通過半年的艱苦努力，自家的老舊小區(qū)終于要舊改了。

從上個月動工，換電梯改鋁合金窗，每天塵灰繚繞，叮哩哐啷。像他這樣的小區(qū)，附近還不少。

老房子雖然在舊改，但物業(yè)和戶型還是跟不上自己的需求，懷了2胎，一直想換套房子。但心存疑慮。

因為前兩年城市搞棚改，房價漲得心疼，一肚子憋屈。本以為消停了，結(jié)果現(xiàn)在開始轟轟烈烈搞舊改，很害怕，房價會不會又跟風(fēng)瘋漲一波？

在我們這地方，搞什么房價都能漲起來，真的很神奇。

其實不僅是我這位粉絲，這段時間舊改咨詢的話題非常火熱，背后原因，正是源于剛開完的大會。

大會強調(diào)了房住不炒，棚改徹底退出歷史舞臺，取而代之的便是由舊改接棒，成為中國房地產(chǎn)市場的“下一步”，并列出了今年的目標(biāo)：

2020年提出新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)達(dá)3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年要增加一倍。

中國有多少符合舊改條件的老舊小區(qū)呢？

根據(jù)之前住建部給的數(shù)據(jù)，是17萬個，按照官方的想法可以拉動5萬億的投資。

以此換算，2020年的3.9萬個小區(qū)，則預(yù)計可以拉動投資達(dá)到1.2萬億左右，這不是一筆小數(shù)目，算得上近年來最大規(guī)模的民生工程。

那么舊改到底和棚改有什么本質(zhì)區(qū)別，對樓市的影響是怎樣的，下面子木帶你看清真相。

1

棚改的本質(zhì)

我們先來復(fù)盤棚改。

這個詞我們再熟悉不過，在2015年之前，棚改是一項不溫不火的民生工程。

那時候，土地上的房子太破舊，不能住了，就得拆掉重建。政府會根據(jù)家庭人口評估面積，或者拆一補一的方法，進(jìn)行實物安置，也催生出不少拆遷暴發(fā)戶。

但當(dāng)時由于棚改資金來源主要地方財政，像這種需要耗費巨資的大拆大建推行的很慢。

變革在2015年下半年。

經(jīng)濟(jì)增速放緩，樓市行情不好，大多數(shù)城市的房子處于高庫存狀態(tài)，賣也賣不掉。為了重振樓市，央行宣布參與棚改進(jìn)程，并研究出了一個武器——PSL（抵押補充貸款）。

稍微懂點兒金融學(xué)的人應(yīng)該明白，PSL就是央行向國開行定向注水，國開行拿到錢后貸款給地方。

俗話講，有了錢就可以為所欲為。地方為了加快老舊小區(qū)的棚改進(jìn)程，直接用貨幣安置取代了實物安置。意思就是，直接給你補貼人民幣，讓你去買房。

棚改戶第一天還呆在破房子里，第二天抱著百萬現(xiàn)金呆在大街上，傻傻看著被推平的房子，感慨萬千。這時候他們怎么做？買房唄，不然往哪兒睡？

樓市瞬間催生大量購房需求，房價開始飆升?？吹綐鞘写蠡?，其他人也著急了，房價再漲就買不起了，于是風(fēng)風(fēng)火火全城人民開始跑進(jìn)售樓處接盤。

貨幣有乘數(shù)效應(yīng)，房價依然有，2015-2019年，全國房價翻番，貨幣化催生的樓市亂象歷歷在目。尤其是三四線城市，因為這波棚改，反敗為勝續(xù)了命。

總結(jié)下來，貨幣化棚改是央行對樓市定向放水，并且通過政策，「強制催生了天量購房需求」的一種民生工程。

那么舊改呢？

2

新舊改上線

其實舊改和一開始的實物安置棚改差不多，這些年一直都是不溫不火。民生工程推行緩慢的主要原因，也是地方?jīng)]錢。

如果單靠居民去自發(fā)籌錢更新社區(qū)環(huán)境，簡直天方夜譚。因為每家每戶對住房需求的訴求不同。

A業(yè)主住在6樓想加個電梯，B業(yè)主住在1樓說電梯跟我沒啥關(guān)系，C業(yè)主說干嘛要舊改，我又不住在這里……

舊改這東西，利好是多項的，“既保民生，又穩(wěn)投資，同時拉內(nèi)需，一舉多得“，簡直是當(dāng)下夢寐以求的經(jīng)濟(jì)刺激方式。

這時候央行又出來了，你們這節(jié)奏太慢，咱們再研發(fā)一個武器，“新舊改”。我給你們出一半錢，你們自己出一半，咱們一起改還不行嗎？

這時候雖然核心矛盾還未解決，但有人給花錢改自己的房子，當(dāng)然答應(yīng)了。

那么到底改什么呢？

根據(jù)官方的解釋，舊改工程重點改造2000年底前建成的老舊小區(qū)。

重點改造小區(qū)的水電路氣及光線配套，有條件的可加裝電梯，配建停車場，在小區(qū)改造的基礎(chǔ)上引導(dǎo)發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、保潔等服務(wù)。

