即使房地產(chǎn)不會(huì)經(jīng)歷今天這樣的局面，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型或者說(shuō)探尋新的發(fā)展模式也是必然的大趨勢(shì)，只不過(guò)市場(chǎng)冷靜期更加速了新模式的確立，讓我們更加明確創(chuàng)新模式的重要性。無(wú)論經(jīng)濟(jì)還是房地產(chǎn)，都在從高速向高質(zhì)發(fā)展轉(zhuǎn)變，這也決定了我們的方向會(huì)有調(diào)整。

“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的理念早已深入人心，購(gòu)房需求更多向居住品質(zhì)回歸。當(dāng)不再搞大拆大建時(shí)，存量房時(shí)代來(lái)臨，“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”模式難以為繼，房地產(chǎn)正在發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變，尋求變革，從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”的問(wèn)題轉(zhuǎn)變。

除了房企，所有的參與者都在經(jīng)歷這種變革陣痛，新的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式在逐步建立之中。除了租購(gòu)并舉的住房制度，城市更新、老舊小區(qū)改造等都將成為未來(lái)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。

國(guó)家鼓勵(lì)超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造

據(jù)央視新聞，7月21日，國(guó)常會(huì)審議通過(guò)了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》。會(huì)議指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。

該《意見(jiàn)》對(duì)于仍處于低位運(yùn)行的房地產(chǎn)行業(yè)具有重要的指導(dǎo)意義，可以說(shuō)給出了新的方向。按照最新數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)共有7個(gè)超大城市（城區(qū)常住人口1000萬(wàn)以上）和14個(gè)特大城市（城區(qū)常住人口500-1000萬(wàn)）。

超大城市包括上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津，特大城市包括武漢、東莞、西安等。這也就意味著，接下來(lái)，未來(lái)將有大概21個(gè)城市率先承擔(dān)起城中村改造大任，同時(shí)將成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新引擎。

住建部等7部門部署城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作

與此同時(shí)，住建部也在7月18日發(fā)布消息稱，住建部等七部門近日印發(fā)《關(guān)于扎實(shí)推進(jìn)2023年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的通知》，部署各地扎實(shí)推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計(jì)劃實(shí)施，靠前謀劃2024年改造計(jì)劃。

據(jù)了解，我國(guó)2000年前老舊居住小區(qū)近16萬(wàn)個(gè)，涉及居民超過(guò)4200萬(wàn)戶，建筑面積約為40億平方米。按照規(guī)劃，2023年我國(guó)計(jì)劃改造5萬(wàn)個(gè)以上老舊小區(qū)，力爭(zhēng)讓2000萬(wàn)居民獲益。

毫無(wú)疑問(wèn)，無(wú)論是城中村改造還是老舊小區(qū)改造，在國(guó)家政策強(qiáng)力賦能下，都將帶動(dòng)多個(gè)細(xì)分產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域持續(xù)釋放需求，市場(chǎng)體量與商機(jī)不斷擴(kuò)容，產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展將迎來(lái)新高峰。

改善民生是最基本的出發(fā)點(diǎn)，而另一個(gè)重要意義就在于，還能成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。對(duì)于家裝家居、建材，包括房地產(chǎn)上下游的行業(yè)都會(huì)帶來(lái)比較明顯的拉動(dòng)效應(yīng)。

因?yàn)槔吓f小區(qū)改造不同于以往的棚改，所以不會(huì)有新的量的增加，對(duì)房地產(chǎn)新房市場(chǎng)的直接拉動(dòng)作用有限。這也就意味著房地產(chǎn)正在伴隨著調(diào)整逐步由增量向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。

不可否認(rèn)的是，隨著老舊小區(qū)改造，物業(yè)服務(wù)也會(huì)升級(jí)，有助于引入更多需求，從而利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。同時(shí)，對(duì)于租賃市場(chǎng)的改善也起到積極作用。

商務(wù)部等13部門發(fā)布促進(jìn)家居消費(fèi)政策

7月18日，商務(wù)部、國(guó)家發(fā)改委、工信部等13部門印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)家居消費(fèi)的若干措施》對(duì)外公布，共提出4方面、11條政策舉措。方案提出，推動(dòng)業(yè)態(tài)模式創(chuàng)新發(fā)展、支持舊房裝修、開(kāi)展促消費(fèi)活動(dòng)。

當(dāng)前家庭裝修中出現(xiàn)一個(gè)新變化，即海量的存量房、二手房正在成為家庭裝修的一個(gè)新增長(zhǎng)點(diǎn)。前不久，居然之家董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官汪林朋也表示，“在中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段之后，80%左右的業(yè)務(wù)來(lái)自二手房消費(fèi)，所以家居行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的興衰已經(jīng)沒(méi)有多大關(guān)系。”

雖然我不完全贊同他的觀點(diǎn)，當(dāng)房地產(chǎn)新房市場(chǎng)受到影響后，家居市場(chǎng)不可能沒(méi)有大的影響。但他說(shuō)的也有一定道理，如果能夠抓住存量房市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，同樣可以贏得市場(chǎng)機(jī)遇。

我想這也是國(guó)家花大力氣部署引導(dǎo)家居消費(fèi)的重要原因。

房地產(chǎn)作為家居行業(yè)上游產(chǎn)業(yè)，二者密不可分。當(dāng)房地產(chǎn)下行趨勢(shì)來(lái)臨時(shí)，能夠加大力度支持城中村改造、老舊小區(qū)改造以及促進(jìn)家居消費(fèi)等部署，既是民生，又是經(jīng)濟(jì)發(fā)展新引擎。

相比一些專家呼吁救房地產(chǎn)，我倒認(rèn)為房地產(chǎn)不能獨(dú)善其身，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境好才能讓房地產(chǎn)好，國(guó)家將家居消費(fèi)和老舊小區(qū)改造等工作進(jìn)行了結(jié)合，有利于帶動(dòng)就業(yè)，推動(dòng)行業(yè)消費(fèi)升級(jí)，逐步修復(fù)就業(yè)和購(gòu)買力，房地產(chǎn)才有希望。這是一個(gè)循環(huán)系統(tǒng)。

如果下半年房地產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)鏈消費(fèi)回暖強(qiáng)勁，能夠擺脫低迷樓市并走出獨(dú)立行情，對(duì)于穩(wěn)宏觀經(jīng)濟(jì)大盤起到積極作用，那么短期內(nèi)出臺(tái)更大的樓市重磅政策幾率就會(huì)小很多。

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