專家分析:為什么你的房子占據(jù)核心地段,房?jī)r(jià)還是漲不起來(lái)?

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-06-02 17:50

關(guān)注“廣叔談房”微信公眾號(hào)進(jìn)入知識(shí)星球提問(wèn)，

以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“廣叔談房”知識(shí)星球

提問(wèn)：廣叔你好，手上子彈150W，目前月供承受能力1W左右，娃兩歲，從房產(chǎn)小白開始看布吉百合片區(qū)（百合學(xué)校），后面果斷放棄。然后看西鄉(xiāng)的桃源居片區(qū)（中澳學(xué)校），發(fā)現(xiàn)這些錢也買不了多大多好的房子。所以，又看到了羅湖的螺嶺片區(qū)（螺嶺外國(guó)語(yǔ)），想先上車這個(gè)片區(qū)30平左右的搶個(gè)學(xué)位然后租出去（比如金城華庭），然后自己再租個(gè)和租金差不多金額的大房子自住，這樣算壓力不會(huì)太大，留下來(lái)的資金再給自己充充電，給家人過(guò)點(diǎn)有品質(zhì)的生活，因?yàn)檫€有四年時(shí)間娃才上學(xué)，等四年之后再來(lái)?yè)Q或者增加一套。因目前在南山上班，也考慮到通勤問(wèn)題，所以在糾結(jié)到底是選羅湖小面積學(xué)位房還是選擇西鄉(xiāng)桃源居片區(qū)小兩房，您幫忙給點(diǎn)建議，謝謝

回答：您好，不推薦只有學(xué)位沒(méi)有居住環(huán)境的老房子，除非50平以下的第一梯隊(duì)。金城華庭還算是一個(gè)短期內(nèi)價(jià)值不會(huì)大打折扣地盤。桃源居劣勢(shì)是學(xué)位一般，房子偏老，小區(qū)周邊環(huán)境雜亂，離地鐵口遠(yuǎn)。優(yōu)勢(shì)是在寶安，西部熱點(diǎn)外溢片區(qū)，配套成熟。這2個(gè)盤優(yōu)先金城華庭。

提問(wèn)：廣叔您好，因北京社保到6月后就滿五能在北京買房，首房首貸，有幾個(gè)購(gòu)房需求請(qǐng)教： 1、購(gòu)房總價(jià)350萬(wàn)內(nèi)一居室，希望是60平以上滿五唯一；目前關(guān)注的是朝陽(yáng)板塊常營(yíng)北京新天地、朝青國(guó)美第一城、雙橋的朝陽(yáng)旺角，可以首選哪個(gè)小區(qū)？或有其他小區(qū)推薦？結(jié)合自身需求：婚前購(gòu)房，希望該房可在未來(lái)5-10年穩(wěn)定漲幅合適賣掉換大兩居。 2、銀行流水：?jiǎn)挝荒昵鞍哑职l(fā)工資卡換成了江蘇銀行工資卡，因此從去年12月-現(xiàn)在，工資一到就1-3日被我轉(zhuǎn)到了浦發(fā)上，按廣叔之前說(shuō)的合格的銀行流水，那江蘇卡就不符合標(biāo)準(zhǔn)，而浦發(fā)卡雖然有比較漂亮的金額入賬且有富余，但收入中缺少“工資”字樣的，是否也不符合標(biāo)準(zhǔn)？

回答：你好，首選國(guó)美第一城，還推薦看朝青炫特嘉園，十里堡京棉新城公司走的工資代發(fā)就不用擔(dān)心，一般社保賬戶流水或個(gè)人納稅單也都是有效證明。流水也能找懂行的中介幫助包裝，不是大問(wèn)題

提問(wèn)：廣叔你好，坐標(biāo)蘇州園區(qū)上班，娃還不到一歲，18年在吳中區(qū)的甪直買的期房，麗景灣生活廣場(chǎng)，今年四月份拿地產(chǎn)證，還不滿兩年，賣掉以后去掉房貸也只有一百萬(wàn)的子彈，是加杠桿置換改善到園區(qū)，還是等房子滿兩年后存存子彈，再賣掉置換？

回答：你好，蘇州園區(qū)已在高位，想自住改善可以考慮，投資不建議，反而會(huì)高位站崗，上漲空間倒不如吳中。

我建議你如果不著急改善可以再等等，園區(qū)應(yīng)該會(huì)有一定的回撤，同時(shí)再蓄蓄力，等房子滿二出手價(jià)格也更高。說(shuō)說(shuō)置換房子的幾種打法：置換就是資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，要不上移，要不裂變。上移：圈外到圈內(nèi)，郊區(qū)到核心，三四線到一二線。上移的目的，最核心的是讓籌碼更安全，對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)效果更好。房子值不值錢，能質(zhì)押出多少，最終還是銀行說(shuō)了算。裂變：買得早的，賣的高地，面積大的，可以獲得更多現(xiàn)金流，換2套適中是行得通的.裂變的目的，其中之一自身家庭居住需求，父母一大家子各自空間，生活品質(zhì)也是提高的，雖然換小了。多一個(gè)籌碼，有利于二次置換。

