近日，武漢市公積金管理中心就《武漢個(gè)人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱：《細(xì)則》），向社會(huì)各界公開征求意見(jiàn)。

同初版相比，《細(xì)則》對(duì)商轉(zhuǎn)公的對(duì)象和條件進(jìn)行了調(diào)整，此外也對(duì)存量房商轉(zhuǎn)公的年限進(jìn)行了延長(zhǎng)，最長(zhǎng)可達(dá)30年。

01 商轉(zhuǎn)公，流程太復(fù)雜

商轉(zhuǎn)公，就是把商業(yè)貸款變成住房公積金貸款。同樣，商轉(zhuǎn)公的目的也很明確，就是降低購(gòu)房者在還貸時(shí)的利息。

最新公布的LPR利率為4.65%，再算上銀行加點(diǎn)的利息，同公積金的固定利率3.25%相比，還是存在很大的差距。

對(duì)購(gòu)房者而言，商轉(zhuǎn)公是個(gè)好政策，但不太實(shí)用。

首先是覆蓋面積太小，明確支持商轉(zhuǎn)公的城市并不多，只有深圳、重慶、石家莊、福州等小部分城市允許商轉(zhuǎn)公。另外，還有一些城市在后期取消了商轉(zhuǎn)公，例如河南新鄉(xiāng)市，直接給一刀切了。

單從申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公的條件來(lái)說(shuō)，只要繳存住房公積金、且繳納銀行貸款一段時(shí)間的購(gòu)房者，即可到原商貸銀行申請(qǐng)辦理商轉(zhuǎn)公。理論上是不是看起來(lái)很簡(jiǎn)單？但你真要落實(shí)起來(lái)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，辦理商轉(zhuǎn)公并沒(méi)有想的那么簡(jiǎn)單。

公積金的貸款額度有上限，商轉(zhuǎn)公是不能超過(guò)這個(gè)額度的。在這個(gè)基礎(chǔ)上，想辦理商轉(zhuǎn)公，要不就得“先還后貸”，用手上的資金把商業(yè)貸款一次性還清，再去申請(qǐng)公積金貸款；要不就得“以貸沖貸”，找公積金中心申請(qǐng)貸款，再用公積金貸款沖抵商貸，每個(gè)月再歸還公積金貸款。

值得注意的是，后者需要提前將商貸本息大于公積金貸款的那部分差額提前還清。

整個(gè)流程走下來(lái)，公積金中心、銀行兩頭跑，中間還有評(píng)估和擔(dān)保，麻不麻煩主要看個(gè)人感受。

而且辦理商轉(zhuǎn)公還要看時(shí)間，一般以上半年辦理為佳，因?yàn)檫@期間公積金賬戶余額比較充裕，辦理起來(lái)就比較快。

南昌市住房公積金管理中心，就曾經(jīng)因?yàn)橘Y金緊缺暫停受理商轉(zhuǎn)公的貸款申請(qǐng)。如果要辦理，先排號(hào)慢慢等吧。

辦理商轉(zhuǎn)公時(shí)，銀行附加的種種條件，以及公積金貸款額度緊張的問(wèn)題，讓商轉(zhuǎn)公的實(shí)用性遠(yuǎn)低于組合貸款模式。

至于那些擔(dān)心商轉(zhuǎn)公會(huì)向住房市場(chǎng)提供“低息貸款”，從而引發(fā)房?jī)r(jià)上漲的小伙伴，可以把心收回去了。

此次武漢向社會(huì)公開征集的《細(xì)則》有松有馳，上調(diào)了商貸的還款周期，從“6個(gè)月及以上”上調(diào)至“12個(gè)月及以上”，提高了辦理商轉(zhuǎn)公的門檻。對(duì)于組合貸中的商業(yè)貸款，不予轉(zhuǎn)換。

總的來(lái)說(shuō)，《細(xì)則》的內(nèi)容中規(guī)中矩，主要還是為了保民生，減輕居民身上的房貸，并且延長(zhǎng)還款周期，不至于讓樓市硬著陸。

今年受到疫情沖擊，大多數(shù)人的經(jīng)濟(jì)都受到了影響，未來(lái)不排除其他城市也照搬武漢商轉(zhuǎn)公的作業(yè)，變相減息。

02 存量房，小城市太難

值得注意的，在此次《細(xì)則》的意見(jiàn)征集中，存量房也被單拎了出來(lái)。存量房商轉(zhuǎn)公的最長(zhǎng)期限，從20年延長(zhǎng)至30年。

武漢市住房公積金中心表示，存量房商轉(zhuǎn)公的貸款期限延長(zhǎng)，主要是為了回應(yīng)購(gòu)買二手房職工的貸款訴求，并與現(xiàn)行的二手房公積金貸款房屋房齡保持一致。

樓市火熱，開發(fā)商到處撒網(wǎng)蓋房子，也不是一兩天的事了。

相較于一線城市的供需關(guān)系，我國(guó)絕大多數(shù)二三線城市的房屋供應(yīng)，明顯是供大于求的。公開數(shù)據(jù)顯示，2017年二線城市、三線城市的空置率分別為22.2%、21.8%，遠(yuǎn)高于一線城市的16.8%，屬于房屋庫(kù)存嚴(yán)重積壓。

很多小伙伴都搞不太清“存量房”和“二手房”之間的關(guān)系。存量房屬于二手房中的一類，但是存量房是待售、沒(méi)人住過(guò)的房子；而二手房是過(guò)戶了、有人居住過(guò)的房子。在市場(chǎng)劃分上，存量房屬于1.5級(jí)市場(chǎng)，而二手房交易屬于3級(jí)市場(chǎng)。

