中國最近有一個詞比較火，叫做“新型城鎮(zhèn)化”。

“新型城鎮(zhèn)化”是2012年黨的十八大首先提出來的重要戰(zhàn)略方針。

2020年5月《國務(wù)院政府工作報告》中，又提出要重點支持“兩新一重”：新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)+新型城鎮(zhèn)化建設(shè)+交通水利等重大工程建設(shè)。

什么是“新型城鎮(zhèn)化建設(shè) ”？

在過去的20年時間里，中國其實一直都在做“城市化建設(shè)”：持續(xù)做大做強(qiáng)中心城市，周邊小城市的人口和產(chǎn)業(yè)持續(xù)向中心城市轉(zhuǎn)移。

在這個過程中，中心城市為了能夠接納更多的人口和產(chǎn)業(yè)，不斷進(jìn)行城市更新：

大量的拆遷和棚改開始啟動，把平房、矮房子拆掉，把綠地也變成房地產(chǎn)開發(fā)，重新蓋成高樓大廈和商業(yè)商務(wù)中心，為大量的新增人口提供更多的居住空間，吸引更多的企業(yè)入駐。

中心城市的房價也就越來越貴，交通擁堵，居住環(huán)境逐漸惡化，城市公共服務(wù)大量短缺，買房難、上學(xué)難、就醫(yī)難等問題越來越嚴(yán)重，這就是“城市化”帶來的大城市??！

以北京為例，1994年北京的三環(huán)路才全線貫通，到了2010年就已經(jīng)修成了六環(huán)路了，建成區(qū)面積從168平方公里膨脹到2267平方公里，常住人口也從1993年的1000萬增加到了2010年1900萬。

這就是城市化的結(jié)果：中心城市的無序膨脹。

而“新型城鎮(zhèn)化建設(shè)”恰恰相反：是以中心城市為核心，來輻射帶動周邊小城市的發(fā)展，從而形成“都市圈”或“城市群”。

在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)背景下，中心城市和周邊小城鎮(zhèn)要形成“差異化”定位，中心城市不再“求大求全”，而是聚焦于產(chǎn)業(yè)和人口的“騰籠換鳥”，實現(xiàn)城市發(fā)展的更新?lián)Q代。

周邊小城鎮(zhèn)則主要承接中心城市的其他功能和人口，從而形成城市發(fā)展的互補(bǔ)，周邊小城鎮(zhèn)和中心城市之間用龐大的“城際交通網(wǎng)絡(luò)”鏈接，實現(xiàn)交通、產(chǎn)業(yè)、人口的同城化發(fā)展。

我們還是用北京來舉例說明：自從2017年以后，北京就開始實踐“新型城鎮(zhèn)化”發(fā)展，聚焦于“首都功能”，而疏解“非首都功能”，意味著北京城市發(fā)展不再“求大求全”，而是要聚焦于城市的高質(zhì)量發(fā)展。

因此不能滿足北京城市新發(fā)展要求的產(chǎn)業(yè)和人口，自然就會被疏解掉，而同時也會有更多高質(zhì)量的產(chǎn)業(yè)和人口會進(jìn)入北京，來實現(xiàn)北京城市發(fā)展從以前的“求大求全”向以后的“高質(zhì)量”轉(zhuǎn)變。

這個過程可能會持續(xù)5-10年的時間才能完成，期間肯定會對北京的樓市造成影響和波動：早期隨著產(chǎn)業(yè)和人口的疏解遷出，購房需求會逐漸減少，房價會出現(xiàn)緩慢下降的趨勢，只有個別區(qū)域的房價能夠挺住，而大部分區(qū)域的房價都會出現(xiàn)緩慢下降的趨勢。

后期隨著新的產(chǎn)業(yè)逐漸興旺發(fā)展，購房需求又會重新被激發(fā)，房價又開始重新爬坡，會達(dá)到一個更高的頂峰。

中國未來的“新型城鎮(zhèn)化”重點將會帶來以下變化：

【1】舊改全面代替棚改和拆遷中心城市逐漸“控人口”

在前面我們已經(jīng)說過，在“城市化建設(shè)”時期，全國主要城市都在搞“棚改和拆遷”，帶來的結(jié)果就是人口大量向中心城市聚集，向中心城區(qū)聚集。

所以，只要還在搞棚改和拆遷，那么中心城市的常住人口還會持續(xù)膨脹，因為把平房和矮房子拆掉，蓋成高層住宅，必然會增加居住空間，增加大量的常住人口。

所以要想控制中心城市的常住人口增長，第一個前提就是停止棚改和拆遷，控制中心城市的居住空間，用限制空間來限制人口：就算人口要想要進(jìn)來，會因為缺乏適合的居住空間而外遷。

