通過(guò)半年的艱苦努力，自家的老舊小區(qū)終于要舊改了。

從上個(gè)月動(dòng)工，換電梯改鋁合金窗，每天塵灰繚繞，叮哩哐啷。像他這樣的小區(qū)，附近還不少。

老房子雖然在舊改，但物業(yè)和戶型還是跟不上自己的需求，懷了2胎，一直想換套房子。但心存疑慮。

因?yàn)榍皟赡瓿鞘懈闩锔模績(jī)r(jià)漲得心疼，一肚子憋屈。本以為消停了，結(jié)果現(xiàn)在開(kāi)始轟轟烈烈搞舊改，很害怕，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)又跟風(fēng)瘋漲一波？

在我們這地方，搞什么房?jī)r(jià)都能漲起來(lái)，真的很神奇。

其實(shí)不僅是我這位粉絲，這段時(shí)間舊改咨詢的話題非?；馃幔澈笤?，正是源于剛開(kāi)完的大會(huì)。

大會(huì)強(qiáng)調(diào)了房住不炒，棚改徹底退出歷史舞臺(tái)，取而代之的便是由舊改接棒，成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“下一步”，并列出了今年的目標(biāo)：

2020年提出新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)達(dá)3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶，比去年要增加一倍。

中國(guó)有多少符合舊改條件的老舊小區(qū)呢？

根據(jù)之前住建部給的數(shù)據(jù)，是17萬(wàn)個(gè)，按照官方的想法可以拉動(dòng)5萬(wàn)億的投資。

以此換算，2020年的3.9萬(wàn)個(gè)小區(qū)，則預(yù)計(jì)可以拉動(dòng)投資達(dá)到1.2萬(wàn)億左右，這不是一筆小數(shù)目，算得上近年來(lái)最大規(guī)模的民生工程。

那么舊改到底和棚改有什么本質(zhì)區(qū)別，對(duì)樓市的影響是怎樣的，下面子木帶你看清真相。

1

棚改的本質(zhì)

我們先來(lái)復(fù)盤(pán)棚改。

這個(gè)詞我們?cè)偈煜げ贿^(guò)，在2015年之前，棚改是一項(xiàng)不溫不火的民生工程。

那時(shí)候，土地上的房子太破舊，不能住了，就得拆掉重建。政府會(huì)根據(jù)家庭人口評(píng)估面積，或者拆一補(bǔ)一的方法，進(jìn)行實(shí)物安置，也催生出不少拆遷暴發(fā)戶。

但當(dāng)時(shí)由于棚改資金來(lái)源主要地方財(cái)政，像這種需要耗費(fèi)巨資的大拆大建推行的很慢。

變革在2015年下半年。

經(jīng)濟(jì)增速放緩，樓市行情不好，大多數(shù)城市的房子處于高庫(kù)存狀態(tài)，賣(mài)也賣(mài)不掉。為了重振樓市，央行宣布參與棚改進(jìn)程，并研究出了一個(gè)武器——PSL（抵押補(bǔ)充貸款）。

稍微懂點(diǎn)兒金融學(xué)的人應(yīng)該明白，PSL就是央行向國(guó)開(kāi)行定向注水，國(guó)開(kāi)行拿到錢(qián)后貸款給地方。

俗話講，有了錢(qián)就可以為所欲為。地方為了加快老舊小區(qū)的棚改進(jìn)程，直接用貨幣安置取代了實(shí)物安置。意思就是，直接給你補(bǔ)貼人民幣，讓你去買(mǎi)房。

棚改戶第一天還呆在破房子里，第二天抱著百萬(wàn)現(xiàn)金呆在大街上，傻傻看著被推平的房子，感慨萬(wàn)千。這時(shí)候他們?cè)趺醋?？買(mǎi)房唄，不然往哪兒睡？

樓市瞬間催生大量購(gòu)房需求，房?jī)r(jià)開(kāi)始飆升?？吹綐鞘写蠡?，其他人也著急了，房?jī)r(jià)再漲就買(mǎi)不起了，于是風(fēng)風(fēng)火火全城人民開(kāi)始跑進(jìn)售樓處接盤(pán)。