對(duì)于我國(guó)的存量房，2015年，時(shí)任住建部政策研究中心主任的秦虹表示，目前房地產(chǎn)正在進(jìn)入存量房時(shí)代，“從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，新房業(yè)務(wù)量占70%，二手房占30%，未來(lái)這樣的數(shù)據(jù)比例應(yīng)該會(huì)倒過(guò)來(lái)?！?/p>

以北京為例，2015年北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志曾對(duì)北京的存量房進(jìn)行分析，“北京有6億多平方米的存量房住宅，按照單套100平方米計(jì)算，即存量房約有600萬(wàn)套。以北京1800萬(wàn)城鎮(zhèn)人口、戶均3口計(jì)算，城鎮(zhèn)人口基本達(dá)到戶均一套房的水平?！?/p>

此話一出，滿座嘩然，畢竟此前北京樓市出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房、搶房的背后，都有著“北京樓市庫(kù)存不足”的理論支撐。

存量房都能達(dá)到戶均一套了，還至于搶房嗎？

搶，還是要搶的。

2016年底，北京全年二手房的成交量刷新了歷史紀(jì)錄，在整個(gè)市場(chǎng)中的占比達(dá)到了85%，也意味著北京全面進(jìn)入了存量房時(shí)代。

在一線城市，存量房的現(xiàn)象尤為明顯。隨著新房供應(yīng)量逐漸下降，人們的選擇空間也相對(duì)收窄，在深圳甚至出現(xiàn)了“天價(jià)喝茶費(fèi)”現(xiàn)象，究其原因就是新盤開得太少了。對(duì)此，不少媒體宣稱我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了存量房時(shí)代。

2018年，中國(guó)國(guó)際金融金融股份有限公司發(fā)布了《數(shù)說(shuō)中國(guó)存量住房》研究報(bào)告，測(cè)算得出2017年末中國(guó)城鎮(zhèn)住房存量達(dá)2.74億套，對(duì)應(yīng)存量面積261億平方米，戶均擁有住房1.13套。

報(bào)告結(jié)果似乎也在進(jìn)一步佐證這個(gè)觀點(diǎn)：存量房時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。但是就絕大多數(shù)二三線城市的二手房成交量來(lái)看，遠(yuǎn)不到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，尤其是中西部地區(qū)。

而從二三線城市的購(gòu)房選擇來(lái)看，“新房熱”仍然是高燒不退。

03 結(jié)語(yǔ)

一邊是海量的存量房，一邊是掛牌量居高不下的二手房。2020年的樓市，可能比想象的難走。

公開數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，杭州的二手房掛牌量達(dá)到12萬(wàn)套，重慶超過(guò)10萬(wàn)套，成都超過(guò)14萬(wàn)套，深圳更達(dá)到了15萬(wàn)套。與二手房的掛牌量成正比的，還有節(jié)節(jié)攀升的房?jī)r(jià)。

在市場(chǎng)供應(yīng)方面，2020年5月，全國(guó)新增掛牌房源量環(huán)比上漲18.9%，其中北京、上海、深圳、廣州這四大一線城市新增掛牌房源量環(huán)比漲幅達(dá)到208.1%、65.4%、41.4%和19.9%。二手房房?jī)r(jià)的上漲空間也很明顯，4個(gè)一線城市的二手房房?jī)r(jià)上漲幅度普遍超過(guò)新房市場(chǎng)，其中北京以環(huán)比上漲1.8%的漲幅引領(lǐng)全國(guó)。

然而市場(chǎng)卻沒(méi)有想象的樂(lè)觀，深圳、杭州的新房市場(chǎng)出現(xiàn)排隊(duì)買房、萬(wàn)人搖號(hào)的火爆場(chǎng)景，背后是新房限價(jià)與二手房市場(chǎng)之間的價(jià)格倒掛，其中存在巨大的套利空間。而二手房市場(chǎng)總體處于低迷的態(tài)勢(shì)，反差明顯。

二手房成交量趕不上掛牌量，也意味著去化周期的延長(zhǎng)。

而武漢在這個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，重?fù)u“商轉(zhuǎn)公”的大旗，確實(shí)像是一個(gè)信號(hào)。畢竟經(jīng)濟(jì)還得轉(zhuǎn)，樓市也得動(dòng)，最新一期的LPR利率也明顯告訴大眾，央行正在剎車。

或許，庫(kù)存已久的公積金，也是時(shí)候動(dòng)起來(lái)了！

來(lái)源：地產(chǎn)情報(bào)局

相關(guān)知識(shí)

房貸“商轉(zhuǎn)公”變相降息,醞釀樓市新變局
刺激！這項(xiàng)新政，為房貸變相降息開了“后門”！
房貸新規(guī)實(shí)施5個(gè)月：北京房貸利率“如故” 額度未來(lái)不確定
地產(chǎn)內(nèi)參|富力員工全款買房75折不限購(gòu) 業(yè)內(nèi):看似員工福利實(shí)則變相促銷
釜底抽薪!房貸“兩道紅線”來(lái)了,對(duì)樓市有何影響?
樓市信貸松綁“利好”哪些人？樓市或又要迎來(lái)“新周期”
4月15日,降息+降準(zhǔn)落地!房貸利息會(huì)降多少?
央行公布新報(bào)價(jià),7月“降息夢(mèng)”再度落空,剛需該觀望還是買房?
武漢公積金“商轉(zhuǎn)公”貸款細(xì)則:存量房貸款上限延長(zhǎng)至30年
熱點(diǎn)丨剛剛一月份，銀行就說(shuō)“沒(méi)有房貸額度了”？