而用“舊改”來代替棚改拆遷，就不存在這個弊端，表面上的修修補(bǔ)補(bǔ)不會帶來常住人口的增加。

最近住建部已經(jīng)下發(fā)指導(dǎo)意見：在2025年之前，要完成全國所有2000年年底建成住宅的“舊改”工作，這是十四五期間最核心的任務(wù)之一。

所以如果你的房子是2000年底之前蓋成的，那么肯定會在未來五年之內(nèi)進(jìn)入“舊改”名單。

根據(jù)初步統(tǒng)計，未來五年符合“舊改”條件的住宅一共有17萬個小區(qū)，涉及居民大概有3000多萬戶，大概是1億人口。

舊改的全面啟動，會帶來三大影響：

第一，刺激投資，拉動經(jīng)濟(jì)增長，這是宏觀層面的影響。大規(guī)模的舊改，肯定會帶動鋼筋水泥的大量消耗，這是拉動投資。

第二，客觀上阻礙了中心城市常住人口的高增長。從棚改到舊改，中心城市的居住空間和就業(yè)空間變少，人口流入速度變慢。

第三，大規(guī)模降低了中心城市的樓市購買力。拆遷戶數(shù)量變少，自然樓市購買力就降低了。

對于投資性購房來說，中心城市投資的紅利時代應(yīng)該已經(jīng)差不多要過去了，中心城市房住不炒的時代要來了。

但是對于剛需買房人來說，應(yīng)該盡快上車購買，畢竟中心城市的好房子真的是越來越少了。比如目前在北京城區(qū)，要想選到一個好房子，是相當(dāng)困難的，要么是老破小，要么是高高在上的豪宅房。

現(xiàn)在在北京，甚至在五環(huán)外的新房房價都要6萬+了，新房房價高高在上，二手房房價卻每個月都在跌，好房子真的是越來越買不起。

所以在中心城市，只要看到合適的房子，就可以下手。而對于投資客來說，由于二手房跌跌不休，投資就算了。

【2】中國人口“城鎮(zhèn)化率”還要提高約有4億人會進(jìn)城落戶

截止到2019年，中國的戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅有44.38%，但是常住人口城鎮(zhèn)化率卻高達(dá)60.6%，這就是意味著還有2.27億人口沒有實現(xiàn)落戶。

同時目前還有大概2個億的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的城鎮(zhèn)化問題，也需要解決，所以未來預(yù)計將有4-5億人要在城鎮(zhèn)落戶，成為新市民。

如此大規(guī)模的落戶人群，會在哪里實現(xiàn)城鎮(zhèn)化呢？

第一，中小城市雖然落戶門檻已經(jīng)全部放開，但是吸引力不夠，很難吸引大量的人群去落戶。

第二，超大城市和特大城市雖然有吸引力，但是人口承載力不夠，很多大城市以后都會控制常住人口的流入。

京滬目前已經(jīng)開始強(qiáng)力控制人口流入了，未來肯定還會有深圳、廣州、杭州、武漢等超大特大城市會加入到常住人口控制的行列，所以現(xiàn)在只要能夠落戶特大超大城市的人，絕對不能含糊，要立刻下手。

因此未來真正能夠承載大量人口城鎮(zhèn)化落戶的地方，只有都市圈及城市群的周邊眾多的小城市或小城鎮(zhèn)，他們將承載未來大概4個億的落戶任務(wù)。

比如最近在廊坊北三縣大廠落戶的人就比較多，已經(jīng)緊張到要搶號的程度了，未來這種中心城市周邊的都市圈小城鎮(zhèn)落戶會越來越多。

隨著城際鐵路通勤時代的到來，未來都市圈或城市群的通勤條件會得到逐漸改善，4億人的落戶只能通過在城市群及都市圈內(nèi)部的小城市來解決。

總體來說，我們認(rèn)為所謂的“新型城鎮(zhèn)化”，其實就是都市圈及城市群時代的一種實現(xiàn)手段，它的本質(zhì)其實就三點：

第一，中心城市，尤其是特大超大城市，全面用舊改替代棚改，一方面可以控制常住人口增長，一方面又可以拉動經(jīng)濟(jì)。

第二，實現(xiàn)都市圈人口的城鎮(zhèn)化，讓大量的人口去城市群及都市圈的周邊小城鎮(zhèn)去落戶，實現(xiàn)人口城鎮(zhèn)化為城市工業(yè)提供勞動力。

第三，城市群大規(guī)模搞基建，拉動經(jīng)濟(jì)增長。經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，中心城市的基建已經(jīng)到了尾聲，要想持續(xù)大基建，必須要啟動城市群的建設(shè)。

通過發(fā)展城市群，可以帶來巨大的基建項目。核心還是為了拉動經(jīng)濟(jì)！

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