據(jù)媒體報(bào)道，受房地產(chǎn)貸款“兩道紅線”影響，近日廣州深圳和上海多家股份銀行1月份放貸額度吃緊，或暫停按揭貸款，理由是貸款額度告急。

一般情況下，每年一月份是各家銀行房貸額度最充足的時(shí)候，年底是申請(qǐng)房貸貸款最困難的時(shí)間段。為什么今年剛剛一月份，銀行就沒有額度了？

和訊房產(chǎn)調(diào)查結(jié)果顯示，受去年12月底央行新規(guī)影響，全國各地不同銀行確實(shí)開始收緊房貸額度或拉長放款周期，主要有兩類城市：樓市熱度較高的城市，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行空間的城市。

“上廣深”額度緊張？北京相對(duì)“寬松”

消息從一線城市傳出，根據(jù)和訊房產(chǎn)隨機(jī)調(diào)查結(jié)果顯示，一線確實(shí)開始收緊房貸額度，只是每家銀行具體規(guī)定不同。相較而言，“上廣深”房貸額度更為緊張，北京則相對(duì)“寬松”。

一位廣州銀行從業(yè)者告訴和訊房產(chǎn)，自己所在的銀行目前房貸總規(guī)模已經(jīng)達(dá)到監(jiān)管政策規(guī)定的上限，沒有可以發(fā)放房貸的規(guī)模指標(biāo)。

該從業(yè)者指出，銀行每年在收到可放貸款規(guī)模指標(biāo)后，會(huì)根據(jù)銀行自身的經(jīng)營安排投放，一般來說銀行會(huì)傾向于上半年盡快投放大部分，留小部分下半年或年末機(jī)動(dòng)周轉(zhuǎn)使用。

原因很簡單，早一天放款就早一天收利息，因此四季度發(fā)放的房貸本身就相對(duì)較少。但近期收到了金融監(jiān)管窗口指導(dǎo)，個(gè)人按揭貸款被“雙管控”：新增個(gè)人住房貸款占比不能超過12.6％，每個(gè)月新增個(gè)人住房貸款額度不能超過2020年10月、11月、12月三個(gè)月的平均放款額度，而且所有銀行一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，所以出現(xiàn)了一月份就額度不足的情況。

廣州另一家銀行支行工作人員表示，目前房貸額度都比較緊張，現(xiàn)有可投放額度來源都是其他房貸客戶的還款所騰出來的額度。房貸是每個(gè)月都會(huì)還一部分本金的，這部分騰出來的額度是可以拿來發(fā)放的。還有就是如果有客戶提前還款，也可以騰一部分額度出來。當(dāng)有額度的時(shí)候，會(huì)根據(jù)辦抵押的時(shí)間順序依次發(fā)放。購房者能做的，就是靜靜的等待，等有額度排隊(duì)排到的時(shí)候會(huì)發(fā)放的。

而根據(jù)媒體的報(bào)道，以上海為核心的長三角地區(qū)多數(shù)銀行1月額度吃緊，并且有大行也已經(jīng)出現(xiàn)1月額度用完，本月停貸的現(xiàn)象。

相較于“上廣深”的趨嚴(yán)，北京似乎還未受到太大影響。招商銀行北京地區(qū)一支行工作人員表示，材料準(zhǔn)備齊全上交之后，大概得一個(gè)半月左右能放款，比之前慢一些，但批下來問題不大。

而北京地區(qū)廣發(fā)銀行一支行工作人員說，現(xiàn)在房貸審批很快，首套房和二套房基本上都是一兩天就能放款，額度比較充裕，未收到上級(jí)分行提示房貸額度緊張或者要求停止發(fā)放房貸的通知。

額度收緊城市主要有“兩類”

和訊房產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，出現(xiàn)額度收緊的城市，大多是樓市熱度較高的城市，樓市平穩(wěn)發(fā)展的城市房貸放貸周期并未發(fā)生明顯變化。例如，合肥地區(qū)某銀行從業(yè)者告訴和訊房產(chǎn)，房貸的放貸情況并未有明顯的變化，未受房貸新規(guī)的影響，可以正常放款。

