讓他感受我們美好的環(huán)境?！?/p>

高于同行的科技投入，則是龍湖物業(yè)的另一張王牌。

與同業(yè)只有幾百萬的投入相比，龍湖物業(yè)的科技投入持續(xù)數(shù)千萬級，并建立起包括智慧運(yùn)營、智慧生活、智慧空間、智慧大腦的四大智慧運(yùn)營體系。

持續(xù)的科技投入，在降本增效、擴(kuò)展業(yè)務(wù)上的好處顯而易見。2019年，龍湖物業(yè)毛利率高達(dá)32.1%。這讓資本市場無比熱切盼望這家企業(yè)上市的消息。

盡管房企物業(yè)項目一片“風(fēng)景獨好”，但它們真的能成為房企轉(zhuǎn)型的“強(qiáng)心針”嗎？

事情可能沒有那么簡單。

四

雷霆雨露，莫非天恩，但利好要雨露均沾，其實很難。

不是每家企業(yè)都能像越秀那樣，拿到一線城市地鐵運(yùn)營方的投資合作；也不是都像萬科那樣，具有一攬子承包城市物業(yè)服務(wù)的能力；更無法都像龍湖那樣，負(fù)擔(dān)得起長期的科技投入和細(xì)致入微的服務(wù)成本。

與房地產(chǎn)行業(yè)相比，物業(yè)行業(yè)品控尚無標(biāo)準(zhǔn)、還在“跑馬圈地”，利潤率、市場穩(wěn)定性、平臺粘度上都還有很大的不確定性。

“物業(yè)企業(yè)們都在講增值服務(wù)，但如果沒有很好的平臺黏度和業(yè)主的關(guān)系，增值服務(wù)只會是空中樓閣?！?/p>

在資本市場上艱難前行的“彩生活”CEO黃瑋，對此不吐不快。

這不僅是“彩生活”面臨的難題，也是物業(yè)企業(yè)共同面對的難題——究竟是要“好服務(wù)”，還是要“好利潤”？

資本市場看好物業(yè)企業(yè)的未來規(guī)模，但大的規(guī)模并不代表高的盈利，甚至為了提供更新、更好、更全的服務(wù)，物業(yè)企業(yè)不得不持續(xù)投入，使利潤更“薄”。

“彩生活”規(guī)模很大、股價很低，正是這個原因。

對從房企拆分出來的物業(yè)企業(yè)來說，利潤率低的缺陷，可能會被規(guī)模擴(kuò)張的預(yù)期和企業(yè)的品牌光環(huán)暫時掩蓋。但上市之后，每年的投入產(chǎn)出分厘不差寫在財報上，盈利水平要是無法與股價齊漲，房企的轉(zhuǎn)型突圍將陷入新的陷阱怪圈。

事實上，頭部物業(yè)企業(yè)盈利水平收窄的端倪，已經(jīng)出現(xiàn)。

以綠城為例，2018年公司營收增長率為30.75%，但2019年已降到28.43%，2020年預(yù)估的增長率則為25.09%；與此同時，凈利潤增長率也從2018年的24.73%跌到了2019年的-1.22%。

短期內(nèi)，巨大的業(yè)務(wù)投入和激烈的競爭壓力攤薄了利潤。這可能是企業(yè)長期盈利的必由之路，但是對崛起轉(zhuǎn)型中的物業(yè)行業(yè)來說，現(xiàn)階段的高投入能否帶來未來的高盈利，還是一個未知數(shù)。

最大的問題，還在于過低的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

長期以來，物業(yè)行業(yè)其實是房地產(chǎn)的“附庸”，沒有形成獨立的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)房企拆分物業(yè)、單獨上市，讓物業(yè)服務(wù)提供商涌入市場，服務(wù)質(zhì)量的變化將難以揣度。

“跑馬圈地”的行業(yè)現(xiàn)狀下，企業(yè)為了擴(kuò)張“地盤”，很可能導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降。如果市場大環(huán)境守不住高質(zhì)量，大擴(kuò)張又拉低了企業(yè)的利潤水平，“資本突圍”很可能演變?yōu)椤百Y本圈套”。

面對這個問題，企業(yè)的解決方案是：通過增值服務(wù)，提升盈利水平。中信證券的資料也顯示，越是頭部物業(yè)企業(yè)，增值服務(wù)所占總收入的比例，越能維持在一個相對較高的水平。

對頭部企業(yè)來說，資本不是問題。萬科的天時、越秀的地利、龍湖的人和，本質(zhì)上都是雄厚的資本在支撐。

但地產(chǎn)大佬們都清楚，挺進(jìn)這個行業(yè)，不是為了燒錢，而是為了賺錢。資本一定要突出重圍，否則在高投入陷阱里越陷越深，反而會加劇企業(yè)當(dāng)下的困境。

路在何方，值得每個人思考。

五

事實證明，“房住不炒”的大趨勢已經(jīng)被圈定。看清前路的房地產(chǎn)資本一旦決定突圍，就要利用現(xiàn)有資本盤活“小錢”，滿足人們對更好居住環(huán)境的向往，順應(yīng)物業(yè)行業(yè)的高速發(fā)展趨勢。

它通向更健康的中國經(jīng)濟(jì)，更美好的中國生活。

2020年，突如其來的疫情深刻改變了世界經(jīng)濟(jì)的面貌，更促使所有人思考：在未來，我們該怎樣實現(xiàn)或平衡財富的增長與生活的改善？

疫情過后，中國很可能告別房地產(chǎn)野蠻生長、城市無限擴(kuò)張的時代，更智能、更便捷的新基建時代即將拉開帷幕。而它正通過物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，影響到每個城市人的生活。

不管是萬科的“城市空間整合”，還是越秀“軌道+物業(yè)”的TOD模式，或是龍湖細(xì)致入微的服務(wù)，在未來也許會被更多企業(yè)借鑒，引領(lǐng)行業(yè)走向更便捷舒適的新城市時代。

盡管前路可能荊棘重重，但新基建、新服務(wù)的嶄新時代，前景可期！

來源：投資界

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