這里面需求最大的，也是最貴的便是裝電梯，其次就是停車場、水電路氣、光線配套。算下來，跟棚改下的大拆大建還不是一個量級。

這時候我們再來追溯本質(zhì)。

你會發(fā)現(xiàn)，舊改雖然是央行定向放水，但錢沒有直接塞進(jìn)人們褲兜里，舊改戶只能把錢用來改善住房環(huán)境。

而且，舊改和棚改不一樣，改來改去，只是在原有存量房上動刀子，并不會創(chuàng)造新的購房需求。

反之，舊房子翻新又能多住十年，不少人要打消購房念頭了。那么市場上潛在的購房需求反而是減少的。

所以在某種意義上講，舊改反而利空房價。

昨天和一個西部城市，在住建部上班的老朋友聊天，他說，“三四線其實對舊改的動力非常低。因為新房都矗在那里賣不完。你把舊房子改好了，大家不買新房子怎么辦？這直接關(guān)聯(lián)到土地行情?！?/p>

“現(xiàn)在三四線城市有一個主要矛盾，不申請舊改，缺少經(jīng)濟(jì)刺激方式，但申請舊改了，又怕對房價造成壓力?！?/p>

(數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院)

當(dāng)然舊改對于有人口增量的一二線城市樓市來說，影響不大。尤其是人口保持長期流入的城市，這些城市的老舊小區(qū)所在的地段，因為配套成熟，反而復(fù)活了。

可以預(yù)見，未來被舊改的房子，由于硬件環(huán)境提升，小區(qū)房價和租金較之前有一定的上漲，而且抗跌能力更強，更容易流通了。之前沒有電梯，可能一個月才能租2000塊錢，現(xiàn)在有了電梯，一個月就變成了2500塊錢。

所以大家如果有購買老房子的打算，一定要問清楚，在舊改之前上車。

3

新舊改之困

當(dāng)然這幾萬億舊改工程雖說是一片藍(lán)海，但相對于棚改，還是十分艱難的。

棚改按照家庭人口發(fā)了錢，雙方皆大歡喜，各干各的。舊改不同，需要在多方利益中權(quán)衡，需要一套非常好的解決方法。

譬如加裝電梯這一項，低樓層肯定拒絕和高樓層平攤費用，甚至反對加裝電梯。

之前在電視上看到一訪談節(jié)目，低樓層老奶奶說，“這電梯遮了我的眼，擾了我的耳，憑什么同意你們裝？”

5樓的老奶奶則不同，“我上都上不去了，你不替我想想嗎？”最后幾十年的鄰居成了仇人。

2019年7—8月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同20個部委和單位，深入30個省、區(qū)、市及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)的93個市縣，對213個老舊小區(qū)開展了調(diào)研。

最后得出了一個結(jié)論，每個城市不一樣，每個小區(qū)都不一樣，甚至每個單元每家每戶都不一樣，愁壞了調(diào)查組。

不過天無絕人之路，最后調(diào)查組研究出了一系列武器，其中一個很重要，“居民自行解決+引入社會力量”。

原來舊改，政府主導(dǎo)，現(xiàn)在全權(quán)交給小區(qū)。

老舊小區(qū)如果想加裝電梯，需要每個單元去自行協(xié)商出資比例，一般1-2層可以不收，3層以上逐增。協(xié)調(diào)不到位的，政府拒絕參與舊改，意味著這個小區(qū)所有舊改項目都泡湯了。

小區(qū)住戶為了爭取補貼，基本很少出現(xiàn)釘子戶，否則會成為全小區(qū)的敵人。

其次引入社會力量。除了中央和地方補貼以外，社會企業(yè)可以入駐參與舊改，例如投資一臺電梯，可以根據(jù)情況設(shè)定使用費用，如果你想用它就必須得交錢。

在樓市，沒有任何事情是錢解決不了的，如果有，那就是錢還不夠。由此而來，現(xiàn)在全國已經(jīng)形成了一批可復(fù)制可推廣的經(jīng)驗做法，在接下來的2020年，老舊小區(qū)改造潮會加速實現(xiàn)。

4

總結(jié)一下

相對棚改，接下來的老舊小區(qū)改造還是較為溫和的。大家不用擔(dān)心房價大漲。

但值得注意的是，本質(zhì)上，這依然是中央定向?qū)鞘蟹潘呐e措，只不過水流到了老舊小區(qū)。在這其中老舊房子擁有者，水泥鋼筋等傳統(tǒng)制造業(yè)、參與設(shè)計的企業(yè)、地方是最大的受益者。

不在此范圍的人們則是相對利空。尤其是之前買不起新房的剛需，在選擇老破小的空間上，又小了一些。

但無論如何，還是希望這項民生工程，能保持初心，保民生、拉內(nèi)需，不要走偏鋒，真心誠意地服務(wù)大眾。

文章來源于子木聊房，作者子木，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除！

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