貨幣有乘數(shù)效應(yīng)，房?jī)r(jià)依然有，2015-2019年，全國(guó)房?jī)r(jià)翻番，貨幣化催生的樓市亂象歷歷在目。尤其是三四線城市，因?yàn)檫@波棚改，反敗為勝續(xù)了命。

總結(jié)下來(lái)，貨幣化棚改是央行對(duì)樓市定向放水，并且通過(guò)政策，「強(qiáng)制催生了天量購(gòu)房需求」的一種民生工程。

那么舊改呢？

2

新舊改上線

其實(shí)舊改和一開(kāi)始的實(shí)物安置棚改差不多，這些年一直都是不溫不火。民生工程推行緩慢的主要原因，也是地方?jīng)]錢(qián)。

如果單靠居民去自發(fā)籌錢(qián)更新社區(qū)環(huán)境，簡(jiǎn)直天方夜譚。因?yàn)槊考颐繎魧?duì)住房需求的訴求不同。

A業(yè)主住在6樓想加個(gè)電梯，B業(yè)主住在1樓說(shuō)電梯跟我沒(méi)啥關(guān)系，C業(yè)主說(shuō)干嘛要舊改，我又不住在這里……

舊改這東西，利好是多項(xiàng)的，“既保民生，又穩(wěn)投資，同時(shí)拉內(nèi)需，一舉多得“，簡(jiǎn)直是當(dāng)下夢(mèng)寐以求的經(jīng)濟(jì)刺激方式。

這時(shí)候央行又出來(lái)了，你們這節(jié)奏太慢，咱們?cè)傺邪l(fā)一個(gè)武器，“新舊改”。我給你們出一半錢(qián)，你們自己出一半，咱們一起改還不行嗎？

這時(shí)候雖然核心矛盾還未解決，但有人給花錢(qián)改自己的房子，當(dāng)然答應(yīng)了。

那么到底改什么呢？

根據(jù)官方的解釋?zhuān)f改工程重點(diǎn)改造2000年底前建成的老舊小區(qū)。

重點(diǎn)改造小區(qū)的水電路氣及光線配套，有條件的可加裝電梯，配建停車(chē)場(chǎng)，在小區(qū)改造的基礎(chǔ)上引導(dǎo)發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、保潔等服務(wù)。

這里面需求最大的，也是最貴的便是裝電梯，其次就是停車(chē)場(chǎng)、水電路氣、光線配套。算下來(lái)，跟棚改下的大拆大建還不是一個(gè)量級(jí)。

這時(shí)候我們?cè)賮?lái)追溯本質(zhì)。

你會(huì)發(fā)現(xiàn)，舊改雖然是央行定向放水，但錢(qián)沒(méi)有直接塞進(jìn)人們褲兜里，舊改戶只能把錢(qián)用來(lái)改善住房環(huán)境。

而且，舊改和棚改不一樣，改來(lái)改去，只是在原有存量房上動(dòng)刀子，并不會(huì)創(chuàng)造新的購(gòu)房需求。

反之，舊房子翻新又能多住十年，不少人要打消購(gòu)房念頭了。那么市場(chǎng)上潛在的購(gòu)房需求反而是減少的。

所以在某種意義上講，舊改反而利空房?jī)r(jià)。

昨天和一個(gè)西部城市，在住建部上班的老朋友聊天，他說(shuō)，“三四線其實(shí)對(duì)舊改的動(dòng)力非常低。因?yàn)樾路慷即Ｔ谀抢镔u(mài)不完。你把舊房子改好了，大家不買(mǎi)新房子怎么辦？這直接關(guān)聯(lián)到土地行情。”

“現(xiàn)在三四線城市有一個(gè)主要矛盾，不申請(qǐng)舊改，缺少經(jīng)濟(jì)刺激方式，但申請(qǐng)舊改了，又怕對(duì)房?jī)r(jià)造成壓力?！?/p>

(數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院)

當(dāng)然舊改對(duì)于有人口增量的一二線城市樓市來(lái)說(shuō)，影響不大。尤其是人口保持長(zhǎng)期流入的城市，這些城市的老舊小區(qū)所在的地段，因?yàn)榕涮壮墒?，反而?fù)活了。