不同家庭，有不同方法，置換是幾百萬(wàn)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，就如工廠搬遷，是有成本的，一定要做好前期功課。

提問(wèn)：你好廣叔，2016年初購(gòu)入金地雄楚一號(hào)92平兩房目前出租中。手頭子彈60，自己感覺(jué)此次疫情可能是個(gè)機(jī)會(huì)所以想在武漢再購(gòu)入一套110平左右三房(既考慮投資價(jià)值也考慮自住，兩個(gè)小孩雄楚一號(hào)的房子自住略小)，目前在考慮保利星河九州，因?yàn)楸阋穗x地鐵近戶型方正南北通透…有精裝16000，毛坯13500兩種。哪種更好？或者我的情況有沒(méi)有別的更合適的樓盤推薦？如果純投資的話是不是您說(shuō)的后湖白沙洲那些更具有投資價(jià)值？感謝回復(fù)。

回答：你好，保利星河九州是個(gè)比較坑的盤，附近有鍋?lái)斏胶捅鈸?dān)山，別看價(jià)格便宜一直賣不出去的盤，自住和投資都回避。后湖和白沙洲都是推薦的板塊，后湖新盤只關(guān)注幸福時(shí)代大家和百步亭和諧里。白沙洲新盤可以關(guān)注富強(qiáng)。二手房沿著地鐵線淘單價(jià)1.5-1.6左右的次新盤。

提問(wèn)：廣叔您好！考慮入手福田90-120平自住加投資的品質(zhì)房，次新或新。預(yù)算800-1200萬(wàn)，望離福田口岸和福田高鐵站比較方便，無(wú)學(xué)位需求。目前在關(guān)注（還沒(méi)看過(guò)）有：深物業(yè)金領(lǐng)新房，天健天驕新房，綠景虹灣，華潤(rùn)銀湖藍(lán)山，嘉葆潤(rùn)金座，皇庭世紀(jì)，之前看過(guò)深業(yè)花園和雅頌居也蠻喜歡，希望給點(diǎn)方向和意見(jiàn)。另想投資一套500-600萬(wàn)以內(nèi)的剛需房，考慮光明中心區(qū)或南山寶安的學(xué)區(qū)房，可中長(zhǎng)期持有，光明那邊有些新盤想等等看，寶安南山這邊不知還有哪里可以關(guān)注？兩套房總預(yù)算1600萬(wàn)左右，不知這樣配置是否合理，來(lái)深不久，期待廣叔指點(diǎn)！

回答：你好，建議一套核心區(qū)品質(zhì)盤自住，一套剛需潛力盤做投資。深物業(yè)金領(lǐng)是一個(gè)賣不出去的包裝產(chǎn)品，價(jià)格太貴，直接pass 天健天驕?zhǔn)莻蜗忝酆?，地段是很好的，小學(xué)也很好。景田早已成熟，天健工業(yè)園和香蜜村舊改算是拼圖的最后幾塊板，蓋完就沒(méi)有什么未來(lái)想象空間。所以是自住改善型的物業(yè)，穩(wěn)健。福田自住+投資推薦參考： 1.第一梯隊(duì)1000以上，天健雅頌居深業(yè)花園，天健可做首選。 2.買第二梯隊(duì)的物業(yè)800萬(wàn)左右：福蓮花園振業(yè)花園長(zhǎng)福花園，都可以考慮剛需潛力盤關(guān)注碧海沙井翻身西鄉(xiāng) 光明上塘板塊單價(jià)5萬(wàn)左右的次新盤。可以參考星球內(nèi)往期推薦的樓盤

提問(wèn)：廣叔好，新人首問(wèn) 1. 考慮海淀優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，不考慮價(jià)格，但考慮學(xué)校+回報(bào)率。五一學(xué)區(qū)、上地實(shí)驗(yàn)學(xué)區(qū)、三小萬(wàn)柳學(xué)區(qū)，哪個(gè)更好一點(diǎn)？目前看了上地佳園、萬(wàn)柳碧水云天的房子 2.計(jì)劃定碧水云天的房子，但我流水不高，怎么提高銀行貸款呢？ 3. 大廠16年最高價(jià)買入一套房，當(dāng)時(shí)300左右，現(xiàn)在只有一半價(jià)格了，宣傳說(shuō)是有五年規(guī)劃，期待那時(shí)候會(huì)漲價(jià)回升。您覺(jué)得現(xiàn)在有必要賣掉，在北京買入一套純投資房嗎？非常感謝廣叔指導(dǎo)！

回答：你好，推薦買碧水云天學(xué)區(qū) 三小海淀第一全市前五可以看下精華主題有個(gè)人養(yǎng)流水的說(shuō)明，或者找中介有能幫助包裝的，可以咨詢下大廠的房子流動(dòng)性比燕郊還差，不好賣?？梢話熘囅?，能出就出掉，或者看下能否抵押出來(lái)