對(duì)此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，房貸收緊是一個(gè)趨勢(shì)性的問題，凡是熱點(diǎn)城市近期都暴露出房貸收緊的情況，近期房貸收緊的比較明顯的城市有廣州、深圳、上海，其實(shí)這三個(gè)城市也是房價(jià)漲得最快的，二手房價(jià)漲幅基本上都進(jìn)入了全國的前十位，所以對(duì)這幾個(gè)熱點(diǎn)城市收緊貸款是在情理之中的。

除了這一類城市外，還有一類城市也成為重點(diǎn)收緊城市。那就是一些房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行空間的城市，為了降低房貸壞賬率，也出現(xiàn)了放貸收緊的現(xiàn)象。內(nèi)蒙古通遼地區(qū)一銀行從業(yè)者透露，目前各個(gè)大行在內(nèi)蒙古沒有明顯動(dòng)作，但一些小型銀行，如內(nèi)蒙古銀行下屬村鎮(zhèn)銀行，央行新規(guī)發(fā)布之后，客戶想申請(qǐng)房貸，除要提供購房合同、首付款收據(jù)之外，還新增了一項(xiàng)要求，需要有公職人員擔(dān)保。

李宇嘉指出，房貸收緊對(duì)樓市的影響相當(dāng)于在快速畸形的車輪下面撒沙子，降低交易節(jié)奏，房子的交易量增加的動(dòng)力之一就是銀行貸款，如果貸款額度收緊，貸款節(jié)奏拉長，房子交易量就會(huì)下降，對(duì)于減緩市場(chǎng)過熱的情緒，有很大幫助。

放款周期拉長？購房者需關(guān)注放貸節(jié)奏

多位銀行負(fù)責(zé)房貸業(yè)務(wù)的工作人員表示，房貸“變天”主要受去年12月底央行發(fā)布的房地產(chǎn)貸款集中度管理的影響。

2020年12月31日，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，對(duì)銀行的房貸額度進(jìn)行限制。主要包括兩個(gè)指標(biāo)，房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比。通知要求，貸款額度按層次分配，大銀行額度高，中小銀行低一些。

圖片來源：央行官網(wǎng)

實(shí)際上，部分重點(diǎn)城市的放款周期近幾個(gè)月一直處于拉長狀態(tài)。

2021年1月，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的36城房貸平均放款周期自去年9月以來經(jīng)歷“五連升”達(dá)到53天，環(huán)比延長5天，回到去年4月水平。春節(jié)前市場(chǎng)資金面趨緊，房貸放款周期加速拉長，房貸利率觸底。

36城中，超八成平均房貸放款周期環(huán)比拉長。拉長幅度靠前的主要是弱二線城市，如哈爾濱等，環(huán)比延長10天以上。

值得關(guān)注的是，珠三角局部城市放款周期在2020年下半年以來持續(xù)拉長，2021年首月略有改善，如深圳、東莞放款周期環(huán)比分別縮短8天及4天。但珠三角城市的放款周期仍處于36城前列，如惠州、東莞、佛山及中山平均周期均在2個(gè)月以上，居36城TOP5。

對(duì)此，專家表示，近期很多大城市購房政策明顯收緊，預(yù)計(jì)信貸政策收緊概率也會(huì)增加。相關(guān)市場(chǎng)參與主體后續(xù)也需要關(guān)注銀行貸款額度、貸款規(guī)模、放貸節(jié)奏等內(nèi)容，進(jìn)而合理安排銷售和購房行為。

和訊房產(chǎn)提醒，近期要買房的朋友需注意，2021年房貸額度收緊以后，信貸審核流程很有可能會(huì)被拉長，所以如果今年需要買房的人士，在買賣雙方簽訂購房合同的時(shí)候，買房人最好再多預(yù)留1個(gè)月的時(shí)間，以防申辦貸款的過程中遇到任何問題。

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