可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)被舊改的房子，由于硬件環(huán)境提升，小區(qū)房?jī)r(jià)和租金較之前有一定的上漲，而且抗跌能力更強(qiáng)，更容易流通了。之前沒(méi)有電梯，可能一個(gè)月才能租2000塊錢(qián)，現(xiàn)在有了電梯，一個(gè)月就變成了2500塊錢(qián)。

所以大家如果有購(gòu)買(mǎi)老房子的打算，一定要問(wèn)清楚，在舊改之前上車(chē)。

3

新舊改之困

當(dāng)然這幾萬(wàn)億舊改工程雖說(shuō)是一片藍(lán)海，但相對(duì)于棚改，還是十分艱難的。

棚改按照家庭人口發(fā)了錢(qián)，雙方皆大歡喜，各干各的。舊改不同，需要在多方利益中權(quán)衡，需要一套非常好的解決方法。

譬如加裝電梯這一項(xiàng)，低樓層肯定拒絕和高樓層平攤費(fèi)用，甚至反對(duì)加裝電梯。

之前在電視上看到一訪談節(jié)目，低樓層老奶奶說(shuō)，“這電梯遮了我的眼，擾了我的耳，憑什么同意你們裝？”

5樓的老奶奶則不同，“我上都上不去了，你不替我想想嗎？”最后幾十年的鄰居成了仇人。

2019年7—8月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同20個(gè)部委和單位，深入30個(gè)省、區(qū)、市及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)的93個(gè)市縣，對(duì)213個(gè)老舊小區(qū)開(kāi)展了調(diào)研。

最后得出了一個(gè)結(jié)論，每個(gè)城市不一樣，每個(gè)小區(qū)都不一樣，甚至每個(gè)單元每家每戶都不一樣，愁壞了調(diào)查組。

不過(guò)天無(wú)絕人之路，最后調(diào)查組研究出了一系列武器，其中一個(gè)很重要，“居民自行解決+引入社會(huì)力量”。

原來(lái)舊改，政府主導(dǎo)，現(xiàn)在全權(quán)交給小區(qū)。

老舊小區(qū)如果想加裝電梯，需要每個(gè)單元去自行協(xié)商出資比例，一般1-2層可以不收，3層以上逐增。協(xié)調(diào)不到位的，政府拒絕參與舊改，意味著這個(gè)小區(qū)所有舊改項(xiàng)目都泡湯了。

小區(qū)住戶為了爭(zhēng)取補(bǔ)貼，基本很少出現(xiàn)釘子戶，否則會(huì)成為全小區(qū)的敵人。

其次引入社會(huì)力量。除了中央和地方補(bǔ)貼以外，社會(huì)企業(yè)可以入駐參與舊改，例如投資一臺(tái)電梯，可以根據(jù)情況設(shè)定使用費(fèi)用，如果你想用它就必須得交錢(qián)。

在樓市，沒(méi)有任何事情是錢(qián)解決不了的，如果有，那就是錢(qián)還不夠。由此而來(lái)，現(xiàn)在全國(guó)已經(jīng)形成了一批可復(fù)制可推廣的經(jīng)驗(yàn)做法，在接下來(lái)的2020年，老舊小區(qū)改造潮會(huì)加速實(shí)現(xiàn)。

4

總結(jié)一下

相對(duì)棚改，接下來(lái)的老舊小區(qū)改造還是較為溫和的。大家不用擔(dān)心房?jī)r(jià)大漲。

但值得注意的是，本質(zhì)上，這依然是中央定向?qū)鞘蟹潘呐e措，只不過(guò)水流到了老舊小區(qū)。在這其中老舊房子擁有者，水泥鋼筋等傳統(tǒng)制造業(yè)、參與設(shè)計(jì)的企業(yè)、地方是最大的受益者。

不在此范圍的人們則是相對(duì)利空。尤其是之前買(mǎi)不起新房的剛需，在選擇老破小的空間上，又小了一些。

但無(wú)論如何，還是希望這項(xiàng)民生工程，能保持初心，保民生、拉內(nèi)需，不要走偏鋒，真心誠(chéng)意地服務(wù)大眾。

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