提問(wèn)：廣叔您好。本人戶口長(zhǎng)沙，有房票，目前也在湖南工作。不過(guò)未來(lái)很可能和女朋友（她重慶本地人）去重慶工作生活。之前看了很多長(zhǎng)沙房子（開福），也簡(jiǎn)單看了下重慶的。子彈80-100w，兩個(gè)人月還款5000左右。問(wèn)下是在重慶買（主要渝北、江北了），還是辛苦點(diǎn)兩個(gè)地方都買（各自首套房），長(zhǎng)沙買個(gè)小點(diǎn)的。如果重慶買的話有哪些樓盤推薦嗎，也看了中央公園（離她家近）、悅來(lái)、江北嘴、黃泥磅這些地方部分樓盤，園博園那個(gè)萬(wàn)科，還有照母山一些地方。因?yàn)楣ぷ鳑](méi)定也希望交通能方便一點(diǎn)。謝謝！

回答：你好，重慶，長(zhǎng)沙城市基本面都還不錯(cuò)，房?jī)r(jià)扁平，雪坡悠長(zhǎng)，投資適合守長(zhǎng)線子彈80-100，建議婚前利用各自首套資格分別買入長(zhǎng)沙重慶，買2套低價(jià)潛力盤。長(zhǎng)沙限價(jià)嚴(yán)重，房票很難弄，但弄到了全部是筍盤，所以買靠近市中心潛力板塊。

重慶還是有一些投資價(jià)值的，雖然投資客很多，但是重慶畢竟是直轄市，房產(chǎn)有價(jià)值。重慶的問(wèn)題就在于新房供應(yīng)太大，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲乏力。好在重慶的基建和城市能級(jí)擺在那里，你拉長(zhǎng)時(shí)間總是可以慢慢漲上來(lái)的。重慶買房要以十年為單位，因?yàn)樗@些存量供應(yīng)還需要不少時(shí)間。

提問(wèn)：廣叔你好，新人首問(wèn)，我有自住或投資想法！女兒高二，大學(xué)在武漢上，早做打算，想在武漢入手一套房，廣叔請(qǐng)推薦合適地段及樓盤名稱！我是剛需族，有不限購(gòu)指標(biāo)，首付款只有20W，怎樣拿下房子，盼詳解下！謝謝！

回答：你好，子彈20，自住需要結(jié)合你的生活半徑來(lái)挑樓盤。目前不限購(gòu)區(qū)投資更推薦漢口北，但是新盤大戶型偏多，子彈20只能淘淘二手小戶型，如果月供沒(méi)問(wèn)題，可以通過(guò)gpgd降低首付。其次是陽(yáng)邏，蔡甸，五里界。單價(jià)8千左右可入。陽(yáng)邏金茂悅，蔡甸中建，五里界路勁時(shí)代城都還行。

提問(wèn)：廣叔好！坐標(biāo)北京，在保定有房產(chǎn)，看了精華帖和評(píng)論，計(jì)劃賣掉保定房產(chǎn)，在京購(gòu)買第二套房。請(qǐng)問(wèn)：1、保定房產(chǎn)何時(shí)掛出好？是否有靠譜中介推薦。2、抵押在京首套房(位于老宣武)用于支援全款買二套是否合適？3、二套房主要考慮好出租，用租金補(bǔ)月供，也是在您推薦的投資區(qū)域選房么？老宣武和豐臺(tái)有沒(méi)有推薦的區(qū)域？4、出租的話主要考察哪些因素？靠近高校？產(chǎn)業(yè)區(qū)？大體量小區(qū)好租還是小體量小區(qū)好租？謝謝！

回答：你好，1.保定現(xiàn)在可以掛出來(lái)，把附近5公里的中介都掛一邊，想快速出手，可以承諾中介大紅包。 2.尾款少于30%，可以抵押融資 3.投資和租售比更推薦朝陽(yáng)東三—東五環(huán)之間的洼地板塊。 4.靠近產(chǎn)業(yè)區(qū)，商圈，交通便利的租金更高。

提問(wèn)：廣叔你好！住標(biāo)泉州，打算買套次新二手房，投資加自住，首套房，89平內(nèi)即可，考慮城東，東海等豐澤或鯉城區(qū)域，目前不知道該選哪里，請(qǐng)指點(diǎn)，謝謝！

回答：你好，福建多山，城市和城市之間差異很大。只有獲得省內(nèi)支持的城市才能脫穎而出，這方面廈門就是典型。泉州這樣的城市只能有城市內(nèi)部居住需求，房?jī)r(jià)只有居住屬性，投資價(jià)值不大。泉州未來(lái)的發(fā)展必然是圍繞著泉州灣的，也就是臺(tái)商北晉江和石獅，而臺(tái)商先行改區(qū)也必然更能先占有發(fā)展資源。預(yù)計(jì)未來(lái)的臺(tái)商會(huì)和豐澤組成一個(gè)大型CBD，是整個(gè)臺(tái)海經(jīng)濟(jì)圈房?jī)r(jià)最高的地方，建議你優(yōu)先考慮豐澤，淘淘二手次新筍。

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